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• 157****5761

  評估價低，交易價高。
  一，房地產評估采取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。
  二，一套舊房價值幾何，可不是評估師憑經驗“毛估”出來的，必須有一整套計算操作辦法。主要采用“市場比較法”，通常選擇三套符合以下要求的可比物業(yè)：與需要估價的房屋地段相近、成交時間相近、物業(yè)類型相同、房型相同、物業(yè)建筑年代相近、結構相同、權屬相同、價值相近。把這三套房子的成交價格作為比較對象，加入幾方面的修正系數**終得出的算術平均值，就是委托估價房屋的評估價。
  三，二手房定價相關系數：
  影響一套房屋市價的因素很多，物業(yè)類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業(yè)內外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務設施、基礎設施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當的考慮。例如，一套房屋，朝向以南向為準，東向減5%—6%的系數，西向減10%；多層住宅樓層以3層—4層為準，底層減5%—6%，頂層減10%；新舊主要以建造年代為準，適當看保養(yǎng)程度，過去造的新里、舊里**多可減40%；房型的系數加減就更加復雜，兩房一廳以廳12平方米為基準，同時還要考慮廳的利用價值（如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準，小于4平方米要減2%—5%，明間與暗間又有區(qū)別；還有得房率的高低與加減系數也密切相關。
  同樣一套住宅，買賣雙方的心理價位難免背道而馳，買者認為價格評估得太高，賣者又說估得太低，**終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業(yè)主方面的，也有物業(yè)評估方面的。
  四，二手房的時效性：
  業(yè)主對舊房估價的認識存在著一些誤區(qū)。舊房估價有個**重要的特征———時效性，三級市場房屋價格波動較大，變化周期短，幾個月就必須刷新一次。有的業(yè)主不了解這一點，常常質問：“我與鄰居房型、面積相同，為什么他能賣25萬元，我的估價才24萬元？”影響舊房估價的因素很多，但有的業(yè)主強調個別因素，卻不能綜合考慮。裝修不具備保值性，一般裝修三年以上估價降為0，很多業(yè)主卻以為裝修花過大錢，理應賣個好價。
  另一方面，舊房評估至今還沒有形成一套既科學又符合市場規(guī)律的評估體系，專門從事這項業(yè)務的評估機構很少。整個房屋置換市場中魚龍混雜，社會上許多置換中介機構從業(yè)人員缺乏基本的專業(yè)知識和職業(yè)道德，不對置換物業(yè)進行現場勘查，有的還故意壓低物業(yè)價值以牟取暴利，客觀上造成了業(yè)主的“信任危機”。
  五，定價因素：
  1，房屋因素
  舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）扣減10%。此外，樓層對價格也產生影響，若1層和5層為基準價，2層和6層為－3%，7層為－5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為－5%；而朝向如無朝南窗則為－5%。
  房屋竣工后即進入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結構房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。
  2，環(huán)境因素
  環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結構、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市重點中**區(qū)的為+15%。
  3，心理因素
  如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素為－8%。
  六，測算價格
  二手房，以同地區(qū)商品房價格為基準：
  房屋因素
  （1）折舊：年折舊－2%
  （2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10%
  （3）樓層：2、6樓－3%；7樓－5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準價；若是樓頂另－5%
  （4）朝向：無朝南外門窗－5%
  環(huán)境因素
  （1）無物業(yè)管理－5%
  （2）非獨立封閉小區(qū)－5%
  （3）有省、市重點**區(qū)+15%
  心理因素－8%
  
  舉一個實例來驗證一下：
  房屋坐落：某小區(qū)一小套住宅，建筑面積51平方米。
  土地級別：二級地區(qū)。
  房屋結構：混合一等
  套型：“三小”套型－10%
  建筑年代：1988年，折舊期12年－（12×2%）=－24%
  樓層：共七層，此房位于二樓－3%
  朝向：南北
  物業(yè)管理：非小區(qū)、無物業(yè)管理－10%
  學區(qū)：重點中**+15%
  心理因素：－8%
  當地商品房價格為：4500元/平方米
  4500－（4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%－4500×15%=2700（元/平方米）。
  因此，此房的實際成交價格為14萬元整，每平方米為2745元。

  查看全文↓ 2018-07-31 09:20:32
• 134****2559

  不同
  評估價單有一套房屋評估辦法，根據房子的房齡，結構，建筑年代，樓層，朝向，裝修，周邊配套設施以及折舊等等，來出具評估價，所以比實際成交價要低。
  
  貸款才需要做評估，評估報告交給銀行后，銀行按照此價格的百分比予以批貸，銀行就是為了降低它的風險。原則上，銀行不會按照市場價予以批貸，如果一旦借款人斷供，等于銀行花市場價買了一套房，這是不可能的。所以評估價要低于市場價，銀行再按評估價的50-70%放貸。
  
