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• 155****8224

  物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理利益的影響
  《物權(quán)法》是調(diào)整民事法律關(guān)系的基本法，物權(quán)法的頒布和實(shí)施將對(duì)各民事主體的經(jīng)營(yíng)和生活產(chǎn)生重大影響。
  
  本文擬就本人對(duì)物權(quán)法條文的理解談?wù)勎餀?quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響。因?yàn)闀r(shí)間倉(cāng)促，難免掛一漏萬(wàn)，有些觀點(diǎn)也會(huì)有不妥之處，歡迎讀者批評(píng)指正。
  
  一、物權(quán)法規(guī)定了建筑物的區(qū)分所有權(quán)以及建筑區(qū)劃內(nèi)道路以及相關(guān)場(chǎng)地、場(chǎng)地、場(chǎng)所的權(quán)利歸屬以及確定原則
  
  1、建筑物區(qū)分所有權(quán)
  
  物權(quán)法第七十條規(guī)定，“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！庇纱说谝淮我曰痉ǖ男问酱_定了建筑物的權(quán)屬以及區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)涵。
  
  2、建筑物以外相關(guān)場(chǎng)所、設(shè)施的共有權(quán)以及規(guī)劃車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬確定規(guī)則
  
  建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
  
  建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。
  
  建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
  
  這樣，原則上確定了建筑區(qū)劃內(nèi)除個(gè)人專(zhuān)有以及國(guó)家所有的權(quán)利以外原則上歸業(yè)主共有。
  
  但是，物權(quán)法對(duì)規(guī)劃的車(chē)庫(kù)、車(chē)位沒(méi)有直接規(guī)定所有權(quán)，只是規(guī)定了歸屬原則和規(guī)則：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。 ”“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”物權(quán)法明確規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。 ”
  
  上述制度的規(guī)定，一定會(huì)帶來(lái)物業(yè)管理制度的一些變革。根據(jù)物權(quán)法七十條的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)的邊界是獨(dú)棟的建筑物。物權(quán)法使用了“建筑區(qū)劃”這樣一個(gè)新概念，盡管沒(méi)有對(duì)這個(gè)概念進(jìn)行詳細(xì)解釋?zhuān)沁@種表述完全不同于《物業(yè)管理?xiàng)l例》所使用的“物業(yè)管理區(qū)域”概念，更沒(méi)有使用“規(guī)劃區(qū)區(qū)分所有”等概念。如此理解，將來(lái)的業(yè)主大會(huì)制度有可能是按照獨(dú)棟的建筑物來(lái)設(shè)立；如果按照物權(quán)法文意理解，建筑物按照區(qū)分所有制度行使權(quán)利、履行義務(wù)；對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的共有場(chǎng)地、場(chǎng)所、設(shè)施按照共有的制度形式權(quán)利和履行義務(wù)。當(dāng)然，如何具體實(shí)施，還需要具體的法律解釋來(lái)規(guī)范。
  二、確定業(yè)主共同決定權(quán)方便了業(yè)主行使共同管理權(quán)
  
  《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：涉及建筑物以及附屬設(shè)施的管理與使用的重大事項(xiàng)由由業(yè)主共同決定。籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其它事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
  
  共同決定是一種共同行為，該行為區(qū)別于單方行為（如遺囑）和協(xié)議行為（如合同）。共同決定指兩個(gè)以上行為主體平行做出意思表示，而做出一致的意思表示達(dá)到一定比例時(shí)產(chǎn)生法律效力的行為。共同決定可以通過(guò)協(xié)商、征詢(xún)意見(jiàn)、會(huì)議表決等形式形成。業(yè)主如何行使共同決定權(quán)《物權(quán)法》沒(méi)有做出限制性規(guī)定，《物權(quán)法》只是用選擇性規(guī)范規(guī)定了“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)?！蓖瑫r(shí)規(guī)定了“地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助”的義務(wù)。
  
  物權(quán)法共同決定權(quán)的設(shè)立，方便了業(yè)主對(duì)共同管理權(quán)的行使，將有利于保護(hù)業(yè)主權(quán)利，與此同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性遭到了巨大的挑戰(zhàn)。
  
  三、物權(quán)法賦予業(yè)主的物業(yè)管理方式的選擇權(quán)
  
  《物權(quán)法》第八十一條明確規(guī)定“ 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！?這樣，物權(quán)法就賦予了業(yè)主物業(yè)管理方式的選擇權(quán)，確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的主導(dǎo)地位，即業(yè)主可以選擇自己管理、選擇物業(yè)管理企業(yè)管理或者選擇其他方式的管理。相應(yīng)地,
  
