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• 158****6180

  可以依據(jù)物業(yè)管理條例中的相關(guān)規(guī)定舉行業(yè)委會公投,對物業(yè)公司的情況進行審核。如果投票認定現(xiàn)物業(yè)公司管理不當或失職且票數(shù)過半,可以聘請其他物業(yè)公司來替代現(xiàn)在的物業(yè)公司進行管理也可以走法律途徑。

  查看全文↓ 2014-06-29 09:57:56
• 133****0137

  顧客滿意度就是:顧客對其要求(明確提出的、隱含的或者必須履行的需求或期望)已被滿足的程度的感受。應該注意到,即使要求被得到滿足,客戶不一定很滿意。樓主有無填過滿意度調(diào)查表?比如在麥當勞有時也會有這樣的表格,會提出一些諸如:對食物的新鮮程度、美味程度、服務員的服務效率的滿意程度,通常是一些封閉式的答案,例如滿意、非常滿意、一般、不滿意、非常不滿意,讓顧客勾選的。
  客戶滿意度的指標應該是可以量化的,比如以分數(shù)表示。應該定期對客戶的滿意度進行調(diào)查,根據(jù)其發(fā)展趨勢,作出決策。至于物業(yè)行業(yè)顧客滿意度如何定,是沒有統(tǒng)一的標準的,任何一個行業(yè)都沒有統(tǒng)一標準。要看你想調(diào)查什么方面以及細致程度。

  查看全文↓ 2014-05-28 14:09:58
• 157****4197

  可以依據(jù)物業(yè)管理條例中的相關(guān)規(guī)定舉行業(yè)委會公投,對物業(yè)公司的情況進行審核。如果投票認定現(xiàn)物業(yè)公司管理不當或失職且票數(shù)過半,可以聘請其他物業(yè)公司來替代現(xiàn)在的物業(yè)公司進行管理也可以走法律途徑。

  查看全文↓ 2014-05-27 15:19:10
• 138****4640

  （二）應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
  審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理 糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協(xié) 議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán) 委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同 的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。?
  1.注意審查物業(yè)管理服務合同的效力。?
  在審查物業(yè)管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理 權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務合同應 由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務 .隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物 業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務。因此，物業(yè)管理服務合同合格的當事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的 房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè) 管理經(jīng)營權(quán)來認定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實施物業(yè)管理 ，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應由物業(yè)管理公司統(tǒng) 一實施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管 理，或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務合同的，應認定合同無效。?
  在審查物業(yè)管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務合 同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益；必須在 平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能 在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費，其收 費標準、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標準或報經(jīng)物價管理部門批準，超過標準收取費用 和滯納金，未經(jīng)批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找?，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不 向業(yè)主交付相應對價的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主 ，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為 常常發(fā)生，物業(yè)管理服務合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)益的不平等條款的，應確認部分無效 .?
  2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。?
  由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無能力或精力實施物 業(yè) 管理時，或為牟利，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同后，將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包 給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承 包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管 理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提 供有償服務。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務合同對物業(yè)實施管理，其 由此所享有的受托權(quán)實質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給 他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應確認為無效合同。有受托管理 權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托 管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求，不應得到支持。?
  3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。?
  在考察物業(yè)委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的 管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實質(zhì)上是 屬于前述物業(yè)管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應確 認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司 簽訂的合同，而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進 行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管 理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給 他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。 業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管 理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無權(quán)另行委托他人 對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主 ）同意，接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物 業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應確認合同無效。在審查 物業(yè)委托管理合同時，應將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務的合同區(qū)分開 來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。?
  三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。
  隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管 理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善 ，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。?

  查看全文↓ 2014-05-25 20:54:57

相關(guān)問題

• 問 對物業(yè)管理公司的服務不滿意，管理費還要交嗎
  答

  **好的辦法是進行協(xié)商，由業(yè)主委員會敦促物業(yè)公司改正，一旦協(xié)商不成，按照法律程序來辦是唯一的途徑。拒交物業(yè)費的結(jié)果是惡性循環(huán)，使得小區(qū)居住質(zhì)量下降，倒霉的還是業(yè)主自己。現(xiàn)實情況是，面對強大的物業(yè)公司，對服務和所交費明顯不相符的情況，業(yè)主沒有任何辦法制約物業(yè)公司，只能以不交物業(yè)費這個唯一的辦法來抗衡。而目前國家并沒有相關(guān)約束物業(yè)公司是否按價服務的標準，而業(yè)主委員會作為監(jiān)督機構(gòu)又沒有適當?shù)拇胧┻M行有效的維護，當然，**后的辦法是換物業(yè)公司，但對于不滿的業(yè)主，似乎沒有合適的方式來保護自己，所以，產(chǎn)生不交物業(yè)費的狀況，是短時間內(nèi)不能杜絕的，以后也很難杜絕。不交物業(yè)費，顯然不是好辦法，也是不能允許的，只有在雙方處于對等的條件下，才能有效的結(jié)果。