  評估公司是銀行認可的，且必須經過的一道門檻?，F在銀行一般不直接針對借款人承接業(yè)務。
  
  評估是在簽完合同后開始的。銀行只有見到評估報告才會做審核、批貸的工作。
  

  查看全文↓ 2018-07-31 09:20:18
• 145****4037

  房屋買賣時實際成交價是買賣雙方協(xié)商確定的，在辦理過戶時由于很多稅費都與買賣價格有關，以前大多數人都會在合同上以低于成交價格申報過戶來逃稅，所以房產和稅務部門聘請中介評估機構對每個地段的現存房屋進行評估定價，作為**低交易價格，如果你的實際成交價低于評估價，一般按評估價計稅，高則按實計稅。這里有三個概念：“實際成交價”只有你們雙方自己知道，“評估價”是**低交稅價格，“過戶價”則是體現在辦理手續(xù)上的價格。
  銀行貸款抵押的價格看該銀行怎么定，他可以參照統(tǒng)一評估價，但一般是單獨對你的房屋進行評估定價，有單獨的評估報告，這就與過戶價無關了。

  查看全文↓ 2018-07-31 09:20:10
• 152****9187

  二手房一般來說估價低，交易價高。
  1，房地產評估采取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。
  2，一套舊房價值幾何，可不是評估師憑經驗“毛估”出來的，必須有一整套計算操作辦法。主要采用“市場比較法”，通常選擇三套符合以下要求的可比物業(yè)：與需要估價的房屋地段相近、成交時間相近、物業(yè)類型相同、房型相同、物業(yè)建筑年代相近、結構相同、權屬相同、價值相近。把這三套房子的成交價格作為比較對象，加入幾方面的修正系數**終得出的算術平均值，就是委托估價房屋的評估價。
  3、二手房評估價然后結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。
  4、二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產產權交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。二手房交易，現在在北京、上海、深圳等大城市是一個非?；钴S的現象，其發(fā)展前景相當可觀。
  

  查看全文↓ 2018-07-31 09:20:04

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• 問 誰能說一下為什么房屋交易按評估價交稅而不是按交易價交稅
  答

  當然按成交價啊

  全部4個回答>
• 問 想問一下，二手房交易中，繳稅的基數是依據  成交價?  評估價?  還是評估價或成交價減去原房價、裝修價之后的基數?
  答

  二手房屋交易中的納稅評估價，現在全國各地都歸地方稅務局管，為了防止業(yè)主在交易過程中虛報房屋成交價格以達到偷漏稅的情況發(fā)生，地稅部門會有一個價格評估辦法來進行調控。

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• 問 ??房屋評估價影響再次交易嗎?
  答

  你的這個問題不好回答，只有鑒定機構才能回答這個問題 但是法院委托鑒定機構進行價格評估，鑒定機構會按照日前房屋的市場交易價格作為基礎進行鑒定評估，主要依據要看房屋年限（房屋壽命）房屋所在地及該地房屋買賣的日前市場價格，可能還有個折舊的問題，評估需要的依據在鑒定機構都有，一般評估下來和日前市場價差不了多少 房地產評估要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格，房地產估價應以股價對象的**高**佳使用為前提進行估價 估價還得由鑒定機構進行實地勘察 至于你說的評估損失問題，你再具體一些，如果沒有什么忌諱的，說得越詳細越好，這樣回答你的問題就會更全面一些由于我不是專業(yè)人士，所以只能說的比較粗略以下是有關專業(yè)人士的回答：在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響**為關鍵。首要因素：位置、地段。二手房與新房價格一樣，城里的比城外貴。市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)的二手房價格相比之下能產生很大的落差。第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設施。修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍也可達數百元。第三因素：房屋戶型朝向。很多人買房講究坐北朝南。因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房由于受此觀念的影響，價格會產生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結構上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元—200元左右。第四因素：房屋內部裝修程度及其他。房屋內部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。第五因素：市場方面因素，這是**重要的一個環(huán)節(jié)。市場不同的需求同樣決定房屋的價格，根據房屋實際使用用途，同樣的房屋其價格并不一樣，有時差異很大你可以根據以上因素估計一下至于是否是掛牌價還是成交價我就不太清楚了我這有一份農村房屋鑒定報告估價的結果主要根據面積、結構構成（比如磚混）、所用材料的目前實際購買價格計算，比如磚混一平米是多少錢，**后將所有材料的價值進行相加得出結果所以相比較，二手房屋評估，依據的市場交易價格應當是你說的市場交易均價，房產價值評估出來，應當和市場交易均價差不多，但你的房屋如果是同上述前四個因素中占好的方面，價格可能就高一點，真是不好意思，我的水平只能到這里了

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• 問 網簽價和評估價一樣嗎
  答

  一般銀行是根據評估公司的評估額進行貸款。比如，評估公司評估60萬，銀行按照5-7折貸款，也就是能貸款30-42萬。

  全部5個回答>
• 問 什么是拆遷評估價和基準價
  答

  房屋產權補償價格是按當地房屋交易市場價評估的，因房屋拆遷屬于強制性，所以，房屋拆遷評估價格應該高于當地同類房屋的市場價格才合理。價格不合理的話，你就不簽房屋拆遷協(xié)議。你也可以委托你認為比較公正的房地產估價單位給你的房屋作價。

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