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• 144****2283

  土地征收涉及被征收人的切身利益。保障被征收人的正當(dāng)權(quán)利是合法征地的前提。然而根據(jù)我律師團(tuán)多年的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有的行政機(jī)關(guān)沒有及時(shí)將征地信息告知被征地農(nóng)民，甚至有的農(nóng)民在自己的土地已被政府確定征收后，才知道相關(guān)信息，此時(shí)農(nóng)民可能因錯(cuò)過期限而無法維權(quán)。
  基本案情：地被征，我怎么不知道？
  委托人在河北某縣合法承包村集體土地。2013年省政府批準(zhǔn)將其承包地被納入征地范圍。但委托人直到2017年11月17日通過政府信息公開程序才獲知了省政府作出的征地批復(fù)文件。李文謙和孟文靜律師接受委托后，指導(dǎo)委托人向縣國土資源局申請(qǐng)其土地被征收的有關(guān)信息，經(jīng)幾番交涉，縣國土局向村民公開了征地批復(fù)。
  獲取到征地批復(fù)后，委托人向律師反映，其對(duì)此完全不知情，也沒有簽過相關(guān)文件。律師當(dāng)即意識(shí)到，這份征地批復(fù)顯然有違法定程序，于是向省政府申請(qǐng)復(fù)議撤銷征地批復(fù)，**終成功幫助委托人維權(quán)。
  律師分析：關(guān)于征地批復(fù)，農(nóng)民的主要權(quán)利
  1.預(yù)征知情權(quán)
  在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。然而，根據(jù)我律師團(tuán)多年的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)行政機(jī)關(guān)出于多種原因考慮，往往不愿及時(shí)將征地信息告知被征地農(nóng)民，有的甚至在征地批復(fù)下達(dá)之后，農(nóng)民還不知道自己的土地被納入征收范圍。
  如果被征地農(nóng)民對(duì)有關(guān)政府未履行告知義務(wù)的證據(jù)進(jìn)行了保全，可以通過法律程序控訴行政機(jī)關(guān)不履行職責(zé)，即行政“不作為”。
  2.調(diào)查結(jié)果確認(rèn)權(quán)
  預(yù)征土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶確認(rèn)，形成一份《土地調(diào)查結(jié)果確認(rèn)表》。被征地農(nóng)民知情、確認(rèn)的有關(guān)材料為各級(jí)政府在征地報(bào)批時(shí)的必備材料
  如果征地機(jī)關(guān)在未公布調(diào)查結(jié)果的情況下即進(jìn)行征地行為的，被征地人可以通過法律途徑要求征地機(jī)關(guān)履行該法定職能以維護(hù)自己的知情權(quán)不受侵害。
  3.聽證權(quán)
  在征地過程中，農(nóng)民有兩次“聽證權(quán)”，一是報(bào)批前的申請(qǐng)預(yù)征聽證權(quán)，被征地農(nóng)民在對(duì)行政機(jī)關(guān)實(shí)施征地行為有異議的情況下可以申請(qǐng)舉行聽證會(huì)。二是補(bǔ)償方案聽證權(quán)，征地實(shí)施機(jī)關(guān)將擬定的征地補(bǔ)償方案報(bào)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，依法進(jìn)行《補(bǔ)償安置方案公告》，征地實(shí)施機(jī)關(guān)再次聽取被征地農(nóng)民的意見，被征地農(nóng)民仍享有申請(qǐng)聽證的權(quán)利。
  4.批復(fù)結(jié)果知情權(quán)
  土地征收批復(fù)文件下達(dá)后10日內(nèi)，市縣人民政府應(yīng)將批復(fù)結(jié)果公告給被征收土地的農(nóng)民。公告地點(diǎn)為被征土地所在的村、組，征收鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府所在地公告。
  5.申請(qǐng)復(fù)議、訴訟權(quán)
  征地批復(fù)下達(dá)后，標(biāo)志征地進(jìn)入正式的實(shí)施階段。在此階段，法律對(duì)農(nóng)民享有的權(quán)利作出了更明確、具體的規(guī)定。如果被征地農(nóng)民的這些權(quán)利受到侵犯，完全可以通過現(xiàn)有的法律程序來維護(hù)自己的權(quán)益。
  在此律師特別提醒：村民應(yīng)自公告之日起60日內(nèi)依法提出行政復(fù)議。如果走上訪途徑將失去法律途徑救濟(jì)的機(jī)會(huì)，因?yàn)樾姓?fù)議、行政訴訟的時(shí)效是從公告之日起計(jì)算，并且不因上訪而延長，但政府沒有公告的則另當(dāng)別論。
  **后，李文謙和孟文靜律師告訴大家，如果政府合法履行了各項(xiàng)征地程序，則您需要及時(shí)關(guān)注相關(guān)信息，提出自己的意見或申請(qǐng)聽證；如果政府在征地過程中存在不規(guī)范、不合法的情形，這往往會(huì)侵犯到您的知情權(quán)，則您得及時(shí)申請(qǐng)信息公開，以便后續(xù)維權(quán)行動(dòng)的開展

