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• 147****5331

  房產(chǎn)商曝灰色產(chǎn)業(yè)鏈:四成利潤被職權(quán)部門拿去
  
  
  2007年 05月 11日 16:38 深圳新聞網(wǎng)
  
  
  漫畫：越走越遠(yuǎn)——房產(chǎn)暴利何時休 中新社發(fā) 任士可 攝
  深圳新聞網(wǎng)訊 隨著國家進一步深化宏觀調(diào)控、各部門聯(lián)手調(diào)控房價等一系列調(diào)控措施浮出水面，房屋開發(fā)成本成為各方高度關(guān)注的話題。近日，一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商向記者坦言：“樓盤開發(fā)成本只占房價20%，房開商能夠拿到其中40%的利潤，余下超過40%的利潤全部被相關(guān)職能部門‘層層消化’掉了。”
  在記者保證不透露真實姓名的情況下，這位姓蔣的房地產(chǎn)開發(fā)商自述了親身經(jīng)歷的樓盤開發(fā)“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”。
  樓盤開發(fā)成本只占房價20%
  我從1992年就開始從事商品房建筑行業(yè)。當(dāng)年每平方米的建筑成本價不過350元至400元，房價不過1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房價的1/4，加上土地出讓金，房地產(chǎn)成本價格也不過是房價的1/2至1/3，如今建筑成本比原來只漲了100元至200元，房價卻比原來翻了好幾倍，房屋成本只占房價不到20%。
  前些日子番禺包工頭向媒體公布的商品房工程明細(xì)賬，實際建筑成本是每平方米不過572元。這還是珠三角的價格，中西部省區(qū)的價格比這個更低，因為人工成本要比那邊低很多。相比之下，中西部省區(qū)的人工費用只有珠三角的1/2至2/3，鐵工為5元/平方米，木工是10-12元/平方米，泥工為3元/平方米，負(fù)責(zé)貼外墻瓷磚的人要20元/平方米。
  南寧、貴陽、成都等地的房價已經(jīng)比上世紀(jì)90年代漲了近10倍，價格從600-700元/平方米，飚升到4000元/平方米至8000元/平方米，上萬元的豪宅也為數(shù)不少。實際上，面積越是大的樓盤，建筑成本越低，因為建筑商減少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用，售價昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費心理。
  “招拍掛”：內(nèi)行“懂門道”消化兩成利潤
  土地價格、開發(fā)成本是不少房地產(chǎn)商向外宣稱“價格上揚”的**大原因。實際上，土地“招拍掛”沒有增加房屋成本，而“暗箱操作”成為房地產(chǎn)商降低成本的主要渠道。
  “招拍掛”的項目一般分為三種情況：一種是規(guī)模較小的項目，在招投標(biāo)過程中開發(fā)商可以通過“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”、“上限”，與有可能參與的同行形成“價格同盟”，由一家公司競拍下來后，其他公司共同建設(shè)，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格抬高銷售；一種是規(guī)模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開發(fā)就需要通過集體“圍標(biāo)”的方式來實現(xiàn)對土地的掌控，開發(fā)商往往事先做好評估部門、招投標(biāo)審委會的“工作”，通過招投標(biāo)“評估”方式，排擠一些外來的競爭者，通過打壓對手、減少競爭壓力來降低潛在的成本風(fēng)險。還有一種是通過規(guī)劃部門的“風(fēng)聲”，在未來的**搶先“圈地”的做法。如政府搬遷、城市發(fā)展規(guī)劃等出臺前夕，地方政府決策層尤其是“一把手”對城市發(fā)展的目標(biāo)指向，成為開發(fā)商趨之若鶩的消息，一有風(fēng)吹草動，房地產(chǎn)開發(fā)商就會連夜“跑馬圈地”，因為這時候土地價格**低廉。
  要獲得這些消息、“搞定”這些職能部門，就必須“有酒大家喝”，從樓盤開發(fā)中拿出一部分利潤，讓包括評估、規(guī)劃、拍賣、土地、政府等部門“分享”。我認(rèn)真計算過，無論大中小型樓盤，要真正在當(dāng)?shù)卣镜米∧_，至少要拿出兩成左右的利潤，通過請客吃飯、逢年過節(jié)贈送“購物卡”、假期組團旅游、支付出國考察費等方式來“擺平”這些權(quán)力部門。
  土地“招拍掛”不但沒有增加房屋成本，反而成為房地產(chǎn)開發(fā)商抬升房價的重要借口。表面上看土地價格很高，但分?jǐn)偟矫科椒矫椎膬r格就很少，原來建設(shè)20層高的樓盤可以建設(shè)到40層樓高，成本降低了一半，房價卻漲了一倍。
  改規(guī)劃 亂測量 濫用料=高利潤
  修改規(guī)劃、樓盤測量時與測評部門“互通有無”，施工中濫用材料，這些都是房開商牟取高額利潤的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
  修改規(guī)劃和樓盤面積測量是實現(xiàn)樓盤后期“利潤增殖”的核心，這部分利潤超過20%。只要有了前期到位的“工作”，規(guī)劃建設(shè)部門不會對樓盤開發(fā)的層數(shù)、公攤面積、綠地面積進行認(rèn)真測量，相關(guān)社會化的測量部門、評估部門因為面臨市場競爭壓力，在吃了一兩頓飯之后，往往也對開發(fā)商房屋面積“跑冒滴漏”的行為睜一只眼閉一只眼。
  濫用料也是利潤實現(xiàn)的重要手段。鋼筋、水泥、板材、管線等，只要有出廠合格證，平時很少受到相關(guān)部門的監(jiān)管，這部分材料建筑商往往精打細(xì)算，恰到好處地在管線、窗框等不影響工程質(zhì)量的環(huán)節(jié)上使用相對價格低廉的產(chǎn)品。這部分產(chǎn)品質(zhì)檢部門不像鋼筋水泥等大宗商品那樣高度關(guān)注。但由于數(shù)量巨大，所獲得的利潤也非常高。
  4成利潤為職權(quán)部門買單
  “吃得下，吞得掉，消化得了，沒有后遺癥?！边@是房開商與諸多相關(guān)職能部門“合作”的重要前提。請客吃飯一頓沒有上萬元會讓領(lǐng)導(dǎo)“沒有面子”；組織相關(guān)職能部門“外出旅游”，不出國門就是沒有旅游，這些部門只是象征性地交納部分旅游費用，90%以上由我們直接支付給旅行社；逢年過節(jié)的“購物卡”，一次性就是幾十萬元。
  我們當(dāng)然害怕審計部門查賬，但比起酒店、賓館等行業(yè)來說，建筑行業(yè)也**容易開賬出資，從進料源頭、施工環(huán)節(jié)上，就能夠?qū)⒁淮蠊P錢“費用”消化掉。“借用”身份證登記來冒充員工數(shù)量，用工資“沖抵”開銷；把日常成本做大……這些都是房開商“化解”灰色產(chǎn)業(yè)鏈的主要手段。
  我認(rèn)真算過這樣一筆賬：一棟樓盤開發(fā)下來，成本只占房屋價格的20%，房開商能夠拿到的利潤占房屋價格40%，還有40%就是被各種“灰色開銷”吞噬了。其實，只要地方政府和相關(guān)職權(quán)部門認(rèn)真履行中央的政策措施，監(jiān)管部門強化監(jiān)管細(xì)節(jié)，我們完全可以把余下40%的“灰色開銷”降低下來，返還給購房者。這相當(dāng)于開價6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能夠買下來了。（記者:何豐倫）
  
