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• 156****8577

  因?yàn)楸本┫拶?gòu)傳聞，商住房的熱度直線上升，但商住房本身存在不小的缺陷，剛需購(gòu)買(mǎi)商住房需非常謹(jǐn)慎。
  
  商住房本質(zhì)上就屬于灰色產(chǎn)品，其土地屬于非住宅用地，房產(chǎn)證也注明書(shū)商業(yè)和辦公類(lèi)產(chǎn)權(quán)。這種特點(diǎn)就注定了商住房存在不小的風(fēng)險(xiǎn)和弊端。
  
  我們梳理了以下，商住房至少存在以下11個(gè)問(wèn)題：
  
  1、 商住房的配套要比普通住宅差，開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷(xiāo)售，一般都會(huì)為普通住宅引進(jìn)**、幼兒園等配套，但商住項(xiàng)目一般不會(huì)有這種待遇。即使是普通住宅混合商住的項(xiàng)目，商住房業(yè)主也不能享受子女入學(xué)待遇。
  
  2、 商住房的土地使用年限多是40-50年，比普通住宅少20-30年。這種天然的缺陷，讓商住房二次銷(xiāo)售面臨尷尬的局面。因?yàn)樽詮臏刂萋钩峭恋厥褂媚晗迒?wèn)題被曝光后，幾乎所有的購(gòu)房者對(duì)土地使用年限都倍加關(guān)注。
  
  3、 商住房貸款壓力大，你至多能貸款10年，**必須50%，利率非但沒(méi)有優(yōu)惠，還得在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。
  
  4、 一手商住房不享受稅費(fèi)減免優(yōu)惠，二手商住房不僅不享受“滿(mǎn)五唯一”等政策，還會(huì)強(qiáng)制征收增值稅，交易成本更高。
  
  5、 部分商住房能爭(zhēng)取到民水民電，但即使這樣，物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)等支出仍然會(huì)按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
  
  6、 買(mǎi)商住房不要指望落戶(hù)了。
  
  7、 商住房沒(méi)有燃?xì)?，電費(fèi)又很貴，進(jìn)一步增加了居住成本。
  
  8、 選擇商住房居住的購(gòu)房者要接受辦公、餐飲、零售等人員混雜的狀態(tài)。而且每一次的人口密度都很大，出行和居住體驗(yàn)都不好。
  
  9、 商住房基本沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，只能自行維權(quán)，勢(shì)單力薄啊！
  
  所以，對(duì)于開(kāi)發(fā)商吹噓商住房“不限購(gòu)不限貸、精裝修拎包入住”時(shí)，要多一分考量，不要被忽悠了。

  查看全文↓ 2019-08-01 17:54:24
• 152****9689

  商業(yè)的40年產(chǎn)權(quán)，水電費(fèi)比住宅民用的高2倍，商用的不能落戶(hù) 上學(xué)，商業(yè)的不易居住 因?yàn)?商業(yè)的 都是地段核心 比較嘈鬧 比較適合辦公

  查看全文↓ 2019-08-01 17:54:13
• 133****9874

  公寓與商品房區(qū)別有以下幾點(diǎn)：
  1、產(chǎn)權(quán)方面： 住宅產(chǎn)權(quán)70年，公寓產(chǎn)權(quán)40年。
  2、建筑結(jié)構(gòu)方面： 住宅為板式建筑，公寓一般為塔樓。
  3、使用成本方面： 住宅水電民用，公寓水電費(fèi)商用，較高。
  4、持有成本方面： 住宅物業(yè)費(fèi)較公寓低很多。住宅一般為2元/平米/月左右， 公寓3.5元/平米/月+
  5、作用方面： 住宅可以上學(xué)和落戶(hù)，公寓可以注冊(cè)公司。
  6、住宅可以天然氣入戶(hù)，公寓不可以的。

  查看全文↓ 2019-08-01 17:54:06
• 156****6675

  購(gòu)買(mǎi)商住房缺點(diǎn)如下：
  
  產(chǎn)權(quán)年限為40年、
  
  水電價(jià)格翻倍，沒(méi)有煤氣，
  
  不可以落戶(hù)口，
  
  建筑結(jié)構(gòu)一般為環(huán)形塔樓不宜居住。
  
  ****低5成，貸款利率上浮10%，**長(zhǎng)貸款年限5年。
  
  不能作為學(xué)區(qū)

