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• 131****9243

  1、房產(chǎn)的年份、硬件和初次購買價(jià)格雖然在房產(chǎn)價(jià)格大幅上升的時(shí)期體現(xiàn)得不很明顯，但對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)還是要考慮到這就問題的。合理的算法是每年折舊2%。另外，初次的購買價(jià)格也會(huì)對價(jià)值評估產(chǎn)生一定的影響，二手房定價(jià)時(shí)要考慮到當(dāng)?shù)貥鞘械恼w**（或貶值）幅度。不應(yīng)該在定價(jià)時(shí)背離正常的價(jià)格規(guī)律。
  
  2、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向關(guān)于樓體結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結(jié)構(gòu)名詞的含義一文，好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。通常一個(gè)層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。
  
  3、外部環(huán)境、綠化、人文所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會(huì)比較容易得到買家的心理認(rèn)可。買家會(huì)愿意多出一些費(fèi)用來購買這樣的房產(chǎn)。優(yōu)良的外部環(huán)境、綠化、人文等這些因素會(huì)為房產(chǎn)每平米加價(jià)2%至5%左右，反之亦然。
  
  4、建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。良好的建筑質(zhì)量、獨(dú)特又美觀外立面造型、優(yōu)質(zhì)的內(nèi)外部裝修會(huì)為房價(jià)加分5%左右。
  
  5、電梯數(shù)量和品牌買家來看房時(shí)往往會(huì)乘坐電梯。而電梯數(shù)量和品牌是便利性與安全性的體現(xiàn)。相對較多的電梯數(shù)量和信譽(yù)度較高的電梯品牌雖然不一定為房產(chǎn)價(jià)值加分，但卻會(huì)對買家的心里舒適度產(chǎn)生重大的影響。
  
  6、地段等級 較高的地段等級當(dāng)然會(huì)對拉高房價(jià)產(chǎn)生作用。尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會(huì)帶來不可估量的價(jià)值空間。
  
  7、室內(nèi)面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛(wèi)大小、采光室內(nèi)面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中使用方便、采光性能理想的房產(chǎn)在定價(jià)時(shí)要高于其他房產(chǎn)價(jià)格的3%至5%左右，反之亦然。
  
  8、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會(huì)相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價(jià)時(shí)將會(huì)被扣減5%左右的價(jià)格。
  
  9、居住人氣、區(qū)域規(guī)劃居住人氣高的小區(qū)往往會(huì)使購房者產(chǎn)生從眾心理。另外，許多購房者在購買二手房時(shí)會(huì)比較看重所在房產(chǎn)區(qū)域的未來規(guī)劃。一個(gè)規(guī)劃完善的區(qū)域會(huì)為本地房產(chǎn)提供2%至5%的加價(jià)空間。

