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• 156****9119

  收房的程序和注意事項
  　　1、核驗業(yè)主材料
  　　2、業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明，《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。
  　　3、業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》
  　　4、業(yè)主做綜合驗收
  　　5、業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案
  　　6、開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議
  　　7、根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達成書面協(xié)議
  　　8、業(yè)主簽署《入住交接單》
  　　二、收房注意事項
  　　1、收房中經(jīng)常出現(xiàn)收房流程嚴(yán)重不合理
  　　開發(fā)商總是要求業(yè)主先補齊房款（如果面積漲水）、繳納公共維修基金（房屋總額的1%）和契稅（房屋總額的1.5-3%）、繳納一年的物業(yè)管理費和產(chǎn)權(quán)代辦費等費用，然后方可以辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗收房屋，如果房屋有問題交物業(yè)慢慢維修。
  　　在業(yè)主支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應(yīng)無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。
  　　無論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。
  　　在交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  　　2、收房不應(yīng)以繳納各項不應(yīng)繳納的費用為前提
  　　收房以繳納各項不應(yīng)繳納的費用（公共維修基金和契稅、產(chǎn)權(quán)代辦費等費用）為前提，開發(fā)商單方為業(yè)主收房設(shè)置了義務(wù)。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共維修基金業(yè)主必須在辦理產(chǎn)權(quán)證書時向稅務(wù)部門和小區(qū)辦繳納，至于產(chǎn)權(quán)代辦費，業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強行向業(yè)主收取該筆費用。因此，開發(fā)商無權(quán)在入住時向業(yè)主收取契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán)代辦費等超出法律規(guī)定之外的費用，否則業(yè)主有權(quán)拒絕交納，開發(fā)商以此為由拒絕向業(yè)主交付房屋的，由此引發(fā)的延期交房等法律責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。
  　　其他問題有：面積誤差問題；　　第三是開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。
  　　交房、驗房、收房過程中需要明確的幾個問題
  　　一、交房。
  　　是開發(fā)商向業(yè)主履行交付的義務(wù)，他委托物業(yè)向業(yè)主交付，也是可以的，但實際上物業(yè)應(yīng)該提供委托書。否則，是應(yīng)該由開發(fā)商自己履行該交付義務(wù)的。而且該委托本身的爭議與業(yè)主無關(guān)。
  　　開發(fā)商才是商品房買賣合同的相對方。
  　　二、驗房。
  　　1、業(yè)主還是應(yīng)該在合理期限內(nèi)驗房，即一定要按開發(fā)商約定的時間到現(xiàn)場收房。（律師：若不按入伙通知書時間前往驗房，業(yè)主要有負(fù)違約責(zé)任的準(zhǔn)備）。
  　　2、在沒有驗房前，大家對所有要簽字的文件需謹(jǐn)慎。
  　　3、關(guān)于通知書上一些要交納的費用，由各業(yè)主根據(jù)自身狀況決定。（律師：業(yè)主交納相關(guān)費用后，仍保留有追索的權(quán)利。）
  　　4、驗房后將發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)該向開發(fā)商或其委托的人（其實只有具有委托書的才有資格）提出整改意見，并要得到開發(fā)商的書面認(rèn)可，即承認(rèn)有以上問題?；蛟谑辗繒r需要填寫的單子上注明并要求整改。
  　　5、保留帶有雙方簽字的收房時填寫的單子（或復(fù)印件）并妥善保管，留做日后自己維權(quán)的資料和依據(jù)。
  　　6、經(jīng)過驗房，發(fā)現(xiàn)的問題會有很多很多。
  　?。?）房產(chǎn)本身的建筑質(zhì)量方面
  　?。?）小區(qū)公共建筑、配套的方面
  　?。?）小區(qū)周邊環(huán)境對小區(qū)內(nèi)部空氣、水等的影響方面
  　?。?）開發(fā)商應(yīng)該提供的、必需的相關(guān)證件、表單原件。具體至少應(yīng)該有
  　　三、收房。
  　　1、“三書一證一表”（《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》）。
  　　2、《面積實測報告書》
  　　3、管線分布竣工圖
  　　4、以上及費用方面沒有異議后，才可以收房簽收
  　　房屋交付時，業(yè)主都有哪些權(quán)利
  　　收房的時候應(yīng)該注意什么？兩書一表是必須的條件嗎？
  　　律師答：收房時主要應(yīng)注意:
  　　1、按合同及補充協(xié)議約定的交付條件對照房屋的實際交付情況。
  　　2、查驗竣工驗收備案表及房屋實測面積。
  　　3、驗房程序完成確認(rèn)無問題后才可領(lǐng)取鑰匙。
  　　4、領(lǐng)取鑰匙后再辦理物業(yè)交付手續(xù)。
  　　5、在驗房過程中發(fā)現(xiàn)問題，要以書面形式取得開發(fā)商的簽字及蓋章，并注意保留好證據(jù)，在問題未解決前，不要領(lǐng)取鑰匙。