  
  

  查看全文↓ 2014-04-16 09:07:46
• 154****4514

  linsj:你好！
  政府對房地產(chǎn)開**稅太重，很多是重復(fù)征收，是房價居高不下的重要原因，甚至有的時候是主要原因。
  關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)到底有多少稅：
  1、土地取得后的契稅、印花稅；
  2、建造期間有：建筑材料包含的增值稅（17％）、企業(yè)所得稅（33％）、印花稅，建筑安裝工程的營業(yè)稅（3％）、企業(yè)所得稅（33％）、印花稅；
  3、開發(fā)商按照銷售價格的5％ 0.96％的營業(yè)稅及其附加；開發(fā)商的企業(yè)所得稅33％，土地增值稅（20％～60％）、印花稅；
  4、業(yè)主繳納的契稅、印花稅
  
  在小縣城，如果土地價格為0，房價為1000元，造價大約600～700元，還要有水、電配套或者還有暖氣、至少300元，還有道路配套費、營業(yè)稅5％ 0.96％的附加＝120元，因此開發(fā)商不可能有20％的利潤。
  
  
  

  查看全文↓ 2014-04-15 12:31:41
• 147****2069

  你好!你說的是上海的松江?我也是上海的,象這類房產(chǎn)是不可以合法買賣的,沒房產(chǎn)證不可以上市交易,你如果購買后,將來動遷時,得不到補償!你其實可以購買有房產(chǎn)證的房產(chǎn),同地段的房產(chǎn)價格差不多的!

