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• 158****5803

  根據(jù)民法通則司法解釋第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。因此，如果房東在出賣該房屋3個月前沒有通知你承租方有優(yōu)先購買權(quán)，你可以主張房屋買賣合同無效。根據(jù)民法通則司法解釋第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。如果你不想購買該房屋，你可以主張繼續(xù)承租該房屋，就是買賣不破租賃的體現(xiàn)，就是房屋在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動前已經(jīng)存在的租賃合同在租賃期間不因此期間房屋的產(chǎn)權(quán)變動而發(fā)生變化，因此你可以繼承承租該房屋，新房主無權(quán)要求你搬出房屋。**后，你可以要求解除合同并要求房東賠償違約金。法律依據(jù)：《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第一百一十八條出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
  

  查看全文↓ 2019-08-08 16:49:33
• 155****4511

  1、違約金，根據(jù)雙方合同約定比例計算，合同沒有約定按以下幾條賠償損失；
  2、裝修房屋的直接損失，如果按合同約定實現(xiàn)交付房屋，在辦理過戶的情況，而不是你們未約定但事先強(qiáng)行使用房屋的情況下，你的裝修損失可以要求賠償；
  3、裝修房屋及辦理房屋買賣過程中，時機(jī)已經(jīng)確實發(fā)生的誤工損失，但應(yīng)由單位扣發(fā)工資的證明等證據(jù)；
  4、返還8萬元**款及其占用期間的利息損失；
  5、如果交納的有定金則，對方需要雙倍返還定金；
  6、如果當(dāng)?shù)胤績r（市場價）已經(jīng)上漲，則對方需賠償你同地段同種類房屋再次購買的差價款；
  7、如果違約金和賠償損失同時存在的情況下，違約金以足以彌補(bǔ)損失為限，且雙方對違約金數(shù)額的約定**好不超過合同總價款的30%為宜！
  以上系專業(yè)人士的解答，不過你的40個金幣的獎勵實在有點少了，在現(xiàn)實中這種咨詢是按時間收費的，不過希望我的答案對你有幫助！
  

  查看全文↓ 2019-08-08 16:49:24
• 144****4579

  第一：請把問題說清楚，款清你沒有要求交房，意思只是說在往后拖，這是要經(jīng)過你們協(xié)商的。第二：如果你們協(xié)商無果，確定是五月份交房，他如果拖到7月份，你就可以按照簽的合同上的流程走，按你們簽的合同，例：違約 0.01% 來賠償。歡迎參考，菁英地產(chǎn)為您服務(wù)。
  

  查看全文↓ 2019-08-08 16:49:18

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• 問 ??二手房中介前景如何呢？應(yīng)該怎么做呢？
  答

  面對中介：一定要謹(jǐn)慎，由于他不是房屋的所有者，所以他對房屋沒有感情，只是一件商品，他也不怕你會找上門來，因為你會面臨投訴無門的現(xiàn)狀（中國現(xiàn)在的中介監(jiān)管體制決定的）。

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• 問 ??二手房延遲交房怎么辦呢？應(yīng)該怎么做呢？
  答

  雙方進(jìn)行友好協(xié)商，看合同中是否有規(guī)定違約責(zé)任?？梢砸筚r償，違約責(zé)任的承擔(dān)方式有以下幾種（1）支付違約金.違約金：指合同當(dāng)事人在合同中約定的，在合同債務(wù)人不履行或不適當(dāng)履行合同義務(wù)時，向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付的一定數(shù)額的金錢。（2）損害賠償.損害賠償：是指因合同一方當(dāng)事人的違約行為而給對方當(dāng)事人造成財產(chǎn)損失時，違約方向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。（3）繼續(xù)履行.繼續(xù)履行：是指由法院或仲裁機(jī)關(guān)作出要求實際履行的判決或下達(dá)特別履行命令，強(qiáng)迫債務(wù)人在指定期限內(nèi)履行合同債務(wù)。

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• 問 ??交房逾期怎么處理呢？應(yīng)該怎么做呢？
  答

