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• 155****7948

  我聽說拆遷評估是確定補(bǔ)償金額的重要依據(jù)。但具體怎么評估，我不太清楚。好像是要評估房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)等因素。我覺得應(yīng)該找專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)來做，確保評估結(jié)果公正合理。

  查看全文↓ 2025-01-06 10:51:33
• 130****1530

  拆遷評估對被拆遷戶來說非常重要。它決定了你能得到多少補(bǔ)償。我的經(jīng)驗(yàn)是，要關(guān)注評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和評估過程的公正性。必要時可請專業(yè)人士協(xié)助，爭取合理補(bǔ)償。

  查看全文↓ 2025-01-03 10:42:10
• 155****8897

  拆遷評估是確定房屋補(bǔ)償金額的重要依據(jù)。作為房產(chǎn)律師，我提醒您關(guān)注評估程序的合法性，包括評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、評估方法選擇等。如對評估結(jié)果有異議，可依法申請復(fù)核或訴訟，維護(hù)自身合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2025-01-01 18:33:46
• 166****4968

  拆遷評估是依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)，對被征收房屋價值進(jìn)行客觀、公正評估的過程。評估結(jié)果直接影響補(bǔ)償金額，對保障被征收人合法權(quán)益具有重要意義。評估應(yīng)由具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，遵循市場價值原則，確保評估結(jié)果的科學(xué)性和合理性。

  查看全文↓ 2024-12-31 23:15:59
• 166****7448

  拆遷評估是指在城市更新、土地征收等過程中，對被拆遷房屋的市場價值進(jìn)行專業(yè)評估，以確定合理的補(bǔ)償金額。評估過程涉及房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝修狀況等多個因素。作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，我們需依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法規(guī)，結(jié)合市場行情，為業(yè)主提供公正、合理的評估報(bào)告，確保拆遷補(bǔ)償?shù)墓叫浴?/span>

  查看全文↓ 2024-12-31 20:28:01

相關(guān)問題

• 問 被拆遷人應(yīng)如何理解房屋評估流程？
  答

  我聽說房屋評估是拆遷時確定補(bǔ)償金額的重要步驟。好像是有專業(yè)機(jī)構(gòu)來評估房子值多少錢，然后根據(jù)這個結(jié)果來補(bǔ)償。如果對評估結(jié)果不滿意，好像還可以提出異議。

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• 問 ??拆遷如何評估？房屋拆遷賠償價應(yīng)如何評估？
  答

  國有土地企業(yè)評估依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)?！?、第三十四條“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”評估方式市場比較法。市場比較法是**具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評估方法**能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。成本法。成本法是通過求取估價對象在估價時點(diǎn)的或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。收益法。收益法是預(yù)計(jì)估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。清算價格法。是預(yù)計(jì)估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。基準(zhǔn)地價修正法?；鶞?zhǔn)地價修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

