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房地產交易過戶需要注意哪些?

135****8061 | 2019-08-09 21:08:28

已有5個回答

  • 146****7967

    (1)、買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
      (2)、如賣方提供的房屋合法,可以上市交易,買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
      (3)、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù),對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。
      (4)、立契。房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契,即大家所俗稱的“白契”。
      (5)繳納稅費。稅費的構成比較復雜,要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
      (6)、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發(fā)證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。
      (7)、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù),銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取房屋所有權證后,銀行將貸款一次性發(fā)放。
      (8)、買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

    查看全文↓ 2019-08-09 21:09:27
  • 132****6933

    二手房過戶流程主要有以下四步:
    一、買賣雙方無貸款: 買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內,買房將**款支付給賣方;并約定一個房產進交易中心的時間。進交易中心的當天,買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后,領取新的房產證;憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶,**后在交房時,下家將尾款結清給賣方。
    二、賣方有貸款未還清: 買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內,買房將**款支付給中介公司進行監(jiān)管;賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后,銀行貸款審結結束,雙方約定一個房產進交易中心的時間;進交易中心的當天,買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
    20個工作日后,領取新的房產證;憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶;**后在交房時,買房將尾款結清給賣方。
    三、買方貸款購房: 首先對買方的貸款額度、資信進行審核;審核無誤后,雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內,買方將**款支付給賣方;買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議;7個工作日貸款審核結束后,雙方約定一個房產進交易中心的時間;進交易中心20個工作日后,領取新的房產證;銀行憑新的房產證,給賣方放款;憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶;**后在交房時,買方將尾款結清給賣方。
    四、買賣雙方均有貸款: 首先對買方的貸款額度、資信進行審核;審核無誤后,雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內,買方將**款支付給中介公司進行監(jiān)管;賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款;7個工作日后,銀行貸款審結結束,買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議;7個工作日貸款審核結束后,買賣雙方約定一個房產進交易中心的時間;進交易中心20個工作日后,領取新的房產證;銀行憑新的房產證,給賣方放款;憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶;**后在交房時,買方將尾款結清給賣方。
    房產證辦理過戶所需時間:
    材料都沒有問題的話,須到房產局,填寫一些表格和一個存量合同,存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產局之后,會有一個回 執(zhí)單,一定要在上面說明的日期去繳納稅金,一般需要15個工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊等著去拿新房產證。房產證辦理時限為10個工作日(自登記 受理后次日起)。
    二手房過戶所要繳納的費用:
    交易稅費共涵蓋8個稅種,主要有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的征收比率依地域有所差異,但區(qū)別不大。
    1、契稅:基準稅率3%,優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。
    普通住宅征收比率為成交價的1.5%,非普通住宅為成交價的4%。具體征收比率:90平以下的普通住宅(首套1%、二套3%);90至140平普通住宅(首套1.5%、二套3%);別墅等非普通住宅(成交價的4%)。
    2、營業(yè)稅:稅率為5.5%。
    根據(jù)2010年房產新政,轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅,轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅,轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。
    3、印花稅
    第一種是比例稅率,適用于房地產產權轉移書據(jù),稅率為0.05%,同時適用于房屋租賃合同,稅率為1%,房產購銷合同,稅率為0.03%;
    第二種是定額稅率,適用于房地產權利證書,包括房屋產權證和土地使用證,稅率為每件5元。
    4、個人所得稅:稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%,由賣方承擔。
    征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
    注:如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的退還。
    5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等
    此類稅種的征收以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù),按實際繳納營業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。
    注意:資金監(jiān)管對二手房賣家和買家都有好處,它由獨立的第三方(資金監(jiān)管機構/銀行)出面,保障雙方利益,避免二手房買賣糾紛,從而起到降低二手房交易風險的作用。