  第一種意見，買受人主張出賣人交付房屋的請求權(quán)應(yīng)在兩年訴訟時效期間內(nèi)行使，超過兩年訴訟時效期間請求出賣人交房的，因其怠于行使權(quán)利的狀態(tài)經(jīng)過訴訟時效期間喪失勝訴權(quán)。第二種意見，買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房的不能一律簡單地認(rèn)定為已超過訴訟時效，而應(yīng)區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進(jìn)行處理。 [問題二]關(guān)于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年才請求出賣人辦理所有權(quán)變更登記，是否超過訴訟時效期間的問題，也有兩種意見：第一種意見，出賣人所承擔(dān)的主給付義務(wù)為轉(zhuǎn)移房屋的占有，更為重要的是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。如果出賣人僅向買受人履行交付房屋的義務(wù)，未在合同規(guī)定的期限屆滿時辦理房屋所有權(quán)證的，系沒有履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)這個**重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，訴訟時效期間應(yīng)該起算。因此買受人未在出賣人違約之日起兩年內(nèi)請求辦理房屋所有權(quán)證的，因超過訴訟時效期間而喪失勝訴權(quán)。第二種意見，房屋已經(jīng)交付的，買受人在約定辦理房屋所有權(quán)證期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人為其辦理房屋所有權(quán)證的應(yīng)予支持。

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• 問 ??房子逾期交房 法律如何規(guī)定呢？應(yīng)該怎么做呢？
  答

  出賣人逾期交房，買受人可以要求開發(fā)商繼續(xù)履行房屋買賣合同并支付違約金，或者請求法院解除房屋買賣合同并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。起訴流程為：1、選擇管轄法院。在開發(fā)商住所地或合同履行地法院起訴2、攜帶材料去法院立案：①攜帶起訴狀(包括雙方當(dāng)事人信息，對方是公司的需要工商信息;具體的訴訟請求，如買受人要求出賣人支付逾期交房相應(yīng)的違約金等;事實與理由;證據(jù)及證據(jù)來源，如購房合同);②準(zhǔn)備證據(jù)3、交到法院立案庭，立案庭的法官會在七天內(nèi)通知您是否立案。人民法院受理案件后，在完成審理前的調(diào)查、準(zhǔn)備工作后，應(yīng)當(dāng)按法定程序開庭審理。法院適用普通程序的案件 , 應(yīng)當(dāng)在立案之日起6個月內(nèi)應(yīng)當(dāng)審結(jié)，有特殊情況的，按法定程序申請延長。在這里建議大家，這種起訴開發(fā)商等案件，**好是聯(lián)合另外的買主，共同維權(quán)。法律依據(jù)：《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條起訴必須符合下列條件：(一)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;(二)有明確的被告;(三)有具體的訴訟請求和事實、理由;(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

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• 問 ??新手如何做二手房中介好呢？應(yīng)該怎么做呢？
  答

  其實中介員是一個比較特別的行業(yè)，我們同其他行業(yè)的業(yè)務(wù)員是有很大的不同，一般行，業(yè)的業(yè)務(wù)員是公司有一些自己產(chǎn)品推出市場，公司應(yīng)因市場定好價格，業(yè)務(wù)員只需推銷該產(chǎn)品的優(yōu)點便完任務(wù)。這就叫單向推銷。 而我們的角色名副其實是中間人，我們無自己的產(chǎn)品，無自己的定價，我們所做的全受人委托，完成任務(wù)收取傭金，我們是推銷服務(wù)，推銷你的承諾，推銷你的關(guān)系，你的說服力等等而令對方給予你信任。 中介元每日應(yīng)有工作的程序及計劃，不可以用“見步行步”的態(tài)度處理，要對每見事都 要認(rèn)真處理，不可以用今日的利益來衡量，因為中介工作好象農(nóng)夫耕種，今日播種明日收成，所以每天都是默默耕耘。中介員的工作主要分三大類，就是預(yù)備、執(zhí)行、才有收成。

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