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• 139****3003

  房地產市場上買房者眾多，但是買房目的卻各不相同，一般可以分為剛需、改善和投資性買房。你是哪一類的買房者呢？ 剛需即剛性需求，必須要滿足的需求。剛需購房者買房的目的是為了自住，選擇標準是適合自己及家人的居住需求。一般把房管局備案的100平以下面積段戶型的房源，稱為剛需。這類房子面積小、總價較低、**也較低，能讓囊中羞澀的購房者有自己的一席之地，但配套等會相對差一些。 剛需族的一般特點 1 、對房子有強烈需要 “剛需族”是對房子有強烈需要的人群。特別是80后“剛需族”，他們認為想要實現(xiàn)自身的城市化，就一定要在城市擁有屬于自己的房產。55%的80后想通過擁有不動產而對這個城市產生精神歸屬感。 2、對樓市有一定了解 “剛需族”對該不該買房，什么時候買房，心里非常有主意。他們不會輕易為開發(fā)商的小恩小惠所動，對一切“先漲價后打折”的把戲洞若觀火。同時，他們往往對樓市和時下的樓價有著固執(zhí)而堅定的看法，特別是經歷了樓價癲狂時代后，他們已變得很成熟，很理性。 3、會適時出手購屋 “剛需族”不是偏執(zhí)狂，只要開發(fā)商把房屋品質做好，價格符合承受能力，他們會很高興的排隊購屋。換句話，他們不會接受過高的樓價，但當樓價調整到可承受的范圍內，他們就會出手。 剛需族購房注意事項 一、理性和有規(guī)劃的消費是購房的前提。 為了避免沖動購房，買房前購房者必須要明確兩個問題：為什么要買房？到底需要什么樣的房子？從自己的實際情況出發(fā)，好好規(guī)劃一下，其實能滿足基本的居住需求就好，避免出現(xiàn)不必要的額外負擔。 二、對開發(fā)商的信譽、實力要細細考證。 很多剛需購房者都會選擇買期房，而買期房**大的煩惱是購買者選擇了那些實力不強、信譽不好的開發(fā)商，從而造成不能按時交房、或交房的房屋質量太差。因此，購房者要選擇那些信譽好，實力強的大房企，這些公司考慮到信譽，都能做到按期按質交房。 三、購房資金不能一次性投入。 有的開發(fā)商對一次性付全款的購房者給予極大的優(yōu)惠，有的折扣達到了5%以上，這對購房者有不小的吸引力，如果是買現(xiàn)房的話不妨為之，而如果買的是期房則要慎重了。如果一次性交完全款，到時開發(fā)商不能按時交房，購房者去要求賠償，幾乎難以奏效；如果錢未一次交清，則可憑未付余款去交涉，購房者便由被動變主動了。 四、貸款約定要謹慎。 現(xiàn)在買房政策多變，購房者在簽訂合同時一定要謹慎，尤其是一些合同的細節(jié)，需要有明確的約定。有兩點尤其重要，一是要約定貸款按揭辦不下來時的處理方式，二是約定對雙方公平的違約責任及合同解除條件。 五、教育配套不可忽視 剛需者尤其是新婚小夫妻買房時，對周邊環(huán)境、房價比較關注，但往往容易忽略教育的配套。認為剛結婚有孩子是幾年以后的事情，現(xiàn)在考慮還太早，有的即使考慮到孩子日后的教育的問題，但因為經濟實力有限，只能在一定的購房圈中選擇。 與剛需相對的是改善。改善即改善型自住房，購房者買房也是為了自住，但對房屋的要求更高，譬如面積更大、是學區(qū)房、配套更好、地段更好等等。這類房子一般面積在100平以上，價格也相對較高。 什么是改善性需求購房 改善型購房主要是指對目前的居住條件不滿意，需要重新購置房產來滿足對居住的要求。根據(jù)改善型居住需求的不同性質，一般又將改善型需求分為兩類：一類是目前的居住條件比較差，迫切需求改善居住環(huán)境而購房；另一類是收入頗豐，平時生活品質比較高，對現(xiàn)有住房不滿意，在新的高品質樓盤出現(xiàn)后，為了追求更高的生活質量，而去購買新房。 改善性需求購房五大技巧 技巧1 對新居住區(qū)域把好關 一般來講，改善型購房者對住房區(qū)域的選擇一定要有全面的考慮，如區(qū)域房價水平、生活配套、住房條件、小區(qū)環(huán)境、周邊交通、**等的分布情況，全面衡量自己的經濟能力和換房的要求。 