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  房屋預(yù)售合同的注意事項(xiàng)有哪些？
  1、確認(rèn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證等證件
  要看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、該工程開(kāi)發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證。為保護(hù)購(gòu)房人的基本權(quán)利，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無(wú)效合同，無(wú)效合同約定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。
  2、約定抵押權(quán)的處理方式
  絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的投資并不完全是自有資金，為籌集建設(shè)資金，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)設(shè)定土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)，把在建的商品房抵押給銀行以獲得貸款。抵押權(quán)人在法律上有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。若抵押權(quán)處理不當(dāng)，一旦開(kāi)發(fā)商與債權(quán)人出現(xiàn)糾紛，購(gòu)房人極有可能得不到房產(chǎn)。
  3、約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任
  預(yù)售合同示范文本對(duì)房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購(gòu)房人**基本的權(quán)益。但示范文本已有的內(nèi)容并不能完全滿(mǎn)足所有購(gòu)房人的需求。開(kāi)發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購(gòu)房人解除合同的權(quán)利兩個(gè)層次。
  房屋預(yù)售合同的注意事項(xiàng)有哪些？預(yù)售合同有法律效益嗎？
  預(yù)售合同有法律效益嗎？
  1、當(dāng)然有，給合同當(dāng)事人合理的預(yù)期，也給違約方適當(dāng)處罰。
  2、根據(jù)《合同法》第三十二條、第四十四條的規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
  3、同時(shí)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是成立的，從買(mǎi)賣(mài)雙方在協(xié)議上簽字時(shí)就已經(jīng)成立，但還沒(méi)有發(fā)生法律效力，房屋買(mǎi)賣(mài)合同從房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記時(shí)發(fā)生法律效力。

  查看全文↓ 2019-08-17 17:12:54
• 138****1171

  商品房預(yù)售合同的性質(zhì)：
  (一)商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同
  在合同法中，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同;本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時(shí);房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的坐落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。
  (二)商品房預(yù)售合同不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同
  商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長(zhǎng)。但將商品房預(yù)售合同稱(chēng)之為期貨買(mǎi)賣(mài)合同是錯(cuò)誤的。所謂期貨買(mǎi)賣(mài)合同，是指期貨交易所為進(jìn)行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級(jí)或證券的種類(lèi)和數(shù)量、交貨期限和地點(diǎn)等的合同，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式。期貨買(mǎi)賣(mài)合同具有如下主要特征：
  (1)期貨買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物的價(jià)格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式而確定的;
  (2)期貨買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同中所約定的貨物;
  (3)期貨買(mǎi)賣(mài)的主要目的是為了套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實(shí)的貨物，所以，在期貨買(mǎi)賣(mài)中，極少有進(jìn)行實(shí)物交割的
  (4)期貨買(mǎi)賣(mài)的商品必須具備數(shù)量大、價(jià)格波動(dòng)大、便于儲(chǔ)存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件，如糧食、石油、鋼材等。
  但是，在商品房預(yù)售合同中，
  第一，商品房的價(jià)格是雙方在訂立合同時(shí)就已經(jīng)明確的，而不是通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式確定的;
  第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身;
  第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能;第四，由于房屋的面積、坐落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征，所以在國(guó)際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易。
  可見(jiàn)，商品房預(yù)售合同不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。
  (三)商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同
  在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來(lái)作為合同效力開(kāi)始或終止根據(jù)的合同。如果所附期限是作為合同效力開(kāi)始的根據(jù)，則該期限為延緩期限;如果所附期限是作為合同效力終止的根據(jù)，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經(jīng)成立，但沒(méi)有發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù)，也都沒(méi)有權(quán)利請(qǐng)求對(duì)方履行義務(wù)。只是在期限到來(lái)時(shí)，雙方當(dāng)事人才開(kāi)始履行義務(wù);在附解除期限的合同中，合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，雙方都已經(jīng)開(kāi)始履行自己的義務(wù)。在期限到來(lái)時(shí)，雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù)，合同終止。在商品房預(yù)售合同中，雙方約定在將來(lái)的一定期限交付房屋，這里確實(shí)存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因?yàn)椋?/span>