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• 問 倘若對物業(yè)公司的服務不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費？
  答

  其實業(yè)主以對管理服務不滿意為由拒繳物業(yè)管理費，實際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理公司之間的權(quán)利義務。首先，物業(yè)管理公司只是基于開發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會的委托，為整個小區(qū)提供物業(yè)管理服務，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對一的合同關(guān)系，而是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。其次，物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運行所必須的費用，并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營性收入。如果允許任何一個業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費使用存在疑問為由拒付物業(yè)管理費，則必然導致物業(yè)管理費入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理難以為繼，這必然導致全體業(yè)主（包括欠費的業(yè)主）的共同利益遭受損害。因此，對于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費的問題，相關(guān)法律、法規(guī)設計了一整套完整的監(jiān)督機制，即業(yè)主將其對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會行使；同時，業(yè)主賦予管委會對物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。只有當物業(yè)管理公司服務不到位，違反了物業(yè)管理合同時，業(yè)主才有權(quán)拒交物業(yè)管理費。

• 問 對物業(yè)不滿意可以不交物業(yè)費嗎
  答

  對物業(yè)不滿意不可以交物業(yè)費，如果業(yè)主對于物業(yè)公司的服務不滿意，可以向物業(yè)公司提出建議，但不是拒絕交物業(yè)服務費的理由，而且需要收集物業(yè)公司沒有達到服務標準的證據(jù)，可以向相關(guān)部門提起申訴或者是由業(yè)主委員會定期協(xié)商之后，更換物業(yè)公司。無論是長期不居住，或者是對于物業(yè)服務不達標產(chǎn)生的質(zhì)量異議，都不能作為拒絕支付物業(yè)管理費用的理由。根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)公司提供了相關(guān)的服務之后，要履行按時繳納物業(yè)費的義務物業(yè)管理費用當中不僅有物業(yè)人員的工資，同時還擁有所附屬設施的維修保養(yǎng)費用。作為小區(qū)的業(yè)主，需要足額繳納物業(yè)管理費，同時在與物業(yè)公司簽訂相關(guān)協(xié)議的時候，要注意相關(guān)的條款和細節(jié)，并且對于一些容易造成異議的部分進行補充詳細說明。

• 問 對物業(yè)不滿意可以不交物業(yè)費嗎
  答

  對物業(yè)不滿意也不能夠拒交物業(yè)費。如果對物業(yè)服務不滿意，可以通過正當?shù)耐緩脚c物業(yè)公司進行溝通，必要的話可以聯(lián)合業(yè)主委員會提出申請更換物業(yè)公司，但如果不交物業(yè)費會損傷其他正常交費業(yè)主的利益，反而會激化小區(qū)內(nèi)部的矛盾，造成惡性循環(huán)不是明智的選擇。根據(jù)我國的物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主在享有物業(yè)權(quán)利的同時也同樣承擔著相關(guān)的義務，不能放棄權(quán)利不履行義務。所以在與物業(yè)簽訂服務合同時，需要對提供的服務進行詳細的標注，籠統(tǒng)的服務差并不是推翻合同約定的理由。只有在不在業(yè)主較大范圍內(nèi)的情況之下，可以拒交物業(yè)服務費。如果感覺物業(yè)服務太差并且違規(guī)了，當時所簽訂的服務合同可以由業(yè)主提供確鑿的證據(jù)申訴到相關(guān)部門或者是起訴到法院。

• 問 對物業(yè)不滿意可以不交物業(yè)費嗎
  答

  對物業(yè)不滿意不可以不交物業(yè)費，拒絕交納物業(yè)費，會導致物業(yè)服務無法正常維持，損害其他正常交費業(yè)主的利益，從而造成惡性循環(huán)，如果對物業(yè)服務不滿意，可以采取正當?shù)耐緩椒从诚嚓P(guān)的問題，比如和物業(yè)服務公司進行溝通協(xié)商，或者是向業(yè)主委員會反映，也可以向物業(yè)主管部門投訴，通過物業(yè)大會重新選聘物業(yè)服務公司。如果物業(yè)公司已經(jīng)履行自己的責任，在沒有違背物業(yè)合同的情況之下，業(yè)主是需要按時繳納物業(yè)費的，而且即便是上訴到法院，如果違約責任是業(yè)主的原因，一般也無法得到法院的支持，再加上現(xiàn)在的征信管理系統(tǒng)，一旦進入到了司法處理的階段，強制業(yè)主執(zhí)行繳納物業(yè)費的義務，很容易會使自己成為老賴，所以還是要通過合法的途徑解決問題。