已有7個回答

• 143****0562

  也是要繳稅的，寫字樓和小區(qū)的物業(yè)基本都差不了多少，大同小異的

  查看全文↓ 2014-04-04 10:57:38
• 138****9080

  物業(yè)公司收費也要交稅的，都差不多的。

  查看全文↓ 2014-04-03 22:01:28
• 154****9285

  按照規(guī)章制度來!

  查看全文↓ 2014-04-03 09:23:08
• 138****8350

  營業(yè)稅按收入的5%繳納,城建稅和教育費附加隨營業(yè)稅征收,另外還要繳企業(yè)所得稅和水利基金

  查看全文↓ 2014-04-03 09:14:18
• 141****3762

  物業(yè)管理公司應(yīng)以服務(wù)性營業(yè)收入額（包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入）為征稅對象和計稅依據(jù)，向稅務(wù)機關(guān)交納一定量的營業(yè)稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。物業(yè)管理公司通過設(shè)置“營業(yè)稅金及附加”帳戶核算營業(yè)收入應(yīng)負擔(dān)的稅金及附加帳戶核算營業(yè)收入應(yīng)負擔(dān)的稅金及附加。而公司發(fā)生的費用性稅金，如房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等，則應(yīng)在“管理費用”帳戶核算。公司在月終按規(guī)定計算出當月應(yīng)交納的營業(yè)稅，借記“營業(yè)稅金及附加”帳戶，貸記“應(yīng)交稅金”帳戶。
  一、關(guān)于管理費等收入的征稅及計算物業(yè)管理公司在為房屋業(yè)主及租住戶提供服務(wù)而收取的管理費（包括向房產(chǎn)開發(fā)商收取的尚未租、售的有關(guān)房產(chǎn)的管理費）、服務(wù)費（包括保潔費、保安費、公共設(shè)施養(yǎng)護費、停車費等各種名目的收費）、維修費（包括維修材料費及人工費）、租賃費（包括居民租住公有住宅的租金收入）等收入，征收5%的營業(yè)稅。
  二、關(guān)于代辦性收入的征稅及計算
  1.代辦購物手續(xù)費的征稅及計算為房屋業(yè)主及租住戶代購貨物，除了將代購貨物的發(fā)票直接交付委托方的，可按收取的代辦手續(xù)費收入征收5%的營業(yè)稅。對為房屋業(yè)主及租住戶代辦的防盜門（窗）、曬衣架、隔離欄等物品也應(yīng)按規(guī)定征收增殖稅。
  2.代辦收費取得收入的征稅及計算為房屋業(yè)主及租住戶代收代付水、電、煤、電話費以及代收代付垃圾費等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實際支付給供水、供電、供氣以及電話局、環(huán)衛(wèi)所等部門后的余額，征收5%的營業(yè)稅。
  三、關(guān)于房屋三項維修基金的征稅及計算物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的房屋共用部位維修基金以及向房屋開發(fā)商在交付房產(chǎn)管理權(quán)時收取的房屋共用部位維修基金，因其屬?？顚Ｓ?、專戶存儲，基金的所有權(quán)屬房屋業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人、物業(yè)管理公司僅是代管使用，據(jù)實列支，可暫不征收營業(yè)稅。倘若物業(yè)管理公司以提供勞務(wù)形式，從房屋三項維修基金中取得的收入，則應(yīng)按規(guī)定征收5%的營業(yè)稅。
  四、關(guān)于代開發(fā)票或收據(jù)的征稅及計算對物業(yè)管理公司為私房業(yè)主或租住戶代開出租房屋發(fā)票或收據(jù)，應(yīng)照章征收5%營業(yè)稅。

