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• 147****9712

  按照《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》準則的規(guī)定，企業(yè)通過劃撥無償取得的土地使用權(quán)也應(yīng)確認為“無形資產(chǎn)”，直接歸屬于使該項資產(chǎn)達到預(yù)定用途所發(fā)生的支出（如繳納配套費、土地儲備金等）應(yīng)計入取得無形資產(chǎn)的成本；
  土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，單獨作為“無形資產(chǎn)”進行核算。

  查看全文↓ 2018-07-16 16:25:54
• 154****4223

  一、無償轉(zhuǎn)讓的行為是母公司對子公司的贈與，子公司資產(chǎn)增多了，但各股東的股份比例不發(fā)生改變。
  二、若母公司擬對子公司投資，則通常情況下是增資擴股，即以土地作價出資入股，子公司各股東的股權(quán)比例一定會發(fā)生改變。

  查看全文↓ 2018-07-16 16:25:43
• 145****0171

  有網(wǎng)友認為：如果不執(zhí)行新會計準則，不用入賬(歷史上入的是計入固定資產(chǎn)、不提折舊)；執(zhí)行新會計準則，則受兩項準則的約束：無形資產(chǎn)和政府補助，賬務(wù)處理上我偏向于按1元的名義金額做無形資產(chǎn)核算、使用年限不確定不攤銷，同時確認當期營業(yè)外收入1元，目的只有一個，把就準則下游離于賬外的資產(chǎn)納入表內(nèi)核算，至于初始金額的確認，意思一下就行了。
  
  還有網(wǎng)友認為：1、目前的準則國有劃撥土地是不能入賬的；2、目前有的企業(yè)國有劃撥土地有入賬的，是在1994年清產(chǎn)核資的時候做的，是歷史遺留問題，應(yīng)該放在固定資產(chǎn)，不應(yīng)該放入無形資產(chǎn)。

  查看全文↓ 2018-07-16 16:25:17

相關(guān)問題

• 問 無償劃撥土地賬務(wù)處理怎么弄？ 行政劃撥無償取得土地使用權(quán)如何做賬務(wù)處理？
  答

  企業(yè)取得的土地使用權(quán)屬于以前無償劃撥，能否將其作為無形資產(chǎn)入賬并攤銷計入成本再稅前扣除呢？這是不少企業(yè)財務(wù)人員進行此類業(yè)務(wù)賬務(wù)處理時遇到的問題。 我國目前仍有許多企業(yè)擁有的土地使用權(quán)是原來通過行政無償劃撥方式取得的，而且這部分土地使用權(quán)長期游離于企業(yè)賬外。隨著土地使用權(quán)價值的與日俱增，對土地使用權(quán)規(guī)范核算的問題愈加受到重視。許多財務(wù)人員認為，如果不將無償劃撥的土地使用權(quán)列入賬內(nèi)作為無形資產(chǎn)核算，則造成事實上屬于企業(yè)的資產(chǎn)（權(quán)益）游離于賬外，有違會計核算全面真實反映企業(yè)資產(chǎn)和權(quán)益的基本原則，而且計入無形資產(chǎn)后還可以按規(guī)定攤銷計入成本，可謂一舉兩得。由于《企業(yè)會計制度》對此問題沒有明確，一些企業(yè)出于各自的目的，聘請評估機構(gòu)將土地使用權(quán)評估后作為無形資產(chǎn)入賬。 我認為，對企業(yè)由于歷史原因形成的土地使用權(quán)游離賬外的問題，會計準則和會計制度雖然沒有明確如何進行規(guī)范的賬務(wù)處理，但《企業(yè)會計準則———無形資產(chǎn)》對此類土地使用權(quán)作了較為明確的規(guī)定，即如果企業(yè)的土地使用權(quán)原先未入賬，應(yīng)先按繳納的土地出讓金將土地使用權(quán)確認為無形資產(chǎn)。稅法對企業(yè)評估增值的規(guī)定是，如果按評估增值調(diào)整了有關(guān)資產(chǎn)的賬面價值并據(jù)此計提折舊或攤銷的，除非稅法有明確規(guī)定，在計算應(yīng)納稅所得額時不得扣除。由此可見，企業(yè)在一般情形下，不可以隨便將土地使用權(quán)評估入賬，不得按照評估價值在稅前計提折舊或攤銷。 盡管企業(yè)可以按照國務(wù)院的統(tǒng)一規(guī)定進行清產(chǎn)核資、股份制或其他類型的改造、改組，并根據(jù)評估價值調(diào)整相關(guān)資產(chǎn)的賬面價值（包括增值和損失），但稅法明確規(guī)定，確認有關(guān)評估資產(chǎn)計稅成本的仍然必須是企業(yè)取得資產(chǎn)時的實際成本，如果不是，即使企業(yè)將有關(guān)資產(chǎn)按照評估值計入賬內(nèi)并對資產(chǎn)進行了稅前扣除，也必須按照實際成本進行納稅調(diào)整。對于評估入賬的土地使用權(quán)而言，就是企業(yè)實際支付的土地出讓金（或征地費），所以，如果企業(yè)對原先擁有的無償劃撥的土地使用權(quán)有自用以外的其他用途時（如合作建房、轉(zhuǎn)讓、合資投資等），必須在先到國土管理部門繳納土地出讓金，并按照繳納的土地出讓金將土地使用權(quán)確認為無形資產(chǎn)后，才可以據(jù)此進行正常的會計處理和稅前扣除。 需要說明的是，一些企業(yè)為了擴大企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模或出于其他目的，往往“虛晃一槍”，如以需要用土地使用權(quán)投資或以吸收投資為由將土地使用權(quán)評估入賬甚至在稅前攤銷，當問及有關(guān)投資事項時，再以投資沒有成功為托辭而搪塞，而土地使用權(quán)卻在不經(jīng)意間“名正言順”地享受了“稅前扣除”的待遇，這是嚴重違反會計制度和稅法的行為。