  因?yàn)槲飿I(yè)管理方式選擇權(quán)的確定，以往司法實(shí)踐中的“事實(shí)服務(wù)”“無(wú)因管理”等法律關(guān)系的認(rèn)定將不再有合理性，在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛中解決中，物業(yè)管理企業(yè)會(huì)處于不利的地位。
  四、物權(quán)法規(guī)定了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理人的選擇權(quán)
  
  物權(quán)法第八十二條規(guī)定：“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”“ 對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！?這樣，物權(quán)法明確規(guī)定了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理人的選擇權(quán)以及相關(guān)的更換權(quán)即解聘權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第二條規(guī)定：“本法所稱(chēng)物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利”，業(yè)主選擇物業(yè)管理方式以及選聘物業(yè)管理企業(yè)和解聘物業(yè)管理企業(yè)不再受他人干預(yù)。
  
  隨著物權(quán)法實(shí)施，業(yè)主更換物業(yè)管理企業(yè)可能會(huì)形成一個(gè)高潮，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)早有準(zhǔn)備，更重要的是改善服務(wù)，贏得業(yè)主的信任。
  
  五、業(yè)主違反法律以及管理規(guī)約的救濟(jì)權(quán)歸業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
  
  物權(quán)法第八十三條規(guī)定：“ 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約?！?“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 ”
  
  該條規(guī)定，確認(rèn)了如果業(yè)主違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，受侵害的業(yè)主有權(quán)通過(guò)訴訟期需求司法救濟(jì)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以要求行為人停止侵害、消除影響等。物權(quán)法的規(guī)定，排除了物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于侵權(quán)業(yè)主的訴權(quán)。這樣規(guī)定，在一定程度上減輕了物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，但與此同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)的大量管理工作必須依靠業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的支持，否則物業(yè)管理企業(yè)的工作難以進(jìn)行。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)并與業(yè)主委員會(huì)建立良好的關(guān)系，以使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)保持正常進(jìn)行。
  
  物權(quán)法的基本作用就是定分止?fàn)帲ㄟ^(guò)確定物的權(quán)屬，減少因權(quán)屬不清引起的紛爭(zhēng)?，F(xiàn)在，物業(yè)管理糾紛紛繁復(fù)雜，但其根源就在于權(quán)屬不清，物權(quán)法的頒布，對(duì)物業(yè)管理具有正本清源的作用。物權(quán)法確定了建筑物以及建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)場(chǎng)所、設(shè)施和物業(yè)管理用房的權(quán)屬，同時(shí)規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利以及行使權(quán)利的方式，為物業(yè)管理制度的完善提供了法律基礎(chǔ)。
  
  物權(quán)法確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的主導(dǎo)地位，這樣可能會(huì)帶來(lái)物業(yè)管理制度的重構(gòu)。物業(yè)管理的權(quán)利邊界進(jìn)一步清晰，物業(yè)管理的利益格局將發(fā)生改變，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)此應(yīng)當(dāng)給與足夠的重視。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略和服務(wù)思路，通過(guò)改善管理和提高服務(wù)質(zhì)量贏得業(yè)主的信任。

  查看全文↓ 2014-03-29 14:55:24
• 148****7915

  因?yàn)閲?guó)家沒(méi)有出臺(tái)具體細(xì)則，只是在《物權(quán)法》，《物業(yè)管理?xiàng)l例》當(dāng)中規(guī)定公共部位收益歸全體業(yè)主，主要?dú)w于大修基金內(nèi)。
  在沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，你可以把公共部位收益單獨(dú)立賬。一般情況下，大修基金的動(dòng)用程序很復(fù)雜，我們就擅自動(dòng)用公共部位收益用于大中修更新。
  成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)要提出此事，讓他們舉行業(yè)主大會(huì)，具體使用支配，按照大會(huì)決定執(zhí)行，物業(yè)公司暫不參與，但賬目也要單獨(dú)立賬。注意在公共收益上，不要讓物業(yè)公司虧損，比方說(shuō)，合同談的很籠統(tǒng)，電費(fèi)也算到收益里，物業(yè)公司不就虧損了，還有人員管理費(fèi)等方面，勿讓物業(yè)公司白費(fèi)勁。