  查看全文↓ 2019-07-05 15:48:46
• 154****8404

  二手房的房子價(jià)格怎么估算
  合同價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)以及過戶指導(dǎo)價(jià)
  過戶指導(dǎo)價(jià)
  該價(jià)格是根據(jù)房子的設(shè)計(jì)用途、房子的建成年代等多個(gè)綜合因素決定的，是二手房交易中繳稅的基準(zhǔn)價(jià)。不同區(qū)域的過戶指導(dǎo)價(jià)、同區(qū)域不同小區(qū)的過戶指導(dǎo)價(jià)、同小區(qū)不同樓層的**低過戶指導(dǎo)價(jià)都不一樣。
  過戶指導(dǎo)價(jià)不僅有下線，也有上限，超過上限不管交易房屋面積多大都視為非普通住宅，都會(huì)多交很多稅費(fèi)。
  說簡單一點(diǎn)就是說建委規(guī)定的**低過戶價(jià)建委規(guī)定這一片是單價(jià)不低于多少，只要房子的單價(jià)高于這個(gè)數(shù)就可以過戶，合同價(jià)做太低的話建委不允許過戶。
  網(wǎng)簽價(jià)
  現(xiàn)在二手房過戶之前都需要做網(wǎng)簽，也就是在房管局系統(tǒng)的網(wǎng)上進(jìn)行公示和簽合同，網(wǎng)簽價(jià)也就是在網(wǎng)管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價(jià)格，首先這個(gè)價(jià)格必須高于房管局要求的區(qū)域**低過戶指導(dǎo)價(jià)。其次，網(wǎng)簽價(jià)**高可以到達(dá)合同價(jià)的90%-95%。網(wǎng)簽價(jià)的高低即決定貸款數(shù)的高低，也決定了交稅的高低。
  合同價(jià)（**終成交價(jià)）
  該價(jià)格是根據(jù)合同規(guī)定，賣方在正確的履行完合同義務(wù)后，買方應(yīng)該支付給賣方的價(jià)格(賣方的凈得價(jià))。
  是不是覺得定義“蒼白”，那我們就舉個(gè)例子來加強(qiáng)一下認(rèn)知好了。比如你要購買一套二手房，面積100平，成交價(jià)為300萬，**低的繳稅和過戶價(jià)格為20000元/平，在房管局中體現(xiàn)的價(jià)格是100X20000=2000000元。

  查看全文↓ 2019-07-05 15:48:38
• 143****0543

  
  1. 個(gè)人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件，一是家庭唯一住宅，二是購買時(shí)間超過5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。
  
  2. 印花稅：（稅率1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免征收。
  
  3. 契稅：（基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買方繳納） 征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。
  
  4. 測繪費(fèi)：1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實(shí)際測繪面積 （08年4月后新政策房改房測繪費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有濟(jì)南市房管局的測繪章也是需要測繪的。
  
  5. 二手房交易手續(xù)費(fèi)總額：住宅6元/平米*實(shí)際測繪面積，非住宅10元/平米
  
  6. 登記費(fèi)：（工本費(fèi)）80元 共有權(quán)證:20元。所需材料：⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復(fù)印件一套（若賣方夫妻不在同一個(gè)戶口本上還需提供結(jié)婚證復(fù)印件一套）、買方身份證復(fù)印件一套、網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證復(fù)印件一套（如果賣方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份） ⑵房管局需要網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復(fù)印件；如省直房改房還需已購公房確認(rèn)表原件兩份和附表一。

  查看全文↓ 2019-07-05 15:48:33

相關(guān)問題

• 問 二手房怎么價(jià)格算?二手房有哪些價(jià)格? 
  答

  對二手房價(jià)值評估：1、房產(chǎn)的年份、硬件和初次購買價(jià)格雖然在房產(chǎn)價(jià)格大幅上升的時(shí)期體現(xiàn)得不很明顯，但對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)還是要考慮到這就問題的。合理的算法是每年折舊2%。另外，初次的購買價(jià)格也會(huì)對價(jià)值評估產(chǎn)生一定的影響，二手房定價(jià)時(shí)要考慮到當(dāng)?shù)貥鞘械恼w**（或貶值）幅度。不應(yīng)該在定價(jià)時(shí)背離正常的價(jià)格規(guī)律。2、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向關(guān)于樓體結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結(jié)構(gòu)名詞的含義一文，好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。通常一個(gè)層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。3、外部環(huán)境、綠化、人文所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會(huì)比較容易得到買家的心理認(rèn)可。買家會(huì)愿意多出一些費(fèi)用來購買這樣的房產(chǎn)。優(yōu)良的外部環(huán)境、綠化、人文等這些因素會(huì)為房產(chǎn)每平米加價(jià)2%至5%左右，反之亦然。4、建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。良好的建筑質(zhì)量、獨(dú)特又美觀外立面造型、優(yōu)質(zhì)的內(nèi)外部裝修會(huì)為房價(jià)加分5%左右。5、電梯數(shù)量和品牌買家來看房時(shí)往往會(huì)乘坐電梯。而電梯數(shù)量和品牌是便利性與安全性的體現(xiàn)。相對較多的電梯數(shù)量和信譽(yù)度較高的電梯品牌雖然不一定為房產(chǎn)價(jià)值加分，但卻會(huì)對買家的心里舒適度產(chǎn)生重大的影響。6、地段等級 較高的地段等級當(dāng)然會(huì)對拉高房價(jià)產(chǎn)生作用。尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會(huì)帶來不可估量的價(jià)值空間。7、室內(nèi)面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛(wèi)大小、采光室內(nèi)面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中使用方便、采光性能理想的房產(chǎn)在定價(jià)時(shí)要高于其他房產(chǎn)價(jià)格的3%至5%左右，反之亦然。8、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會(huì)相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價(jià)時(shí)將會(huì)被扣減5%左右的價(jià)格。9、居住人氣、區(qū)域規(guī)劃居住人氣高的小區(qū)往往會(huì)使購房者產(chǎn)生從眾心理。另外，許多購房者在購買二手房時(shí)會(huì)比較看重所在房產(chǎn)區(qū)域的未來規(guī)劃。一個(gè)規(guī)劃完善的區(qū)域會(huì)為本地房產(chǎn)提供2%至5%的加價(jià)空間。

