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• 145****5679

  其實，開發(fā)商口中所謂全部贈送的飄窗面積、陽臺是沒有產(chǎn)權(quán)的，也不會寫進合同。同時按照規(guī)定，商品房銷售面積即為“購房者所購買的套（單元）內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的共有面積之和”，而套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。換句話說，無論是公攤面積還是套內(nèi)面積購房者都是要花錢買的。不同的是，公攤部分不能劃歸私人用途。
  
  
  　　另外，入戶花園、挑高陽臺等能否封閉起來，也并非由開發(fā)商說了算，這取決于城管或物管是否批準。
  
  
  　　《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。因而房主紛紛處理自己的陽臺。
  
  
  　　但同時《物業(yè)管理條例》中第五十六條規(guī)定業(yè)主使用物業(yè)時禁止下列行為：違法搭建建筑物或者構(gòu)筑物；在建筑物、構(gòu)筑物上私開門窗等破壞房屋外貌行為；擅自改建、占用物業(yè)共用部分等。
  
  
  　　第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)本條例第五十六條規(guī)定行為之一的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻；勸阻無效的，應(yīng)當(dāng)在24小時內(nèi)書面告知業(yè)主委員會或者有關(guān)行政主管部門。
  
  
  　　物業(yè)表明不允許封閉陽臺主要是考慮到小區(qū)的整體美觀；提高小區(qū)的檔次和品位。
  
  
  　　因此購買前，應(yīng)注意：
  
  
  　　1、**好以合同的形式進行約定，否則今后很容易產(chǎn)生糾紛。
  
  
  　　2、“贈送面積”不屬于產(chǎn)權(quán)面積，今后如果遇到拆遷、出售時，購房者的權(quán)益很難得到保障，容易產(chǎn)生糾紛。
  
  
  　　即使有關(guān)部門批準了封閉陽臺，但是封閉式陽臺容易存在結(jié)構(gòu)不安全的隱患，裝修前一定要慎重考慮。
  
  
  　　1、目前，大多數(shù)陽臺采用的是懸臂結(jié)構(gòu)（外挑式），設(shè)計時并未考慮其他特殊載荷的影響，承載力有限，若將其封閉后當(dāng)房間使用，再擱置重物，容易發(fā)生意外。
  
  
  　　2、加裝鋼筋護攔的陽臺阻隔了發(fā)生火災(zāi)時**理想的出口，從而給消防帶來潛在的危險。多加的護欄同時也給盜竊者提供了攀爬陽臺入室的途徑。
  
  

  查看全文↓ 2013-05-03 15:03:24

相關(guān)問題

• 問 對于合法贈送和非合法贈送面積 購房者要如何分清
  答

  送大陽臺、送大露臺、贈送花園、買一層送一層，這樣的便宜誰不想撿呢？但是，撿了便宜后，偶爾會遇到意想不到的麻煩事。今天小編就帶您來看看有關(guān)贈送面積的那些事情，為置業(yè)者提個醒，明明白白消費。 案例一：分清合法贈送和非法贈送 在順德陳村某花園購置了房產(chǎn)的陳某、吳某、羅某就遇到了麻煩事，他們買房時獲贈的庭院出現(xiàn)了沉降的質(zhì)量問題。3人以不能正常居住為由一紙訴狀把開發(fā)商告上了法庭，要求開發(fā)商賠償房屋不能正常居住期間的損失及要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)期間的物業(yè)管理費。在一審判決中，法院認定開發(fā)商對贈送的庭院負有維修義務(wù)，但未支持三人賠償?shù)脑V求。 在二審中，法院經(jīng)過現(xiàn)場勘察，在沉降問題出現(xiàn)后，并未發(fā)現(xiàn)案涉房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量問題，因此，法院認定房屋主體質(zhì)量合格正確，不影響正常居住，因此駁回了三人要求賠償?shù)脑V求。 律師觀點：開發(fā)商有維修的義務(wù) 贈送面積通常分成2類，一類是合法的，也就是能夠入房產(chǎn)證的面積。如果這些部位出現(xiàn)了質(zhì)量問題，開發(fā)商理所當(dāng)然的應(yīng)履行保修義務(wù)。另一類是沒有寫入房產(chǎn)證的贈送面積。對該類贈送，律師認為，沒有寫入房產(chǎn)證的贈送面積其實是違法的，這些面積應(yīng)該屬于小區(qū)所有業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)將這些面積贈送給私人使用。如果這些業(yè)主共有的地方出現(xiàn)了質(zhì)量問題，開發(fā)商也應(yīng)該根據(jù)保修合同履行保修義務(wù)。 案例二：陽臺不是所有的都能買一半送一半 在很多人印象里，陽臺通常是買一半送一半。不過，根據(jù)目前佛山市的《佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，套內(nèi)陽臺面積不超過套內(nèi)建筑面積的18%時，套內(nèi)陽臺面積折半即為套內(nèi)陽臺計算面積。 但當(dāng)套內(nèi)陽臺面積超過套內(nèi)建筑面積的18%時，只有18%以內(nèi)折半計算，超過部分全額計算。 另外，根據(jù)佛山市規(guī)定，每套住宅只能設(shè)置一處進深尺寸大于2.1米的陽臺（或空中花園、入戶花園等）且每處水平投影面積不大于12平方米。超出以上規(guī)定的，超出部分的水平投影面積應(yīng)全額計入套內(nèi)建筑面積。所以，選房時要認真計算一下，千萬別超標哦。 案例三：買一層送一層沒那么簡單 根據(jù)技術(shù)規(guī)定，辦公、酒店客房建筑標準層層高原則上不應(yīng)大于4.5米；當(dāng)其建筑標準層層高大于4.5米小于等于6.0米時，其建筑面積計算值按該層水平投影面積的1.5倍計算。當(dāng)層高超過6.0米時，其計算值在1.5倍的基礎(chǔ)上按每增加2.2米即增加1層計算，不足2.2米時，按增加0.5層計算。 在住宅方面，按照技術(shù)規(guī)定，住宅建筑層高不應(yīng)大于3.6米；層高超過3.6米的中空客廳（起居室）的水平投影面積不應(yīng)超過30平方米，且開洞率不應(yīng)大于30%。否則按投影面積的1倍計算。

