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• 155****2906

  一、項目了解
  
  1、拆遷性質,是政府行為還是開發(fā)商行為,如果是開發(fā)商行為,就可以多提一些條件、多要一些面積、多要一點補償金。
  
  2、自己家的房屋有無產權證,有產權證的可按1:1.12或1:1.13要安臵房;無產權證的面積可按30%、50%、甚至是100%和拆遷辦要安臵房面積。另有一特殊規(guī)定,93年以前蓋的房屋視同有照,能提供證明。
  
  二、拆遷之前準備工作
  
  1、房屋的實際面積,自己要仔細測量好;附屬物也要登記好如未做好準備,拆遷辦人去測量登記時,他們測多少就是多少,是不好改變的，拆遷時的遷移費用拆遷辦是有補償的。
  
  2、家里人對所要拆遷安臵方案要統(tǒng)一。推薦一個人和拆遷辦談(人多嘴雜,拆遷辦會找到你家的底線)
  
  三、簽協(xié)議時間
  
  1、一般在三分之二的人簽字后再簽字,往往在此時間段上安臵方案或政策會有所松動,同時在簽字的時候向拆遷辦要拆遷獎金金。
  
  2、對拆遷辦給你開出的條件你比較滿意,你都不要當時簽字,等第二天或第三天再簽字,兩三天之中或許會有更好的消息出臺,同時對他們開出的條件再滿意都不要流露在臉上。
  
  3、家里有老人無勞保的、吃低保的、下崗的、傷殘的要請他們解決,老人因房屋拆遷導致身體不好等都可以和拆遷辦談，多要一些面積和補償金。
  
  4、家里要適當地做些假象,多鋪些床鋪、把老人接來住等,就是造成人多擁擠現(xiàn)象,好多要些面積。
  
  四、討價還價
  
  1、拆遷面積要多要,如在1:1.12或1:1.13的基礎上多要20%或30%,和拆遷辦還價。
  
  2、新房裝潢費用。測算新房簡單裝潢費如需3萬元,那就要5萬和拆遷辦還價。

  查看全文↓ 2019-11-19 16:28:43
• 156****9849

  一、農村房屋拆遷主要有哪些特點
  農村房屋拆遷工作主要有以下五個特點：
  （一）農民對拆遷政策普遍缺乏了解，對房屋補償和安置要求過高。
  大多數農民不了解拆遷、安置政策，心里預期比較高，以為一般性的住宅房屋一旦被拆，就可以得到一筆可觀的賠償錢，能安置理想的新房。尤其是對商業(yè)性用房的拆遷，被拆遷人對補償的心理價位更高，因為對他們來說商業(yè)性用房是他們的經濟命根子、搖錢樹，一旦自己的商業(yè)性房屋被拆，就是斷了他們的經濟命脈，所以對房屋補償的要求非常高，如果達不到目的，就堅決不拆，這一點與城市拆遷初期類似。
  （二）農村拆遷戶中經濟貧困者居多，親群關系復雜。
  隨著城市化進程的加快，農村青年人外流就業(yè)、求學者較多，多數呈現(xiàn)老年村現(xiàn)象，因此其經濟相對落后，多數農民經濟比較拮據，其中很大一部分人的住房建造年份較早，質量差，可補償價格低，而安置的新房質量都比較好，不少貧困戶就無力承擔新舊房屋的差價部分，于是這些貧困拆遷戶就成為不刁難的“刁難戶”，這已成為農村房屋拆遷中一個比較普遍的問題。同時由于歷史上農村形成的村落聚居習慣，拆遷戶之間親屬關系多，情況復雜，個別自然村拆遷中，有親屬關系的拆遷戶甚至要占絕大多數，這種特征使拆遷戶之間信息交流特別快，容易抱成一團。
  （三）違章建筑及搶建、搶裝現(xiàn)象普遍，部分拆遷戶房屋面積超標嚴重。