  查看全文↓ 2014-04-13 11:53:21

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈
  答

  房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括四個部分：①城市配套②房地產(chǎn)金融③中介服務(wù)④物業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)，一般是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為盈利而開發(fā)房地產(chǎn)項目，而在此過程當(dāng)中所產(chǎn)生的一系列經(jīng)營行為，包括項目立項，規(guī)劃，土地出讓或轉(zhuǎn)讓，建設(shè)，銷售等。在我國房產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展有著強大的帶動作用，2015年房地產(chǎn)占GDP的6.1%，房地產(chǎn)開發(fā)占城市固定資產(chǎn)的20%，形成了一條獨特而龐大的產(chǎn)業(yè)生物鏈。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與上游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，以及由其帶動的下游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，不僅范圍廣，還能帶動其他行業(yè)的提升，房地產(chǎn)發(fā)展各個階段，所涉及的行業(yè)有很多，對于大多數(shù)的購房者來說，可能在日常生活當(dāng)中能夠遇到的就是中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)，所以好的一些地產(chǎn)商自己就會配套相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。

• 問 房產(chǎn)中介相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈有哪些？房產(chǎn)中介相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)鞘裁?？請各位指教是什么情況？
  答

  國外的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)不是象中國這樣以開發(fā)為主，而是以中介為主，已經(jīng)真正屬于第三產(chǎn)業(yè)了。確實，中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在是不倫不類，這樣長的產(chǎn)業(yè)鏈本身就是不對的，因為其中任何一個環(huán)節(jié)出了問題，都會造成企業(yè)的全軍覆沒。

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• 問 房產(chǎn)商有哪些忽悠術(shù) 如何避免被忽悠
  答

  消費者在買房時，不論是新房還是二手房，在交易過程中，經(jīng)常會被售樓人員忽悠著簽約掏錢。消費者該如何盡可能地規(guī)避購房陷阱？記者根據(jù)市場調(diào)查和消費者投訴情況，總結(jié)出如下售樓人員常用的八大售房忽悠術(shù)，提請您多留心。 招數(shù)一：收封房金逼訂 有些售樓人員會先察言觀色，判斷消費者的購買意向。假如其購買意愿很強烈，售樓人員就會讓消費者先交一點錢，這叫“小訂”或“封房金”，錢數(shù)一般不多， 一兩百元即可，**多1000元。交錢后，售樓人員便承諾不再把這套房子介紹給其他人，這讓消費者對其有了歸屬感。其實，這是一種被行內(nèi)稱作“逼訂”的銷售 技巧。消費者交錢后，會在心理上對這個樓盤有了牽掛，往往**終會將其買下。 招數(shù)二：封殺第一需求 樓盤的銷售現(xiàn)場通常會張貼出一張銷售進度表，上面明確顯示哪些戶型已被售出、哪些戶型已被預(yù)訂。如果消費者完全相信這個進度表，可能就被忽悠了。 在售樓人員介紹樓盤情況時，消費者第一眼看中的往往是整個小區(qū)**好的房子，但這樣的房子并不一定能買到手。當(dāng)售樓人員用某些暗語詢問銷售控制臺時，控制臺的人員立即就心領(lǐng)神會，告知消費者這套房子已經(jīng)售出。 一個項目剛開盤時的價格通常較低，此時，一些開發(fā)商就會以“小區(qū)里**優(yōu)質(zhì)的房子”作為誘餌，吸引消費者的關(guān)注。隨后，開發(fā)商會為了把位置、戶型不理想的 房子先賣出去而謊稱好房子已經(jīng)售完。隨著銷售量的增長，開發(fā)商會將較好的房子逐步放出，而銷售后期的價格必然會上漲，于是好房子也能賣出個好價錢。 招數(shù)三：囤房加價 對于銷售情況比較火爆的項目，消費者想買的房子往往已經(jīng)售罄。其實，售樓人員自己手中有時會握有一些房源，當(dāng)消費者的購買意向強烈時，售樓員便聲稱正好 有人想加價轉(zhuǎn)讓，一些消費者為了買到滿意的房子，往往會心甘情愿地加價購買。殊不知，這筆轉(zhuǎn)讓費其實已經(jīng)裝入了售樓人員的腰包。 招數(shù)四：苦肉計 一些售樓人員會時不時地用點苦肉計，如有意選擇在下著傾盆大雨的天氣拜訪客戶，讓自己濕漉漉地把資料送到消費者手上；在零下十幾攝氏度的天氣里身穿裙子陪消費者看房，凍得嘴唇發(fā)紫……此時，消費者往往**容易動惻隱之心。 招數(shù)五：美化樓書 開發(fā)商常常利用光影、修圖等手段美化樓書，一些較為沖動的消費者容易被此迷惑，進而買下房子。除此之外，對于樓盤沙盤所呈現(xiàn)出的效果消費者也不要完全相信。 招數(shù)六：借名貼金 許多樓盤常常在廣告中聲稱，小區(qū)聘請了某知名外資物業(yè)公司進行管理，但實際情況可能并非如此。事實上，一些開發(fā)商通常只付費購買了知名外資物業(yè)公司的名 稱使用權(quán)，然后稱其為物業(yè)顧問。通常情況下，知名的外資物業(yè)公司只會為每平方米價格在數(shù)萬元以上的高端樓盤服務(wù)，而借用其名字的開發(fā)商通常自己組建隊伍， 對小區(qū)進行物業(yè)管理。 招數(shù)七：偷換概念 為了迎合消費者的口味，開發(fā)商常在銷售時偷換概念，用綠化覆蓋率代替綠地率。 據(jù)記者了解，小區(qū)綠化覆蓋率和綠地率的概念并不一樣。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積的總和與小區(qū)用地的比率，如樹的影子、鋪在露天停車場中間可以種草 的方磚等，都可以算入綠化覆蓋率中。而綠地率是指小區(qū)范圍內(nèi)各種綠地的總和與小區(qū)用地的比率，消費者千萬別被開發(fā)商的文字游戲蒙蔽了。 招數(shù)八：樣板間“偷龍轉(zhuǎn)鳳” 很多消費者都反映，開發(fā)商實際交的房與樣板間不符，甚至有很大的落差。 很多樣板間雖然面積不大，只有100平方米左右，但一進去立刻給人一種寬敞舒服的感覺，一點也不像100平方米的房子。原來，有些樣板間會把墻打掉，然 后裝上玻璃等相對透明的東西。這樣一來，空間的延展性立刻增強了，消費者看著也舒服很多。可是，交房時那堵厚厚的墻并不會被換成玻璃的，由此便產(chǎn)生了視覺 落差。若消費者受樣板間的迷惑，購買到了性價比其實并不高的房子，也只能自認(rèn)倒霉了。