  查看全文↓ 2014-04-02 22:42:24
• 144****3651

  每個物業(yè)公司的交稅規(guī)定不一樣的

  查看全文↓ 2014-04-01 15:40:56
• 153****9913

  先收集好一個月的原始憑證，再按每筆做好相應(yīng)的會計分錄，再登帳。

  查看全文↓ 2014-04-01 13:18:47

相關(guān)問題

• 問 物業(yè)管理公司怎么交稅？
  答

  秋和初春溫度較低，且業(yè)主中很多是南方人，因此，業(yè)主委員會就“供暖4個月，交費24元/平方米供暖季和交費30元/平方米供暖季，供暖6個月”與物業(yè)管理公司協(xié)商選擇了后者。從那個時候起，我們小區(qū)便一直是每年10月份開始供暖，直至次年的4月份為止。2000-2001和2001-2002兩年度，北京冬季是典型的“暖冬”，通過業(yè)主委員會對供暖質(zhì)量和供暖費的監(jiān)督，產(chǎn)生了相當多的采暖費結(jié)余。因此，全體業(yè)主免交了2002-2003年度的采暖費，卻仍然照常供暖。僅此一項平均每戶節(jié)省采暖費支出3750元左右。當事人包干制將退出歷史舞臺朝陽園開發(fā)商黃世達總經(jīng)理告訴記者，香港的社區(qū)一直實行酬金制，沒有包干制。朝陽園作為北京市較早實行酬金制的社區(qū)，不僅僅跟開發(fā)商的香港背景有關(guān)，而且與50%以上的業(yè)主(港澳臺人士、外籍人士、有境外生活經(jīng)歷的人)和物業(yè)公司第一太平戴維斯的國際背景有關(guān)。業(yè)主的整體素質(zhì)較高，熟悉酬金制，也希望物業(yè)費的使用透明化。這樣一來，在物業(yè)管理上套用香港模式，業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司三者交流起來就要容易得多。隨著法制的不斷健全和國人素質(zhì)的逐步提高，包干制將退出歷史舞臺，清清楚楚的酬金制會得到更多業(yè)主的認可。朝陽園自第一批業(yè)主入住以來，酬金制的實施雖然也有磕磕碰碰，但總的來說，還是朝著越來越完善的方向走著。酬金制并不適合所有的社區(qū)就目前北京的實際情況來看，朝陽園業(yè)主委員會主任舒可心認為酬金制并不適合所有的社區(qū)。因為，選擇酬金制要求該小區(qū)的業(yè)主委員會成員有能力監(jiān)督物業(yè)公司。而且，小區(qū)的業(yè)主們要有足夠的信心。畢竟，年終核算時，物業(yè)費多了往后挪時大家高興；少了要補交時，大家就不一定愿意了。如果大家覺得沒有這個能力，舒可心建議還是選擇包干制比較好。事先與物業(yè)公司協(xié)商好，給多少錢出什么活，賠了賺了物業(yè)公司自己算。也就是說，實行酬金制的小區(qū)，業(yè)主委員會既要監(jiān)督物業(yè)公司的行為，也要監(jiān)督物業(yè)公司的賬目。包干制則簡單得多，只需要監(jiān)督物業(yè)公司的行為就行了。專家北京市物業(yè)管理商會會長 于慶新酬金制和包干制各有利弊就住宅而言，國外是酬金制占主導(dǎo)，國內(nèi)則是包干制占主流。酬金制和包干制其實各有利弊，無論國內(nèi)還是國外，這兩種收費方式都有市場。很多人認為酬金制很透明，不會有暴利和黑洞。實際上，任何法律法規(guī)都不可能無懈可擊，對于一些不講信譽的企業(yè)，只要想鉆空子，都能找到縫隙。國外的物業(yè)管理之所以糾紛比國內(nèi)少，與他們實行市場化的時間較長有很大關(guān)系，不講信譽的企業(yè)經(jīng)過優(yōu)勝劣汰早已不復(fù)存在。就拿北京來說，現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)達到2000多家，而國外同等規(guī)模的大城市還不到100家！