  查看全文↓ 2018-07-13 16:40:58
• 138****1272

  1：根據(jù)國家規(guī)定失地農(nóng)民是指農(nóng)民的土地被依法征收后,農(nóng)業(yè)戶口的家庭人均耕種面積少于0.3畝的統(tǒng)稱為失地農(nóng)民.失地農(nóng)民的產(chǎn)生是城市化進(jìn)程中的正?，F(xiàn)象，是一個(gè)國家或地區(qū)在城市化進(jìn)程中必然出現(xiàn)的一部分群體。目前我國的農(nóng)民失地問題突出表現(xiàn)在三個(gè)方面，一是土地農(nóng)轉(zhuǎn)非速度太快，土地征占規(guī)模過大，失地農(nóng)民群體越來越多；二是對(duì)失地農(nóng)民補(bǔ)償太低，不足以解決他們的長遠(yuǎn)生計(jì)；三是失地農(nóng)民的社會(huì)保障、再就業(yè)困難。
  
  2：在人身損害賠償案件中，對(duì)失地農(nóng)民殘疾賠償金、死亡賠償金的計(jì)算，是適用城鎮(zhèn)居民標(biāo)準(zhǔn)還是農(nóng)村居民標(biāo)準(zhǔn)？這個(gè)問題，法律沒有明確的規(guī)定，司法實(shí)踐中尚有爭(zhēng)議。
  
  3：失地農(nóng)民按照城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算賠償費(fèi)用的法律依據(jù) 《侵權(quán)責(zé)任法》第十六條規(guī)定，侵害他人造成殘疾的，應(yīng)當(dāng)賠償殘疾生活輔助具費(fèi)和殘疾賠償金。造成死亡的，應(yīng)當(dāng)賠償喪葬費(fèi)和死亡賠償金。
  
  4：失地農(nóng)民按照城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算賠償費(fèi)用的方法和技巧 因國家征收而失去耕地，戶籍為農(nóng)村戶口的受害人。舉證證明住所地已納入或者應(yīng)當(dāng)納入城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍，只是戶籍未轉(zhuǎn)為非農(nóng)村戶口的，要求按城鎮(zhèn)居民標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算殘疾賠償金、死亡賠償金，予以支持。
  
  5：失地農(nóng)民的產(chǎn)生是城市化進(jìn)程中的正?，F(xiàn)象，是一個(gè)國家或地區(qū)在城市化進(jìn)程中必然出現(xiàn)的一部分群體。目前我國的農(nóng)民失地問題突出表現(xiàn)在三個(gè)方面，一是土地農(nóng)轉(zhuǎn)非速度太快，土地征占規(guī)模過大，失地農(nóng)民群體越來越多;二是對(duì)失地農(nóng)民補(bǔ)償太低，不足以解決他們的長遠(yuǎn)生計(jì);三是失地農(nóng)民的社會(huì)保障、再就業(yè)困難。
  
