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• 148****1197

  開(kāi)發(fā)商是如何獲取土地使用權(quán)的呢？當(dāng)前我國(guó)的開(kāi)發(fā)商獲取土地的主要形式是國(guó)有土地出讓，即參加招標(biāo)拍賣(mài)掛牌，簡(jiǎn)稱招拍掛。一般來(lái)說(shuō)，拿地分為一級(jí)土地開(kāi)發(fā)和二級(jí)土地開(kāi)發(fā)，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，就是在政府進(jìn)行土地整理和儲(chǔ)備過(guò)程中就介入，代表政府進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，一級(jí)開(kāi)發(fā)會(huì)為二級(jí)開(kāi)發(fā)打下良好基礎(chǔ)。二級(jí)開(kāi)發(fā)現(xiàn)在基本上都是通過(guò)招拍掛形式，直接在公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)取得。其實(shí)，也可以有土地資源的其他公司合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
  
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
  
  在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。
  
  行政審批
  
  根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：
  
  1）選址定點(diǎn)；
  
  2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
  
  3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；
  
  4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；
  
  5）施工報(bào)建；
  
  6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。
  
  房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記
  
  1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。
  
  2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：
  
  （1）申請(qǐng)書(shū)；
  
  （2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
  
  （3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；
  
  （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
  
  （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
  
  （6）施工許可證；
  
  （7）房屋竣工驗(yàn)收資料
  
  （8）房屋測(cè)繪成果；
  
  （9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

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• 143****3646

  第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
  在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。
  第二部分 行政審批部分
  根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：
  1）選址定點(diǎn)；
  2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
  3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；
  4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；
  5）施工報(bào)建；
  6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。
  一、選址定點(diǎn)階段。
  此階段一般辦理以下事項(xiàng)：
  1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。
  2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
  3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。
  4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。
  5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
  6、規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。
  二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
  1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
  2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。
  3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
  4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
  5、規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
  三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
  1、規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
  2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
  3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。
  4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
  5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
  6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。
  7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。
  8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
  9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。
  四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
  1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。
  2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。
  3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
  4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。
  五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
  1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。
  2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
  3、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
  六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
  由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。 開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
  1、以下證明材料：
  （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
  （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  （3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
  2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；
  3、工程施工合同；
  4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
  七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段。此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
  1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。
  2、財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。
  3、規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。
  4、建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。
  第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段
  1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。
  2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：
  （1）申請(qǐng)書(shū)；
  （2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
  （3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；
  （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
  （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
  （6）施工許可證；
  （7）房屋竣工驗(yàn)收資料
  （8）房屋測(cè)繪成果；
  （9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。
  以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所獲得的利潤(rùn)，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。
  

  查看全文↓ 2019-07-09 21:50:58
• 155****4463

  開(kāi)發(fā)商拿地皮，一般以下幾種途徑：
  
  1、依附行政。例如政府的公共設(shè)施改造，比如廣場(chǎng)改造，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，棚戶區(qū)危房改造等，依托行政資源，進(jìn)行建設(shè)改造。
  
  2、商業(yè)開(kāi)發(fā)。走土地拍賣(mài)途徑，一般以價(jià)格高競(jìng)標(biāo)。這也要看拍賣(mài)策略，比如逆周期拿地，或者避開(kāi)高峰周期拿地。
  
  土地拍賣(mài)：在指定的時(shí)間、公共場(chǎng)合，在主持人的主持下，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)而定價(jià)的方式買(mǎi)賣(mài)土地使用權(quán)的行為其程序是：
  
  ①土地管理部門(mén)于公開(kāi)拍賣(mài)前30日發(fā)出拍賣(mài)公告。
  
  ②競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名參加競(jìng)買(mǎi)并索取有關(guān)文件。
  
  ③競(jìng)買(mǎi)人向拍賣(mài)人報(bào)送參加競(jìng)買(mǎi)的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)成為競(jìng)買(mǎi)人，交納保證金，領(lǐng)取競(jìng)買(mǎi)號(hào)牌。
  
  ④在約定的時(shí)間、地點(diǎn)并按程序公開(kāi)拍賣(mài)。
  
  主持人介紹拍賣(mài)地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng)；公布拍賣(mài)起叫價(jià)；競(jìng)買(mǎi)人按規(guī)定的方式競(jìng)相應(yīng)價(jià)或加價(jià)，其**后應(yīng)出**高價(jià)者即為競(jìng)得人；簽訂《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》。
  
  競(jìng)得人在拍賣(mài)成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門(mén)簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額的10%的定金；競(jìng)得人按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書(shū)。
  