  全部3個(gè)回答>
• 問 北京二手房裝修價(jià)格怎么算？北京二手房裝修價(jià)格怎么算？求指南?。?/a>
  答

  一般情況都是裝修公司量房之后就能給出準(zhǔn)確報(bào)價(jià)，網(wǎng)上二手房裝修公司有比較不錯(cuò)的，你多了解下吧！   一定要注意貨比三家，這樣才能比較出哪家合適？讓他們出詳細(xì)報(bào)價(jià)   **好能出份效果圖   然后回家逐項(xiàng)比較。找二手房裝修設(shè)計(jì)公司**好是包工不包料，讓裝修公司列出材料清單來自己購買；當(dāng)然購買時(shí)也要貨比三家。   還有就是讓他們寫上品牌的東西   **好要來詳細(xì)型號   因?yàn)槠放聘餍吞栍懈餍吞柕膬r(jià)格

• 問 二手房的價(jià)格怎么算的
  答

  營業(yè)稅:評估價(jià)X%5.5契稅:首次購房按您這面積是評估價(jià)X%1.5(非首次是%3)交易手續(xù)費(fèi):6X91個(gè)人所得稅:評估價(jià)X%1印花稅:評估價(jià)X%0.1轉(zhuǎn)移登記、國土勘測費(fèi)170.8中介費(fèi)(你們協(xié)商的情況我不知道)按揭費(fèi)用評估費(fèi):600擔(dān)保服務(wù)費(fèi):評估價(jià)X%1抵押合同稅:18萬X%0.05抵押登記費(fèi):80公證、工本費(fèi):250