  查看全文↓ 2019-07-31 08:24:33
• 142****1552

  辦理完入住手續(xù)后，物業(yè)公司（代開發(fā)商）將房門鑰匙交予業(yè)主。
  若房屋有質(zhì)量問題，需要開發(fā)商安排施工單位進行維修，業(yè)主又不希望自己來開門接待維修人員的，可以與物業(yè)公司協(xié)商，將房門鑰匙交予物業(yè)代你開門，以方便維修。
  若沒有特殊情況，物業(yè)公司不會留業(yè)主的鑰匙?，F(xiàn)在的戶門基本都是AB鑰匙，裝修完畢正式入住時，A鑰匙一啟用，B鑰匙立即失效。要是你還不放心，自己更換個鎖芯兒就行了。

  查看全文↓ 2019-07-31 08:24:22
• 138****6854

  主要是開發(fā)商通知你辦理交房手續(xù)，尤其是書面通知，如果你不辦的話一般不會有什么違約責(zé)任，因為商品房買賣合同已經(jīng)履行完畢了，對你的影響是在物業(yè)方面，已經(jīng)通知交房，你不辦的話，物業(yè)會從通知你的那一天開始計費，其他沒有太大問題。

  查看全文↓ 2019-07-31 08:24:19

• 問 交房后要更換鑰匙嗎
  答

  現(xiàn)在應(yīng)該都用A\B鎖了，也就是一把鎖有兩把不同的鑰匙，其中一把是備用給專修用的，等裝修完成后再用一把主鑰匙鎖一下，那把備用的就沒有用了。開發(fā)商交給你的時候不用換，你把一把備用的給裝修隊伍就可以了。

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• 問 ??開發(fā)商的膩子要鏟掉嗎?有沒有這個必要呢？
  答

  沒必要鏟掉，因為交房不久，非二手房。跟師傅說，因為原先有兩層膩子，可能局部未用砂紙打磨找平。但整體是平整的。要求他局部找平厚，再刷一道膩子，不需要兩遍。然后砂紙將不平的位置細(xì)部找平，**后刷底漆和涂料。對于他們來說24元太貴，不要被他們忽悠了。18-20已經(jīng)很公道了。

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• 問 ??新房子裝修水管要換嗎？有沒有這個必要呢？
  答

  開發(fā)商在交工時，每戶留有一個或兩個總閥門{冷熱水}，水管都是在墻里面暗管，沒法換。裝修前先把水電改到位。

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• 問 ??開發(fā)商的門需要換嗎?有沒有這個必要呢?
  答