  查看全文↓ 2019-08-01 17:53:57

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)了商住房會(huì)后悔嗎
  答

  1、商住房?jī)?yōu)點(diǎn)：(1)不限購(gòu)。商住兩用房較大優(yōu)勢(shì)就是不限購(gòu)，無(wú)論是北京限購(gòu)還是通州**嚴(yán)限購(gòu)令，都沒(méi)有限購(gòu)商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房!(2)面積小。商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。(3)可商可居。商住兩用樓盤(pán)可以由于其獨(dú)特的定位和戶(hù)型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。(4)靈動(dòng)性強(qiáng)。因?yàn)樯套捎霉⒌莫?dú)特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶(hù)型小巧，投資性強(qiáng)，所以對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)非常靈活，可以對(duì)外出租，出售也非常方便。2、商住房缺點(diǎn)：(1)商住兩用房一般不能落戶(hù)。商住兩用房一般無(wú)法遷入戶(hù)口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶(hù)口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)。這無(wú)形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。(2)“商住兩用”房生活成本高。商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。也就是表示購(gòu)房者要承受較高的生活成本。(3)商住兩用房安全問(wèn)題也值得擔(dān)憂(yōu)。商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實(shí)則給雙方都帶來(lái)了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶(hù)嚴(yán)重?cái)_民，有的反映商戶(hù)晚上營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束太晚等(4)商住兩用房產(chǎn)權(quán)短。商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。(5)商住兩用房稅費(fèi)高，出手成本高?！吧套捎谩表?xiàng)目目前還無(wú)法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過(guò)程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來(lái)計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過(guò)144平方米)。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本，而這些也使買(mǎi)方選擇難度加大。(6)商住兩用房貸款受限。商住兩用房不限購(gòu)，也不受房貸限制，不過(guò)這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過(guò)10年，**高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請(qǐng)公積金貸款。

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• 問(wèn) 買(mǎi)了商住房會(huì)后悔嗎？有什么缺點(diǎn)？
  答

  什么是商住兩用房？商住兩用的房子，可以用于居住，也可以用于辦公，項(xiàng)目有商業(yè)部分，或者是商業(yè)裙樓，或者是有部分單位按照寫(xiě)字間銷(xiāo)售。它有別于傳統(tǒng)住宅僅僅用于居住，它是soho住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)，各種功能的配備逐漸讓我們看到了它的優(yōu)勢(shì)。 商住兩用房有哪些優(yōu)勢(shì)？商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)一：不限購(gòu)商住兩用房**大優(yōu)勢(shì)就是不限購(gòu)，無(wú)論是北京限購(gòu)還是通州**嚴(yán)限購(gòu)令，都沒(méi)有限購(gòu)商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房！商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)二：面積小商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)三：可商可居商住兩用樓盤(pán)可以由于其獨(dú)特的定位和戶(hù)型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)四：靈動(dòng)性強(qiáng)因?yàn)樯套捎霉⒌莫?dú)特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶(hù)型小巧，投資性強(qiáng)，所以對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)非常靈活，可以對(duì)外出租，出售也非常方便。 商住兩用房缺點(diǎn)總結(jié)商住兩用房缺點(diǎn)一：商住兩用房一般不能落戶(hù)商住兩用房一般無(wú)法遷入戶(hù)口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶(hù)口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)。這無(wú)形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。商住兩用房缺點(diǎn)二：“商住兩用”房生活成本高商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。也就是表示購(gòu)房者要承受較高的生活成本。商住兩用房缺點(diǎn)三：商住兩用房安全問(wèn)題也值得擔(dān)憂(yōu)商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實(shí)則給雙方都帶來(lái)了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶(hù)嚴(yán)重?cái)_民，有的反映商戶(hù)晚上營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束太晚等商住兩用房缺點(diǎn)四：商住兩用房產(chǎn)權(quán)短商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。商住兩用房缺點(diǎn)五：商住兩用房稅費(fèi)高，出手成本高“商住兩用”項(xiàng)目目前還無(wú)法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過(guò)程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來(lái)計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過(guò)144平方米)。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本，而這些也使買(mǎi)方選擇難度加大。商住兩用房缺點(diǎn)六：商住兩用房貸款受限商住兩用房不限購(gòu)，也不受房貸限制，不過(guò)這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過(guò)10年，**高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請(qǐng)公積金貸款。 商住兩用房40年產(chǎn)權(quán)到期后該怎么辦？深圳的國(guó)際商業(yè)大廈就是國(guó)內(nèi)第一個(gè)續(xù)約土地使用權(quán)的案例。該項(xiàng)目由于歷史遺留問(wèn)題，在同一棟樓內(nèi)，有20年、30年、40年、50年這四種年限不一的房產(chǎn)證，**早的20年產(chǎn)權(quán)部分早已到期。為此，政府出臺(tái)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長(zhǎng)土地使用年期，在剩余年期(國(guó)家規(guī)定的**長(zhǎng)使用年期減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，并按約定年期一次性支付。按照該《規(guī)定》，國(guó)際商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)到期的房源，都通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金，完成了續(xù)期，也令眾多商住項(xiàng)目看到了續(xù)期的重要依據(jù)。北京商住兩用房真值得購(gòu)買(mǎi)嗎？看了以上商住兩用房有點(diǎn)缺點(diǎn)分析，相信每個(gè)心心里都有自己的權(quán)衡

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• 問(wèn) ??買(mǎi)了商住房會(huì)后悔嗎？商住房產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？？
  答