  

  查看全文↓ 2018-07-13 16:40:20
• 145****6024

  在征地過程中，被征地農(nóng)民普遍對(duì)于征地程序合法與否存有疑慮，但是礙于不懂法律上是如何規(guī)定的，自己也無從判斷。因此，我們?yōu)榇蠹铱偨Y(jié)了判斷征地程序是否合法的5個(gè)要點(diǎn)，希望能夠幫助被征收人們迅速判斷征地程序是否合法，了解清楚自己的權(quán)利義務(wù)，更好地面對(duì)征地這件事。
  
  
  一、 土地征收的工作程序是否合法
  
  根據(jù)國土資源部《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》的規(guī)定，土地征收的工作程序依次為：
  
  （1）告知征地情況，在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時(shí)一律不予補(bǔ)償；
  
  （2）確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)對(duì)擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)；
  
  （3）組織征地聽證。在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，對(duì)擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請(qǐng)聽證的權(quán)利。當(dāng)事人申請(qǐng)聽證的，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。
  
  只有征收方的征收工作程序符合上面的要求，征地行為才是合法有效的。
  
  
  二、 土地征收的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)是否正確
  
  根據(jù)《土地管理法》第45條的規(guī)定，土地征收由國務(wù)院和省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。其中，征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田外土地超過35公頃、其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)，其余由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。其他各級(jí)政府機(jī)關(guān)均無權(quán)批準(zhǔn)，若是有其他機(jī)關(guān)進(jìn)行了所謂的征地批準(zhǔn)，那么該批準(zhǔn)一定是不合法的。
  
  三、 征地批準(zhǔn)文件是否在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)內(nèi)公告
  
  根據(jù)《征收土地公告辦法》的規(guī)定，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在收到征收土地方案批準(zhǔn)文件之日起10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行征收土地公告，由土地行政主管部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施。征收土地方案和征地補(bǔ)償、安置方案應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式公告。其中，征收鄉(xiāng)、鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府所在地進(jìn)行公告。若是公告的時(shí)間、地點(diǎn)不正確，則該公告行為同樣違法。
  
  
  四、 土地征收公告內(nèi)容是否合法
  
  根據(jù)《征收土地公告辦法》第5條的規(guī)定，征收土地公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：(1)征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)時(shí)間和批準(zhǔn)用途；(2)被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積；(3)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑；(4)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙?、地點(diǎn)。公告內(nèi)容不全，或者沒有依法公告的，則該行為違法。
  
  五、 土地征收的批準(zhǔn)文件是否超出有效期
  
  根據(jù)《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》的規(guī)定，土地征收批準(zhǔn)文件的有效期是2年，土地征收經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣在兩年內(nèi)未用地或者未實(shí)施補(bǔ)償安置方案的，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效。如果是用已經(jīng)失效的征地批文進(jìn)行征地，那么此征地行為當(dāng)然違法。