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• 問 拆遷如何評估
  答

  這個問題應(yīng)該進(jìn)行區(qū)別對待。在實(shí)踐中體現(xiàn)出來的補(bǔ)償辦法、法律依據(jù)、企業(yè)的客觀狀況可能會不一致，我主要談一談企業(yè)拆遷補(bǔ)償總體原則的問題。一、企業(yè)拆遷總體補(bǔ)償基本原則按照國務(wù)院2011年1月19日的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院令第590號)，整體補(bǔ)償必須是按照市場比較法進(jìn)行評估，住建部配套的房地產(chǎn)評估規(guī)范中也出現(xiàn)了類似要求，也就是講補(bǔ)償是按照市場比較法的原則進(jìn)行實(shí)際評估。市場比較法如何確認(rèn)？說通俗了就是按照所在的區(qū)域、地段、用途、性質(zhì)、年限以及相關(guān)具有市場主體因素的房屋所體現(xiàn)出的市場價格進(jìn)行實(shí)際評估。房地產(chǎn)評估規(guī)范也講到了所參考的周邊類似的房屋價值。特別是租賃土地的企業(yè)不具有完整的土地使用權(quán)，在進(jìn)行房地產(chǎn)評估的時候所謂的類似房地產(chǎn)價值往往體現(xiàn)不到承租人身上，承租人只有獲得地上附著物補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，對于土地使用權(quán)補(bǔ)償沒有權(quán)利獲得。但是一旦你有完整的土地使用權(quán)，并且有房產(chǎn)手續(xù)也用于商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)營，都是按照實(shí)有的用途進(jìn)行補(bǔ)償。實(shí)際在進(jìn)行評估的時候不可能完全參照當(dāng)?shù)刂苓叺目陀^狀況進(jìn)行補(bǔ)償，在進(jìn)行實(shí)際補(bǔ)償?shù)綍r候還要進(jìn)行分割，土地、廠房、停產(chǎn)停業(yè)損失等要分別補(bǔ)償。特別是土地加廠房就是一個完整的不動產(chǎn)的狀態(tài)，在補(bǔ)償?shù)臅r候要按照市場價值進(jìn)行補(bǔ)償。在實(shí)踐中可能各個企業(yè)面臨的情況都不一樣，具體到實(shí)際補(bǔ)償中會有一些區(qū)別。二、企業(yè)拆遷評估的時候，每一塊的評估價值如何確定？（一）土地的補(bǔ)償土地所有權(quán)的形式是集體所有制和國有土地，集體是集體建設(shè)用地，國有土地分商業(yè)、工業(yè)、住宅，工礦倉儲、教育娛樂等。在實(shí)際評估的時候可能會有區(qū)別。集體土地現(xiàn)在還不能上市交易，只是在北京十八個縣市區(qū)試點(diǎn)。市場價值如何體現(xiàn)呢？我們就要參考市場評估規(guī)范當(dāng)中的類似原則了。集體建設(shè)用地類似于國有工業(yè)用地，因?yàn)榧w建設(shè)用地也是建設(shè)了廠房，跟國有工業(yè)用地是一個道理，這也符合“類似原則”中的同用途、同種類、同區(qū)域。如果標(biāo)有了國有土地住宅用途，即便寫著“住宅用途”但是卻用于實(shí)際經(jīng)營。這個時候要區(qū)分是符合廠房的實(shí)際經(jīng)營還是商業(yè)的實(shí)際經(jīng)營，因?yàn)檫@兩項(xiàng)補(bǔ)償差距非常大，商業(yè)的補(bǔ)償比工廠補(bǔ)償**高可高出7-10倍?，F(xiàn)在在實(shí)際補(bǔ)償中有“就高不就低”的原則，價值排序是：商業(yè)＞住宅＞工業(yè)，如果是住宅卻用于工業(yè)，實(shí)際據(jù)應(yīng)該按照住宅的方式來補(bǔ)償，如果住宅用于商業(yè)，應(yīng)該按照商業(yè)的方式來補(bǔ)償。（二）廠房的補(bǔ)償以前的評估規(guī)范中劃定一個標(biāo)準(zhǔn)，要根據(jù)種類、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)以及形態(tài)進(jìn)行不同方式的評估。廠房有磚木的、磚混的、木質(zhì)的、鋼構(gòu)的等，價值怎么衡量呢？就是現(xiàn)在的建安成本（房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱），在實(shí)踐中有很多廠房的高度、寬度和結(jié)構(gòu)都不一樣，我見過**寬的廠房達(dá)到十五米以上，高度在六米五以上，這樣的廠房就是一層抵兩層。根據(jù)廠房用途結(jié)構(gòu)不一致補(bǔ)償也有區(qū)別，比如講冷庫不是按照平方算的，是按照立方算的，因?yàn)槔鋷焖闹芏歼M(jìn)行了設(shè)備添置。（三）廠房跟土地有空余的怎么補(bǔ)償？如果你有完整的土地使用權(quán)，空余的土地也要進(jìn)行土地市場價值補(bǔ)償。在此要糾正一個問題，各個地方以前公布的區(qū)位補(bǔ)償價，市場價值永遠(yuǎn)是循環(huán)變動的，除非區(qū)位補(bǔ)償價每年都調(diào)整，如果不調(diào)整無法反映市場價值。（四）停產(chǎn)停業(yè)損失停產(chǎn)停業(yè)損失的問題往往不納入房地產(chǎn)評估規(guī)范，而是單獨(dú)的制定政策。以前是根據(jù)納稅額進(jìn)行推算，現(xiàn)在在實(shí)踐中用的不多了，大部分是按每平方米直接補(bǔ)償多少錢。我覺得在進(jìn)行一次性停產(chǎn)停業(yè)損失的時候要進(jìn)行區(qū)別對待，要根據(jù)企業(yè)的具體狀況。這應(yīng)該是作為企業(yè)而言**主要的補(bǔ)償項(xiàng)目，其他的就是裝修附屬物、可移動和不可移動的機(jī)器設(shè)備等等，這些都是據(jù)實(shí)評估。在此給企業(yè)主提一點(diǎn)個人建議，在進(jìn)行評估的時候一定要非常謹(jǐn)慎，而且要消息靈通，多參考市場價值。