  一、商住用房，是指樓盤(pán)以商業(yè)立項(xiàng)，但以住宅名義對(duì)外銷(xiāo)售的房屋。因限購(gòu)政策和價(jià)格，大量一線城市的剛需人群選擇了購(gòu)買(mǎi)商業(yè)性用房來(lái)自住。二、但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán)。我國(guó)2007年出臺(tái)的物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，并無(wú)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定。三、如果續(xù)期問(wèn)題“有法可依”，根據(jù)我國(guó)1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！彼摹⒓幢銍?guó)家批準(zhǔn)了續(xù)期，對(duì)于采用何種方式續(xù)期，新的年限怎么制定，續(xù)期費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)如何，各方也存有爭(zhēng)議。根據(jù)現(xiàn)有法律來(lái)看，很可能會(huì)由業(yè)主繳納土地使用金；也不排除以后也像住宅一樣自動(dòng)續(xù)期，而且有可能不用繳費(fèi)。

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• 問(wèn) 商住房有投資價(jià)值嗎?商住房?jī)?yōu)缺點(diǎn)有哪些?
  答

  其缺點(diǎn)也是十分明顯的：1、商住項(xiàng)目的土地出讓年限一般只有40年或50年，普通住宅則是70年；2、商住房較低**比例為45%，貸款期限一般不能超過(guò)10年，貸款利率不得低于同期同檔次利率的1.1倍，且不能使用住房公積金貸款；3、商住房不能落戶(hù)；4、商住房不能享受**、商業(yè)、居委會(huì)等配套服務(wù)；5、商住房在購(gòu)買(mǎi)和使用過(guò)程中都不能享受住宅的稅費(fèi)減免優(yōu)惠，交易和持有成本高；6、商住房水電費(fèi)、供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)高于普通住宅，且商住房基本上沒(méi)有燃?xì)?，只能用電磁爐；7、商住房居住密度相對(duì)較大，宜居性較差；8、由于很難成立業(yè)委會(huì)，商住房的業(yè)主維權(quán)也很困難，而且商住不是住宅，所以用作居住時(shí)很多權(quán)益不受法律保障。商住房雖然滿(mǎn)足了部分群體的居住需求，但是潛在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)也特別多。商住房的形成有其歷史原因，就目前來(lái)說(shuō)，總庫(kù)存還是不少的，這也導(dǎo)致了商住房**空間小、漲幅緩慢。如遇房?jī)r(jià)下跌，商住房首當(dāng)其沖，將比普通住宅更快更早下跌。且商住房不能落戶(hù)上學(xué)，這是需要購(gòu)房者審慎考慮的。

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• 問(wèn) 商住房限購(gòu)嗎? 商住房能買(mǎi)嗎？商住兩用房?jī)?yōu)缺點(diǎn)有哪些？
  答

  北京限購(gòu)、通州限購(gòu)等限購(gòu)政策讓很多購(gòu)房目標(biāo)投向商住房，那么北京商住兩用房真值得購(gòu)買(mǎi)嗎？商住兩用房?jī)?yōu)缺點(diǎn)有哪些？商住兩用房到期后該怎么辦？ 什么是商住兩用房？商住兩用的房子，可以用于居住，也可以用于辦公，項(xiàng)目有商業(yè)部分，或者是商業(yè)裙樓，或者是有部分單位按照寫(xiě)字間銷(xiāo)售。它有別于傳統(tǒng)住宅僅僅用于居住，它是soho住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)，各種功能的配備逐漸讓我們看到了它的優(yōu)勢(shì)。 商住兩用房有哪些優(yōu)勢(shì)？商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)一：不限購(gòu)商住兩用房**大優(yōu)勢(shì)就是不限購(gòu)，無(wú)論是北京限購(gòu)還是通州**嚴(yán)限購(gòu)令，都沒(méi)有限購(gòu)商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房！商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)二：面積小商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)三：可商可居商住兩用樓盤(pán)可以由于其獨(dú)特的定位和戶(hù)型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)四：靈動(dòng)性強(qiáng)因?yàn)樯套捎霉⒌莫?dú)特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶(hù)型小巧，投資性強(qiáng)，所以對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)非常靈活，可以對(duì)外出租，出售也非常方便。 商住兩用房缺點(diǎn)總結(jié)商住兩用房缺點(diǎn)一：商住兩用房一般不能落戶(hù)商住兩用房一般無(wú)法遷入戶(hù)口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶(hù)口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)。這無(wú)形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。商住兩用房缺點(diǎn)二：“商住兩用”房生活成本高商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。也就是表示購(gòu)房者要承受較高的生活成本。商住兩用房缺點(diǎn)三：商住兩用房安全問(wèn)題也值得擔(dān)憂(yōu)商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實(shí)則給雙方都帶來(lái)了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶(hù)嚴(yán)重?cái)_民，有的反映商戶(hù)晚上營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束太晚等

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