已有8個回答

• 142****0154

  什么意思呀？你要知道什么呢回答題嗎？

  查看全文↓ 2014-04-20 13:59:31
• 143****7609

  這樣吧，我說這么多你得給多點分給我：首先作為客服人員，認真聽取客戶的意見，并適時表示同情認可，解釋清楚事情原委，穩(wěn)定業(yè)主情緒，解釋裝修是為了更好的服務(wù)業(yè)主，在工作中的弊端是自己的錯，表示深深的歉意，并作出承諾處理該違規(guī)的工作人員，立即派遣清潔人員對該公司進行無償?shù)那鍧嵎?wù)，并由主管上門對該企業(yè)的秘書小姐道歉。
  同時對停止施工的要求首先是要向該客戶說明這次改造的目的，希望客戶對此表示理解，然后是今后的改造時間上的變化，作出承諾，不在客戶的上班時間進行改造，避開客戶的工作時間，重新制定施工章程，對員工進行培訓(xùn)教育，獎懲制度明確。
  這些做法都要給客戶知道，并定期回訪調(diào)查，回饋問題，不斷改進，直到取得客戶的認可。思考： 客戶服務(wù)部辦證員負責(zé)受理業(yè)戶物業(yè)改造申報手續(xù)的辦理, 并負責(zé)審核相關(guān)的改造內(nèi)容以及各種證照?？蛻舴?wù)部收費員負責(zé)改造管理費用的收取工作。工程維護部負責(zé)土建、配電、給排水及消防等相關(guān)圖紙的審核,現(xiàn)場管理并參與驗收。保安部負責(zé)改造現(xiàn)場的查證、改造人員的進出、材料和垃圾的清運、貨梯的使用、消防管理等工作。物業(yè)部負責(zé)對改造現(xiàn)場進行管理,組織改造驗收及辦理驗收手續(xù)?？蛻舴?wù)部前臺人員負責(zé)接待前來申請改造的業(yè)戶,并要求業(yè)戶填寫《改造申請表》、《改造委托書》、《承諾書》,同時向業(yè)戶說明《改造管理規(guī)定》及相關(guān)費用的收取事宜。
  各單位客戶服務(wù)部前臺人員核實業(yè)戶提供的資料。各單位物業(yè)部審核完業(yè)戶申請改造項目資料后,轉(zhuǎn)交工程維護部審核圖紙,工程維護部負責(zé)填寫簽署《改造圖紙審核意見》。
  客戶服務(wù)部收費員核算相關(guān)費用后,報本單位負責(zé)人審批。改造項目手續(xù)齊全的,三個工作日內(nèi)予以答復(fù);要求改造業(yè)戶按照相關(guān)法規(guī)在改造現(xiàn)場配備滅火器。費用的收取和證照的發(fā)放改造項目手續(xù)齊全后由客戶服務(wù)部收費員向業(yè)戶收取相關(guān)費用。業(yè)戶繳清各項改造相關(guān)費用后,由各單位客戶服務(wù)部前臺人員負責(zé)向業(yè)戶發(fā)放《改造施工許可證》和《改造圖紙審核意見》并辦理施工人員《改造人員出入證》。
  改造監(jiān)督由各單位按《改造管理規(guī)定》對改造工程實施監(jiān)督。物業(yè)助理應(yīng)告知巡邏隊,巡邏隊?wèi)?yīng)配合物業(yè)助理對改造戶的消防安全、垃圾清運及施工人員等方面進行監(jiān)督管理。改造驗收物業(yè)助理根據(jù)業(yè)戶改造驗收申請,組織相關(guān)人員對物業(yè)改造項目進行驗收。驗收合格后相關(guān)人員在《改造竣工驗收表》上簽字認可,管理員及時收回《改造施工許可證》、《改造人員臨時出入證》等相關(guān)證件,三個月后收費員負責(zé)辦理業(yè)戶返還改造費用手續(xù)。
  達不到合格要求的,填寫《改造整改通知書》由施工單位按整改通知要求整改,直至合格為止。改造資料管理客戶服務(wù)部資料管理員負責(zé)對改造資料分類建檔并保存。