• 問 如何警惕房產(chǎn)商的騙術(shù) 房產(chǎn)商在房屋價格和付款方式上會做哪些文章
  答

  房地產(chǎn)廣告大多會在房屋價格和付款方式上做足文章，常常是“語不驚人‘死’不休”。有則廣告稱“3萬元擁有一個家”，的確讓人心動！其實這3萬元只是首筆房款，**多只占總房價款的四分之一到五分之一。有則廣告稱“前3名特惠價4000元／平方米”，而這里的行情是6000元／平方米以上?？蛻舸掖亿s來，銷售人員告知“您來晚了，前3套已被別人訂掉。現(xiàn)在剩下的價格都在6500元／平方米以上。”更多的房地產(chǎn)廣告只打出起價或**低價，而平均價可能要高出20％以上。這個讓人心跳的**低價實際上是樓層、朝向、房型、景觀**差的。 應(yīng)該說，付款方式的多樣性為買方提供了更多的選擇余地，總的趨勢是讓買房人買得下來、付得輕松，但也有房產(chǎn)商在付款方式中玩花樣，而且手段隱蔽，購房人不具有一定的財務(wù)知識和風(fēng)意識往往難以識破?！耙宰獯邸?、“用租房的錢買房”，無疑可以減輕買房人的付款壓力，甚至付款期（一般為幾年）的主要風(fēng)險（房屋毀損風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、利率風(fēng)險、甚至是支付風(fēng)險）仍由賣方承擔(dān)，這無疑對買方是有利的。但少數(shù)開發(fā)商則暗中抬高當(dāng)今市場售價，多數(shù)買方會因為付款輕松、風(fēng)險較小，可以拿本來用于購房的錢去投資賺錢，而不愿與房產(chǎn)商斤斤計較，或者沒有發(fā)現(xiàn)其中奧秒，暗中吃虧。

• 問 房產(chǎn)商拒不交房怎么辦?該房產(chǎn)商有些勢力
  答

  可以拒絕，向相關(guān)部門咨詢，或者訴諸法律。

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