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• 問 如何取得土地使用權(quán)
  答

  根據(jù)我國法律的有關(guān)規(guī)定和實踐，我國土地使用權(quán)的設(shè)定方式有以下幾種：　　　　1、經(jīng)國家批準使用，再以合同方式設(shè)立。這種方式是指土地使用人在國家主管機關(guān)批準的基礎(chǔ)上與國家簽訂土地使用合同，從而取得土地使用權(quán)。其特點是：　　（1）以這種方式取得土地使用權(quán)的，只能是中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)；　?。?）取得土地使用權(quán)需交付土地使用費；　　（3）土地使用權(quán)有期限限制，一般與企業(yè)經(jīng)營期限相一致；　?。?）土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓?！　?、以土地使用權(quán)出讓合同方式設(shè)定。這種方式是指國家以土地所有人的身份與土地使用人簽訂合同，將一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)讓與土地使用人，土地使用人向國家支付出讓金。其特點是：　?。?）以合同方式設(shè)立，國家和土地使用人處于平等地位；　　（2）取得土地使用權(quán)要交付土地使用費（出讓金）；　?。?）土地使用權(quán)有期限，由合同約定，但不得超過法律規(guī)定的**長期限；　　（4）土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、交換、贈與和抵押?！　?、以承認的方式設(shè)定。在《土地管理法》頒布實施以前，公民擁有合法產(chǎn)權(quán)的私房所占用的土地、外國組織和個人在中國境內(nèi)擁的合法房屋占用的土地，國家承認房屋主人對其房屋基地的使用權(quán)。其特點是：　?。?）取得土地使用權(quán)不用交納土地使用費，但需要依法交納土地使用稅；　?。?）土地使用權(quán)沒有期限規(guī)定；　?。?）土地使用權(quán)不能單獨轉(zhuǎn)讓，但可以隨房屋一起轉(zhuǎn)讓?！　?、以批準城鎮(zhèn)私有房屋用地的方式設(shè)定。城鎮(zhèn)居民需要興建私房的，其用地來源只能是市郊集體所有的土地。用地者須向縣級土地行政主管部門提出用地申請，由縣級土地行政主管部門報縣級人民政府批準，辦理征地手續(xù)，并由用地者支付補償費和安置補助費，從而使國家取得土地所有權(quán)，用地者取得土地使用權(quán)。但自1995年1月《城市房地產(chǎn)管理法》實施以后，這種方式已被否定。其特點是：　?。?）以支付補償費和安置補助費來取代土地使用費；　　（2）土地使用權(quán)的期限沒有限制；　?。?）土地使用權(quán)不能單獨轉(zhuǎn)讓，但可以隨同房屋一起轉(zhuǎn)讓。　　5、以集體土地所有人同意、政府批準的方式設(shè)定。這種設(shè)定方式適用于農(nóng)村居民建住宅用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地及回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回家鄉(xiāng)定居的華橋、港、澳、臺同胞等使用集體所有的土地建住宅用地等幾種情況。用地者向鄉(xiāng)級或縣級人民政府提出申請，根據(jù)不同情況分別由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或縣級人民政府批準后取得土地使用權(quán)。其特點是：　　（1）不需交納土地使用費；　?。?）土地使用權(quán)無期限限制；　?。?）土地使用權(quán)不能單獨轉(zhuǎn)讓，但可以隨地上房屋在土地所有權(quán)人集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓。　　6、以訂立承包經(jīng)營合同的方式設(shè)立。我國農(nóng)村推行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，農(nóng)民集體所有的農(nóng)業(yè)用地，由村或村內(nèi)經(jīng)濟組織與村民簽訂承包經(jīng)營合同的方式承包給農(nóng)民使用，農(nóng)民因此取得土地使用權(quán)，這種土地使用權(quán)又稱承包經(jīng)營權(quán)。其特點是：　?。?）只有集體所有的土地或者集體使用的國家所有土地才能實行承包經(jīng)營；　　（2）取得承包經(jīng)營權(quán)后依承包合同交付承包費用；　?。?）承包經(jīng)營期限有明確規(guī)定；　　（4）承包經(jīng)營權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