技巧2 原有住宅賣掉還是出租？ 在實現(xiàn)自己的換房計劃之后，對于原有住宅出售或是出租要結合市場情況和未來走勢來確定。如果原有住宅的位置較好，租金價格水平較高，可以考慮將其出租，利用租金來還換房后的貸款。 技巧3 相關的交易稅費要理清 換房業(yè)主在“賣舊買新”升級置業(yè)時，一定要理清自己作為賣方和買方雙重身份時，各自需要繳納的稅費。一般來講二手房買賣交易時出售方需要繳納營業(yè)稅和個人所得稅，購買方需要繳納契稅，但是要注意已購公房和回遷房交易時，購買方需要另外繳納土地出讓金；而在經濟適用房出售時則由出售方繳納土地出讓金。另外，按照規(guī)定在售房1年前后再購房時，契稅可以按差額計征，也可以節(jié)省部分開支。 技巧4 賣與買可考慮同步進行 如果想要換房，手頭資金又不充裕，需要售房款救急的消費者，可以考慮讓買、賣交易同時進行，以籌到售房款后實現(xiàn)自己的換房計劃。建議買與賣同步進行的消費者，先做好新房的選擇和購買前工作，比如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程序，馬上啟動新房購買程序。即使買房程序稍微落后于賣房，可與買家溝通要求延后交房。這樣就可以依靠賣房的收入來繳納買房的**款，其不足房款可以做商業(yè)貸款或公積金貸款。 技巧5 后續(xù)生活費用等的考慮 消費者改善型換房時要考慮到自己目前的經濟實力是否能夠承擔外，還應考慮到日后的生活費用、孩子的教育費用、換房后到工作單位的交通費用的增加等，尤其要優(yōu)先考慮是否有足夠的資金來保證未來孩子的教育費用。 投資性買房即炒房，買房是為了投資，所購買的房子一定要能租出去或順利轉手，房子的**價值和區(qū)域發(fā)展前景至關重要。 投資性買房時具體注意: 一是確保合法可靠，減少投資的盲目性 買房先買產權，只有取得了產權，投資者才可擁有對房產的收益權和處分權，可自用、出租。買賣房產證是房屋產權的惟一合法憑證，投資前要核實所購房產的安全性，查明開發(fā)及銷售是否合法，購買的是房屋所有權還是使用權，產權關系不明確解決起來也十分困難。 二是前瞻性投資 投資者要仔細研究城市規(guī)劃方案，關注城市基本建設進展情況，尋找發(fā)掘隱藏的投資價值，主要有交通條件的改善，人們生活方式和品位的變化，新技術發(fā)明帶來的改變等。并掌握好投資時機，投資過早資金可能被套牢，投資過晚則喪失上升空間。如深圳濱海大道的建成通車，使深圳南山后海片區(qū)的物業(yè)**不少。 三是追求長期穩(wěn)定的收入 住宅投資是一種長線投資，回報率特別高的項目很可能被復制，供應量的增長會降低其回報率，應注重物以稀為貴，資源有限性決定了投資的增值潛力，尋找選擇具有不可替代優(yōu)勢的潛力物業(yè)。 四是把握循環(huán)周期 在實際操作時注意宙時度勢，靈活應變。如購入單位后遇市場轉淡一不必急于折價出售，可轉手做長線將房屋出租收租金支付貸款，靜守等待價升之日。在1984年和1987年這兩段期間，如果買了房只持一年就賣出，大多虧錢且損失慘重，如果投資期為5年，虧錢的已經大為減少，如果持有10年后才賣出，大多會有賺錢的機會。 五是用動態(tài)的眼光觀察 任何事物的優(yōu)劣部不是絕對，在不斷變化的市場中可能瞬間發(fā)生突變影響投資收益，如客觀地理位置雖不可變，但其社會位置卻是隨著經濟和城市的發(fā)展而不斷變化的，現(xiàn)在的熱點地段將來未必熱，現(xiàn)在的冷門地段將來也未必不熱。 六是注意心理因素 同投資股票一樣，投資買房也是買一種預期，物業(yè)某項品質的普遍認同會使其購買需求轉旺，促成價格上漲，正因此，營銷中有了各種概念的流行。 截至目前房價仍在平穩(wěn)上升，短期內沒有下降可能。專家建議，剛需購房者只要買房能力足夠、選到了合適的房源，那么該出手時就出手，長時間的觀望并非明智之選。