  查看全文↓ 2014-04-20 10:23:22
• 146****0513

  首先我是中介公司的不是物業(yè)的，所以我只能根據(jù)我的了解簡單的回答一下：根據(jù)《物業(yè)管理條例
  》第十一條第四小條，由業(yè)主共同決定的包括選聘和解騁物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第六小條，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。
  因為認為應(yīng)該是可以改變的。但程序就不知道了。

  查看全文↓ 2014-04-19 17:39:11
• 156****3467

  寫字樓物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容
  早期介入的工作內(nèi)容：
  （一） 在設(shè)計階段的工作要點：
  1、 檢查配套設(shè)施是否完善，如郵局、商務(wù)中心、保潔用服務(wù)間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐（間）、吸煙區(qū)、員工餐廳及浴室等服務(wù)設(shè)施；另外如：物管管理用房、庫房、員工通道、更衣室、工程部工作間、值班室、崗?fù)さ群笄谠O(shè)施；
  2、 檢查水電供應(yīng)容量及能源費計量的設(shè)計。根據(jù)寫字樓的功能要求和考慮不同業(yè)主（租戶）使用的設(shè)備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量。對功能多樣的樓宇，一定要考慮機電設(shè)備的配置和能源費（水、電、氣）的分區(qū)域計量問題。
  3、 檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設(shè)備的布局是否合理實用，是否留有死角。
  4、 檢查建筑材料的選用是否合理。設(shè)計單位和發(fā)展商從外型美觀和采購成本上考慮的較多，物管公司應(yīng)從其后期維養(yǎng)的難易程度及費用提出選擇建議。
  5、 檢查機電設(shè)備的配置是否合理。物管公司應(yīng)主要從不同功能和不同業(yè)主的使用要求、節(jié)能要求、安全要求、設(shè)備維養(yǎng)的難易程度及費用等幾方面對各機電系統(tǒng)（電梯、通訊、采暖、空調(diào)、監(jiān)控及消防主機、污水處理系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等）提出選擇建議。
  （二）在建安工程階段的工作要點：
  1、 協(xié)助發(fā)展商審查承建單位提出的施工組織設(shè)計、施工技術(shù)方案和施工進度計劃；
  2、 協(xié)助發(fā)展商審查承建單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格與質(zhì)量、工程承包合同；
  3、 協(xié)助控制工程進度：物管公司通過對施工計劃和現(xiàn)場情況的分析對比，協(xié)助解決施工中的問題，提出解決問題的措施、期限和承擔(dān)者，并督促其實現(xiàn)；
  4、 協(xié)助控制工程質(zhì)量：物管公司要參與制定重大項目和設(shè)備的招投標條件和合同條款；協(xié)助督促承建單位設(shè)置質(zhì)量保證體系（質(zhì)量管理目標、程序和辦法），設(shè)立質(zhì)量檢查負責(zé)人；特別是在機電設(shè)備方面，物管公司要對訂貨、采購、包裝、運輸、儲存、安裝、調(diào)試及成品保護進行全過程的檢查和驗收，做好質(zhì)量記錄和分析，提出意見協(xié)助處理質(zhì)量問題；
  5、 檢查安全消防措施和保險合同條款；
  6、 收集整理合同文件和技術(shù)檔案資料。
  （三）在開業(yè)運營前籌備階段的工作要點：
  1、“凡事預(yù)則立”，物管公司應(yīng)根據(jù)工程進展和大廈的租售情況與發(fā)展商 ，協(xié)商制定一份詳細（落實到每周）的工作計劃和進度控制表；