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• 問 無償劃撥土地可能嗎？劃撥土地使用權(quán)的取得是無償?shù)膯?/a>
  答

  出讓土地使用權(quán)的取得是有償?shù)?，而劃撥土地使用?quán)的取得具有無償性。這是長期以來的通說，我們尚未發(fā)現(xiàn)有人對此提出異議。但是，這一命題卻是經(jīng)不起推敲的。 　　首先，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。這一規(guī)定是迄今為止在立法層面上對土地使用權(quán)劃撥這一概念所作的**權(quán)威的定義。根據(jù)這一定義，取得劃撥土地使用權(quán)實際上分為兩種情況：一種是土地使用者先繳納對原土地所有人或使用人的補償、安置等費用后，國家將土地交付其使用;另一種情況是國家將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用人。對第一種情況而言，劃撥土地使用權(quán)的取得顯然不能說是無償?shù)摹?　　其次，在現(xiàn)實中，絕大多數(shù)土地使用者都是在交納了補償、安置費用后才取得劃撥土地使用權(quán)，無償取得劃撥土地使用權(quán)的情況越來越少。例如根據(jù)廣州市人民政府1988年頒布的《廣州市市區(qū)劃撥建設(shè)用地拆遷房屋動遷工作管理規(guī)定》，劃撥建設(shè)用地拆遷房屋，由建設(shè)單位(用地單位)負責搬遷、安置、補償。根據(jù)該規(guī)定，在廣州市區(qū)取得劃撥用地使用權(quán)都必須支付土地開發(fā)成本。 　　**后，通過比較取得出讓土地使用權(quán)所支付的費用與取得劃撥土地使用權(quán)所支付的費用，可以發(fā)現(xiàn)兩者在某些情況下非常接近甚至完全相等。根據(jù)財政部《國有土地使用權(quán)出讓金財政財務(wù)管理和會計核算暫行辦法》第六條的規(guī)定，土地出讓金的構(gòu)成包括土地開發(fā)費用、業(yè)務(wù)費用和土地凈收益。土地開發(fā)費用就是由對原土地所有人或使用人的補償、安置費用構(gòu)成;業(yè)務(wù)費用即進行土地開發(fā)的業(yè)務(wù)性支出，主要包括勘探設(shè)計費、廣告費、咨詢費、辦公費等;土地凈收益就是政府通過土地開發(fā)所獲得的收益。土地出讓金通過協(xié)商或市場競價確定，不同的地塊土地開發(fā)費用在出讓金中所占的比重有較大的差別，如果地段較差(比如偏遠的郊區(qū))或土地開發(fā)費用很高(比如舊城改造項目)，出讓金非常接近甚至等于土地開發(fā)費用。在這種情況下，以出讓方式和以劃撥方式取得土地使用權(quán)所支付的費用相差無幾。 　　有學者認為，即使劃撥土地使用權(quán)人支付了征地補償費用(土地開發(fā)費用)，該費用也不屬于土地使用權(quán)出讓金范疇，因而劃撥土地使用權(quán)仍然屬于無償取得。但該種觀點回避了土地使用者支付的土地開發(fā)費用到底屬于什么范疇這一**核心的問題，因而難以令人信服。對于劃撥土地使用者支付的土地開發(fā)費用的性質(zhì)，本文將在后面加以分析。 　　之所以長期存在“劃撥土地是無償取得的”這種認識，北京專業(yè)房產(chǎn)律師分析主要有兩方面的原因：一方面是在改革開放之前，確實存在大量無償提供劃撥土地的情況;另一方面是長期的計劃經(jīng)濟在人們頭腦中形成的思維定式，認為在國家、個體之間，總是國家利益高于一切，而漠視個體(用地單位)的利益。造成的后果是：國家無償收回土地變得順理成章，而土地使用人在支付了巨額的土地開發(fā)費用后，自身的權(quán)利卻難以得到保障。

