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  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

  查看全文↓ 2012-12-20 17:46:18

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)名義從事違反法律、法規(guī)活動(dòng)的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？
  答

  業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

• 問(wèn) 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有什么關(guān)系 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有什么用
  答

  第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。 第二條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。 第三條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。 第四條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 第五條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。 第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。 第七條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料： （一）物業(yè)管理區(qū)域證明； （二）房屋及建筑物面積清冊(cè)； （三）業(yè)主名冊(cè)； （四）建筑規(guī)劃總平面圖； （五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明； （六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明； （七）其他有關(guān)的文件資料。 第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。 第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。 第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。 籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開(kāi)展工作。 第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作： （一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積； （二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； （三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則； （五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單； （六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法； （七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。 第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。 基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。 第十四條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。 第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。 第十六條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。 第十七條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員； （四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案； （五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （六）籌集和使用專項(xiàng)維修資金； （七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （八）改變共有部分的用途； （九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用； （十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

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• 問(wèn) ??什么是業(yè)主委員會(huì)?業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有什么區(qū)別?
  答

  一、含義區(qū)別：1、業(yè)主大會(huì)：是指在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下、由同物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成，對(duì)關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進(jìn)行決議；并通過(guò)選舉建立業(yè)主委員會(huì)。2、業(yè)主委員會(huì)：是由所有業(yè)主選取的業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。二、人員組成：1、業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成的，決定物業(yè)重大管理事務(wù)的業(yè)主自治管理組織。2、業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織，是由業(yè)主大會(huì)從全體中選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體。三、舉行方式：1、業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)集體討論和書面征求意見(jiàn)的方式召開(kāi)。2、由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，依照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》，以及各地的相關(guān)辦法依照程序產(chǎn)生。

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• 問(wèn) 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有什么區(qū)別？
  答

  業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在貸款審批中也很重要。業(yè)主大會(huì)的決策會(huì)影響小區(qū)的長(zhǎng)期價(jià)值，業(yè)主委員會(huì)的管理水平則影響小區(qū)的維護(hù)狀況。貸款時(shí)，我們會(huì)綜合考慮這些因素。

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• 問(wèn) 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)如何界定？
  答

  這三者關(guān)系既簡(jiǎn)單又復(fù)雜。一般來(lái)說(shuō)，小區(qū)一切權(quán)利由全體業(yè)主說(shuō)了算，業(yè)主推選業(yè)主代表，組成業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂管理服務(wù)合同。業(yè)委會(huì)是業(yè)主的代表，要為業(yè)主的利益負(fù)責(zé)，物業(yè)是服務(wù)于全體業(yè)主。但在現(xiàn)實(shí)生活中，以上關(guān)系表現(xiàn)得并不十分清晰，甚至出現(xiàn)顛倒。業(yè)委會(huì)往往會(huì)并不能尊重和維護(hù)全體業(yè)主的利益，沒(méi)有一定的工作規(guī)程，缺乏監(jiān)督機(jī)制，常常獨(dú)斷專行，濫用權(quán)力，越權(quán)處理應(yīng)該由全體業(yè)主才能決定的事情。業(yè)主大會(huì)一年也開(kāi)不了一次，或幾年也不開(kāi)一次。由此使全體業(yè)主的利益受到損害。物業(yè)公司則一切以贏利為目的，小區(qū)交給他們管理，往往注重了經(jīng)營(yíng)，忽略了服務(wù)，讓業(yè)主十分寒心。特別是個(gè)別人謀取業(yè)委會(huì)的職權(quán)后，與不良物業(yè)一啪即合，相互勾結(jié)，把小區(qū)當(dāng)成自己個(gè)人辦的公司來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。甚至出現(xiàn)私分侵吞公共所得情況。以至在很多小區(qū)都會(huì)出現(xiàn)的這樣和那樣的問(wèn)題。要理順這三者關(guān)系。首先，應(yīng)該讓全體業(yè)主明白小區(qū)管理是近年來(lái)出現(xiàn)的一種新生事物。隨著城市化建設(shè)發(fā)展的進(jìn)程，影響將越來(lái)越大。這三者關(guān)系處理不好，問(wèn)題也會(huì)越來(lái)越多。所以一定要積極關(guān)心小區(qū)管理，主動(dòng)維護(hù)自己的利益；其次，要推選真正關(guān)心和維護(hù)小區(qū)利益，不謀私利的業(yè)主代表，出來(lái)管理小區(qū)事務(wù)，同時(shí)積極支持和監(jiān)督他們的工作，千萬(wàn)不能輕易把自己的權(quán)利全權(quán)委托給一個(gè)無(wú)法足夠令自己信任的人；再次，要選聘一個(gè)好的物業(yè)來(lái)管理服務(wù)小區(qū)業(yè)主，主要應(yīng)該訂好服務(wù)合同，把雙方的權(quán)利責(zé)任義務(wù)規(guī)定訂細(xì)、訂清楚，有的小區(qū)嘗試讓幾個(gè)物業(yè)來(lái)競(jìng)標(biāo)的辦法，有一定參考。另外，業(yè)委會(huì)成員應(yīng)該主動(dòng)接受全體業(yè)主監(jiān)督，在業(yè)主授權(quán)的范圍內(nèi)開(kāi)展工作，定期開(kāi)業(yè)主大會(huì)，定期公布帳目，以便更好獲得大家的信任和支持。**后，要清楚小區(qū)管理與住房建設(shè)一樣，政府歸口管理部門是所屬地的住建局，業(yè)委會(huì)的成立由他們審批，另外當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)也有一定的領(lǐng)導(dǎo)職能，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題可以及時(shí)向這兩個(gè)部門反映。

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