  查看全文↓ 2014-03-29 10:31:38
• 142****0224

  這個(gè)問(wèn)題要根據(jù)你小區(qū)的具體情況來(lái)分析。
  一、從物權(quán)的角度來(lái)看，小區(qū)地上停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，但不屬于具體某個(gè)業(yè)主個(gè)人。存在產(chǎn)權(quán)的主體的差別，所以也存在有產(chǎn)權(quán)而產(chǎn)生的利益歸屬。
  二、從車(chē)位的使用成本來(lái)看，主要包括公用土地使用費(fèi)、車(chē)位設(shè)置成本及維護(hù)管理費(fèi)（在物業(yè)管理合同中包含該項(xiàng)管理業(yè)務(wù)的除外）兩部分，業(yè)主個(gè)人車(chē)位租用費(fèi)用，也從這兩個(gè)方面產(chǎn)生。
  三、車(chē)位租金的歸屬。車(chē)位租金在扣除車(chē)位設(shè)置成本及維護(hù)管理費(fèi)后，歸全體業(yè)主所有，可補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的不足，也可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)決定其用途。
  四、停車(chē)費(fèi)用應(yīng)收多少。這個(gè)可以有業(yè)委會(huì)提出具體方案與物業(yè)公司協(xié)商，**后由業(yè)主大會(huì)審定實(shí)行。
  五、在小區(qū)車(chē)位緊張和供不應(yīng)求的情況下，可以采?。篴、定額收費(fèi)，輪流租用的辦法。b、限定**高價(jià)，競(jìng)拍的辦法，高于**高限價(jià)后仍不能滿(mǎn)足需求的則可采用抽簽 排序的辦法。c、定額先到先用，按日收費(fèi)d、————其他各種創(chuàng)造性的合理的辦法。六、一般小區(qū)，物業(yè)管理主管部門(mén)和物價(jià)部門(mén)都有一個(gè)收費(fèi)的指導(dǎo)性?xún)r(jià)格?？傊灰幸欢ǖ氖召M(fèi)和管理實(shí)施規(guī)則，這項(xiàng)費(fèi)用是合法的。

  查看全文↓ 2014-03-28 09:43:39
• 133****4377

  具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，請(qǐng)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)稅務(wù)部門(mén)

  查看全文↓ 2014-03-27 09:50:35
• 136****6245

  在我們這個(gè)行業(yè)里又有多少人了解物權(quán)法，中國(guó)房?jī)r(jià)近幾年在世界名利前茅，難道是個(gè)人，還是企業(yè)，還是某某團(tuán)伙可以控制的嗎？在中國(guó)誰(shuí)說(shuō)了算？什么法出臺(tái)，和房?jī)r(jià)壓低根本沒(méi)有關(guān)系，頂多小有影響，根本不會(huì)影響房?jī)r(jià)上長(zhǎng)，如果有下降，大不了央行宣布**2層，人山人海的人又來(lái)買(mǎi)房了，交易中心又?jǐn)D爆了，房?jī)r(jià)有回升了.如果你有一套市值300萬(wàn)的房子，你想買(mǎi)給家人朋友200萬(wàn)，交易中心還不一定讓你成交，要經(jīng)過(guò)他的評(píng)估，你產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有發(fā)話(huà)權(quán)！

  查看全文↓ 2014-03-27 09:18:37
• 155****9816

  公共收益收入原則上歸業(yè)主,但需物業(yè)公司開(kāi)票收取,所以,建議建議按代收代支費(fèi)處理,稅收從代支費(fèi)中扣除

  查看全文↓ 2014-03-27 09:17:51
• 137****5986

  因?yàn)閲?guó)家沒(méi)有出臺(tái)具體細(xì)則,只是在《物權(quán)法》,《物業(yè)管理?xiàng)l例》當(dāng)中規(guī)定公共部位收益歸全體業(yè)主,主要?dú)w于大修基金內(nèi)。
  在沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),你可以把公共部位收益單獨(dú)立賬。一般情況下,大修基金的動(dòng)用程序很復(fù)雜,我們就擅自動(dòng)用公共部位收益用于大中修更新。成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),業(yè)主委員會(huì)要提出此事,讓他們舉行業(yè)主大會(huì),具體使用支配,按照大會(huì)決定執(zhí)行,物業(yè)公司暫不參與,但賬目也要單獨(dú)立賬。
  注意在公共收益上,不要讓物業(yè)公司虧損,比方說(shuō),合同談的很籠統(tǒng),電費(fèi)也算到收益里,物業(yè)公司不就虧損了,還有人員管理費(fèi)等方面,勿讓物業(yè)公司白費(fèi)勁。