  3、合作建設(shè)。其他開(kāi)發(fā)上拿到整體地皮時(shí)，可以通過(guò)合作的方式，拿到部分地皮。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 開(kāi)發(fā)商是怎么拿地的?開(kāi)發(fā)商怎樣拿地快?
  答

  在開(kāi)發(fā)商拿地之前，土地的用途已經(jīng)定了任何一個(gè)地區(qū)都有它的總體規(guī)劃，如十年規(guī)劃、五年規(guī)劃，基本對(duì)各地塊的用途進(jìn)行了規(guī)定，不得更改性質(zhì)的。也就是說(shuō)，在開(kāi)發(fā)商拿地之前已經(jīng)知道本地塊是用于住宅還是商業(yè)、工業(yè)、教育等用途，根據(jù)土地性質(zhì)進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商怎樣拿地快?開(kāi)發(fā)商拿地后需要怎么做?
  答

  一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。第二部分行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書(shū)；（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測(cè)繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商怎樣拿地快?哪位可以說(shuō)說(shuō)看?
  答

  首先說(shuō)明俺不是達(dá)人，不過(guò)樓上的這個(gè)說(shuō)法，唉，這種事情過(guò)程都是合理合法的，操作都是你沒(méi)看過(guò)得見(jiàn)不懂的。一般來(lái)講有當(dāng)?shù)卣瘸鲞@個(gè)規(guī)劃圖,主導(dǎo)是政府 ,落實(shí)是建設(shè)規(guī)劃局。然后開(kāi)發(fā)商等一般都是通過(guò)規(guī)劃局得知這些情況的，至于如何得知，人家可不會(huì)向你一樣打個(gè)電話過(guò)去問(wèn)或者網(wǎng)上查查，這年頭，沒(méi)有這么天真的事情了。

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商怎樣拿地快?要辦些什么手續(xù),準(zhǔn)備什么材料?
  答

  開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證主要分為兩個(gè)環(huán)節(jié)，第一個(gè)是辦“大證”，即初始登記，第二個(gè)就是辦“小證”，即轉(zhuǎn)移登記。權(quán)屬登記通常先由開(kāi)發(fā)商完成初始登記，之后才由各個(gè)買(mǎi)受人分別辦理商品房買(mǎi)賣(mài)登記。辦理初始登記須由開(kāi)發(fā)商單方面提出申請(qǐng)，當(dāng)商品房竣工后，開(kāi)發(fā)商需將登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測(cè)繪報(bào)告等材料準(zhǔn)備好，并提交給權(quán)屬登記部門(mén)，之后取得房屋權(quán)屬登記部門(mén)的收件單，這時(shí)初始登記辦證的義務(wù)視為完成。辦理完初始登記后，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主需共同提出轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，并提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋所有權(quán)證書(shū)、房屋買(mǎi)賣(mài)合同等材料，為業(yè)主辦理轉(zhuǎn)移登記是在開(kāi)發(fā)商辦理初始登記后的登記環(huán)節(jié)。另根據(jù)有關(guān)規(guī)定在辦理轉(zhuǎn)移登記前，業(yè)主應(yīng)先繳納契稅和維修基金等相關(guān)稅費(fèi)。**后按規(guī)定領(lǐng)取房產(chǎn)證即可。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商怎么拿地？
  答

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程主要包括以下幾個(gè)程序：　　1、 前期的準(zhǔn)備 前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)。我們所說(shuō)的五證中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在這個(gè)階段取得的。而《國(guó)有土地使用權(quán)證》由于開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同，取得的時(shí)間也不盡相同。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地的取得是**重要的。現(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國(guó)家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國(guó)家交納土地出讓金，不允許作開(kāi)發(fā)利用。一般都是劃撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、**等單位使用。出讓是指與國(guó)家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。　　2、 建筑施工階段 建筑施工階段是開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開(kāi)發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售?！　?、 銷售階段 銷售階段是開(kāi)發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。一個(gè)項(xiàng)目銷售的成敗決定著開(kāi)發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說(shuō)的期房銷售，是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開(kāi)發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開(kāi)發(fā)商大多采用此種銷售方式?！　☆A(yù)售條件： 《城市商品房預(yù)售管理辦法》　　第五條規(guī)定： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；　?。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；　?。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程 建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。　　第六條 規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：　?。ㄒ唬┈F(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；　?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵?quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；　　（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；　?。ㄋ模┮淹ㄟ^(guò)竣工驗(yàn)收；　?。ㄎ澹┎疬w安置已經(jīng)落實(shí)；　?。┕┧⒐╇?、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；　?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

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