  ??怎么取得土地使用權(quán)

  答

  土地使用權(quán)獲取方式主要有出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓三種方式。一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限：土地使用權(quán)出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。(一)以招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權(quán)A.土地招標招標出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。在招標出讓中土地主管部門要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標文件，并實施投標的登記，投標人在登記時必須繳納投標保證金，并提交營業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。投標人在按照招標文件的要求編制標書后，在規(guī)定的時間內(nèi)將標書密封投入指定標箱。經(jīng)由專家組成的評標委員會按照評標標準對企業(yè)提交后投標文件進行評審后，在規(guī)定的時間地點開標。在中標人確定后，招標人應(yīng)向中標人發(fā)出《中標通知書》，中標人則在《中標通知書》約定的時間，按照招標文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。公開招標的投標單位不能少于三家，如果少于三家則招標人應(yīng)當停止開標。在公開招標中投標企業(yè)投標的價格是重要的評標因素，但評標委員會為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無法到位，出現(xiàn)土地閑置浪費現(xiàn)象，開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗和實力也是評標委員們重點關(guān)注的要點。B.土地拍賣拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，竟買人在竟買申請截止日期前提出竟買申請，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。竟買人通過審查后，得到印有編號的竟買標志牌，拍賣會在拍賣公告規(guī)定的時間、地點進行。參加的竟買人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣。在拍賣中**終的成交價格必須高于拍賣方所制定的底價，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，竟得人按照《拍賣成交書》規(guī)定的時間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。土地拍賣中**重要的原則是“價高者得”，與其他形式的拍賣原理相同。C.土地掛牌掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出竟買申請，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的竟買人應(yīng)定按照文件的要求填寫竟買報價單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報價。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個竟買人在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人，且報價不低于掛牌底價，并符合其他交易條件的，掛牌成交;在掛牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上競買人報價的，報價**高者為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人。但報價低于底價者除外，在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。競買人確定后.掛牌人應(yīng)當向競買人發(fā)出《掛牌成交確認書》。競得人應(yīng)該根據(jù)《掛牌成交確認書》所約定的時間與市國土房管局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。掛牌同樣遵循“價高者得”的原則.不同之處在于不是現(xiàn)場報價.由于掛牌是以書面的形式報價，所引發(fā)的關(guān)注程度及暴光不如招標與拍賣。

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• 問 土地使用權(quán)可以無償獲得嗎
  答

  　按照《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》準則的規(guī)定，企業(yè)通過劃撥無償取得的土地使用權(quán)也應(yīng)確認為“無形資產(chǎn)”，直接歸屬于使該項資產(chǎn)達到預(yù)定用途所發(fā)生的支出（如繳納配套費、土地儲備金等）應(yīng)計入取得無形資產(chǎn)的成本；土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，單獨作為“無形資產(chǎn)”進行核算。

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