    查看全文↓ 2019-08-09 21:09:20
  • 133****2136

    風險提示
    1.如果房產有共有權人,要讓共有權人一同簽字,避免后面出現(xiàn)共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。
    2.如果有租約的,應該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權的證明,避免租客以侵犯優(yōu)先購買權為由導致交易失敗。
    3.如果房產有較為貴重的家私家電,**好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述,例如家具家電的品牌、新舊程度等,有必要的話還可以附上家具家電的照片,以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。
    4.如果該房產附有戶口,要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。
    5.要明確違約責任,特別是在目前房價上漲的情況下,業(yè)主違約的幾率增大,明確違約責任才能保障自己的
    6辦理按揭
    如果不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理,說要做房產按揭,他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現(xiàn)貸款額度不能達到預期的情況,像評估價高的銀行需要再評估,一般會延長二三個工作日。
    在辦理按揭前,買方需要自己心里有個數(shù),如果房產樓齡較新,例如是在2000年以后入伙,因為評估價比較高,貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子,那么貸款一般只能做到六七成。
    至于定金、首期款的銀行監(jiān)管(流程4),也可以在申請按揭時同時辦理,免得來回跑腿。
    至于銀行的選擇,中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松,而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮,每家銀行執(zhí)行的政策基本一致,所以并不需要更多考慮。
    風險提示
    1 .如果貸款額度達不到預期,買家需要做好支付更多首期款的準備,否則交易不成將造成違約。
    2 .目前二套房貸有收緊趨勢,有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況,那么為預防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛,可以在合同中約定解決方法,例如是解除合同還是賠償違約金等。
    7注銷他項權證
    按揭辦理下來后,要注意注銷該物業(yè)的他項權證。
    8過戶及交稅
    去過戶時,需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后,拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。
    交稅時,如果合同約定是各付稅費,那么兩人必須同時到場;如果是業(yè)主實收,就只需要買家到場。至于拿新證,一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件,銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續(xù),在5個工作日后放尾款給業(yè)主。
    風險提示
    1.房地產的風險責任,產權轉移前由轉讓人承擔,產權轉移后由受讓人承擔。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風險,是由買方承擔的,所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。
    2 .目前房價上漲,有業(yè)主會以虛假債務為由讓法院查封房產,讓過戶期間的房產交易終止,買方可以在合同中增加一條條款,約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產遭到查封,那么視為業(yè)主違約,必須承擔違約責任。
    9交房
    交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接,如果房產內部還有家具家電,還要核實清楚是否有被更換或搬走,**終業(yè)主才交鑰匙,正式完成交易。而上述的水電等交接,就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理,雙方應準備好房產證復印件、身份證等。
    **主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》,如果房子內部家具家電完整,就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實有缺失,那么經過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進行抵扣。
    風險提示
    1.如果交房時家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走,而交房保證金無法彌補時,買方通常很難找到賣家去索賠。所以**好在當初約定交房保證金時,盡量把保證金的數(shù)額做大。
    2.戶口問題也是交房時容易忽視的地方,所以在交房前,**好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經遷出。
    10買方支付尾款
    (如果沒有簽交房保證金協(xié)議)在二手房交易過程中,往往有留有部分尾款,用來保證結清水、電、煤氣等公用事業(yè)費,以及物業(yè)管理費,同時還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應的保障作用。
    購房款分批支付主要目的在于減少風險,以防在交易過程中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當日**30%,取得收件收據(jù)時支付60%,產證辦理完畢支付**后10%。買家和賣家在簽合同時一定要事先商定好付款方式和額度,白紙黑字寫清楚。

    查看全文↓ 2019-08-09 21:09:05
  • 132****9955

    1產權調查
    首先,要仔細查看業(yè)主的房產證,注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人,在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次,看購房時的相關憑據(jù),比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等,作為輔助證據(jù)以初步確認房屋產權歸屬。如果房屋屬于共有產權,則還要查看所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。
    在簽訂房產買賣合同時,共有人如不能到場,需出具經過公證的委托書及代理人身份證件,由代理人代為簽合同。其次,把好夫妻共有財產關,《婚姻法》規(guī)定,凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產,下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。
    2交定金
    看好房子,確定房屋產權后,交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié),交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬,以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環(huán)節(jié)時,請多留個心眼。
    如果你看中的房子還在按揭中,定金**好不要直接交到業(yè)主手中,而應該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方,則可以簽一個簡單協(xié)議,約定贖樓完畢之后給定金賣方,需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒有可信賴的第三方,定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可,約定在交易中心完成遞件手續(xù)后,劃撥到賣家賬戶上。
    一般來說,在交定金的時候會簽一份預約買賣合同,合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等。
    風險提示
    1.當下樓價上漲,買家如想防止賣家毀約不賣,可交足額定金或約定高額違約金,提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;
    2 .賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓,所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”;
    3 .為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費用等現(xiàn)象,你需要簽一份交房保證金協(xié)議,約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好,水電、物管等費用繳清,鑰匙交接完畢之后,再退還保證金。
    3贖樓
    一般來說,贖樓是業(yè)主方的責任,針對業(yè)主房貸沒有還完的情況。贖樓有兩種操作方式:其一,業(yè)主通過擔保公司,向銀行借款贖樓,產生的是0.8%的擔保費用,以及0 .4%的短期贖樓利息,等買家房產證出來之后,再到銀行做按揭;其二,買家通過擔保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產生擔保費,但買家需要提前供樓。
    風險提示
    因贖樓產生的風險,為此環(huán)節(jié)中**大。買家拿現(xiàn)金贖樓是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題,買家會冒風險。
    4付首期及資金監(jiān)管
    除了產權問題之外,自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實上,資金監(jiān)管目前已成體系,買賣雙方按照既成規(guī)定來做,風險很小。無論是通過何種方式交易,首期款必須放銀行監(jiān)管。
    具體操作是:買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議,然后各自在銀行開一個賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后,首期款打給賣方。如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止,則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務,一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費,但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管,則可以省去這筆費用。
    出于公平角度考慮,銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上先簽字,這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行,也能避免買家到時候不配合放款給賣家?guī)砝_。
    5簽訂買賣合同
    在交定金環(huán)節(jié),已經提到:自主交易可以先簽訂一個“書面協(xié)議”,這個協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似,只是缺少了中介那部分內容。
    簽訂書面協(xié)議時,**主要要關注四個方面,是產權情況、房產總價、交易稅費及日期,其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要,像交定金、過戶、交樓時間,確定日期才能夠保證交易順利進行。
    買賣雙方可以到房管部門相關網站上下載格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。