北京實行包干制也有管理得不錯的，排在前幾位的優(yōu)秀物業(yè)公司一點也不比國外的優(yōu)秀物業(yè)公司差。所以，物業(yè)管理的好壞不在于采取哪種管理模式，而在于市場化程度的高低和企業(yè)的自律。保養(yǎng)不當，房子會貶值房子不同于普通的消費品，買完后還得養(yǎng)。在其他條件不變的情況下，如果保養(yǎng)不當，很有可能貶值。這樣的例子已經(jīng)有不少了。在20世紀80年代末、90年代初，北京曾建了一批高檔公寓，這些高檔公寓有的物業(yè)費高達1美元／平方米／月，有的只要3元／平方米／月。10年之后再來看它們，那些維護、保養(yǎng)得好的公寓，基本沒有貶值，甚至有的還**了，無論是出租還是轉(zhuǎn)手，都能有不錯的收益。而那些管理不善的公寓，降得**多的現(xiàn)在僅三折就賣！《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》要求把物業(yè)費的定價交給業(yè)主自己做主。但是，要警惕由此帶來的一些“副產(chǎn)品”。當房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人，物業(yè)費由業(yè)主支付，業(yè)主當然希望物業(yè)費越低越好。在挑選物業(yè)公司時，都愿意選價格低的公司。這種情況下，物業(yè)公司在競標時就會競相壓價，一旦競標成功，中標的公司很有可能為了節(jié)約成本，偷工減料，進行掠奪性經(jīng)營。在這種經(jīng)營方式管理下的小區(qū)，其使用壽命將大大減少。就拿玻璃和大理石的清潔來說，用普通的抹布(墩布)、清水清潔與用專業(yè)用品、專用清潔劑護理相比，一天兩天看不出差別，三年五載后就會大不一樣，當然成本也不一樣。誰也不愿意花5塊錢只享受價值2塊錢的服務(wù)。如何從中辨別貨真價實服務(wù)好的物業(yè)公司呢？于慶新給大家的建議是，盡量挑選那些聲譽好的品牌公司，并事先到這家公司連續(xù)管理5年以上的小區(qū)考察考察。北京市瑞贏物業(yè)發(fā)展研究所首席咨詢師 朱孝安酬金制現(xiàn)在更省錢朱孝安認為，酬金制相對包干制而言，要更透明、更規(guī)范、更節(jié)省。具體來說，“更透明”是因為包干制管理的小區(qū)，業(yè)主從法律上是無權(quán)查物業(yè)費支出情況的，而實行酬金制的小區(qū)，業(yè)主則有權(quán)檢查和監(jiān)督物業(yè)管理成本。但是，據(jù)我了解，現(xiàn)在北京還沒有專業(yè)的審計物業(yè)管理成本的單位，大多數(shù)的物業(yè)管理成本審計是由一些會計事務(wù)所兼著做?！案?guī)范”是從物業(yè)管理費的使用上來說，物業(yè)公司管理的是所有業(yè)主的公共財產(chǎn)，哪些該修、哪些該換、用多少成本來維護等等問題，應(yīng)該由業(yè)主自己決定。物業(yè)公司只是一個代管機構(gòu)，無權(quán)替業(yè)主做主。因此，把物業(yè)維護成本和物業(yè)管理服務(wù)費分開的酬金制顯得更規(guī)范?！案?jié)省”是暫時的。因為目前的稅法規(guī)定：成本不計稅，管理費計稅。也就是說，酬金制管理的小區(qū)，劃歸成本的那一部分費用現(xiàn)在是不用交稅的，只有約定付給物業(yè)公司的服務(wù)費必須交5.5%的稅。而包干制的小區(qū)要按照整個物業(yè)管理費5.5%交稅。一般來說，付給物業(yè)公司的管理費占整個物業(yè)管理費的10%左右，這樣一算，節(jié)省的稅費可是一筆不小的數(shù)目。當然，這只是暫時的。如果稅法出臺相應(yīng)的規(guī)定后，這一優(yōu)勢就不將存在。