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• 問 ??拆遷如何評估？拆遷評估的估價標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
  答

  一、市場比較法。市場比較法是**具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評估方法**能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進(jìn)行房屋拆遷估價，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時間不超過估價時點(diǎn)12個月，選取的參照實(shí)例須在3個以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實(shí)例作比照物，實(shí)踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實(shí)例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。二、成本法。成本法是通過求取估價對象在估價時點(diǎn)的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。三、收益法。收益法是預(yù)計(jì)估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。四、假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。五、基準(zhǔn)地價修正法?；鶞?zhǔn)地價修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

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• 問 拆遷如何評估？房屋拆遷賠償價應(yīng)怎么評估？
  答

  首先明確的是,依據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，在房屋拆遷中，拆遷的是房屋（物），補(bǔ)償安置的依據(jù)也是房屋，與戶口和家庭人口的多少沒有關(guān)系（存在兩種特殊情形，后面講）。拆遷補(bǔ)償有兩種安置方式：1、貨幣補(bǔ)償，就是對你的房屋通過市場中介機(jī)構(gòu)（評估單位）評估，然后開發(fā)單位依據(jù)評估價格對你的房屋進(jìn)行補(bǔ)償（一次性給錢）。一般情況下，在拆遷時，評估的價格會略高于你的房屋正常的市場交易價格（人為控制評估結(jié)果的情況除外）；2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換（實(shí)物安置），就是給你安置一套房屋，由于現(xiàn)在的房價比較高，建議你采取這一方式（兩種安置方式的選擇權(quán)是你的，別人沒有權(quán)利強(qiáng)迫你做單一選擇），安置房屋的建筑面積一般不小于被拆遷房屋的建筑面積（不考慮人口多少），如果你想增加安置面積，就只能在開發(fā)單位允許的情況下，通過協(xié)商解決。實(shí)物安置的費(fèi)用包括三方面：1、實(shí)物安置房屋與被拆遷房屋的差價款問題（詳細(xì)查閱當(dāng)?shù)氐牟疬w政策），關(guān)于原建筑面積部分，是否交納差價款，得看你們當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，但一般城市，這部分是無償還的；關(guān)于超出原建筑面積部分，但在當(dāng)?shù)夭疬w政策優(yōu)惠范圍內(nèi)的部分，一般會要求交納比市場價低的費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣?；超過優(yōu)惠范圍的，一般就是市場價格。2、過渡期補(bǔ)助費(fèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)夭疬w政策執(zhí)行；3、進(jìn)戶費(fèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)夭疬w政策和物價管理部門的批件收取。 與人口和戶口有關(guān)的兩種特殊情況，但前提是無論你有多少戶口、多少人，必須經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定（如當(dāng)?shù)毓膊块T等），這些人確實(shí)在此長期居住，且與房屋所有權(quán)證一致，雖然是長期居住，但租賃、借住、掛戶等的，都不行，必須是房主自用情況，從你陳述的情況看，六個戶口肯定有不能認(rèn)定的（49平方米的房子住不下多少人，不符合常理）：1、低保戶，一般城市對低保戶是有特殊優(yōu)惠政策的，如增加安置面積、無償安置、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，但有嚴(yán)格的認(rèn)定程序；2、住房困難戶，與1差不多。

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