  查看全文↓ 2019-08-17 17:12:44
• 154****2142

  預(yù)售合同的效力
  1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，即使是銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容，未在合同中體現(xiàn)，也應(yīng)視為合同中的一部分，對(duì)雙方當(dāng)事人具有合同效力。
  2、未訂立合同前的定金,因一方當(dāng)事人原因未訂立合同的,按定金規(guī)則處理.如果是不可歸責(zé)于雙方的原因造成合同不能簽定，返還定金。
  商品房預(yù)售過(guò)程中，出賣(mài)人往往在簽訂合同之前要求買(mǎi)受人交納一定數(shù)額的定金，以確定買(mǎi)受人確實(shí)將購(gòu)買(mǎi)房屋，并由出賣(mài)人將為其預(yù)留選中的房屋。這時(shí)，盡管預(yù)售商品房合同尚未簽訂，但是，定金手續(xù)已經(jīng)辦理，此時(shí)，定金條款有效，應(yīng)當(dāng)按照定金規(guī)則處理，即買(mǎi)受人違約不簽訂購(gòu)房合同的，出賣(mài)人不返還定金，出賣(mài)人不信守合同，將房屋賣(mài)給他人的，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求雙倍返還定金。如果不屬于出賣(mài)人或者買(mǎi)受人的原因造成購(gòu)房合同不能簽訂的，例如，政府將出賣(mài)人開(kāi)發(fā)的房屋整體收購(gòu)用作公共事業(yè)的，那么，這時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)返還收取購(gòu)買(mǎi)者的定金。
  3、商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受房款的，認(rèn)定該協(xié)議為有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  4、未辦理備案登記，合同不因此無(wú)效。但當(dāng)事人約定備案登記為生效條件的，從其約定。
  商品房預(yù)售合同辦理備案登記手續(xù)，其目的在于防止出賣(mài)人一房幾賣(mài)。法律設(shè)定商品房預(yù)售登記制度并未作為合同生效要件。因此，一方以商品房預(yù)售合同未經(jīng)登記備案主張合同無(wú)效的，仲裁庭和法庭均不予支持。但是，合同雙方當(dāng)事人可以約定合同生效要件，如果當(dāng)事人在合同中約定備案登記為合同生效條件的，從其約定。合同約定了辦理備案登記手續(xù)為合同生效要件，但是，合同生效前，買(mǎi)受人已經(jīng)交付購(gòu)房款，出賣(mài)人接受購(gòu)房款;或者出賣(mài)人交付房屋，買(mǎi)受人接受房屋已經(jīng)入住的，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，盡管合同的生效條件尚未達(dá)到，但是，雙方以其行為履行了合同主要義務(wù)的，視為雙方對(duì)合同條款的變更，該預(yù)售合同有效。
  5、出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立買(mǎi)賣(mài)合同，即使房屋已交付第三人使用，該合同也無(wú)效。
  根據(jù)《合同法》規(guī)定，惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效。因此，出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即便房屋已經(jīng)交付第三人使用，由于該合同侵害了原買(mǎi)受人的合法權(quán)益，該合同依然無(wú)效。應(yīng)當(dāng)返還房屋。應(yīng)當(dāng)注意的是，必須是出賣(mài)人和第三人的惡意串通，如果第三人屬于善意取得，則不適用本規(guī)則

  查看全文↓ 2019-08-17 17:12:35

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么樣的勞動(dòng)合同在法律上不生效
  答

  合同的效力分為成立和生效，雙方只要按自已的意思（即沒(méi)有強(qiáng)制脅迫等）簽訂合同，合同即告成立，如果合同內(nèi)容沒(méi)有違反國(guó)家法律規(guī)定的條款（如很明顯不公平的條款）合同才能生效，即法律賦予此合同以法律效力，通俗說(shuō)這樣的合同法律才保護(hù)！你說(shuō)的這個(gè)合同已經(jīng)生效，但你說(shuō)的公司沒(méi)有支付給你朋友公資只是合同的履行問(wèn)題，即雙方按各自的義務(wù)履行合同！

• 問(wèn) 什么樣的勞動(dòng)合同在法律上不生效
  答

  1、首先勞動(dòng)合同法律效力，如果合同違反法律，行政法規(guī)規(guī)定，可以視為無(wú)效或者部分無(wú)效。你是女同志吧，女性產(chǎn)假**少不得少于90天的，合同40天條款是無(wú)效的；2、合同期限五年也是可以的，如果干不夠五年有事需要辭職，提前30天提交辭職書(shū)勞動(dòng)者也是不用賠償?shù)模?、你進(jìn)入公司建立勞動(dòng)關(guān)系，公司應(yīng)該30天內(nèi)幫你購(gòu)買(mǎi)社會(huì)保險(xiǎn)，有養(yǎng)老、醫(yī)療、生育、工傷、失業(yè)，生育保險(xiǎn)有規(guī)定報(bào)銷(xiāo)的比例跟單位承擔(dān)的部分，不由得他說(shuō)不承擔(dān)，這個(gè)也無(wú)效；4、無(wú)試用期，這個(gè)對(duì)你更好，試用期工資還要低點(diǎn)的，試用期是可以約定的，勞動(dòng)者跟用人單位商量，可有可無(wú)；5、沒(méi)說(shuō)大學(xué)本科**少工資是多少，只要不低于當(dāng)?shù)?*低工資就行，如果待遇太差就換工作吧。

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 房產(chǎn)證明在法律上生效嗎
  答

  房產(chǎn)公證是指公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依法證明與房產(chǎn)有關(guān)的法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書(shū)的真實(shí)性、合法性的活動(dòng)。房產(chǎn)公證雖然不是房產(chǎn)交易的必須環(huán)節(jié)，但經(jīng)過(guò)公證處的審查，當(dāng)事人可以避免很多風(fēng)險(xiǎn)，且經(jīng)公證的購(gòu)房合同或是協(xié)議可以直接向法院申請(qǐng)執(zhí)行。 房產(chǎn)公證內(nèi)容十分廣泛，主要包括：房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同公證、房產(chǎn)租賃合同、房產(chǎn)抵押合同公證、商品房預(yù)售合同公證、房產(chǎn)繼承公證、房產(chǎn)贈(zèng)與公證、房產(chǎn)侵害協(xié)議公證、房屋拆遷(補(bǔ)償、安置)協(xié)議公證、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)公證、涉及房屋的保全證據(jù)、以及涉外及涉港澳臺(tái)的房產(chǎn)事務(wù)公證等。 像你的情況，希望證明房產(chǎn)歸夫妻雙方共有，似乎不屬于上述的任何一種。 **后我想說(shuō)的是，房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，在物權(quán)法中規(guī)定的是必須“登記”所有權(quán)的。所以，**好的方式，莫過(guò)于直接在房產(chǎn)證上增加你的名字。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 收條是否有在法律上能生效嗎
  答

  有法律效應(yīng)，但是要是想放心的話(huà)還是拿到轉(zhuǎn)賬單把

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房預(yù)售合同糾紛在法律上是如何規(guī)定的？
  答

  聽(tīng)律師朋友說(shuō)，預(yù)售合同糾紛通常是通過(guò)《合同法》和相關(guān)管理辦法來(lái)規(guī)定的，用來(lái)保障我們購(gòu)房者的權(quán)益。

  全部4個(gè)回答>