  查看全文↓ 2018-07-13 16:39:55

相關(guān)問題

• 問 如何查詢自己是不是首套房
  答

  想要查詢自己是不是首套房，可以拿著自己的身份證以及其他的相關(guān)證明資料到房管局進(jìn)行查詢，除此之外也可以攜帶戶口本的戶籍所在地，到房管部門提出申請(qǐng)，到專門的窗口填寫申請(qǐng)表之后，就能夠開具出自己的住房情況證明，如果名下有住房的話，是無法享受首套房的優(yōu)惠政策的，而且在查詢的時(shí)候只能夠查詢到自己名下的住房，外人或者是其他的單位不能夠查詢別人名下的住房套數(shù)，除非特殊情況之下有警察或者是法院進(jìn)行查詢。首套房的認(rèn)定1、以家庭為單位，所有購房人名下沒有房產(chǎn)，并且也沒有購房的記錄。2、購房人年齡要滿18周歲。3、與父母一起購買的、按照房改政策購買的、通過繼承遺產(chǎn)或拆遷安置獲得的住房除外。首套房貸首付最低多少?在大多數(shù)的城市里，首次購買普通住房，如果使用的是商業(yè)貸款，首付不能夠少于總房價(jià)的30%，如果購買的是二套房，商業(yè)性質(zhì)的貸款，首付不能夠少于總房價(jià)的50%。所說的最低的首付款，指的就是最少需要支付的首付款額度，如果自己的經(jīng)濟(jì)條件允許的話，可以多支付一部分的首付款，如果有條件的話支付全款是最好的，要根據(jù)自己的實(shí)際情況，量力而行。

• 問 如何查詢自己是不是首套房
  答

  如何查詢自己是不是首套房在當(dāng)?shù)氐姆课萁灰坠芾聿块T進(jìn)行查詢，需要準(zhǔn)備好自己的個(gè)人身份證、戶口本以及其他的相關(guān)信息到相關(guān)的窗口單位就能夠查詢到是否是首套房，目前此類業(yè)務(wù)不對(duì)外人開放，也就是說只能夠查詢到自己名下的相關(guān)信息，需要自己去辦理。首套房是以家庭為單位進(jìn)行審核，一個(gè)家庭指的是夫妻雙方和未成年子女，任何一個(gè)人名下有房產(chǎn)都不屬于首套房的范圍。首套房貸購買的時(shí)候能夠享受到很多的優(yōu)惠政策，按照人民銀行的規(guī)定，首次購買住房，申請(qǐng)房屋抵押貸款，能夠享受房屋按揭貸款的優(yōu)惠利率，而且在房屋交易的過程當(dāng)中所收取的契稅也會(huì)有減免的政策，比如正常的契稅標(biāo)準(zhǔn)是3%，首次購房房屋面積在90平米到144平米之間可以減免到1.5%收取契稅。

• 問 如何查自己的房子是不是小產(chǎn)權(quán)房?怎樣知道自己的房是不是小產(chǎn)權(quán)房 如何查詢
  答

  根據(jù)我國2011年11月《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》的政策指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。那么鑒別該房產(chǎn)是否為小產(chǎn)權(quán)房的簡單方法就是看有沒有房產(chǎn)證（國家正規(guī)的那種紅本房產(chǎn)證，而非開發(fā)商或村委會(huì)自己印刷的所謂的房產(chǎn)證）。再不然，就去房管局產(chǎn)權(quán)處檔案室查，所有有著正式產(chǎn)權(quán)的房屋那里都有檔案。

  全部4個(gè)回答>
• 問 ?? 如何知道開發(fā)商是不是違建？有沒有什么影響嗎？
  答

  是屬于違建的，自2006年開始，所有《商品房買賣合同》均需要通過網(wǎng)簽的方式簽署，如開發(fā)商沒有取得“五證”或“五證”不全的項(xiàng)目，是不能通過網(wǎng)簽的?！　∪绻_發(fā)商沒有在簽署《商品房買賣合同》前出示“五證”，購房人有權(quán)依法要求查看。如果購房人忘記查看開發(fā)商“五證”，也可以通過當(dāng)?shù)亟ㄎW(wǎng)站核實(shí)開發(fā)商是否取得“五證”。

  全部3個(gè)回答>
• 問 我如何知道開發(fā)商是不是違建
  答

  看該樓盤售樓處，有沒有五證，1，國有土地使用證。2，建設(shè)用地規(guī)化許可證。3，建設(shè)工程規(guī)化許可證。4，建設(shè)工程施工許可證。5商品房銷售（預(yù)售）許可證。如果五證齊全的，就是商品房，反之，就是小產(chǎn)權(quán)或非法開發(fā)建設(shè)的。

  全部3個(gè)回答>