  分析目前已拆遷的房屋情況，違章建筑和搶占、搶飾房屋數量所占比例較高。這些違章建筑分別建于80年代末和90年代初，近幾年來，一是由于多年來對農村村民私人建房的嚴格控制，部分農民迫不及待地擴建房屋增加居住面積；二是因城市建設的推進，部分房屋拆遷使被拆遷戶得到了較大的利益，認為違章搭建照樣能實行拆遷安置，以小投入得到大回報；三是因大造舊村改造的聲勢所致使部分農民心理過急，致使農村出現(xiàn)了量廣面大的搶建、搶搭、搶裝飾。按政策規(guī)定這些違章建筑（包括搶裝飾）一般不予補償，但由于涉及拆遷當事人經濟利益較大，而且影響量很大，涉及拆遷戶面廣，在實際處理時，往往不能完全區(qū)別對待。因此，違章建筑是否也應給予賠償，是否要與合法建筑相區(qū)別，怎樣區(qū)別對待等等一系列問題，就成為農村拆遷工作中非常棘手的問題。另外，拆遷補償安置是根據房屋建筑面積實行安置補償，由于農村所處的地理環(huán)境的特殊性，有的拆遷戶房多地多，有的房少地多，房屋占有面積大大超過每戶法定限額標準面積。而但在實行遷建安置方式時，一些用地面積超標的拆遷戶，往往都想得到原面積的地基，否則就不愿意拆遷，這種情況也給拆遷工作增大了難度。
  （四）住宅用房與附屬用房的界定難，要求分戶、擴戶增加安置面積現(xiàn)象嚴重。
  房屋拆遷安置中一般以住宅用房作為調產安置的依據，而農民大多數有附屬用房，且相當于住宅用房的20-30%，主要用于堆放生產資料以及養(yǎng)豬等，有些住宅用房從結構來說甚至還比不上附屬用房，有些原為住宅用房而現(xiàn)作為附屬用房使用，拆遷人對住宅用房與附屬用房的認定是按使用性質還按房屋標準來劃分，對所涉及拆遷戶的經濟利益出入很大，界定工作確實很困難。特別是近郊農村拆遷，由于多年來對農民私人建房的嚴格控制，有相當一部分農民的子女到了法定年齡未審批個人建房，要求拆遷時一并考慮分戶、擴戶增加安置面積，而且要求安置價格很優(yōu)惠。另外對子女未到法定年齡的家庭是否考慮擴戶安置面積，對子女已到法定年齡的女社員是否與男社員一視同仁來考慮，已成為農村拆遷中的一個政策盲區(qū)。

  查看全文↓ 2019-11-19 16:28:36
• 157****4262

  一、用地單位(拆遷人)取得征地以及規(guī)劃等批準文件，然后經申請由區(qū)縣建委發(fā)布暫停辦理相關手續(xù)的公告征地拆遷，要取得市人民政府批準征用集體土地的批復;
  
  暫停辦理事項包括：
  
  (一)新批宅基地和其他建設用地;
  
  (二)審批新建、改建、擴建房屋;
  
  (三)辦理入戶和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉業(yè)、經批準由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等原因必須入戶、分戶的除外;
  
  (四)核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照;
  
  (五)房屋、土地租賃;
  
  (六)改變房屋、土地用途。
  
  二、拆遷人擬定、報批、公布拆遷實施方案
  
  征地拆遷的，實施方案報區(qū)縣建委批準。拆遷實施方案應當在區(qū)縣建委發(fā)布拆遷公告之日前(含拆遷公告發(fā)布當日)公布。公布期限不少于10日。
  
  三、拆遷人向區(qū)縣建委申請核發(fā)房屋拆遷許可證
  
  申請時，提交下述文件：用地批準文件、規(guī)劃批準文件、拆遷實施方案、安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。區(qū)縣建委應自收到申請之日起30日內審查完畢。
  
  四、區(qū)縣建委審核發(fā)證，并發(fā)布拆遷公告
  
  區(qū)縣建委核發(fā)房屋拆遷許可證后，應當在拆遷范圍內發(fā)布拆遷公告。拆遷公告主要內容：房屋拆遷許可證批準文號、拆遷人、工程名稱、拆遷范圍、搬遷期限等。區(qū)縣建委核發(fā)房屋拆遷許可證后，應報市建委備案。
  
  五、拆遷人與被拆遷人達成拆遷補償安置協(xié)議
  
  協(xié)議內容：
  
  1、實行貨幣補償的，協(xié)議應當包括補償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限、違約責任、糾紛處理方式等內容。
  