• 問

  開發(fā)商贈送面積，不一定是真的送給你的，有時候只是開發(fā)商銷售樓盤的噱頭。像公用露臺、高度不超過2.2m的飄窗、一層小院、閣樓、層高小于2.2m的地下室或半地下室，根據(jù)國家政策，都是不計入建筑面積的。不計入建筑面積，意味著這部分面積本就不用購房者出錢購買。（該內(nèi)容僅在北京適用）一、開發(fā)商“贈送面積”經(jīng)常會送哪些？經(jīng)常會送的有露臺、飄窗、一層小院、地下室、閣樓等。1.露臺（1）露臺是指設(shè)置在屋面、首層地面或雨篷上的供人室外活動的，有圍護設(shè)施的平臺。按照2013年初版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定，露臺、露天游泳池、花架、屋頂?shù)乃浼把b飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件，不計入建筑面積。（2）有些開發(fā)商會在后期設(shè)計時，將露臺劃到室內(nèi)，變?yōu)槭覂?nèi)的一部分。由于不計入建筑面積，露臺其實是不計價的。樣板間通常會用醒目的標語將“贈送面積”標示出來。2.飄窗（1）飄窗，從室內(nèi)向室外看，一般呈矩形或梯形向室外凸起，三面都裝有玻璃，窗臺的高度比一般的窗戶低一些。（2）根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定，“窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1/2面積。窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的凸（飄）窗，窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45m及以上的凸（飄）窗，不計算建筑面積”。（3）不計入銷售面積的飄窗，實際上本來就不能收錢，開發(fā)商也沒有送給購房者。帶有飄窗的起居室，采光、通風(fēng)較好3.半封閉陽臺（1）室外陽臺是指在建筑主體外的陽臺。（2）根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。也就是說，當(dāng)開發(fā)商說要送你陽臺時，其實有可能只送了你一半的面積。室外陽臺可進行戶外鍛煉，觀賞、納涼、晾曬衣物4.小院小院一般是指一層的小院，可作小花園或開發(fā)成菜園，作為贈送面積送給購房者。實際上，一層小院應(yīng)屬于公共面積，購房者的房屋產(chǎn)權(quán)證上，也不會有小院的測繪面積。同樣是一層帶小院的房，送小院的房子單價會略高于不送小院可作菜園，也可個人開辟為花園5.閣樓（1）閣樓一般位于頂樓，且房屋屋頂有一定的坡度?？梢詫㈤w樓設(shè)計為臥室、書房或儲藏室，面積比較大。根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定，對于形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應(yīng)計算1/2面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應(yīng)計算建筑面積。（2）有沒有真正送給你面積，還要看閣樓的凈高，如果在1.2m以下，開發(fā)商其實沒有贈送給你面積哦。小院的房子單價。閣樓在頂層，冬冷夏熱，不適宜居住6.地下室地下室即指位于地平面以下的建筑空間，根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》：“地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積?！比绻_發(fā)商贈送的是層高小于2.2m的地下室，實際上相當(dāng)于送了購房者一半的面積。地下室陰暗潮濕，適合作儲藏間二、這些面積真是白送的嗎？并不是。首先，開發(fā)商贈送的面積，不一定是真的送給購房者的。其次，如果真的是贈送的，也會在房價或者精裝修上把成本收回來。1.贈送面積本就不收錢正如上文所說，公用露臺、高度不超過2.2m的飄窗、一層小院、閣樓、層高小于2.2m的地下室或半地下室，根據(jù)國家政策，都是不計入建筑面積的。不計入建筑面積，意味著這部分面積本就不用購房者出錢購買。開發(fā)商利用這部分面積，給購房者一些“甜頭”，讓購房者以為自己得了巨大的優(yōu)惠，房屋交易過程更順利。2.真正贈送面積的房子房價較高例如獨立露臺、半封閉陽臺等，計算一半建筑面積的部分，開發(fā)商以贈送的形式吸引購房者，但一般這樣的房子單價較高。一個簡單的道理，開發(fā)商不會做虧本的買賣，每建筑平方米的房價升高一點點，贈送面積的成本便能掙回來。需要注意的是，贈送面積往往不會寫在合同或?qū)戇M產(chǎn)權(quán)證中。沒有依據(jù)，后期一旦發(fā)生糾紛，購房者很難維權(quán)。

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