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• 134****6198

  查看建設工程規(guī)劃許可證　　查看建設工程規(guī)劃許可證時，重點要看的是工程規(guī)劃許可證的附圖?？垂こ桃?guī)劃許可證附圖的目的在于：　　(1)確認建設工程規(guī)劃許可證附圖的范圍在開發(fā)商印刷或繪制的項目總覽圖中所處的位置　　開發(fā)商印刷或繪制的項目總覽圖往往是建設工程規(guī)劃許可證附圖范圍的幾倍甚至十幾倍，項目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂、文化、商業(yè)、醫(yī)療、幼兒園、**場所等等可能遠遠超出建設工程規(guī)劃許可證附圖的范圍。只有建設工程規(guī)劃許可證附圖范圍內的才是你將來居住的小區(qū)的總體環(huán)境；在建設工程規(guī)劃許可證附圖范圍之外的，只是開發(fā)商設想的藍圖。有的甚至連“設想”都不是，純粹是開發(fā)商為了誘惑購房人所做的誤導性宣傳?！　?2)確認鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建筑的所在位置　　有些購房人在收房時才發(fā)現(xiàn)鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建筑與其購買的房屋之間的距離令其無法接受。在簽署認購書或簽訂購房合同之前弄清這些公共建筑所處的位置有助于你選擇房號。如果在簽署認購書或簽訂購房合同之后開發(fā)商改變這些公共建筑的位置或增加的公共建筑與你購買的房屋之間的距離令你無法接受，建設工程規(guī)劃許可證的附圖將成為你追究開發(fā)商違約責任的惟一證據(jù)。　　“五證”齊全是商品房銷售的法定條件，看“五證”已成了購房人的常識，但很多購房人只知道看“五證”是否齊備而不知道看附圖的重要性。有些購房人甚至只看預售許可證，不看其它四證，他們以為：開發(fā)商有了預售許可證就一定有其他四證。正常的邏輯是這樣，但事實上，很多開發(fā)商正是利用購房人的這一正常的邏輯判斷而違反常規(guī)：有預售許可證，但缺少其他四證。　　如果開發(fā)商聲稱有“五證”，但以種種理由不出示“五證”原件或者只出示復印件，根據(jù)居律師為購房人簽約的經(jīng)驗，開發(fā)商若真有“五證”，一定會把原件給你看，或者將“五證”當做宣傳材料懸掛或張貼在售樓大廳的醒目處。不拿出來或只有復印件，就一定是沒有。如果開發(fā)商聲稱某個證件正在辦理之中，你不妨等一等。如果開發(fā)商說他銷售房子不需要某個證件，那一定是鬼話。

