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• 154****6351

  不能。附相關(guān)法條：《**高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。
  業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

  查看全文↓ 2018-08-15 16:08:40
• 145****3329

  不能。因為按照規(guī)定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位委托，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。

  查看全文↓ 2018-08-15 16:08:04
• 158****5186

  “未簽署物管合同”為由，那要看未簽的主體是誰，前期物業(yè)服務(wù)，由開發(fā)商跟物業(yè)公司簽合同，入住后由業(yè)主委員會代表業(yè)主全體跟物業(yè)公司簽合同，單個業(yè)主無權(quán)以個人沒簽字來拒絕交費。
  當(dāng)然，一個管理區(qū)域內(nèi)只有一個業(yè)主的情況除外

  查看全文↓ 2018-08-15 16:07:56
• 158****3391

  不能。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主必須履行業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)服務(wù)費用。

  查看全文↓ 2018-08-15 16:07:44

相關(guān)問題

• 問 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)有什么關(guān)系 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)作用是什么
  答

  近年來，住房商品化和住房管理商品化成為經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，隨之產(chǎn)生了許多新的矛盾和糾紛，訴至法院的物業(yè)管理糾紛案件呈明顯上升趨勢，究其原因，大多都是由于物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的法律關(guān)系不明確，各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清晰，搜房網(wǎng)就此問題在本文中作一些初淺探討。 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè) 一、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中的地位和作用 與計劃經(jīng)濟年代由政府或企事業(yè)單位采用行政手段進行的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理相比，物業(yè)管理作為社會主義市場經(jīng)濟條件下產(chǎn)生的一種新型管理服務(wù)體制，其**基本的特點是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合。 全體業(yè)主擁有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利，業(yè)主委員會是業(yè)主團體內(nèi)部的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)。它由業(yè)主團體內(nèi)部各個成員按一定程序選舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)具體處理業(yè)主團體的日常事務(wù)。業(yè)主委員會是廣大業(yè)主實現(xiàn)業(yè)主自治自律的前提和關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)則是對建筑物進行統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)的企業(yè)。 二、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系 在實踐中，過去我們大都將業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系鎖定在“委托”或“委托代理”上，其實這是望文生義引起的片面理解，對物業(yè)管理的健康發(fā)展會造成極大的危害。 （一）委托的產(chǎn)生、發(fā)展是由于因商品經(jīng)濟的發(fā)達，個人囿于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務(wù)交由他人處理，法律對這種關(guān)系進行確認(rèn)和調(diào)整，由此而生委托。這與我國《合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的，委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同的類型之一，結(jié)合物業(yè)管理的實際認(rèn)真對照新合同法就會發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理是有本質(zhì)上的區(qū)別的，具體反映在以下幾個方面： 1.合同的目的不同。《中華人民共和國合同法》第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同”。這條規(guī)定是法律對委托合同概念的界定。依據(jù)這條法律規(guī)定委托合同的**主要特征就是以處理委托人事務(wù)為目的。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。首先，物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)，物業(yè)管理的實質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理企業(yè)所提供的專業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù)；其次，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點，作為業(yè)主、業(yè)主委員會并不能親自來處理，同時對于一個大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會達數(shù)千人，如果每一個業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務(wù)工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，**終導(dǎo)致表面上人人都在管，實際上人人都不管，也無法管的局面?！? 2.《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)?！边@實質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同的范圍、項目，遵循物業(yè)管理法律、法規(guī)，獨立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動的。在物業(yè)管理企業(yè)開展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)濟活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務(wù)。 3.物業(yè)管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交交納的。而委托合同所規(guī)定的費用是將處理事務(wù)的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對于報酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著本質(zhì)的區(qū)別。 4.依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零八條：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)”的規(guī)定，委托合同可以采取重復(fù)委托；而物業(yè)管理法律、法律規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)只可以將專項經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營公司，不得將整體管理服務(wù)責(zé)任交給他人。 5.《中華人民共和國合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同?！奔捶梢?guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當(dāng)事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應(yīng)準(zhǔn)許其終止委托關(guān)系。雙方當(dāng)事人可隨時行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問。而物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權(quán)利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。 從上述五個方面的本質(zhì)量區(qū)別可見，物業(yè)管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規(guī)定相差甚遠(yuǎn)，有著明顯的本質(zhì)差別，顯然無論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當(dāng)然在物業(yè)管理活動中是存在著委托行為的，例如：委托專營公司提供專項經(jīng)營服務(wù)，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會并投票等行為都屬于委托行為。 在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于我們物業(yè)管理理論研究的滯后，認(rèn)識的不清晰，加上《中華人民共和國合同法》沒有頒布，對委托合同的概念沒有一個明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成了我們將物業(yè)管理合同錯誤的定位成為委托合同。如果今天我們?nèi)匀粚⑽飿I(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《中華人民共和國合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個“物業(yè)管理委托合同”卻與《中華人民共和國合同法》委托合同的法律條款的規(guī)定格格不入，相距甚遠(yuǎn)，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會誤導(dǎo)法官作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，**終必然給整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。 （二）所謂代理，是指代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)以被代理人名義與第三人實施的且法律效果直接歸屬于被代理人的行為及相應(yīng)的法律制度。代理作為一種獨立的民事法律制度，同樣是商品經(jīng)濟高度發(fā)達的產(chǎn)物。在處于簡單商品經(jīng)濟時期的羅馬法中，并沒有關(guān)于代理的規(guī)定。資本主義社會以后，科技發(fā)展、交易擴大，個人由于知識、才能、時間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，因此產(chǎn)生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴大了有效的時間及空間范圍。在民法上成為一項不可缺少的重要內(nèi)容。 代理關(guān)系的基礎(chǔ)，是代理權(quán)，代理人之所以能代替被代理人實施法律行為，就在于代理人擁有代理權(quán)。代理行為**根本的核心，首先是所代理的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題；其次涉及到法律行為，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行為，也不存在代理的問題。代理行為的結(jié)果是“設(shè)定、變更、終止民事法律關(guān)系”。 在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)通常是沒有代理權(quán)的。物業(yè)管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理企業(yè)來代理，而且物業(yè)管理活動中的大量活動是不涉及法律行為，根本就沒有必要進行代理。因此，代理行為與物業(yè)管理活動不存在因果關(guān)系，絕不能用代理的概念來涵蓋物業(yè)管理的概念。 委托代理，又稱為意定代理，是基于被代理人授權(quán)的意思表示而發(fā)生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是必須完全忠實地按照被代理人的指示進行代理活動。但物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中是根本不可能完全忠實地按照業(yè)主、業(yè)主委員會指示從事物業(yè)管理服務(wù)工作的，物業(yè)管理企業(yè)作為企業(yè)法人，是獨立運作的。業(yè)主、業(yè)主委員會只是享有監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，并且要承擔(dān)服從物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)的義務(wù)。同時物業(yè)管理企業(yè)又有監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)利。因此，物業(yè)管理從根本上不構(gòu)成委托代理的關(guān)系。至于“委托——代理”，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構(gòu)成物業(yè)管理的法律關(guān)系。