  2、起草大廈的物管委托合同并與發(fā)展商簽署；
  3、與發(fā)展商協(xié)商制定大廈的管理維修公約并報市房地局核準備案；
  4、開立項目銀行結(jié)算帳戶、管理基金帳戶并建帳；
  5、與發(fā)展商一起制定租售價格和營銷方案；了解已簽約的業(yè)主和租戶及發(fā)展商對他們在物管方面所做的承諾，以制定相應(yīng)的服務(wù)和解決方案；
  6、制定大廈運營期的保險方案，簽署保險合同，注意其與大廈的工程一切險的銜接；
  7、制定大廈物業(yè)管理的崗位設(shè)置和人員編制，列出人員到位時間表；
  8、制定外包項目，簽署外包合同；制定匯總各部門采購清單（辦公家具設(shè)備及用品、工程工具及材料、保潔機器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、大廈指示牌等等）；
  9、根據(jù)開業(yè)前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用、外包合同費用以及采購清單編制開辦費預(yù)算報發(fā)展商審批執(zhí)行；
  10、根據(jù)大廈的樓宇設(shè)備情況及業(yè)主租戶的服務(wù)需求預(yù)測編制物業(yè)管理費預(yù)算，確定每月每建筑平米的管理費金額；根據(jù)設(shè)備情況及業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費計量及分攤方案及原則；確定服務(wù)項目及各類收費標準；
  11、通郵地址和通郵手續(xù)；
  12、工程方面：繼續(xù)協(xié)助發(fā)展商對工程進度和質(zhì)量的監(jiān)理；對所有工程部員工進行培訓(xùn)以讓他們熟悉樓宇建筑及各系統(tǒng)設(shè)備；參與樓宇、文件圖紙 資料、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試及驗收交接工作；接受機電供貨商的培訓(xùn)；記錄所有缺陷和問題，督促承建商和供貨商整改；建立圖紙資料檔案、設(shè)備檔案、承建商和供貨商以及市政相關(guān)部門的聯(lián)系檔案；協(xié)助發(fā)展商簽署各項工程和設(shè)備的保修合同；與發(fā)展商辦理交接樓手續(xù)（包括安全消防責(zé)任的交接）；
  交接內(nèi)容要點：
  ● 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍/業(yè)戶名單/地址名牌及郵編
  ● 圖紙資料及設(shè)備使用*作手冊
  ● 供貨商/承建商的培訓(xùn)
  ● 政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照
  ● 鑰匙
  ● 專用工具和備品備件
  ● 遺留問題的確認和解決時限
  ● 保駕/保修安排（電話聯(lián)絡(luò)單）
  ● 電、水、氣表的抄讀確認
  ● 政府機構(gòu)、市政等關(guān)系
  ● 須繼續(xù)執(zhí)行的合同及待收待支的款項（與業(yè)主租戶的、與分包商或其它單位的）
  ● 資產(chǎn)/材料/工具
  ● 財務(wù)工作聯(lián)系行文方式：
  ● 問題
  ● 問題的原因
  ● 已造成或?qū)⒃斐傻暮蠊?br/>● 解決方案建議（時間、費用和相關(guān)影響；徹底解決、改善、管理措施彌補）
  ● 時間限制要求
  13、人員培訓(xùn)：銷售人員的物管知識培訓(xùn)；工程人員的專業(yè)培訓(xùn)；所有人員的入職導(dǎo)向培訓(xùn)、安全消防培訓(xùn)、管理維修公約培訓(xùn)、保險合同及理陪程序的培訓(xùn)、主要工作制度及程序的培訓(xùn)；
  14、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責(zé)、人事制度、財務(wù)制度及重要對客服務(wù)程序等；
  15、相應(yīng)文件及表格的設(shè)計、印刷和使用；
  16、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手續(xù)。