    查看全文↓ 2019-08-09 21:08:54
  • 132****3493

    二手房過戶買家注意事項:
    1.了解房屋情況。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
    2.簽合同。如賣方提供的房屋合法,可以交易,買方可以交納購房定金(但不是商品房買賣的必經程序)。買賣雙方通過協(xié)商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
    3.申請過戶。買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)。如果存在無產權或部分產權未得到其他產權共有人書面同意的情況,則拒絕申請。
    4.立契。房地產交易管理部門審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
    5.繳納稅費。稅費的構成比較復雜,要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
    6.辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。
    買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

    查看全文↓ 2019-08-09 21:08:43

相關問題

  • 二手房交易簽合同前十項注意(1.)房屋手續(xù)是否齊全房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。(2.)房屋產權是否明晰有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。(3.)交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續(xù),而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。(4).土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十來年,對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時,就有點不劃算。(5.)市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況,才急于出售,作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。(6).福利房屋是否合法房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房,在轉讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。(7.)單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價的職工住房,還有標準價的職工住房,二者土地性質均為劃撥,轉讓時應繳納土地使用費。再者,對于標準價的住房一般單位享有部分產權,職工在轉讓時,單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。(8)物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時,其物業(yè)管理費,電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數(shù)目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。(9).中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務,如在二手房貸款時,為買受人提供零**的服務,即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn),所有的責任有可能自己都要承擔。(10.)合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮二、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段:(1)、買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。(2)、如賣方提供的房屋合法,可以上市交易,買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。(3)、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù),對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。(4)、立契。房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)?,F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契,即大家所俗稱的“白契”。(5)繳納稅費。稅費的構成比較復雜,要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。(6)、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發(fā)證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。(7)、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù),銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取房屋所有權證后,銀行將貸款一次性發(fā)放。(8)、買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

    全部5個回答>
  • 房地產抵押權的設立和解除,必須依法進行。抵押合同應明確雙方的權利義務,辦理抵押登記手續(xù)。抵押權人應妥善保管抵押物,不得損害抵押人的合法權益。如發(fā)生糾紛,應及時通過法律途徑解決。

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  • 買賣房屋要注意的事項:1、 明確房屋的權屬凡是產權有糾紛的,或是部分產權(如以標準價購買的公有住房)、共有產權、產權不清、無產權的房子不要購買,以免成交后拿不到房屋產權證,同時也會引起很多不必要的麻煩。特別要注意產權上的房主與賣房人是否是同一個人。在驗看產權證時,一定要查看正本并且要到房地產管理部門查詢此產權的真實性。2、 注意房屋結構二手房的房屋結構比較復雜,需要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產證上注明的一致,房屋布局是否合理、設施設備是否齊全、完好等情況,更要詳細考察房屋的結構情況,要對房屋進行實地考察。3、 選擇正規(guī)中介機構選擇正規(guī)中介機構是很有必要的,要選擇經政府行業(yè)主管部門批準、已取得執(zhí)業(yè)資質的中介公司,要親自到中介機構辦公場所進行考察。在委托中介機構代理之前,要詳細詢問中介公司都能確切地提供哪些服務項目、如何收費、未能成交如何退款、買賣雙方發(fā)生糾紛中介公司有無能力負責賠償損失等。

