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• 143****7140

  本案原被告簽訂的《商鋪認購協(xié)議》明確約定了出賣人、買受人、房屋具體坐落、單價、數(shù)量、總價、付款方式、交付時間等，具備了商品房買賣合同的基本要素，應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。

  查看全文↓ 2018-06-21 19:35:27
• 141****7823

  商品房的認購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備<商品房銷售管理辦法>第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定接受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。

  查看全文↓ 2018-06-21 19:35:08
• 146****9213

  無預(yù)售許可證之前屬于無效合同，預(yù)售許可證下來后合同轉(zhuǎn)為有效。無效合同不必履行，違反有效合同的，要承擔(dān)違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-06-21 19:34:51
• 132****6309

  沒有取得預(yù)售許可證出售房屋，買賣合同是無效的。

  查看全文↓ 2018-06-21 19:34:45
• 158****7412

  商品房的認購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定接受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。

  查看全文↓ 2018-06-21 19:34:38

相關(guān)問題

• 問 ??商鋪無預(yù)售證就認購合法嗎？
  答

  您好！首先，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。若購房者遇到這種情況，可根據(jù)具體條例進行合法維權(quán)?！　∑浯?，根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效?！薄　∫虼?，如果您起訴前開發(fā)商已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證，雙方簽訂的商品房買賣合同有效；如果您起訴前開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證，雙方簽訂的商品房買賣合同無效。建議購房者在買房時應(yīng)當(dāng)審查開發(fā)商的《商品房預(yù)售許可證》，以規(guī)避風(fēng)險。

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• 問 ??沒有預(yù)售證，認購協(xié)議有效嗎？
  答

  開發(fā)商在和購房人簽訂正式的《商品房買賣合同》前，往往會先簽訂一份《認購協(xié)議》，約定由購房人交納部分定金，在開發(fā)商符合預(yù)售條件時雙方再另行簽訂《商品房買賣合同》。在開發(fā)商已經(jīng)取得預(yù)售許可證時，雙方所簽訂的《認購協(xié)議》無疑是有效的。但如果在簽訂《認購協(xié)議》時，開發(fā)商還沒有取得預(yù)售許可證，雙方所簽訂的《認購協(xié)議》有效嗎？合同或協(xié)議是否有效，對于合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)都有重大的影響。如果法院認定《認購協(xié)議》無效，合同自始沒有法律效力，雙方不應(yīng)履行合同，雙方互負財產(chǎn)返還義務(wù)和過錯賠償責(zé)任，不會產(chǎn)生違約責(zé)任；如果法院認定《認購協(xié)議》有效，則雙方的權(quán)利義務(wù)受法律保護，違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對于這一問題，《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中沒有給出直接的回答，各地法院在實踐中主要有三種觀點：1、無效說。深圳市中院規(guī)定：開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，與買受人簽訂樓宇認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議后，雙方因上述協(xié)議產(chǎn)生糾紛并起訴的，人民法院應(yīng)認定協(xié)議無效。但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。2、基本有效說。北京市高院規(guī)定：當(dāng)事人以出賣人在簽訂預(yù)購書、購房意向書等預(yù)約協(xié)議時未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認預(yù)約協(xié)議無效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認定為商品房預(yù)售合同的除外。3、有效說。廣東省高院規(guī)定：就預(yù)售商品房簽訂的認購書、訂購書等預(yù)約合同，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明的，不影響預(yù)約合同的效力。業(yè)主維權(quán)律師趙成認為：開發(fā)商未取得預(yù)售許可證，和購房人簽訂的《認購協(xié)議》有效。理由：1、任何法律和行政法規(guī)都沒有《認購協(xié)議》無效的規(guī)定?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定下列合同無效：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”認定合同的效力，不能以某省市法院的司法解釋為準(zhǔn)，而應(yīng)當(dāng)以法律和行政法規(guī)的效力行強制性規(guī)定為準(zhǔn)。到目前為準(zhǔn)，沒有任何法律和行政法規(guī)規(guī)定未取得預(yù)售許可證的《認購協(xié)議》無效。2、《認購協(xié)議》的性質(zhì)是預(yù)約合同，是在合同成立前對將來簽訂合同的約定。商品房買賣合同還未成立，預(yù)約合同只是對將來成立合同的意向和安排，并不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。3、深圳市中院的司法解釋應(yīng)當(dāng)廢止。《廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》出臺的時間是2017年9月，晚于深圳中院的規(guī)定，且廣東省高院司法解釋的效力等級高于深圳市中院，因此，深圳中院的規(guī)定與廣東省高院的司法解釋相抵觸，應(yīng)當(dāng)廢止。

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• 問 ?? 期房無預(yù)售證能退嗎
  答

  可以！沒有預(yù)售許可證就不能進行商品房預(yù)售，購房者要求退還定金，開發(fā)商應(yīng)無條件全額退還，并賠償損失。 建設(shè)部明文規(guī)定,期房在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下,不可以銷售房屋以及以任何方式向客戶收取類似于“誠意金”、房款類的錢款。買未取得《商品房預(yù)售許可證》的房子,如果房屋發(fā)生任何問題或許糾紛,也將不受法律保護,購房者可能會承受較大的損失。綜上所述:沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的房子不可以買賣。

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• 問 ??只有預(yù)售證放貸款合法嗎？
  答

  等期房拿到預(yù)售許可證以后才會正式放款，多層住宅封頂才可以申辦預(yù)售證，開發(fā)商取得預(yù)售證后，期房的購房者從通過貸款審批到正式還款中間會間隔個一年半載甚至更長的時間，所以是沒有辦法辦理按揭貸款的。　　很多人購買期房的時候房子可能還沒有開始建設(shè)，通常在銀行放款之后的次月開始還貸款。購房時辦理的貸款手續(xù)其實只是銀行預(yù)先做的審批。通常，高層建筑達到三分之二也可以申辦預(yù)售證。按照有關(guān)規(guī)定。所以?！　〉绻琴徺I期房，時間就比較難以確定,是要等房子封頂才開始還貸款的按揭款不是交完**就需要立刻還得，才可以辦理按揭，放款的次月才開始還款，這取決于房子的建設(shè)什么時候能夠達到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。　

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• 問 只有預(yù)售證放貸款合法嗎？
  答

  房產(chǎn)商有預(yù)售證可以銷售房產(chǎn)，能否辦理按揭貸款，需要咨詢銀行。

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