相關問題

• 問 收房時，有必要請專業(yè)驗房師嗎？
  答

  有必要，專業(yè)驗房師能保障房屋質量。

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• 問 具體要不要請專業(yè)人員做呢？
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  檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫。 悄悄話：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是廚房衛(wèi)生間頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。

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• 問 ??毛坯房收樓需要請專業(yè)人士嗎？
  答

  一、新房毛胚房收房注意事項毛坯房雖然沒有裝修，但是墻面應該是灰黑色的水泥砂漿抹灰、批過白色膩子的。要保證顏色均勻，陰角、陽角和灰線平直方正，沒有出現(xiàn)脫皮、起砂的情況。對墻面進行輕輕敲擊，不得出現(xiàn)空鼓的情況，如果有問題要及時和開發(fā)商聯(lián)系。在拿到毛坯房的時候，要驗收基礎水電設施。首先檢查下水管是否通暢，其次檢驗屋內的弱電通電是否暢通。一般需要使用兆歐表測試出房屋內電線的絕緣電阻值，確保后期用電安全。毛坯房也是經(jīng)過防水處理的，但是一些開發(fā)商為了偷工減料，進行防水處理的時候很不用心，后期造成漏水現(xiàn)象。因此收房的時候**好進行閉水試驗，確保防水層安全有效。小區(qū)的公共環(huán)境也屬于居住的一部分，因此收房的時候可以考察樓盤相關的配套設施是否同時交付，包括電梯的使用是否正常、樓道樓梯有無質量問題。二、請專業(yè)收房人員多少錢1、毛坯房收房驗房是很重要的一個環(huán)節(jié)，如果沒有及時發(fā)現(xiàn)問題，后期都需要自行處理，開發(fā)商不會負責了?，F(xiàn)在很多業(yè)主都是第一次購房，對房屋的了解并不深，因此收房的時候必須請專業(yè)人員。2、專業(yè)的收房驗房人員經(jīng)過技能培訓，懂得驗收的項目、內容和規(guī)范，能夠在現(xiàn)場直接指出，避免后期裝修過程中遇到房屋質量問題。3、每個收房驗房公司的收費標準有所差異，一般會按照平米計算，收費在5-8元/平不等，如果是小型收房驗房公司，他們專業(yè)人員收費標準為200-500元/次。

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• 問 專業(yè)房產(chǎn)評估要具備什么資質？
  答

  一、 新設立房地產(chǎn)估價機構條件為（新設立的房地產(chǎn)估價機構的資質等級按照**低等級核定，并設一年的暫定期）：1、機構名稱有“房地產(chǎn)估價”字樣。2、有限責任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬元以上。3、有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師。4、法定代表人或者執(zhí)行合伙企業(yè)事務的合伙人（以下簡稱執(zhí)行合伙人）是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上（含3年）的專職注冊房地產(chǎn)估價師。5、2名以上（含兩名）的股東或者合伙人為專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)評估工作3年以上（含3年）的專職注冊房地產(chǎn)估價師； 6、機構股份或者出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或出資總額不低于60％。7、有固定的經(jīng)營服務場所；8、估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全，建立并公示企業(yè)信用檔案。二、申請新設立房地產(chǎn)估價機構資質申報條件及程序1、向工商行政主管部門申請核準新辦企業(yè)名稱。2、向市房地產(chǎn)行政主管部門申請資質初審和復審。3、向省建設廳申請資質審批，領取相應的資質證書。4、持資質證書到工商行政管理部門登記注冊，領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。5、辦理納稅登記。6、持工商行政管理部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照到市房地產(chǎn)行政主管部門備案。三、申報和核定房地產(chǎn)估價機構資質須提交的材料：1、房地產(chǎn)估價機構資質等級申請表（一式二份，加蓋申報機構公章）。2、營業(yè)執(zhí)照；3、驗資證明復印件及驗資報告（加蓋申報機構公章）。4、法定代表人（執(zhí)行合伙人）的任職文件復印件（加蓋申報機構公章）。5、申報機構在當?shù)厝瞬欧罩行耐泄苋耸聶n案的人員名單（加蓋人才服務中心公章）。6、專職注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復印件及與申報機構簽訂的勞動合同復印件（加蓋申報機構公章）。7、申報機構為專職注冊房地產(chǎn)估價師繳納社會保險的繳納憑證復印件（加蓋申報機構公章）。8、兼職房地產(chǎn)估價師注冊證書復印件。9、固定經(jīng)營服務場所有效的證明。10、經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程（合伙協(xié)議）復印件（加蓋申報機構公章）及估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等主要的企業(yè)內部管理制度、企業(yè)信用檔案信息。11、核定房地產(chǎn)估價機構資質時，還須隨機抽查**近年內申報機構所做的房地產(chǎn)估價報告復印件（一式二份，加蓋申報機構公章）。

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• 問 房屋評估多少錢呢？評估需要專業(yè)人士嗎？
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  二手房過戶過程中，交易雙方需要繳納的費用明細如下：二手房稅費根據(jù)多種因素，具體明細如下（除雙方另有約定外，營業(yè)稅及個人所得稅由賣方承擔） ：一、契稅：（一般由買方繳納，雙方另有約定除外)1、父母子女間贈與免契稅2、買方首次購房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納；3、買方首次購房90平方以上（含90平）144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納；4、以下情況按照3%繳納：（1）144（含144平）平方以上 ；（2）買方不是首次購房 ；（3）車庫 ；（4）非普通住宅（商業(yè)用房）二、營業(yè)稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）1、房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營業(yè)稅2、房產(chǎn)證不滿2年，按照5.5%繳納營業(yè)稅；3、房屋面積超過144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現(xiàn)在出售價格）*稅率5.5%4、商鋪差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現(xiàn)在出售價格）*稅率5.5%三、個人所得稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）1、房產(chǎn)證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個人所得稅2、賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，按照1%繳納3、商鋪按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現(xiàn)在出售價格）*稅率20%四、其他費用相對較少：交易費：6元/平方*房屋平方數(shù)工本費： 一個證件80元；二個證件90評估費：評估總額的千分之五（銀行貸款需要繳納）抵押工本費：100元（銀行貸款需要繳納）購房證明：20元一份 一般需開3份五、公證收費標準:300元 （如不能本人親自辦理，需要辦理本業(yè)務收費）

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• 問 買房需要請律師嗎
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  買房簽合同可以不請律師，但是簽合同一定要注意以下幾個方面：買房簽合同注意事項注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權利義務不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。面積確認及面積差異處理。如果選擇按套內建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理時，應當在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當。一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的責任。在簽訂房屋買賣合同時，較好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。另外，買房簽合同注意，對于開發(fā)商提出的自己認為不合理的條款，需要提出自己的修改意見，進行協(xié)商，合同是當事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。而且就您關心的問題，也要在合同中體現(xiàn)。在合意的過程當中，任何一方都無權強制對方，任何一方都有不簽訂合同的權利。

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