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  •  房產過戶手續(xù)的主要程序及注意事項:  一、辦理房產過戶手續(xù)所需要的文件資料賣方所需文件:1、身份證明(外地戶口需暫住證);2、房產證;3、網簽的房屋買賣協(xié)議;4、稅費繳納證明。買方所需文件:1、身份證明(外地戶口需暫住證);2、網簽的房屋買賣協(xié)議;3、稅費繳納證明?! 《⑥k理房產過戶手續(xù)所需要的時間過戶之后,房產即登記在買方名下,但領取房產證還需要等一段時間。這段時間根據(jù)不同辦理機關,時間也不一樣 ,一般在7個工作日左右,其中海淀區(qū)建委**快,只需一天時間,有些房屋需要到市建委辦理土地證,則全部辦證時間需要40天左右?! ∪?、本人不能到場辦理過戶手續(xù)的可以委托別人辦理如果買賣雙方的當事人不能到場辦理房產過戶手續(xù),法律規(guī)定可以委托他人代為辦理,賣方委托他人辦理必須提供經過公證機關公證的委托書,買方可以手寫一份委托書,寫明委托權限和時間,可以不辦理公證手續(xù)?! ∷?、在建委辦理了過戶手續(xù),卻遲遲拿不到房產證怎么辦?在極特殊情況下,買賣雙方在建委正常辦理了房產過戶手續(xù),但買方在規(guī)定的時間卻領不到房產證,這時買方必須高度警惕,應當立即向發(fā)證機關問明情況。如果是因為發(fā)證機關需要完善手續(xù)修改數(shù)據(jù),延遲一段時間發(fā)證,這種情況買方可以放心等待。如果屬于虛假交易、不能辦理房產證的情況,應當立即采取司法手段切實保護自己的合法利益。實踐中絕大多數(shù)延遲發(fā)證,是因為建委需要完善手續(xù)、修改數(shù)據(jù)。辦理過戶手續(xù)后不能領到房產證的情況極為罕見?! ∥?、房產過戶后由銀行放款,不需要買方另行授權以貸款方式支付房款,銀行放款的時間在辦理房產過戶之后。這樣就可能出現(xiàn)這種局面,即一旦辦完過戶,銀行又因故拒絕放款,房主將面房、錢兩空的尷尬境地。事實上,這種情況是不會出現(xiàn)的,這是因為銀行在房產過戶后放款不需要買方簽字授權,就可以將房款直接放至房主的賬戶內,銀行在這里起到一種保障作用,保護買賣雙方的利益。銀行放款有兩種模式,一是依據(jù)過戶資料(契稅完稅證明和領取房產證的通知)放款;二是依據(jù)抵押材料(他項權利證書)放款。第二種模式更快捷方便,但需要擔保機構提供擔保才能操作?! ×⒄咝宰》咳缃洕m用房和房改房中央產房在辦理過戶手續(xù)時有一些限制性規(guī)定,不滿足規(guī)定條件不能辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要提前溝通情況,切實消除過戶障礙,防止一切手續(xù)辦完才發(fā)現(xiàn)不能辦理過戶,給雙方帶來巨大損失?! ∑?、現(xiàn)行政策規(guī)定滿兩年的普通住房可以免營業(yè)稅,滿五年可以免所得稅。有些當事人為節(jié)省一些費用,約定數(shù)年后再辦理房產過戶手續(xù)。這種做法危害極大,一旦出現(xiàn)糾紛,后悔莫及,不應提倡,不要因小失大。當然如果買賣雙方有深厚的親友關系除外。

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  • (一)查明產權狀況,**為重要。即認真審查房屋產權的完整性、可靠性。1、第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件;2、第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄,包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等;3、第三步要查驗房屋有無債務負擔;4、另外,購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封,以及與人共享等,產權不明確、有糾紛的一定不能購買。(二)如通過中介找房,一定要會選擇。一定要找正規(guī)的中介公司,像我愛我家、鏈家等,這些問題一般不大。選了中介公司也要選人,畢竟大的中介公司也有服務不好的,小的中介公司也有服務好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠ǎ驗槟憧梢詰{借淘房卡在對中介的服務進行評價,所以敢給你淘房卡的中介一般質量都還不錯。(三)建議大家在買二手房過程當中雙方見面?,F(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為,很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司,對房屋的具體狀況不清楚,也沒有見到真正的業(yè)主和賣家,這過程中就會發(fā)生比較大的價差。

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