在談到為選擇哪種管理方式而投票表決時，朱孝安比較贊同1平方米擁有1票業(yè)權(quán)的新規(guī)定，認為在目前的情況下，這是比較公平的投票方式。他的理由是，這就像股份制企業(yè)，占的股份多的權(quán)利也相應(yīng)要大，超過50%的股東就擁有企業(yè)的決策權(quán)。但朱孝安提醒消費者要注意，在投票之前**好核實一下小區(qū)的實際總建筑面積，以便明了自己所占總投票數(shù)的比例。消費者酬金制需要顧問和監(jiān)督楓丹麗舍的齊小姐提出：“我贊成物業(yè)管理費實行酬金制。物業(yè)管理成本由物業(yè)管理公司按計劃向業(yè)主委員會申請，經(jīng)批準后按計劃執(zhí)行。物業(yè)管理酬金預(yù)先約定一個幅度，如5%-10%，根據(jù)其工作好壞按月支付。另外，**好聘請一名管理專家做顧問，聘請兩名財務(wù)人員。”齊小姐還說：“我希望小區(qū)在成立業(yè)主委員會的同時成立小區(qū)業(yè)主監(jiān)事會。業(yè)主委員會的職責(zé)除了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)外，增加收取物業(yè)管理費及向物業(yè)管理公司劃撥費用職責(zé)。業(yè)主監(jiān)事會職責(zé)顧名思義就是監(jiān)督業(yè)主委員會工作?！笔召M高低要和服務(wù)質(zhì)量成正比家住和泰園的于先生說：“其實不管物業(yè)費怎么變化，調(diào)高也好調(diào)低也好，我認為在小區(qū)開公司的業(yè)主應(yīng)該交高于平均值的物業(yè)費！因為他們在同樣房屋使用面積的情況下，享受物業(yè)服務(wù)的機會**多，人數(shù)也**多，所以，一方面我們要求物業(yè)提高服務(wù)以和他們的收費相符合?另一方面也要通過內(nèi)部的價格調(diào)節(jié)手段來體現(xiàn)‘誰使用多誰付費就多’的大原則。”同住和泰園的湯先生向記者表示：“物業(yè)費的價格問題我認為要和服務(wù)成正比，如果能做得更好，多收也應(yīng)該。”朝陽無限一位樸姓業(yè)主則認為《業(yè)主公約》很必要，這樣大家就有一個統(tǒng)一的起碼的道德上的約束，且有理可依。酬金制是發(fā)展方向某業(yè)主委員會主任路漫漫先生的觀點很明確，物業(yè)管理收費的酬金制是發(fā)展方向，與目前普遍采用的承包制相比更具合理性。目前我國的物業(yè)管理市場尚不完全具備商業(yè)化特征。商業(yè)化機制是一個更加市場化的機制，只有在商業(yè)化相對發(fā)達的階段，才有可能推行物業(yè)管理的酬金制，但是在目前我們國家的現(xiàn)狀下，并不完全適合。大量的業(yè)主關(guān)心的問題是哪里的物業(yè)費收得高了或低了，而不是物業(yè)管理費的真正使用情況。他們不關(guān)心或者說也沒有能力關(guān)心物業(yè)管理的經(jīng)費使用情況。這就說明，目前中國的物業(yè)管理，尚處于初級階段，雖然已經(jīng)有了某些商業(yè)化的萌芽，但是尚不具備完全商業(yè)化的條件。再者，物業(yè)管理的酬金制需要社會信用和監(jiān)管體系的保障?，F(xiàn)有的物業(yè)管理委員會，由于其人員組成的特殊性(兼職等)和法律地位的不確定性，根本無法滿足物業(yè)管理的要求，也談不上有力的監(jiān)管物業(yè)管理公司的活動，從而只能“配合物業(yè)管理企業(yè)工作”。如果業(yè)主委員會不具備監(jiān)管能力和水平，那么酬金制的推行只不過是在物業(yè)公司原有的利潤水平上再加上幾十萬甚至上百萬的“酬金”，沒有實際意義，而且極有可能為業(yè)主特別是中小社區(qū)的業(yè)主帶來更大的負擔(dān)。

