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• 144****4116

  拆遷安置房通常分為市場安置商品房，即通過轉讓取得土地使用權進行開發(fā)建設樓房進行安置，此種房屋可以自由上市交易，還有即政府劃撥土地進行建設房屋用于安置，此種房屋需要到當地政府咨詢是否在該安置房轉讓時需要補交土地出讓金。
  
  安置房在未取得房產證之前，都暫時不屬于被安置戶的產權，屬于期權的范疇，房產產權的確認以產權登記為準，因此與被安置戶的關于拆遷房的交易不予認可，存在房屋交付及房產證辦結時市場價變化大而賣方反悔的風險，導致權益不能得到保護。
  
  即使對方能夠如約辦理過戶，也存在因房產未過5年而增加稅費的風險，所以不鼓勵購買。
  
  如果真因為價格合適執(zhí)意購買，需要對購買協(xié)議明確對方辦理過戶及相關費用承擔的責任，并明確對方違約的賠償責任。并以第一時間入住及辦理完成過戶的產權證作為交付全款的條件。方可**大程度減少風險。

  查看全文↓ 2019-11-08 12:31:11
• 137****7520

  1、拆遷安置房的所有權一般歸屬當地或區(qū)域房管所（也許現(xiàn)在有些地方的稱謂變了）所有。那么房產證是需要通過房管所來辦理的，需要按照現(xiàn)行的房屋平均售價的一定比例繳納費用，然后辦理產權證，但是大都沒有分戶的土地使用證。因此一部分拆遷安置房沒有房產證。
  2、有證的拆遷安置房當然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別，對于無證的拆遷安置房，要分清情況。與普通商品房相比，拆遷安置房**大的特點在于購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產證的一定時間內無法將該房過戶給其他人。
  
  3、拆遷安置房的交易風險有:
  
  第一 ，因未拿到房產證而面臨房屋買賣合同被判決無效的風險。
  
  第二，因未約定賣方初次領取房產證費用由誰承擔而扯皮的風險。
  
  第三，因房屋買賣確定的房屋位置與售房人實際獲得的房屋位置不一致而被判決合同無效的風險。
  
  第四，因賣方無理拒絕配合過戶而產生無法過戶的風險。
  
  第五，因雙方并未簽訂書面拆遷房買賣合同而導致合同并未成立的風險。
  
  第六，因售房人并無出售房屋資格而導致買賣合同被判決無效的風險。

  查看全文↓ 2019-11-08 12:31:07
• 141****5462

  拆遷房是指政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。拆遷房安置的對象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農戶。
  對于拆遷戶來講，房屋拆遷時會簽訂拆遷協(xié)議，在房屋拆遷之前是要確定被拆遷房屋的所有權人的權利范圍的。拆遷房會統(tǒng)一辦理房產證的。

  查看全文↓ 2019-11-08 12:31:02

相關問題

• 問 沒有房產證的動遷房子如何買賣？動遷房沒產證要如何交易？
  答

  目前絕大多數的配套安置房有過戶時間的限制，一般是產證辦出后5年內不得過戶，通常在產證的附記里體現(xiàn)。然而這樣的房屋在房地產市場上仍有很大的銷售行情，由于價格一般低于市場價值的30%（當然視房屋的具體位置、離過戶限制的時間長短等而有所差別），仍然得到不少人的青睞。（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。因此必須滿足上述五個條件之一，合同才能被確認為無效。至于上海市目前關于配套房限期內禁止轉讓的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當事人在限期內的轉讓行為，房地產登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產生的后果是受讓方可能要承擔無法實際取得房屋產權的風險，但合同沒有違反法律法規(guī)，合同效力并不因此遭到否認。在合同有效的前提下，很多人可能吃了顆定心丸。但我們此處，就要著重地談一談購買此類房屋的風險了。簡單地說，購買此類動遷房的風險的性質和種類，和購買普通二手房并無二致。同樣存在賣方違約、不配合過戶的情形，也存在因賣方有其他債務，房屋被查封或抵押而不能過戶的情形。但是不同的是這個風險等待期特別長，所謂“風險等待期”就是在這個期限，風險是否發(fā)生、何時發(fā)生都是不確定的。一般的二手房買賣，從簽訂買賣合同到過戶到交房，前后一般也就是2-3個月時間，在這個時間段內，有可能發(fā)生一些不確定的風險，但由于時間較短，發(fā)生風險的機率較小。而動遷房買賣從簽訂買賣合同到**后過戶，前后可能就是5年的時間，5年那么長，發(fā)生意外的可能性就很大了。也許1-2個月內人的想法不會發(fā)生什么改變，但經過了5年，如果房價漲得非常厲害，心態(tài)再好的人可能內心都會有些微妙的變化，所以才碰到了房東中途就要加價甚至毀約的情況。我并不建議客戶購買此類房屋，畢竟風險太不確定，但如果向客戶告知過風險后，客戶經過自己的權衡，仍然執(zhí)意要購買的，那么也只能**大程度地為客戶來降低風險。1、房屋買賣合同中雙方當事人的誠信很重要，只要誠信，合同就能比較順利地履行下去，因此有必要在簽署買賣合同，決定購買前對房東的個人信息、家庭狀況等做一個必要的了解。有可能的話，調查其資信情況，評估風險大小，防止賣方資信太差、外債過多，因為那種產權人的房屋經常因債權人申請而遭到查封。2、既然我們明確了此類房屋買賣合同是有法律效力的，那么**重要的就是在合同里明確權利與義務，并對各種可能情況下的違約責任做出明確約定。違約責任的標準定得盡量高一些，并無壞處。因為違約金過高或過低，并沒有絕對的所謂“20%”或多少的標準，而是與實際損失想比較而言。如果將來5年后，損失小于合同中約定的違約金，依據法律可根據實際損失適當調低違約金；如果損失高于合同中約定的違約金，依據法律可根據實際損失適當調高違約金。顯然對于守約方來講，選擇前者相對更有利一些。當然制定合同中有很多細節(jié)，委托律師擬定可以達到更全面的保護。3、因為目前簽訂的房屋買賣合同一般不能在交易中心備案，無法防止一房兩賣，除了讓賣方實際交房作為保障外，一般會同時辦理抵押登記手續(xù)。這個手續(xù)能起到比較好的作用。但并不是萬無一失的。比如賣方完全可以補辦產證，再設立其他抵押（抵押并沒有次數的限制）；同時由于交易中心認可的是借款抵押協(xié)議，而借款實際并不存在，此抵押協(xié)議有被認定為無效的風險。4、目前除了將房屋產權證、他項權利證書原件直接交買方保管，并由買方占有房屋以外，如有可能的話，還可以要求賣方將有關房屋的所有權利委托給買方指定的第三人行使，這個第三人必須是買方絕對信任的，保證將來符合交易過戶條件時，即使賣方不出面配合，仍然可以由委托人憑公證書直接將房產過戶給買方，避免可能產生的訴訟成本和時間成本。當然這種委托書目前上海多家公證處已不予辦理，但這并不代表此類合同不合法。有客戶至外地辦出了有同樣效力的公證委托書。但此類委托書也有被賣方私自撤銷的風險。