  開發(fā)商安裝的門窗用不用換？1、門首選要確定開發(fā)商給您安裝的大門是不是防盜門，或者說他的防盜等級如何。按照防盜門的強度，防盜門分為甲、乙、丙、丁四個等級。甲級是**高的，這些等級會在防盜門的側(cè)邊用鋼印標(biāo)志，如果沒有鋼印的門肯定不是防盜門，那就必須更換。之前有新聞?wù)f，開發(fā)商安裝的防盜門款式一樣，結(jié)果鄰居家的鎖可以打開自家的房門。其實所有的同款門鎖都有一個“互開率”的問題，指不同的鎖之間可以互相打開的一個概率。一般門鎖等級越高，開率越低，這樣的門鎖也是**安全的。2、窗一般開發(fā)商安裝的窗戶，大都是鋁合金窗。對于這種窗子，型材的厚薄，直接決定鋁合金門窗的優(yōu)劣。除了查看邊框的厚度、正面的玻璃膠涂層是否嚴(yán)密之外，還要檢查門窗玻璃上的密封條是否平整、無卷邊、無脫槽、有無焊接缺陷、開焊、漏焊等現(xiàn)象。如果都沒有，且開關(guān)順滑、正常，則不需要更換。門窗怎么更換更劃算？1、門事實上，對于防盜門來說，鎖的安全系數(shù)才是決定其防盜指數(shù)的重要標(biāo)準(zhǔn)。如果門板質(zhì)量還可以的話，只換鎖具就可以了。鎖具的安全等級分為A、B、C這3級。其中C級防盜性能**高，B級其次，A級**低，咱們市面上多為A級。所以我們在選擇鎖具的時候盡量選擇B級或者C級別，安全性會更高一點，居住起來也更放心。2、窗對于窗子來說，一般都是整套直接更換，目前市面上常用的門窗按材質(zhì)分類，有鋁合金門窗、實木門窗、不銹鋼門窗、塑鋼門窗、斷橋鋁門窗。盡量選擇知名品牌的產(chǎn)品，才能達到隔音、保溫的效果。現(xiàn)在，對于開發(fā)商裝的門窗到底該不該換，相信大家心里都有數(shù)了吧。對于決定要更換門窗的業(yè)主，**好在開工前就提前購買好，如果要定制的話，**好提前一個月，這樣才能趕得上泥工還在場。這樣安裝好后，泥工可以對門窗周邊的墻體進行修補，達到更好的密封效果。

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• 問 精裝修房子能提出自己的想法嗎？請問有沒有這個必要？
  答

  精裝修房優(yōu)點：精裝修商品房的裝修設(shè)計往往是請正規(guī)、大型、有實力的設(shè)計公司進行的，在設(shè)計上往往比較合理、實用，基本可以滿足大多數(shù)購房者的心理需求。而購房者在收房后不但免除了裝修開支，也可以比較輕松的入住，節(jié)省了對房屋進行裝修的時間。另外，由于整個項目均為精裝修，從而就避免了入住之后左鄰右舍(小區(qū)網(wǎng) 論壇)的裝修干擾。精裝房缺點：精裝修住房的價格往往要高于同區(qū)域的毛坯房項目，前期投入壓力較大。一旦裝修質(zhì)量不盡人意造成返工同樣是一件費時費力、讓人十分頭疼的事情。另外，由于是統(tǒng)一裝修，所以裝修個性化不足，一部分個人喜好將無法達成。毛坯房優(yōu)點：與精裝修房相反，毛坯房的總價相對偏低、前期投入不高，收房后可以根據(jù)自己的喜好進行設(shè)計、裝修，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的約束，比較容易根據(jù)個人的實際情況控制裝修成本、豐儉由人。毛坯房缺點：在收房后還要投入一部分裝修費用，對室內(nèi)裝修進行規(guī)劃、設(shè)計和監(jiān)督裝修隊進行施工等都需要大量的時間和精力。另外，由于業(yè)主收房后入住的時間不同，會在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)受到裝修噪音的干擾。從現(xiàn)實生活來看，我個人認(rèn)為還是選擇毛坯房較好，自己進行裝修，既享受裝修心酸和喜悅的過程，裝修出來自己也喜好，而且質(zhì)量絕對能保證；而對于精裝房的現(xiàn)狀來看，大多數(shù)事后都會存在很大質(zhì)量問題，有的材料以次充好，表面的采用合同約定的材料，對于隱蔽在里面的用的全是很差的材料，他們也會追求利潤**大化啊。

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