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• 152****2869

  近些年，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，為加強和改善房地產(chǎn)市場的調(diào)控，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題，國家陸續(xù)出臺了房屋限購政策。然而，接踵而來，也出現(xiàn)了合同約定與限購政策的沖突，而導(dǎo)致房屋無法辦理過戶手續(xù)，這種情況如何妥善處理，直接關(guān)乎當(dāng)事人權(quán)益保護及社會安定問題。 近日，筆者接待了這樣一個咨詢：姐妹倆為北京人，均住西城區(qū)。雙方根據(jù)各自生活需求，于2006年4月簽訂了《房屋互換協(xié)議書》，并實際進行了房屋互換和使用。之后，妹妹辦理了房屋過戶，姐姐卻未辦理?，F(xiàn)姐姐要求妹妹配合去辦理房屋過戶手續(xù)，妹妹卻不愿意配合。又根據(jù)現(xiàn)有房屋限購政策，姐姐名下已有多處房產(chǎn)，不具備購房資格。問這種情況怎么辦？姐姐通過什么方式才能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶？ 筆者根據(jù)對《北京市高級人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀(jì)要》的理解，向這位姐姐做了解答。 首先，房屋置換交易作為一種特殊形式的房屋買賣，是買和賣的雙向合同，雙方互有權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)時所簽互換合同不違反法律規(guī)定，雙方均應(yīng)無條件履行。 第二，北京房屋限購政策的制定，是區(qū)分各類不同情況的。法院對各類糾紛的處理也是有章可循的?，F(xiàn)買方要求賣方辦理房屋過戶手續(xù)，賣方不配合，加之限購政策的約束，房屋產(chǎn)權(quán)交易中心是無法辦理的。因此，建議買方向法院提起訴訟，要求其履行合同并辦理過戶手續(xù)。 第三，法院對在限購政策實施前簽訂的互換合同，且已支付對價并實際占有使用房屋多年的情形，如買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的請求，是支持的。
  

  查看全文↓ 2019-11-22 07:29:00
• 143****3914

  9月21日：昨日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會同市有關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（下簡稱《辦法》）。《辦法》自2017年9月30日起正式實施。 北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后五年將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進一步穩(wěn)定社會預(yù)期，堅決抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性，有效推動北京市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。一是指導(dǎo)各區(qū)貫徹實施，確保政策落地；二是加大政策解讀力度，引導(dǎo)合理預(yù)期；三是加快土地供應(yīng)速度，推進項目入市。 值得關(guān)注的是，北京市相關(guān)部門會同各區(qū)政府加快推進今年5萬套共有產(chǎn)權(quán)住房的土地供應(yīng)和組織建設(shè)工作，推進項目盡快入市。 有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年8月3日，住建委網(wǎng)站發(fā)布了《辦法》征求意見稿?？傮w來看，社會各界對北京市共有產(chǎn)權(quán)住房制度表示支持和贊同，認(rèn)為是北京市促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的重要舉措。同時，針對《辦法》中一些具體細(xì)節(jié)問題也進行了討論，主要集中在單身年齡30周歲、離婚及轉(zhuǎn)出住房記錄限制、東城西城區(qū)房源、能否落戶入學(xué)等方面。 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉昨日認(rèn)為，推出共有產(chǎn)權(quán)住房是北京市住房保障政策的一個突破，借助共有產(chǎn)權(quán)住房模式，可以有效降低住房所有權(quán)進入門檻，顯著提升家庭購房支付能力，增加了自有住房機會，滿足國人擁有住房愿望，提高住房自有自住比率；與公租房比，共有產(chǎn)權(quán)住房有利于減少政府財政支出和對有限財政資金的長期占用，提高住房保障體系運行效率和可持續(xù)性。同時，共有產(chǎn)權(quán)住房“產(chǎn)權(quán)清晰”的特點，也為家庭持續(xù)增持產(chǎn)權(quán)份額提供了空間和路徑，有助于鼓勵家庭通過自身努力逐步積累財富，避免福利陷阱；“責(zé)權(quán)明晰”的特點，對家庭是否具有轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租權(quán)利，以及如何分配由此產(chǎn)生的收益做出了清晰界定，壓縮了尋租空間，改善了住房保障制度的公平性。
  

