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• 131****8732

  一字之差到底區(qū)別為何？
  
  簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，定金是一種法定的擔(dān)保形式，作為合同履行的金錢(qián)擔(dān)保普遍存在于買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系中，在《合同法》、《擔(dān)保法》及其司法解釋中均有明文規(guī)定，有著嚴(yán)格的法定條件：
  
  1、定金必需以書(shū)面形式進(jìn)行約定；
  
  2、定金必須實(shí)際完成了交付；
  
  3、定金數(shù)額不得超過(guò)合同標(biāo)的總額的20％。
  
  而“訂金”不具有定金的性質(zhì)，它通常是在購(gòu)房者與賣(mài)家就房屋買(mǎi)賣(mài)初步達(dá)成意向后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議。同時(shí)，訂金沒(méi)有直接的法律規(guī)定，司法實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款，如果出現(xiàn)違約情形，并不會(huì)發(fā)生直接被沒(méi)收或需要雙倍返還的法律后果，適用不了“定金罰則”，而是得根據(jù)實(shí)際情況及各方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)來(lái)讓違約方承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  那么，了解了定金與訂金的區(qū)別之后，購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商或者中介進(jìn)行交易的時(shí)候應(yīng)該擦亮眼睛多留個(gè)心眼：
  
  第一，不要著急與開(kāi)發(fā)商或者中介簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，不要先交定金，要雙方達(dá)成一致協(xié)定，再簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同；
  
  第二，將“定金”寫(xiě)成“保證金”、“訂金”、“預(yù)付款”、“誠(chéng)意金”等，一旦房屋合同簽不成所有款項(xiàng)能退回。
  
  并不是所有的“定金”都不能退還：
  
  1、由于開(kāi)發(fā)商方面的原因，購(gòu)房者在約定的期限內(nèi)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證，如果有這樣的退房條件就可以要求退房。
  
  2、開(kāi)發(fā)商證件不全：開(kāi)發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓賣(mài)房，如果開(kāi)發(fā)商證件不全就屬于違規(guī)操作，與買(mǎi)房人簽訂的合同就自然無(wú)效
  
  3、面積誤差超過(guò)3%：如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)住房的暫測(cè)面積比誤差超過(guò)3%，則購(gòu)房者可要求退房。
  
  4、開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房者同意擅自變更房屋的戶(hù)型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)，購(gòu)房人可以根據(jù)合同要求退房。
  
  5、因不歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因而導(dǎo)致的按揭合同不能辦理，辦理不下按揭貸款的可要求退房。
  
  6、延遲交房：開(kāi)發(fā)商超過(guò)3個(gè)月不能交房，購(gòu)房者就可要求退房并返還雙倍定金。
  
  7、賣(mài)方將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)手他人或?qū)⒁训盅悍课葙u(mài)給購(gòu)房者，賣(mài)方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

  查看全文↓ 2019-10-05 17:06:54
• 143****6402

  首先這件是做的很不專(zhuān)業(yè)，所有議定的內(nèi)容都應(yīng)該寫(xiě)進(jìn)合同中，有了白紙黑字的合同才好保障。
  不然的話(huà)，就像你現(xiàn)在說(shuō)的一樣，來(lái)個(gè)不承認(rèn)怎么辦啊。
  但是這樣的不專(zhuān)業(yè)不是你的責(zé)任，畢竟你買(mǎi)的不是二手房，是一手房，沒(méi)有通過(guò)中介是直接和開(kāi)發(fā)商簽訂的合同。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理由不專(zhuān)業(yè)。所以一旦涉及到合同不專(zhuān)業(yè)，解釋不清楚的時(shí)候，理應(yīng)具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的開(kāi)始和理應(yīng)不具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的你，所有的法律疏漏的責(zé)任都?xì)w罪于開(kāi)發(fā)商，跟你沒(méi)關(guān)系。
  你先好好的看看你手頭有的合同。比如第一次支付100萬(wàn)定金的合同，上面的違約責(zé)任是怎么寫(xiě)的，如果不買(mǎi)雙方要賠多少錢(qián)，一定要是雙方的，單方的就是霸王條款，可以不予理睬。
  還有既然他可以賴(lài)賬不承認(rèn)，你也可以賴(lài)賬不承認(rèn)。
  不承認(rèn)是你不支付余款，而是他自說(shuō)自話(huà)的把原本屬于你預(yù)定的房子給一房2賣(mài)的給賣(mài)掉了。
  當(dāng)然如果你們之間有過(guò)相關(guān)委托銷(xiāo)售的合同就又不一樣了，要根據(jù)合同辦事。
  那么你不想要了，委托他代為出售，并退回全款的事宜，有合同嗎。
  如果沒(méi)有合同，就根據(jù)大家都說(shuō)不清楚的事情來(lái)判斷，到底誰(shuí)更接近第一份簽署的合同有利了。
  應(yīng)該是對(duì)你有利吧。
  每個(gè)人提出的證據(jù)都要自己舉證，小心啊，不要在說(shuō)真話(huà)的時(shí)候被對(duì)方錄音錄像了什么的。