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• 問 ?? 如何開物業(yè)管理公司
  答

  1、先去辦理工商執(zhí)照，注冊資金**低50萬。公司名稱里必須包含“物業(yè)服務(wù)”字樣。2、辦下執(zhí)照后，憑工商執(zhí)照，到石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)管理科辦理物業(yè)資質(zhì)手續(xù)，具體資質(zhì)辦理方法咨詢物業(yè)科3、物業(yè)經(jīng)理證可以到石家莊勞動職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)辦理，這個證書遍地都是，如果不知道，也可以在物業(yè)科一并咨詢，物業(yè)科的人都清楚。4、物業(yè)管理師已經(jīng)?？?，且物業(yè)師也不是辦理物業(yè)公司的必備證書

  全部5個回答>
• 問 ?? 如何選擇物業(yè)管理公司
  答

  當業(yè)主成立了業(yè)委會后進入合法的程序。通過物業(yè)管理合同對目前在管理的物業(yè)公司進入審核，提出物業(yè)管理中各項的整改方案，如果物業(yè)服務(wù)到位，你（們）沒有理由辭退該公司，只能服務(wù)期到達后才能變更物業(yè)公司。如果通過整改還達不到合同的約定。那以書面形式向物業(yè)公提出終止。這里并不是個別業(yè)主的意思。要通告及召開業(yè)主大會進行的…。

  全部3個回答>
• 問 ??如何注冊物業(yè)管理公司
  答

  根據(jù)相關(guān)資料總結(jié)如下供您參考： 據(jù)2015年9月1日實施的“三證合一”政策，您注冊一個佛山公司需要經(jīng)過的下面幾個流程： （1）企業(yè)名稱核準。因為新開業(yè)企業(yè)眾多，現(xiàn)在核到一個好名稱不容易，但是名稱一旦核準，可以保留半年有效期，所以可以在注冊公司前期就落實此項工作。 （2）確定公司注冊地址。(如果比較急找不到地址也可以掛靠我們提供的地址，注意有一些行業(yè)是無法掛靠地址的，比如食品零售，具體可以咨詢我們) （3）準備“三證合一”受理資料，辦理開業(yè)登記。辦理完成后取得印有統(tǒng)一社會信用代碼的新版以登錄佛山工商紅盾網(wǎng)站查詢詳細的資料指引。 （4）刻章。 （5）需法人本人到銀行開基本戶。 （6）辦理稅務(wù)報到。 可能您目前關(guān)心的注冊一家公司需要多少錢要多久，正常的注冊公司只需要10-15個工作日，立華星財務(wù)專業(yè)代辦，**快只需要3-5個工作日！ 外面代理注冊公司的價格參差不齊，有的還有隱形消費，要慎重選擇！關(guān)于注冊資本資金，2014年3月1日，實行注冊資本認繳登記制，放寬注冊資本登記條件;注冊公司不占用資金，不需驗資費用。 另外，看您的具體經(jīng)營項目不同，可能需要辦理某些許可證，例如，食品流通許可證等。上述過程可以委托專業(yè)的「立華星財務(wù)」工商代辦，更加省時，省力，省錢。