  查看全文↓ 2019-11-22 07:28:57
• 156****1491

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  兩周前，阿鵬找某開發(fā)商買了一套房子，雙方簽訂了合同，他當(dāng)場付清100多萬元購房款。
  回家后，阿鵬才仔細(xì)地研究了房屋的產(chǎn)權(quán)，才發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)年限為2001-2070年。那么，為何到現(xiàn)在才有房子呢？原來，這處商品房的地塊，開發(fā)商早在2000年就拿到了地，但拖到幾年前才開發(fā)建房子，直到今年才向社會公開出售。這么一算，阿鵬事實上擁有房屋的產(chǎn)權(quán)只有57年。這在阿鵬看來，他虧了。
  阿鵬向律師咨詢，商品房房屋的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，到底是怎么一回事呢？開發(fā)商的這種行為，是否構(gòu)成違約，他能否向開發(fā)商索賠？
  黃必良律師：首先，根據(jù)民法原理和《民法通則》第71條，所有權(quán)是完全物權(quán)，無期限的限制，只因為轉(zhuǎn)讓、滅失、拋棄或國家征用等原因才能導(dǎo)致喪失。消費者所購買的商品房就房屋本身的性質(zhì)而言屬于所有權(quán)，當(dāng)然不存在年限問題的。但商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有期限的。根據(jù)目前法律規(guī)定商品房土地使用權(quán)**高年限為70年。所謂的商品房產(chǎn)權(quán)年限并不是房屋所有權(quán)年限，而是你房屋所在國有土地的使用年限，兩者是有明顯區(qū)別的。
  其次，商品房的土地使用年限不是從購房者實際擁有了房子的支配權(quán)那天算起，而是從開發(fā)商的土地使用權(quán)證載明的起始日期算起，也就說開發(fā)商土地使用權(quán)證的土地使用年限就是商品房的使用年限。而平時大家所熟知的住宅70年、商業(yè)用地40年，只是土地使用的**高年限，并非必然年限。在現(xiàn)實中，由于開發(fā)商囤地、前期開發(fā)、土地性質(zhì)變更等原因，新房子剛一買到手土地使用年限以及產(chǎn)權(quán)就“縮水”的現(xiàn)象非常普遍。遺憾的是，盡管住宅土地使用年限縮水的情況比比皆是，但房價并不會因此打折，開發(fā)商更不會主動明示。而房屋價格中所包含的土地出讓金卻是按70年來算，無形之中，購房者的利益遭受了侵害。
  第三，《物權(quán)法》中雖然明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。但是具體怎么續(xù)法，目前仍是空白。按正常的理解，自動續(xù)期的意思應(yīng)該是住宅使用權(quán)滿70年后不用再交納土地出讓金，但是目前相關(guān)方面沒有給出具體的解釋，因此還不能斷言是無償?shù)淖詣永m(xù)期。一旦“有償續(xù)期”政策出臺，那些土地使用年限較短的樓盤的價值無疑會受到一定影響。
  具體到本案來說，通常開發(fā)商從政府部門取得土地使用權(quán)后，樓盤均有一定的開發(fā)建設(shè)期，所以購房者取得房屋的土地使用年限都不會是70年。因此，在合理開發(fā)期限內(nèi)造成的“產(chǎn)權(quán)縮水”開發(fā)商是沒有責(zé)任的。而本案中阿鵬所購買的房產(chǎn)一下子少掉了13年，已明顯超過了合理的開發(fā)期限，而開發(fā)商是否違約，阿鵬是否有權(quán)要求就房屋產(chǎn)權(quán)“縮水”要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任，主要要看開發(fā)商在出售房屋時有沒有向阿鵬明示土地使用權(quán)剩余年限的真實情況，如果沒有，那么無論是什么原因?qū)е率褂媚晗薏蛔?，?zé)任均在于開發(fā)商，開發(fā)商理應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。因為，阿鵬的購房款中已包括了土地出讓金或使用費，則相應(yīng)的，他所購買的房屋土地使用權(quán)也應(yīng)是完整的；同時，由于購房款中包含了土地出讓金或使用費，則房產(chǎn)的實際使用期限應(yīng)反映在房價上，阿鵬可依據(jù)我國《合同法》以及《消費者權(quán)益保護法》中的相關(guān)規(guī)定進行維權(quán)，要求開發(fā)商補償因產(chǎn)權(quán)“縮水”所造成的相應(yīng)損失。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 07:28:54