  2、實行房屋安置的，協(xié)議應當包括安置房屋地點、安置房屋面積、差價及結算方式、搬遷期限、違約責任、糾紛處理方式等內容;期房安置的，還應當明確搬遷過渡方式和過渡期限等內容。
  
  3、另行審批宅基地安置的，協(xié)議應當包括地上物補償、新批宅基地地點、面積、搬遷期限、違約責任、糾紛處理方式等內容。
  
  拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人應將原土地使用證、房屋所有權證交給拆遷人，由拆遷人移交房地權屬管理部門。
  
  六、如果在公告的搬遷期限內未達成拆遷補償安置協(xié)議，由區(qū)縣建委裁決
  
  未達成拆遷補償安置協(xié)議的戶數超過項目拆遷總戶數的40%的，區(qū)縣建委在受理拆遷人裁決申請前，應當組織聽證。裁決可復議、訴訟。

  查看全文↓ 2019-11-19 16:28:30
• 136****7819

  農村土地征收一般程序
  農村征地拆遷行為實際包括了土地征收、土地征用和拆遷房屋兩個階段，包括以下幾道程序
  ①辦理用地申請
  用地單位需要征用土地進行項目建設的，應當向土地所在地的區(qū)縣國土房管局提交相關文件、資料，提出用地申請。
  ②擬定征地方案
  行政主管部門收到用地單位提出的用地申請后，應自申請之日起30日內擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、工地方案。
  ③征地審查
  國土房管局根據各項征地相關方案編制建設項目呈報說明書，并報送同級人民政府審核。
  ④征地審核與批復
  行政主管部門收到建設項目呈報說明書和有關方案后，對文件資料齊全符合條件的，應當在5日內報經同級人民政府審核。
  ⑤征用土地方案的公告
  征用農民集體所有土地的，征用土地方案應當在被征用土地所在的村、組內以書面形式公告，其中征用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進行公告。
  ⑥制定征地補償安置方案
  區(qū)縣國土房管局根據征用土地方案和征地補償登記情況，擬定征地補償、安置方案。
  ⑦征地方案安置補償公告
  有關人民政府的國土房管部門會同有關部門根據批準的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內以被征收土地的所有權人為單位擬定征地補償、安置方案并予公告。
  ⑧補償安置的措施
  區(qū)縣國土房管局應當依照征地補償、安置費方案向被征用土地的農村集體經濟組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。
  ⑨頒發(fā)建設用地批準書
  按照補償計算公式，自己算一算
  ①土地補償費的計算標準
  土地補償費=前三年平均年產值×補償倍數（6<補償倍數<10）
  ②安置補助費的計算標準
  （被征用地塊需安置人數×補償倍數）>15時
  總安置費=該被征地塊前三年平均年產值×15
  （被征用地塊需安置人數×補償倍數）<15時
  總安置費=該被征地塊前三年平均年產值×補償倍數×被征地塊需安置人數

  查看全文↓ 2019-11-19 16:28:24

相關問題

• 問 ??農民在征地過程中應做好哪些工作？拆遷過程中有哪些要注意的問題？
  答

  土地征收的一般程序：（一）預征告知→（二）現(xiàn)狀調查及確認→ （三）征詢意見，組織征地聽證→ （四）征地材料的組織、審核及上報→ （五）征地的審核、報批→（六）征地公告→（七）兩公告后被征地農民的權利→ （八）征地補償安置方案的批準和交付土地→