  全部4個回答>
• 問 ?? 總物業(yè)管理公司如何
  答

  　一、物業(yè)管理公司的創(chuàng)建分為營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)申報兩個環(huán)節(jié)?！　?。營業(yè)執(zhí)照注冊一般為有限責(zé)任公司。注冊資金按物業(yè)公司的等級計算，開始的時候為“暫定三級”（目前已經(jīng)取消了臨時資質(zhì)等級），一年內(nèi)有效，一年內(nèi)需要重新評級，不然資質(zhì)作廢。從“三級”開始。三級的物業(yè)管理注冊資金為50萬元。營業(yè)執(zhí)照你找當?shù)氐墓ど叹窒群嗣?，然后開始工商登記、股權(quán)確認等一系列的程序。但成立過公司的人都知道，注冊一間公司的手續(xù)是非常極其繁瑣的，自己去辦理跑上10次、8次很正常，而且還不一定可以順利辦下來。所以，建議有些“錢”還是要給別人“賺”的。建議你找當?shù)匾患掖碜缘墓?，花幾千元他們會幫你搞定一些，不用自己麻煩。如果樓主你沒有50萬的現(xiàn)金，他們注冊公司可以幫你代塹，注冊后他們會抽走資金。在廣東注冊一個50萬的物業(yè)公司，連代塹資金在內(nèi)，10000元左右注冊代理公司會幫你搞定一切，你只需要配合提供資料就行了。工商登記、稅務(wù)登記、法人印鑒等他們會一并幫你搞定的。　　這時值得提醒的就是：如果你是讓注冊代理公司搞定50萬的注冊資金的話，其實這錢是不存在的，因為注冊代理公司不可能“白”送你的，他們在你工商登記成功后，會將資金抽走的。所以在財務(wù)管理方面，應(yīng)該是由樓主你或相關(guān)的股東向自己的公司借50元，簽下借條留檔，因為這50萬是根本不存在的，在財務(wù)管理需要交待資金去向。即公司發(fā)生問題時，如有債務(wù)方面的糾分時，需要按照股權(quán)份額承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。你的有限責(zé)任公司注冊資金為50萬元，即**大可能要承擔(dān)50萬元的風(fēng)險?！　⒖嘉飿I(yè)管理法律法規(guī)　　http://www.gywygl.com/PMRule.html　　二、物業(yè)公司資質(zhì)申報條件，如下：　?。ㄈ壻Y質(zhì)）：　　1.注冊資本人民幣50萬元以上；　　2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；　　3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書　　4.有委托的物業(yè)管理項目；　　5.建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)?！　〉诹鶙l 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：　　（一）營業(yè)執(zhí)照；　?。ǘ┢髽I(yè)章程；　　（三）驗資證明；　　（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同?！　〉谄邨l 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照**低等級核定，并設(shè)一年的暫定期?！　〉诰艞l 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當提交下列材料：　?。ㄒ唬┢髽I(yè)資質(zhì)等級申報表；　　（二）營業(yè)執(zhí)照；　?。ㄈ┢髽I(yè)資質(zhì)證書正、副本；　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負責(zé)人的職稱證書和勞動合同；　　（五）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；　?。┪飿I(yè)管理業(yè)績材料?！　〖茨泐I(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照后，需要先到國土房管局物業(yè)科辦理“臨時資質(zhì)”申報，他們會給你一年的時間。一年內(nèi)你要辦理“臨時資質(zhì)”轉(zhuǎn)“三級資質(zhì)”。如果一年內(nèi)，你沒有達到相關(guān)資質(zhì)申報的條件時，你有兩條路可以選擇：　　1）無資質(zhì)承接業(yè)務(wù)，目前這類型占物業(yè)公司總數(shù)的30%左右。但給物業(yè)科查到的話，要罰款，如果和當?shù)匚飿I(yè)科關(guān)系搞得不好的話，還可能被吊銷“臨時資質(zhì)”?！　?）給專業(yè)公司代辦，有實力的物業(yè)管理公司代辦企業(yè)和物業(yè)科有關(guān)系（代辦理營業(yè)執(zhí)照注冊的代理公司一般辦不了這項業(yè)務(wù)，因為需要和物業(yè)科和建設(shè)部有關(guān)系才辦理得，如果注冊執(zhí)照的代理公司跟你說辦得了，要“小心被騙”。由于國家的相關(guān)部門很“那個”的，所以，有錢就能解決問題，在廣東，三級資質(zhì)代辦需要4-5萬元出證。　　參考物業(yè)管理網(wǎng):　　http://www.gywygl.com/6/4068.html　　物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審批規(guī)定　　http://www.gywygl.com/54/7704.html　　我國物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營模式　　http://www.gywygl.com/6/8104.html　　三、　　1、關(guān)于你公司的內(nèi)部組織機構(gòu)應(yīng)該是你如何定經(jīng)營方向才能決定的。