**好的辦法是進行協(xié)商,由業(yè)主委員會敦促物業(yè)公司改正,一旦協(xié)商不成,按照法律程序來辦是唯一的途徑。拒交物業(yè)費的結(jié)果是惡性循環(huán),使得小區(qū)居住質(zhì)量下降,倒霉的還是業(yè)主自己。現(xiàn)實情況是,面對強大的物業(yè)公司,對服務和所交費明顯不相符的情況,業(yè)主沒有任何辦法制約物業(yè)公司,只能以不交物業(yè)費這個唯一的辦法來抗衡。而目前國家并沒有相關(guān)約束物業(yè)公司是否按價服務的標準,而業(yè)主委員會作為監(jiān)督機構(gòu)又沒有適當?shù)拇胧┻M行有效的維護,當然,**后的辦法是換物業(yè)公司,但對于不滿的業(yè)主,似乎沒有合適的方式來保護自己,所以,產(chǎn)生不交物業(yè)費的狀況,是短時間內(nèi)不能杜絕的,以后也很難杜絕。不交物業(yè)費,顯然不是好辦法,也是不能允許的,只有在雙方處于對等的條件下,才能有效的結(jié)果。
全部9個回答>如果對物業(yè)管理費不滿意,可以依據(jù)什么要求調(diào)整?
145****6007 | 2014-05-25 20:34:52
已有4個回答
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158****6180
可以依據(jù)物業(yè)管理條例中的相關(guān)規(guī)定舉行業(yè)委會公投,對物業(yè)公司的情況進行審核。如果投票認定現(xiàn)物業(yè)公司管理不當或失職且票數(shù)過半,可以聘請其他物業(yè)公司來替代現(xiàn)在的物業(yè)公司進行管理也可以走法律途徑。
查看全文↓ 2014-06-29 09:57:56 -
133****0137
顧客滿意度就是:顧客對其要求(明確提出的、隱含的或者必須履行的需求或期望)已被滿足的程度的感受。應該注意到,即使要求被得到滿足,客戶不一定很滿意。樓主有無填過滿意度調(diào)查表?比如在麥當勞有時也會有這樣的表格,會提出一些諸如:對食物的新鮮程度、美味程度、服務員的服務效率的滿意程度,通常是一些封閉式的答案,例如滿意、非常滿意、一般、不滿意、非常不滿意,讓顧客勾選的。
查看全文↓ 2014-05-28 14:09:58
客戶滿意度的指標應該是可以量化的,比如以分數(shù)表示。應該定期對客戶的滿意度進行調(diào)查,根據(jù)其發(fā)展趨勢,作出決策。至于物業(yè)行業(yè)顧客滿意度如何定,是沒有統(tǒng)一的標準的,任何一個行業(yè)都沒有統(tǒng)一標準。要看你想調(diào)查什么方面以及細致程度。 -
157****4197
可以依據(jù)物業(yè)管理條例中的相關(guān)規(guī)定舉行業(yè)委會公投,對物業(yè)公司的情況進行審核。如果投票認定現(xiàn)物業(yè)公司管理不當或失職且票數(shù)過半,可以聘請其他物業(yè)公司來替代現(xiàn)在的物業(yè)公司進行管理也可以走法律途徑。
查看全文↓ 2014-05-27 15:19:10 -
138****4640
(二)應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
查看全文↓ 2014-05-25 20:54:57
審查物業(yè)管理合同的效力,關(guān)系到正確處理糾紛,維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理 糾紛中,主要涉及三類合同,一為物業(yè)管理服務合同,即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協(xié) 議:通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同,即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán) 委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中,應區(qū)分合同的不同性質(zhì),注意判定合同 的效力,以正確處理物業(yè)管理糾紛。?
1.注意審查物業(yè)管理服務合同的效力。?
在審查物業(yè)管理服務合同(或稱聘用管理合同)時,應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權(quán)利能力、民事行為能力,合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理 權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利,行使物業(yè)管理權(quán)的應是物業(yè)的所有權(quán)人,或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人,而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務合同應 由業(yè)主(或特定的使用人)為委托人,委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步,在購房者購房時,物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務的一環(huán),由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂,約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務 .隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚,越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物 業(yè)管理權(quán)的一方,續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務。因此,物業(yè)管理服務合同合格的當事人,一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會,另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的 房地產(chǎn)開發(fā)商,所簽訂的物業(yè)管理服務合同,其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所簽訂的物業(yè)管理服務合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè) 管理經(jīng)營權(quán)來認定無效,房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前,可繼續(xù)實施物業(yè)管理 ,但不得以繼續(xù)履行合同為由,阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務合同,因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應由物業(yè)管理公司統(tǒng) 一實施專業(yè)化管理,房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前,就應選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管 理,或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以,1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務合同的,應認定合同無效。?
在審查物業(yè)管理服務合同效力時,還應注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務合 同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章,不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益;必須在 平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能 在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的,應認定合同無效;對易引起糾紛的物業(yè)管理費,其收 費標準、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標準或報經(jīng)物價管理部門批準,超過標準收取費用 和滯納金,未經(jīng)批準擴大收費范圍的條款,應確認為無效條款;對屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找?,如不允許業(yè)主管理、使用、收益,或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不 向業(yè)主交付相應對價的,均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實踐中,房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主 ,未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為 常常發(fā)生,物業(yè)管理服務合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)益的不平等條款的,應確認部分無效 .?
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。?