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• 問 ??農民在征地過程中應做好哪些工作
  答

  　【征地調查確認】在征地報批前，市、縣國土資源局或者國土資源所工作同調查核實擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、規(guī)格和數量等，據實填寫《征地調查結果確認表》，并經被征地的農村集體經濟組織、農戶以及地上附著物所有人蓋章和簽字予以確認?！　　竞嬲鞯厍闆r】　　市、縣國土資源局將被征地農村集體經濟組織和農戶確認的擬征地的權屬、種類、面積和有審批權的人民政府等情況函告同級勞動保障部門。同級勞動保障部門及時確定被征地農民社保對象的條件、人數、養(yǎng)老保險費的籌資渠道、繳費比例，并函告同級國土資源局。　　【征地聽證告知】　　在征地報批前，市、縣國土資源局應當制作《聽證告知書》，將擬征土地的補償標準、安置途徑、當地勞動保障部門確定的被征地農民社保對象的條件、人數、養(yǎng)老保險費的籌資渠道、繳費比例等內容，告知被征地農村集體經濟組織和農戶，并告知被征地的農村集體經濟組織和農戶對補償標準、安置途徑和社保措施享有申請聽證的權利?！堵犠C告知書》由國土資源所負責在被征地土地所在地的村內張貼并告知被征地農民?！　　窘M織征地聽證】　　在征地報批前，被征地集體經濟組織和農戶就征地補償標準和安置途徑申請聽證的，市、縣國土資源局應當組織聽證。涉及社會保障有關事項的，邀請勞動保障部門參加。舉行聽證的，應當制作《聽證筆錄》和《聽證紀要》，全面準確地反映當事人的意思。確有必要的，應當對征地補償標準和安置途徑進行必要的修改和完善。被征地農村集體經濟組織和農戶自愿放棄聽證的，應當填寫《聽證送達回執(zhí)》。

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• 問 ??農民在征地過程中應做好哪些工作？征地拆遷程序有哪些步驟？
  答

  一、用地單位(拆遷人)取得征地以及規(guī)劃等批準文件，然后經申請由區(qū)縣建委發(fā)布暫停辦理相關手續(xù)的公告征地拆遷，要取得市人民政府批準征用集體土地的批復;暫停辦理事項包括：(一)新批宅基地和其他建設用地;(二)審批新建、改建、擴建房屋;(三)辦理入戶和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉業(yè)、經批準由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等原因必須入戶、分戶的除外;(四)核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照;(五)房屋、土地租賃;(六)改變房屋、土地用途。二、拆遷人擬定、報批、公布拆遷實施方案征地拆遷的，實施方案報區(qū)縣建委批準。拆遷實施方案應當在區(qū)縣建委發(fā)布拆遷公告之日前(含拆遷公告發(fā)布當日)公布。公布期限不少于10日。三、拆遷人向區(qū)縣建委申請核發(fā)房屋拆遷許可證申請時，提交下述文件：用地批準文件、規(guī)劃批準文件、拆遷實施方案、安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。區(qū)縣建委應自收到申請之日起30日內審查完畢。

  全部4個回答>
• 問 農民在征地過程中應做好哪些工作？征地拆遷程序有什么步驟？
  答

  一、用地單位(拆遷人)取得征地以及規(guī)劃等批準文件，然后經申請由區(qū)縣建委發(fā)布暫停辦理相關手續(xù)的公告征地拆遷，要取得市人民政府批準征用集體土地的批復;暫停辦理事項包括：(一)新批宅基地和其他建設用地;(二)審批新建、改建、擴建房屋;(三)辦理入戶和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉業(yè)、經批準由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等原因必須入戶、分戶的除外;(四)核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照;(五)房屋、土地租賃;(六)改變房屋、土地用途。二、拆遷人擬定、報批、公布拆遷實施方案征地拆遷的，實施方案報區(qū)縣建委批準。拆遷實施方案應當在區(qū)縣建委發(fā)布拆遷公告之日前(含拆遷公告發(fā)布當日)公布。公布期限不少于10日。三、拆遷人向區(qū)縣建委申請核發(fā)房屋拆遷許可證申請時，提交下述文件：用地批準文件、規(guī)劃批準文件、拆遷實施方案、安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。區(qū)縣建委應自收到申請之日起30日內審查完畢。

  全部4個回答>
• 問 ??農民在征地過程中應做好哪些工作？政府強制征收農民土地農民該怎么辦？
  答

  政府未依法進行征收土地公告和征地補償、安置方案公告的，被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告，有權拒絕辦理征地補償登記手續(xù)。征收是土地所有權的改變，土地所有權由農民集體所有變?yōu)閲宜?。農民集體所有的土地轉化為國有土地，并依法給予被征地的農村集體經濟組織和被征地農民合理補償和妥善安置?！稇椃ā返?0條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并予以補償。

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