  全部4個(gè)回答>
• 問 二手房如何評估? 二手房價(jià)格怎么算 如何對二手房價(jià)值評估？
  答

  向、樓層、戶型架構(gòu)、裝修水準(zhǔn)、物業(yè)類型等；（3）市場炒房因素和其他因素等?，F(xiàn)在我們分析一下可以看到，第1條受市政規(guī)劃影響較大，第2條名目很多，但人為影響較大，第3條可以當(dāng)做偶然因素看待了。二手房評估包含哪些環(huán)節(jié)？現(xiàn)在房產(chǎn)評估可采取由房產(chǎn)網(wǎng)站評估或由擁有專業(yè)評估資質(zhì)的服務(wù)公司評估兩種方式：（1）房產(chǎn)網(wǎng)站評估：目前，一些國內(nèi)大型的房產(chǎn)經(jīng)營性網(wǎng)站或者一些門戶網(wǎng)站的房產(chǎn)欄目等等一些網(wǎng)站為吸引人氣，均推出了免費(fèi)評估的服務(wù)項(xiàng)目，這對消費(fèi)者來說是一些利好消息。但值得引起注意的是，部分網(wǎng)絡(luò)提供的評估的結(jié)果不具備法律效應(yīng)，也就是說，銀行不會(huì)依據(jù)這種估價(jià)給予購房者辦理抵押貸款，如需貸款買房，需要找有專業(yè)評估資質(zhì)的網(wǎng)站，進(jìn)行線下評估，出評估報(bào)告。（2）專業(yè)資質(zhì)機(jī)構(gòu)評估：擁有專業(yè)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)才出具的評估報(bào)告可以用來辦理按揭貸款。我們確定好需要貸款銀行后，可以直接找銀行尋找他們可信的評估機(jī)構(gòu)，或是網(wǎng)上搜索找到評估公司后再去確定我們的貸款辦理銀行，也可以直接委托房產(chǎn)中介進(jìn)行操作。二手房評估費(fèi)用如何計(jì)算？具體到實(shí)際操作來講，房屋評估費(fèi)可以依據(jù)房產(chǎn)中介提供給你的費(fèi)率來計(jì)算。當(dāng)然這前提是你不在乎這一小部分錢。從現(xiàn)在來說，銀行為爭取客戶，占有市場份額，與很多評估公司簽具了協(xié)議，費(fèi)率降了很多。實(shí)際操作空間比較大，這里**主要的是與評估公司爭利，費(fèi)率方面可探討性較大。一般來講，小伙伴們購入低于100萬的房產(chǎn)，評估費(fèi)在10

  全部5個(gè)回答>
• 問 二手房價(jià)格怎么談?買二手房談價(jià)有什么技巧?
  答

  1、信息優(yōu)勢：二手房的價(jià)格是有評估依據(jù)的,我們可以從毗鄰地帶的租賃價(jià)格新房出售**低起價(jià)二手房公示價(jià)格來判斷所購買的二手房價(jià)是否可靠，換句話講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過比較衡量的。2、出賣方弱點(diǎn)比較容易找出：我們大約可以從出賣方的有關(guān)信息找出談價(jià)優(yōu)勢，如出賣方急于出手的原因，有些是移居外地或出國，因而急用現(xiàn)金，這個(gè)時(shí)候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現(xiàn)階段房價(jià)出現(xiàn)下行趨勢，對于炒房者出貨，也可以通過付款條件及類比因素談價(jià)。出賣方拿出價(jià)格理由都可找出反方證據(jù)說到地段,你可就其出價(jià)翻了一番來回?fù)?；對已帶租約，一是不定性存在，二是租價(jià)可能不大合理，**大的回?fù)羰侄问悄阗I二手房的主要考慮是自住而不是出租；對于二手房與新房的價(jià)差，你還是應(yīng)該著眼于對方的投資價(jià)值在價(jià)格里已經(jīng)有依托，并且新房也在下調(diào)。3、出價(jià)方式的談判技巧 ：先通過第一個(gè)技巧權(quán)衡對方的出價(jià)合理性，如果出價(jià)比較合理,而權(quán)證費(fèi)用加入到購買成本的時(shí)候，價(jià)格還是可以承受，則可以將權(quán)證費(fèi)用轉(zhuǎn)為由買受人承擔(dān)，在這一前提下再與對方商談成交價(jià)格。封死對方靠代辦過戶來提高單位售價(jià)的路徑。對于非完全性商品房的附加談判技巧 有些房子做為二手房是可以買入的,但與一般性商品房有差距，這個(gè)時(shí)候主要從法律方面權(quán)衡買賣的合法性，買后你的權(quán)益如何得到保障；同時(shí)這類房子的價(jià)格一般僅僅是二手商品房的2/3，所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類房子房東的底氣不是很足，尤其是當(dāng)下房價(jià)有下降趨勢，你可以大膽殺價(jià)。

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