常見的物業(yè)管理公司架構(gòu)分為三種：直線職能制，事業(yè)部制、混合型架構(gòu)。不同的架構(gòu)模式適應(yīng)不同的服務(wù)市場，故相應(yīng)設(shè)定不同的專業(yè)部門。所以樓主你應(yīng)該要了解你的物業(yè)公司的業(yè)務(wù)方面。用“專業(yè)”的眼光分析上述三種流行架構(gòu)當中哪一種適合你公司本身才可以定出精確的部門組織，另外，哪些職能自己組建，哪些職能委托社會專業(yè)的公司，都直接決定了你公司的內(nèi)部組織機構(gòu)。　　2、內(nèi)部組織機構(gòu)與你投入多少成本，如果維持公司總部的成本開支直接掛鉤，即不同的投入會有不同的結(jié)果，正規(guī)化的物業(yè)公司多達10多個部門，小型的物業(yè)公司幾個部門就組成了。這點沒有定論，需要樓主你自己認真核算成本的。另外，根據(jù)物業(yè)管理這個行業(yè)的經(jīng)驗，“物業(yè)公司總部的支出應(yīng)該與項目收入開支成本分計算，僅從項目攤分一定的合適比例”，這點是原則！請樓主你一定要注意了，因為這是兩個完全不同的“賬目”?！　∷摹⑽飿I(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)不同，人力資源的配置是**講究“內(nèi)功”的。物業(yè)公司總部的人員配置與接管項目的人員配套又是兩套分離的成本計算原則。**“陽光”的成本核算要考慮三大原則：人力成本支出、固定成本支出和變動成本支出，這三大支出都有一個**合適的“陽光比例”。所以如何策劃人力資源，既要配合階段性的發(fā)展計劃，又要不違反“陽光比例”，在實操時，要處處節(jié)省。且人力資源的配置又與內(nèi)部的組織架構(gòu)是直接“掛鉤”的，人力成本又要“對內(nèi)對外”相比較。所以不是簡單安上“幾個部門”，請上幾個總監(jiān)或經(jīng)理就行的。這是“戰(zhàn)略”層面上的事情?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)的收支分析　　先看看物業(yè)企業(yè)的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：　　一是公共性服務(wù)費用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費；二是公眾代辦性服務(wù)費的收入；三是特約服務(wù)費的收入；四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。就上述的四種收入，經(jīng)過多年的實際操作經(jīng)驗和市場調(diào)查、研究、分析，可以看出，第一種的物業(yè)管理費基本是在政府物價部門控制的范圍之內(nèi)，為業(yè)主或者業(yè)主大會接受的價位，收費遵循的原則是公開、合理且與服務(wù)水平相適應(yīng)。當一個物業(yè)管理區(qū)域的管理費用確定后，物業(yè)服務(wù)費基本成了一個固定值，不可能隨意變動或者增加。第二種的公眾代辦服務(wù)費，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費的收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間?！　≡倏纯次飿I(yè)管理企業(yè)的支出情況：　　一是物業(yè)管理的成本包含有服務(wù)人員的工資、社會保險；物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常維護費；清潔費用；綠化養(yǎng)護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產(chǎn)折舊等等，我們在核算營業(yè)成本的時候包含了直接的人工費、材料費；　　二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費用；　　三是核算財務(wù)費用；　　四是核算所得稅。　　從以上的收支分析的中我們不難看出，物業(yè)管理企業(yè)的利潤構(gòu)成為：　　利潤=營業(yè)收入–營業(yè)成本–管理費用–營業(yè)稅金–財務(wù)費用　　在實際工作中我們做了一些調(diào)查，并針對調(diào)查的資料進行統(tǒng)計、分析，得出了如下的結(jié)果：　　物業(yè)管理企業(yè)的支出（企業(yè)是在規(guī)范化操作下），占物業(yè)管理費的比例分別為：　　人工費：40％（占物業(yè)管理費總額）；清潔：10％；工程維護：15%；園林：5％；社區(qū)活動：5％；管理成本：17％，其它及不可預(yù)計費3%，總計物業(yè)管理企業(yè)支出費用占到物業(yè)管理費的95％。那么，企業(yè)的盈利值只有5%?！　⒄者@些數(shù)據(jù)，不難看出物業(yè)管理的確是個微利行業(yè)，哪個環(huán)節(jié)都不能稍稍出點問題，如果物業(yè)管理費不能正常、全額收取，那么一點微利都無從談起。所以，從整個行業(yè)現(xiàn)狀來看，如果能按照服務(wù)合同約定的內(nèi)容提供質(zhì)價相符的服務(wù)標準，我們說80％的物業(yè)管理企業(yè)都還處于虧損狀態(tài)是一點也不為過的。　　參考物業(yè)管理文摘

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