  查看全文↓ 2016-04-27 18:25:20

相關問題

• 問 改善性需求購房者是如何分類別的,你知道自己屬于哪一類嗎?
  答

  常聽人說政策的變化釋放了改善性需求，但其實改善性需求也是分類別的，究竟可以分哪些類別，各自都有些什么特點？你作為購房者又屬于哪一類呢？ 改善性需求購房者一般分為三類：一是換地段，就是我們通常所說的以遠換近，如在北京工作，房子從通州換到國貿；二是換面積，就是我們通常所說的以小換大、小戶型換大戶型；三是為了特定需求，如為了孩子上學購買學區(qū)房、為了養(yǎng)老購買養(yǎng)老地產等。 1、以遠換近和以小換大 對于這種類型的購房者來說，因為大家有過一次購房經驗，我建議大家再換房時，房屋品質是首要考慮的問題。 其次，換房的房源確定方面，我建議大家先把買房的房源確定下來之后再賣自己的房子，哪怕是有的個別中介已經給你的舊房子找好了買家，價格出得也合理，這時候我建議大家一定要忍一下。 **后，換房還需要注意稅費的問題。普通住宅買賣分為三種情況：一是您賣出去的是5年以上家庭唯一住房，交易時稅款只需要交納1%或1.5%的契稅，而且還是買方交；二是您賣出去的是5年以上非家庭唯一住房，這時候除了買方需要交納契稅外，按照規(guī)定，您還需要交轉讓所得（現(xiàn)在房屋總價-原來房屋購買總價）20%的個人所得稅；三是您賣出去的是5年以內房，不管是不是家庭唯一住房，按照規(guī)定，買您房的買方還是只需要交1%或1.5%的契稅，而您作為賣方卻需要交納全額5.6%的營業(yè)稅及附加和轉讓所得（現(xiàn)在房屋總價－原來房屋購買總價）20%的個人所得稅。 以上述第三種情況舉例，您賣一套房現(xiàn)價200萬原購房價100萬5年以內普通住宅，您需要轉嫁11.2萬的營業(yè)稅和20萬的個人所得稅給買家，同時如果您再買一套同種類型的住宅，二手房賣家會轉嫁給您11.2萬的營業(yè)稅和20萬的個人所得稅。這其中高昂的賣房和買房成本，是您換房選擇未滿五年的二手房是需要仔細衡量的。 2、購買學區(qū)房 學區(qū)房是指買了這兒的房子，孩子就有資格在附近的中、**上學。不過這只是一個泛泛的概念，一般所提到的學區(qū)房僅指房子所有者的家庭有上名牌（重點）中、**的資格。北京目前的學區(qū)房分為兩種，一種是能上**本部的學區(qū)房，另一種是能上**分校的學區(qū)房。 （1）購買學區(qū)房應注意的問題 ① 劃片范圍變數(shù)大，如購房時在**地段內，入學時有可能被劃出；入學規(guī)則變數(shù)大，如買房時該**規(guī)定落戶兩年就能就近入學，如今可能變成了五年，等您孩子上學時條件有可能又變了。 ② 戶口問題。一是戶口遷入問題，如果原房主戶口不遷出，即使您買了學區(qū)房，您的孩子也無法入學；二是雖然前業(yè)主的戶口已全部遷出，入學時卻不料前業(yè)主的孩子還在**就讀沒有畢業(yè)，按照一戶一人的規(guī)則，即使您買了學區(qū)房，您的孩子也可能與名校失之交臂；三是雖然有些40、50年產權房開發(fā)商也承諾能上**，但是戶口不能落戶。 （2）名校分校學區(qū)房解讀 目前北京的名校分校分為三種：一是花錢買牌子加盟的分校，除了校長等個別高層外其余老師都是外聘；二是與名?？偛抗蚕硪磺薪逃Y源，真正意義上的名校分校；**后一種是僅是附近樓盤擁有的名校資源，跟項目本身根本沒有關系，典型的偷換概念類型。 擁有第二種名校分校入學資格的房子，我認為才能稱之為真正的名校分校學區(qū)房，但是購買這類房子，除了可能面臨購買本部學區(qū)房的那些問題外，由于目前很多分校學區(qū)房屬于一手房項目，還會有新的要注意的問題。 ① 教學質量問題。到目前為止，我身邊成功購買的朋友還沒有一個跟我說分校的教學質量和本校是一樣的，但是畢竟有名校的資源，大家買房時也可以選擇，但是不要抱有過高的期望。 ② 有的開發(fā)商會承諾上名校分校，但是實際入住后會發(fā)現(xiàn)，沒有**只有**和**。這點要告訴大家的是，上哪些名校，開發(fā)商是不會寫進購房合同里去的，所以開發(fā)商的承諾不能給您以法律保障的，買房時您就要衡量這房子值不值了。 ③ **權是否有期限。目前有的項目引入名校資格，雖然是開發(fā)商出錢出地建的**，但是一般會和**協(xié)議，幾年內可以**，但是如果您的孩子還得好幾年入學，之前一定要咨詢清楚。 【特別提示】 一是靠近**的房子不一定是學區(qū)房。二是目前北京能上**本部的學區(qū)房主要集中在海淀區(qū)和西城區(qū)，這些區(qū)域的學區(qū)房又多以年代久遠的二手房為主，老舊問題嚴重。 3、購買養(yǎng)老房 很多老年人有把現(xiàn)有住房給子女住，自己在一個很遠的地方買房養(yǎng)老的想法。但是我不提倡這樣購買養(yǎng)老房，因為遠郊區(qū)的房子配套并不齊全，老年人居住起來不方便。 我倒認為，不如在現(xiàn)有房屋周邊買一套步行5分鐘就可以到的、更適合老年人居住的小戶型。 如果非要在其他區(qū)域買房的話，我建議**好在車站和地鐵站附近，而且盡量距離超市、醫(yī)院等配套不要太遠，這樣就可以方便老人的退休生活，例如可以考慮北醫(yī)三院、中日友好醫(yī)院等醫(yī)院周邊的二手房。 雖然目前市場上的房子基本上都有電梯，但是我還是建議老年人置業(yè)盡量不要選擇高樓層，以防電梯因事故影響老年人上下樓。 除了以上大家買房的基本需求外，對于改善需求購房者來說，我建議大家還是要從自身改善需求出發(fā)。例如，喜歡看電影的購房者應該留意附近電影院的位置，喜歡看球的購房者可以在體育場邊置業(yè)等，對于有孩子的家庭還要注意教育配套。 對于改善需求購房者而言，建議買房時根據(jù)自身需求，五環(huán)內看品質，五環(huán)外看價格。