由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權(quán)在其手中,而在無能力或精力實施物 業(yè) 管理時,或為牟利,在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同后,將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包 給其他的物業(yè)管理公司,坐收承包金,由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承 包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管 理權(quán)屬全體業(yè)主所有,只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司,為業(yè)主提 供有償服務。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務合同對物業(yè)實施管理,其 由此所享有的受托權(quán)實質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán),而是受托管理權(quán),將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給 他人經(jīng)營,這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益,應確認為無效合同。有受托管理 權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包,其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金,承包人則未依法取得受托 管理權(quán),其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求,不應得到支持。?
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。?
在考察物業(yè)委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的 管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務,據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同,實質(zhì)上是 屬于前述物業(yè)管理服務合同,如無其它致合同無效的情形,所簽訂的物業(yè)委托管理合同應確 認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司 簽訂的合同,而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的,由正在對物業(yè)進 行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同,這種類型的物業(yè)委托管 理合同,其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似,都是未經(jīng)業(yè)主同意,將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給 他人,由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理,所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。 業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理,是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管 理能力的信任,物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓,也無權(quán)另行委托他人 對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且,根據(jù)民法理論,轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人(即業(yè)主 )同意,接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使,所簽訂的物 業(yè)委托管理合同,侵犯了業(yè)主的利益,實施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為,應確認合同無效。在審查 物業(yè)委托管理合同時,應將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務的合同區(qū)分開 來,后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要,是允許的。?
三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成,物業(yè)管 理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范,行政規(guī)章也不盡完善 ,在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中,存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。?

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其實業(yè)主以對管理服務不滿意為由拒繳物業(yè)管理費,實際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理公司之間的權(quán)利義務。首先,物業(yè)管理公司只是基于開發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會的委托,為整個小區(qū)提供物業(yè)管理服務,物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對一的合同關(guān)系,而是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。其次,物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運行所必須的費用,并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營性收入。如果允許任何一個業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費使用存在疑問為由拒付物業(yè)管理費,則必然導致物業(yè)管理費入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理難以為繼,這必然導致全體業(yè)主(包括欠費的業(yè)主)的共同利益遭受損害。因此,對于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費的問題,相關(guān)法律、法規(guī)設計了一整套完整的監(jiān)督機制,即業(yè)主將其對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會行使;同時,業(yè)主賦予管委會對物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。只有當物業(yè)管理公司服務不到位,違反了物業(yè)管理合同時,業(yè)主才有權(quán)拒交物業(yè)管理費。
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對物業(yè)不滿意不可以交物業(yè)費,如果業(yè)主對于物業(yè)公司的服務不滿意,可以向物業(yè)公司提出建議,但不是拒絕交物業(yè)服務費的理由,而且需要收集物業(yè)公司沒有達到服務標準的證據(jù),可以向相關(guān)部門提起申訴或者是由業(yè)主委員會定期協(xié)商之后,更換物業(yè)公司。無論是長期不居住,或者是對于物業(yè)服務不達標產(chǎn)生的質(zhì)量異議,都不能作為拒絕支付物業(yè)管理費用的理由。根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定,業(yè)主在物業(yè)公司提供了相關(guān)的服務之后,要履行按時繳納物業(yè)費的義務物業(yè)管理費用當中不僅有物業(yè)人員的工資,同時還擁有所附屬設施的維修保養(yǎng)費用。作為小區(qū)的業(yè)主,需要足額繳納物業(yè)管理費,同時在與物業(yè)公司簽訂相關(guān)協(xié)議的時候,要注意相關(guān)的條款和細節(jié),并且對于一些容易造成異議的部分進行補充詳細說明。
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對物業(yè)不滿意也不能夠拒交物業(yè)費。如果對物業(yè)服務不滿意,可以通過正當?shù)耐緩脚c物業(yè)公司進行溝通,必要的話可以聯(lián)合業(yè)主委員會提出申請更換物業(yè)公司,但如果不交物業(yè)費會損傷其他正常交費業(yè)主的利益,反而會激化小區(qū)內(nèi)部的矛盾,造成惡性循環(huán)不是明智的選擇。根據(jù)我國的物權(quán)法規(guī)定,業(yè)主在享有物業(yè)權(quán)利的同時也同樣承擔著相關(guān)的義務,不能放棄權(quán)利不履行義務。所以在與物業(yè)簽訂服務合同時,需要對提供的服務進行詳細的標注,籠統(tǒng)的服務差并不是推翻合同約定的理由。只有在不在業(yè)主較大范圍內(nèi)的情況之下,可以拒交物業(yè)服務費。如果感覺物業(yè)服務太差并且違規(guī)了,當時所簽訂的服務合同可以由業(yè)主提供確鑿的證據(jù)申訴到相關(guān)部門或者是起訴到法院。
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答
對物業(yè)不滿意不可以不交物業(yè)費,拒絕交納物業(yè)費,會導致物業(yè)服務無法正常維持,損害其他正常交費業(yè)主的利益,從而造成惡性循環(huán),如果對物業(yè)服務不滿意,可以采取正當?shù)耐緩椒从诚嚓P(guān)的問題,比如和物業(yè)服務公司進行溝通協(xié)商,或者是向業(yè)主委員會反映,也可以向物業(yè)主管部門投訴,通過物業(yè)大會重新選聘物業(yè)服務公司。如果物業(yè)公司已經(jīng)履行自己的責任,在沒有違背物業(yè)合同的情況之下,業(yè)主是需要按時繳納物業(yè)費的,而且即便是上訴到法院,如果違約責任是業(yè)主的原因,一般也無法得到法院的支持,再加上現(xiàn)在的征信管理系統(tǒng),一旦進入到了司法處理的階段,強制業(yè)主執(zhí)行繳納物業(yè)費的義務,很容易會使自己成為老賴,所以還是要通過合法的途徑解決問題。