  查看全文↓ 2012-12-04 15:18:05
• 153****2781

  “五證”中**重要的是國有土地使用證和建設工程規(guī)劃許可證?！　?查看國有土地使用證　　查看國有土地使用證時需要注意的是：(1)該證是臨時的國有土地使用證？還是正式的國有土地使用證？(2)國有土地使用證的附圖?！　∨R時的國有土地使用證只用于建設工程外圍的臨時用地。臨時用地的**長期限不超過兩年。有些開發(fā)商由于沒有一次性支付土地出讓金的資金實力以取得正式的國有土地使用證，便通過種種關系取得臨時的國有土地使用證，以臨時的國有土地使用證敷衍購房人。政府土地主管部門向開發(fā)商發(fā)放臨時的國有土地使用證，嚴格地說，是非法的?！　∪绻_發(fā)商沒有一次性支付土地出讓金的資金實力，就只有以購房人的定金和**款交清土地出讓金。為使購房人留下定金和**款，開發(fā)商必定施以足以令購房人動心的許諾，諸如價格上的優(yōu)惠、物業(yè)管理費的減免、公園般的小區(qū)環(huán)境、五星級酒店管理等等。用購房人的定金和**款交清了土地出讓金、取得了土地使用證之后，開發(fā)商接著面臨建設工程資金的需求。開發(fā)商一般采取將土地使用權抵押給銀行以便獲得銀行貸款的方法來滿足建設工程資金的需求。通過抵押土地使用權獲得的銀行貸款只能滿足開發(fā)商建設工程資金需求的一小部分，更大的資金缺口便通過賣樓花即預售商品房以獲得購房人向銀行申請的按揭貸款來填補。選擇這樣的樓盤，風險極大。即便開發(fā)商能夠交房，房屋的面積、小區(qū)規(guī)劃以及開發(fā)商曾經(jīng)給予的各種許諾必定大打折扣?！　^(qū)分臨時的國有土地使用證和正式的國有土地使用證的方法是：蓋有“有償土地使用證專用章”的是正式的國有土地使用證，蓋有“臨時土地使用證專用章”的是臨時的國有土地使用證。　　國有土地使用證的附圖是不可不看、不可不復印的。看國有土地使用證附圖的目的主要在于確定以后的業(yè)主委員會的管轄范圍。地方政府主管部門的規(guī)范性文件一般都規(guī)定：在小區(qū)入住率達到50%以后成立業(yè)主委員會。一個開發(fā)小區(qū)往往分幾期開發(fā)，每一期往往又分成幾個區(qū)，“小區(qū)”便成了一個模糊的概念。開發(fā)商常常以某一期、乃至整個開發(fā)小區(qū)的入住率未達到50%為由拖延或阻止業(yè)主委員會的成立。如果在一個國有土地使用證載明的土地使用權范圍之內，不管分幾期或幾個區(qū)，都應當成立一個業(yè)主委員會。

  查看全文↓ 2012-12-04 15:17:58
• 136****9863

  期房銷售的“五證”是：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工證和(內、外)銷預售許可證。　　現(xiàn)房銷售的“五證”，各地不一。有些地方的現(xiàn)房銷售已經(jīng)取消了銷售許可證，如北京市，代之以開發(fā)商領取的產(chǎn)權證(俗稱“大產(chǎn)權證”)，有些地方的現(xiàn)房銷售仍然必須具備銷售許可證?，F(xiàn)房銷售的“五證”一般是：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工證和開發(fā)商領取的產(chǎn)權證。

  查看全文↓ 2012-12-04 15:17:30

相關問題

• 問 如何查看開發(fā)商的五證？
  答

  其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。

• 問 怎樣查看開發(fā)商五證？
  答

  房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工 程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機關，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發(fā)商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。

• 問 如何查看開發(fā)商的五證？查看時注意哪些事項？
  答

  一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機關，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發(fā)商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內，提防開發(fā)商“偷梁換柱”.

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• 問 如何查看五證兩書 簽訂合同如何查看開發(fā)商五證
  答

  房地產(chǎn)五證兩書是開發(fā)商合法銷售商品房的重要憑證，買房一定要審查五證兩書。購房者在簽訂購房合同之前，需要仔細查看“五證兩書”，只有證書齊全，才能更好地維護自己的權益。畢竟買房不易，切記千萬不要因為一時的疏忽，徒增困擾。 “五證”指什么？ 房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。 “兩書”指什么？ 兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。 住宅質量保證書通常包括工程質量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設備，衛(wèi)生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。 住宅使用說明書，通常應該包括開發(fā)單位、設計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應附于住宅使用說明書里。 如何科學查看“五證兩書”？ 一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機關，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發(fā)商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。 此外，在審查時，應注意“五證”的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。目前有部分開發(fā)商領取的是臨時土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領取的《商品房內/外銷預/銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應著重審查您所購買的房屋是否在預/銷售范圍之內。 購房者們在簽訂合同前，千萬不要因為嫌麻煩而忽略了對五證的審查，收房時更要確認兩書是否齊全。另外，房產(chǎn)證也是對自身房產(chǎn)而言非常重要的證明。買房不是一時的事，而此時的謹慎或許能為將來免去很多麻煩。

• 問 查看開發(fā)商五證，重點看什么？
  答

  “五證”中**重要的是土地使用證和商品房預售許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。在審查時，應注意“五證”的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。在其領取的《商品房內／外銷預售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應著重審查您所購買的房屋是否在預／銷售范圍之內。