  查看全文↓ 2019-10-05 17:06:33
• 132****8053

  一、定金能不能退？
  目前開(kāi)發(fā)商在與買(mǎi)受人簽正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前一般都通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買(mǎi)受人收受定金。如果買(mǎi)受人不來(lái)與開(kāi)發(fā)商簽合同或雙方對(duì)合同的條款達(dá)不成一致意見(jiàn)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對(duì)買(mǎi)受人極為不利，使買(mǎi)受人在簽約時(shí)處于受制于人的境地，買(mǎi)受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開(kāi)發(fā)商的不平等條款，自己的真實(shí)意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購(gòu)房人認(rèn)為，購(gòu)房定金與其它商品交易一樣，就像平常買(mǎi)東西一樣，交了定金就是這個(gè)東西給我留著，我準(zhǔn)備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類(lèi)推到房子上，認(rèn)為一旦簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，無(wú)論什么原因房子**終沒(méi)有買(mǎi)成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動(dòng)放棄了取回定金，這其實(shí)是一種誤解。其實(shí)定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退？
  二、如何退定金才能成功？
  我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見(jiàn)可以退，另外，必須是在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)來(lái)簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購(gòu)房人可以通合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來(lái)證明，也可以通過(guò)雙方談話(huà)的錄音來(lái)證明。有些購(gòu)房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過(guò)增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。另外，對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等無(wú)銷(xiāo)售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，因本身不具備銷(xiāo)售條件，因此任何情況下定金都可退，無(wú)需做大量的取證工作，直接起訴即可。

  查看全文↓ 2019-10-05 17:06:26

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??退房款要等到房子賣(mài)掉才給嗎？房子被賣(mài)掉購(gòu)房定金可以全額退嗎?
  答

  您好，意向金，他不是定金也非訂金，嚴(yán)格的說(shuō)他不是一個(gè)法律概念，意向金的支付只是買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)房屋的意愿表示。在意向金沒(méi)有轉(zhuǎn)為訂金之前，購(gòu)買(mǎi)人隨時(shí)可以拿回意向金，就如你給朋友幾百元錢(qián)，讓他為你代買(mǎi)一件物品，在他沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)之前，你完全可以通知他你不買(mǎi)了，讓他把錢(qián)給回你。 根據(jù)去年4月國(guó)家住建部的調(diào)控措施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取意向金是否合規(guī)，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商是否獲得所售房屋的預(yù)售許可。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向意向購(gòu)房者收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。 如果收你錢(qián)的這家,在收你錢(qián)時(shí)并沒(méi)有取的預(yù)售許可證,,那么他就是違法的.你去要退,你告知他,如果不退我就去建設(shè)主管單位告他們.多半是會(huì)退給你的.如果不退,你去建設(shè)主管部門(mén)去舉報(bào)就會(huì)退給你.因?yàn)楦鶕?jù)我的經(jīng)驗(yàn),收取意向金的,都是沒(méi)取得預(yù)售許可證的才收這錢(qián),取得預(yù)售許可證的就真接收定金了.

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• 問(wèn) 退房款要等到房子賣(mài)掉才給嗎
  答

  如果你們簽了合同，一般不允許中途反悔，應(yīng)當(dāng)按照合同操作。如果開(kāi)發(fā)商愿意退錢(qián)是**好的

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• 問(wèn) ??退房款要等到房子賣(mài)掉才給嗎？怎么查看房子是否賣(mài)出去？
  答