  查看全文↓ 2014-04-19 16:47:00
• 135****6428

  miracle:你好！
  從法律上講， 鵬飛物業(yè)管理公司的做法是不對的。但是，根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)遇到這樣的事（特別是服務(wù)到位的情況下），除了起訴，還沒有什么有效的法律措施。而物業(yè)管理企業(yè)不可能整天和業(yè)主打官司。

  查看全文↓ 2014-04-18 19:08:24
• 154****9946

  物業(yè)公司已經(jīng)失去了追討物業(yè)費的權(quán)利。因為物業(yè)費屬于附屬收費,是依附于不動產(chǎn)的。所以在不動產(chǎn)在轉(zhuǎn)移權(quán)屬之前,必須結(jié)算清楚物業(yè)費。本案的情況特殊,物業(yè)公司在張先生欠費的時候沒有進行催討,是存在放任的過失的。等到被法院查封的時候,在拍賣之前,有一段時間是該房產(chǎn)的清算公示期,物業(yè)管理公司應(yīng)該到法院登記債權(quán),把所欠的物業(yè)費捆綁在所拍標的的原有底價上,在拍賣的時候明確告知競買方,買但是物業(yè)沒有這么做,那就算物業(yè)公司自己主動放棄債權(quán)。

  查看全文↓ 2014-04-18 18:07:38
• 158****9588

  你好！我覺得不能一味的在想如何收取物管費。發(fā)生這樣的問題，物業(yè)公司可以反思，是否那些地方讓業(yè)主不滿，也許是工作人員的態(tài)度，工作方法，讓業(yè)主不能接受，更或許是好心辦壞事，讓業(yè)主歪曲了……
  樓上說的很現(xiàn)實，物業(yè)公司不能天天和業(yè)主打官司，傷和氣，也不利于公司的名譽。
  以柔克剛！讓一線員工，和業(yè)主接觸**頻繁的人員主動關(guān)心業(yè)主，幫助業(yè)主，1、2月堅持好的態(tài)度，業(yè)主會有感觸的！
  寬以待人，業(yè)主們會慢慢繳納物業(yè)費的！
  希望我的方法對你有幫助！

  查看全文↓ 2014-04-18 11:35:41
• 137****6489

  個人認為:業(yè)主購樓時與開發(fā)商的契約中已訂明的條款:“同意開發(fā)商委托的管理公司管理”,這個是無效的,違反了《物業(yè)管理條例》,無效的條款自開始之日起無效,所以,業(yè)主委員會可以很順利的主張自己的權(quán)利,更換物業(yè)公司。

  查看全文↓ 2014-04-17 16:23:41

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  1、馬某與物業(yè)公司屬于合同雙方關(guān)系，自馬某入住小區(qū)后關(guān)系正式成立2、馬某的行為已經(jīng)違反物業(yè)管理法規(guī)，因為，物業(yè)管理企業(yè)是無差別服務(wù)，服務(wù)對象是整個物業(yè)區(qū)域，不因個人而改變；3、人民法院應(yīng)以民事訴訟受理此案。馬某已經(jīng)以個人行為影響到他人利益，屬于侵權(quán)行為。

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  1、（1）測算不對。共用設(shè)備設(shè)施的大修費用應(yīng)當(dāng)從維修基金里出。（2）應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：人工費，包括管理及服務(wù)人員的工資和福利費用、勞保、統(tǒng)籌費、公積金等，也可以按工作崗位核算（如行政管理、保養(yǎng)、維護、清潔綠化、安防等）。公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費，包括各種維修與保養(yǎng)費用以及消防費用（比如滅火器的購置，鍋爐的檢查等）；室內(nèi)裝修費（辦公、設(shè)備等用房等），生活用水和排污肺，能源消耗（水、電、氣、油等），康樂設(shè)施費、其他雜項（比如劃車位線、做指示牌等）綠化管理費（考慮辦公室的植物擺放）。清潔衛(wèi)生費（考慮垃圾清運、處理費，包括有害垃圾分類處理）。保安費用。行政辦公費用（考慮低值易耗品采購、廣告宣傳、市場推廣費用、法律費用等）。固定資產(chǎn)折舊費 。不可預(yù)見費（考慮物價上漲，突發(fā)事件等）。法定稅費 。企業(yè)管理費及利潤 。保險費（各種保險，火險，鍋爐保險，財產(chǎn)損毀保險、業(yè)主和租客責(zé)任保險等）。房產(chǎn)稅2、積極聯(lián)系開發(fā)商，協(xié)調(diào)開發(fā)商處理此事。或者會同業(yè)主委員會一起，對聘請專業(yè)外墻防水公司所需費用進行測算，然后向所在地的縣級房管局申請撥付維修基金，聘請專業(yè)外墻防水公司進行維修。3、（1）《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：物業(yè)管理公司對于接管的小區(qū)，可以將該小區(qū)的部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包給具有資質(zhì)的專業(yè)公司，但不得將小區(qū)的所有業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)包出去。工程人員想把設(shè)備的所有維修保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應(yīng)急搶修、正常小修均以大包的形式委托給專業(yè)維修公司負責(zé)，符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。（2）包括特種設(shè)備的名稱、合格證明、使用說明、驗收記錄、維保記錄等

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