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• 問 沒有房產證的動遷房子如何買賣
  答

  先簽訂協(xié)議，可公證，等房產證辦下來再辦理手續(xù)。如需幫助可聯(lián)系。

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• 問 ??沒有房產證的動遷房子如何買賣，可以交易嗎？
  答

  已經領取房屋權屬證書的拆遷房是可以正常購買的。我國《物權法》第九條規(guī)定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，拆遷安置房到底能不能買賣主要看它能不能在房產管理部門辦理產權登記。具體分以下幾種情況：一、雖是拆遷安置房但已經領取房屋權屬證書，這種房屋當然可以進行買賣，其效力相當于普通的商品房買賣。二、拆遷安置房在未領取權屬證書前發(fā)生的買賣。根據我國《城市房地產管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。據此，如果雙方發(fā)生爭議訴訟至法院時爭議房屋上不具備領取房屋權屬證書的條件，人民法院一般會因爭議房屋不具備權屬證書而認定房屋買賣合同無效，這就是你朋友所稱的安置房不能買賣的緣由。但鑒于拆遷安置房必須要經過一段時間才能領到房屋權屬證書，房價在此期間會有波動，因而違約方應承擔主要責任，需要賠償守約方為此造成的房價上漲或下跌的損失。三、買賣雙方簽訂合同時房屋不具備權屬證書，但發(fā)生爭議時該房屋已經領取了權屬證書(包括可以領取而賣房人故意不去領取)的情形，一般也視為買賣行為有效，可以通過法院訴訟，可以要求強制過戶。

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• 問 ??動遷房有房產證嗎?現(xiàn)在動遷房幾年可以交易?
  答

  安置房分為兩類，一種是政府分配的商品房或配購的中低價商品房，房產屬個人所有，但五年內不得上市，五年后可辦理房產證，也就可以買賣。另一種是房產開發(fā)公司配購的中低價商品房，與一般商品房沒有區(qū)別，有房產證，也可自由上市。當然可以買。如果有房產證和集體土地證，必須是同村的居民才可以進行房屋的買賣。拆遷安置房如果屬于小產權房，即土地屬于集體的土地，在政府允許之前，該類房產是不允許上市進行交易的。有的地方規(guī)定：拆遷安置房滿5年后，在補繳了土地出讓金后，可以變成商品房性質，變成商品房性質后，可以上市買賣。但具體實施過程中，要看地方政府當時手頭的用地指標情況，有的安置房已超5年，但仍不能上市交易。在此要注意的是各地政府執(zhí)行的不一樣，具體應該按照當地政府的規(guī)定執(zhí)行。二、安置房買賣的風險1、政策因素。拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是房屋產權雖屬于個人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。另一類是因房產開發(fā)等因素而動拆遷，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。2、價格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，**終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。3、人的因素。“共有人”是拆遷安置房買賣風險的**大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。實際上共有財產的部分共有人擅自處分共有財產，其行為應該視為無效。

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• 問 ??動遷房辦產證要交稅嗎?動遷房辦房產證都有什么費用?
  答

  賠償的安置房面積在拆遷協(xié)議補償范圍內的部份不需要另行交稅，當賠償的安置房面積超出拆遷協(xié)議補償面積的，需要交納契稅。根據 稅發(fā)【2010】32號《關于契稅政策執(zhí)行中若干問題的通知》：1、被拆遷房屋的個人依照拆遷補償安置協(xié)議取得貨幣補償，重新購置一處房屋的（即貨幣補償安置），購房成交價款中未超出拆遷補償款的部份免征契稅；超出拆遷補償款部份，應按適應稅率征稅。2、被拆遷房屋的單位和個人依照拆遷補償安置協(xié)議重新承受還建房屋（即房屋產權調換安置），不補繳產權調換差價款的，免征契稅；應補繳產權調換差價的，對補繳款部份，按適用稅率征收稅。

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