相關(guān)問題

• 問 蘭州皋蘭房產(chǎn)二手房過戶多少錢?二手房過戶需要多少費用
  答

  如果全額征收，則是45萬*9.6%=43200元。以下是減免條件，全國政策一樣：買方：契稅普通住宅：首次套房90平米以下：總價*1%，首次套房90-144平米（套內(nèi)120）：總價*1.5%144平米（套內(nèi)120）以上或非普通住宅或二套房以上：總價*3%、商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：總價*3%2014年5月起，重慶取消農(nóng)業(yè)戶口首購90平米以下住房全免契稅政策。

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• 問 蘭州皋蘭房產(chǎn)二手房過戶多少錢？300家門店關(guān)停！中介費下調(diào)2成！
  答

  " 深圳新聞網(wǎng)訊 規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，上周深圳全市新房住宅共成交784套，成交均價54488元/㎡，環(huán)比上漲1.86%。全市二手住宅共成交1087套，成交面積9.39萬㎡，環(huán)比上漲11.17%。進入元月，市場供應(yīng)慣例進入蟄伏階段，三周內(nèi)僅有一項目新批預(yù)售。新房住宅量漲價穩(wěn) 年后行情大概率延續(xù)當(dāng)前溫和狀態(tài)深圳全市新房住宅共成交784套，環(huán)比上漲21.74%；成交面積8.03萬㎡，環(huán)比上漲24.94%；成交均價54488元/㎡，環(huán)比上漲1.86%。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，全市新房住宅量漲價穩(wěn)。元旦假期短暫回落后，近兩周新房備案量處于小幅穩(wěn)步回升通道，周度日均基本在百套之上。Q房網(wǎng)研究中心表示，1月截止20日，全市新房住宅成交1934套，按當(dāng)前的成交速度，月度量值大概率難達上月3375套水平。2019年春節(jié)在即，短期內(nèi)備案數(shù)據(jù)可能有所回落，但在當(dāng)前樓市調(diào)控以穩(wěn)為主的前提下，節(jié)后行情很大可能延續(xù)當(dāng)前的溫和狀態(tài)，價格也將保持在5.4萬元/㎡區(qū)間水平。二手住宅過戶量微抬頭 月度總量有望趕超深圳全市二手住宅共成交1087套，環(huán)比上漲9.47%；成交面積9.39萬㎡，環(huán)比上漲11.17%。二手?jǐn)?shù)據(jù)同樣保持小幅回升態(tài)勢，除了總量增長外，日度量值也出現(xiàn)微小變化，全周有三日過戶量超200套，其中1月18日過戶271套，是近三個月少有的日量值近300套，也是近12周以來的單日**高值。Q房網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，日均200套，周度1000套左右的量對于深圳二手房來說還是相對低位，但截止20日，1月二手住宅過戶2515套，與12月的3810套僅差1295套，按當(dāng)前的速度，月度總量有可能趕超，二手市場升溫雖未成勢，但節(jié)后市場可期。在上周的二手住宅成交中，龍崗區(qū)264套成交量居首位，寶安區(qū)224套緊隨其后，福田211套、羅湖203套、南山153套、鹽田32套。從環(huán)比變化來看，除南山區(qū)較前一周度減少一套外，其余五區(qū)成交量均有所增長，漲幅在一成左右。 "

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• 問 民非企業(yè)注冊資本有沒有限制的?
  答

  會計目錄沒有實收資本這個項目。只有注冊資本,資本公積等。

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• 問 永清融創(chuàng)城二手房最新價格
  答

  永清融創(chuàng)城二手房最新價格2024年在售具體的價格還會受到房屋朝向、樓層、裝修程度等多種因素的影響。

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• 問 融創(chuàng)城到底能不能買？為什么這么多人罵？還是有人去售樓部
  答

  別跟錢過不去，低于市場價就買，誰都不瞎，現(xiàn)在罵無非是沒有降到心理預(yù)期。

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