  　理論上，按照我國(guó)政策，以貸款形式購(gòu)買(mǎi)的住房在房貸未還清之前直接轉(zhuǎn)賣(mài)是無(wú)效的。因?yàn)橘J款沒(méi)付清，房產(chǎn)證應(yīng)該是押在銀行里。但實(shí)際操作中是有辦法變通的，有兩種辦法可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)骸　?、先將所貸房款還清，將房產(chǎn)證拿出來(lái)，然后再賣(mài)出去?！　】梢杂枚仲I(mǎi)家的**款繳清剩余貸款，這是當(dāng)下二手房交易中應(yīng)用**多的模式。該方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過(guò)大量還貸后所剩貸款數(shù)目不大的交易。因?yàn)橥ǔＧ闆r下，買(mǎi)家會(huì)認(rèn)可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%。如果買(mǎi)方不同意，可以向他人借錢(qián)來(lái)還清貸款。也可以向銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款，前提是房主有銀行認(rèn)可的抵押物（如其他房產(chǎn)）用來(lái)申請(qǐng)貸款（這種情況要注意轉(zhuǎn)利率問(wèn)題，就是前后利率不一致）。等房子轉(zhuǎn)讓錢(qián)到手后再還錢(qián)。這個(gè)方法的思路就是想方設(shè)法先從銀行拿回房產(chǎn)證，再進(jìn)行下一步交易。 　　　　2、轉(zhuǎn)按揭　　這是**簡(jiǎn)單直接的一種方法，只要買(mǎi)家想貸款，而賣(mài)家所貸款銀行又可辦轉(zhuǎn)按揭的，就可以辦理。轉(zhuǎn)按揭通俗的說(shuō)就是，賣(mài)家把房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三方，同時(shí)跟銀行請(qǐng)變更借款人，把剩余的按揭轉(zhuǎn)到這個(gè)二手買(mǎi)家身上。至于怎么轉(zhuǎn)按揭，可以詳細(xì)問(wèn)下銀行?！　∽⒁猓河行┑胤綍和Ａ硕址拷灰字械霓D(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，在轉(zhuǎn)賣(mài)未還清貸款的房產(chǎn)之前先了解清楚。

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• 問(wèn) ??退房款要等到房子賣(mài)掉才給嗎？退房款時(shí),要給什么材料？
  答

  一般情況下，購(gòu)房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：1/延期交付房屋到了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商經(jīng)購(gòu)房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購(gòu)房人就有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。2/開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)手續(xù)不全導(dǎo)致合同無(wú)效.開(kāi)發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣(mài)房。如果開(kāi)發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買(mǎi)房人簽署的合同屬于無(wú)效合同。由于是無(wú)效合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交納的房款。3/開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意擅自變更設(shè)計(jì).在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開(kāi)發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意。否則，開(kāi)發(fā)商就構(gòu)成違約，購(gòu)房人有權(quán)退房。發(fā)生開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意而擅自變更房屋戶(hù)型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購(gòu)房人可以依據(jù)合同約定，要求開(kāi)發(fā)商退房。4/房屋面積誤差超過(guò)3％如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3％，購(gòu)房人可以提出退房并要求退賠利息。5/房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用根據(jù)**新司法解釋?zhuān)蚍课葙|(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人可以提出退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。6/房子產(chǎn)權(quán)不清楚，如存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣(mài)給購(gòu)房人后，又把房子抵押給他人，購(gòu)房人查明后，就可認(rèn)定購(gòu)房合同無(wú)效，要求退房。此外，造成購(gòu)房合同無(wú)效的常見(jiàn)情形還有，開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可；房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書(shū)面同意的；該房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。7/遲延辦理房屋所有權(quán)登記根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同約定或法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е聼o(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。8/按揭合同辦理不下來(lái)因不歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。9/在建工程轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)商欲轉(zhuǎn)讓在建工程，應(yīng)書(shū)面通知購(gòu)房者，購(gòu)房者有權(quán)在接到通知之日起30日內(nèi)要求退房。退房程序:1/先找開(kāi)發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟有關(guān)專(zhuān)家建議業(yè)主，如果滿(mǎn)足合同約定的退房條件，**好還是先與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿(mǎn)意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開(kāi)發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)。2/索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)如果是開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開(kāi)發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償。

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• 問(wèn) ??退房款要等到房子賣(mài)掉才給嗎？退房款時(shí),要給哪些材料？
  答

  不需要，在房管局交房前后測(cè)量房屋面積就可以。房款多退少補(bǔ)時(shí)間在簽訂購(gòu)房合同上應(yīng)該有相應(yīng)的條款。一般初次買(mǎi)的期房面積是設(shè)計(jì)院給的大約面積，等工程開(kāi)始工程圖會(huì)被房管局圖測(cè)一個(gè)面積，中間差多退少補(bǔ)。但到交房前房管局會(huì)每家再實(shí)測(cè)面積，這個(gè)才以合同做對(duì)比?？茨愫烷_(kāi)發(fā)商以哪種方式簽訂，一般兩種意外情況。1，面積絕對(duì)值誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)《含3%》的，據(jù)實(shí)結(jié)算房款。2，面積絕對(duì)值誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房，30天內(nèi)退款并按銀行利率付利息。3，買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)《含3%》房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)面積小于合同登記面積時(shí)，誤差值在3%以?xún)?nèi)返還買(mǎi)受人，超出3%雙倍返還買(mǎi)受人。

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