  查看全文↓ 2014-03-26 19:28:21
• 133****5101

  你好！只要產(chǎn)權(quán)內(nèi)有包括陽(yáng)臺(tái)在內(nèi)的，都是屬于業(yè)主的，有法律效應(yīng)的。

  查看全文↓ 2014-03-26 16:51:28

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??小區(qū)公共收益的使用規(guī)定
  答

  　　小區(qū)公共收益的使用規(guī)定已經(jīng)寫(xiě)在小區(qū)物業(yè)合同之中，正常來(lái)說(shuō)物業(yè)公司會(huì)對(duì)小區(qū)公共收益的使用有一定的管理責(zé)任，正常是取之于民用之于民，就是**后這部分收益會(huì)用會(huì)小區(qū)的建設(shè)維修發(fā)展之中的。　　社區(qū)的公共收益是指住宅物業(yè)服務(wù)公司使用社區(qū)的公共部分獲得的收入。共同的社區(qū)公益包括：公共領(lǐng)域的廣告收入，如汽車(chē)廣告，戶(hù)外廣告；社區(qū)公共區(qū)域的停車(chē)位收入；來(lái)自社區(qū)公共區(qū)域租賃的租金收入；利用活動(dòng)場(chǎng)所，俱樂(lè)部和游泳池等公共設(shè)施；部分通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)；賠償社區(qū)公共設(shè)施受損；物業(yè)管理公司的收入等?！　∷袠I(yè)主都享有社區(qū)的公共收益，管理它的人需要舉行所有業(yè)主會(huì)議，所有業(yè)主都可以進(jìn)行投票。目前，也可以讓業(yè)主委員會(huì)來(lái)授權(quán)，但是托管方需要提前制定使用計(jì)劃，并在使用后公布賬戶(hù)收益指出部分。

• 問(wèn) 小區(qū)公共收益有哪些
  答

  小區(qū)公共收益有：1、在公共區(qū)域當(dāng)中的廣告收益，比如說(shuō)在電梯間內(nèi)的廣告位或者是戶(hù)外的廣告位，樓道、電梯、外墻、車(chē)輛出入欄桿等廣告費(fèi)收益是歸屬于所有業(yè)主共有的。2、小區(qū)公共區(qū)域的停車(chē)位收益。3、小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益等。4、公共配套設(shè)施利用的收益。5、屬于全體業(yè)主的會(huì)所、幼兒園、游泳池(館)、健身室(館)或公共場(chǎng)地的租金收入。小區(qū)公共收益的注意事項(xiàng)1、因?yàn)樾^(qū)的公共收益是歸屬于全體業(yè)主共有，所以在使用的時(shí)候也需要經(jīng)過(guò)全體業(yè)主的投票決定，如果成立了業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行代為管理的話(huà)，使用之后也需要公示賬目。2、物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)部公共部分進(jìn)行管理和維護(hù)，是讓 所有財(cái)產(chǎn)維持良好狀態(tài)，所以小區(qū)內(nèi)的人員應(yīng)該按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)支付管理和維護(hù)的費(fèi)用物業(yè)公司才會(huì)按照服務(wù)合同的約定為小區(qū)業(yè)主提供相應(yīng)的幫助。3、公共區(qū)域的臨時(shí)占道停車(chē)位，這一種是全體業(yè)主共同所有，收費(fèi)還是不收費(fèi)，收多少是全體業(yè)主說(shuō)了算。

• 問(wèn) ?? 住房基金 維修基金 如何會(huì)計(jì)核算
  答

  維修基金不構(gòu)成商品房固定資產(chǎn)價(jià)值，應(yīng)該記入“管理費(fèi)用”中。求采納

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 業(yè)主委員會(huì)可以將公共區(qū)域收益送與物業(yè)公司嗎
  答

  　2003年開(kāi)始，伊仕諾物業(yè)公司受百年世家小區(qū)建設(shè)單位委托，對(duì)該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。百年世家小區(qū)于2008年成立了業(yè)主委員會(huì)。從2008年11月開(kāi)始，伊仕諾物業(yè)公司在未征得業(yè)主大會(huì)同意、辦理合法手續(xù)的情況下，擅自利用百年世家小區(qū)物業(yè)公共場(chǎng)地、電梯進(jìn)行了修建停車(chē)位、發(fā)布廣告等盈利活動(dòng)，獲得了公共收益。2013年4月11日，百年世家小區(qū)業(yè)委會(huì)與伊仕諾物業(yè)公司終止了物業(yè)服務(wù)合同。伊仕諾物業(yè)公司在提供服務(wù)期間未曾公布公共收益的賬目明細(xì)，在退場(chǎng)時(shí)也未就公共收益與業(yè)委會(huì)進(jìn)行交接，并在業(yè)委會(huì)提出返還請(qǐng)求時(shí)以主體不適格、經(jīng)營(yíng)成本高于收益、已過(guò)時(shí)效等理由予以拒絕。2014年9月10日，百年世家業(yè)委會(huì)提起本案訴訟，要求伊仕諾物業(yè)公司返還公共收益814395元并賠償資金占用損失。

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• 問(wèn) 物業(yè)公司會(huì)計(jì)
  答

  負(fù)責(zé)板塊：保安、綠化、電梯的維護(hù)！一般這3大快。

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