• 問 岳陽樓市行情如何 哪一種購房者是房產市場的主力
  答

  回顧整個2015年岳陽樓市，從購房主力人群來看，市場剛性需求仍是主力成交人群。自2015年1月份成交上千套以來，岳陽市場2015年新建商品房的成交量就沒有低于千套過，市場成交表現(xiàn)十分強勁，房企也進入到**后沖刺期。 2016年市場是否會延續(xù)2105年的大熱狀態(tài)？未來一年岳陽樓市又將如何變化？在業(yè)內人士看來，在中央定調樓市去庫存的大背景下，利好政策很可能會繼續(xù)推出。 整個2015年，岳陽在很多方面實施了刺激政策，如房貸利率、**比例、營業(yè)稅“五改二”等。未來在契稅、購房補貼等方面可能還會繼續(xù)推出相關政策。2015年能夠創(chuàng)下高成交量，有政策大幅逆轉、購房成本降低等因素。在高位庫存的平衡下，岳陽樓市很難出現(xiàn)房價快速上漲的局面；另外經過市場的洗禮，購房者也變得更為理性了。  

• 問 全款買房和貸款買房 哪一種購房方式會更劃算
  答

  全款買房支出少雖然第一次付的錢多，但從買房的總錢數(shù)來看，可以免除各種手續(xù)費、銀行利息等。而且，一次性付款可以和開發(fā)商討價還價，進一步節(jié)省購房款。目前，針對一次性付款購商品房給予一定的折扣優(yōu)惠，基本上已成了樓盤統(tǒng)一的優(yōu)惠活動，只是折扣度不同而已。 新環(huán)境房屋網(wǎng)為您解答

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• 問 臥室窗簾哪一種布料的好？臥室窗簾哪一種布料的好?有人知道嗎？
  答

  如果是落地窗，可采用布藝和窗紗；如果是半窗，可選擇簡約明快窗簾；個人推薦你選購光布，有良好的遮光效果，可以帶來不錯的睡眠質量。

• 問 房改房性質是屬于哪一種？
  答

  性質欄一般會填寫“私有”和“集體”或“公產”等字樣?！八接小笔侵競€人所有的意思。不管是國有土地上建設的商品房、房改房，還是宅基地上建設的房屋，只要是屬于個人所有的，性質一欄都填寫：私有?！凹w”是指大家所有的意思。如一般國有企業(yè)的《房屋所有權證》上就這樣記載。

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