• 問 業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂合同效力能否及于業(yè)主
  答

  這個問題關(guān)鍵要看業(yè)主委員會在簽訂物業(yè)合同前是否完成了這個事項，如召開業(yè)主大會，或已經(jīng)有三分之二的業(yè)主同意。就可以簽訂。反之則違反規(guī)定，可以撤銷

  全部3個回答>
• 問 ??沒有物業(yè)管理資質(zhì)，業(yè)主未全部同意，也未與業(yè)主簽物業(yè)管理合同的業(yè)主委員會，是否有權(quán)收取物業(yè)管理費。
  答

  你好，中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布〈物業(yè)管理條例〉，第六章法律責(zé)任的第六十條　違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。明確指出法律不支持這樣的收費行為（違法行為）。 望采納！

  全部3個回答>
• 問 ??業(yè)主委員會與物業(yè)沒有簽合同，可以拒交物業(yè)費嗎
  答

  業(yè)委會是小區(qū)業(yè)主自治的一個組織，業(yè)委會成立與否，在于小區(qū)業(yè)主是否有這個需求，物業(yè)公司收取的物業(yè)費和業(yè)委會是否成立無關(guān)。沒有業(yè)委會，不妨礙物業(yè)公司的日常工作，更不是拒交物業(yè)費的合法理由。在小區(qū)入住以前，開發(fā)商有權(quán)利安排物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理。這個前期物業(yè)管理的期限一般到業(yè)委會成立之日為止。開發(fā)商的這個做法符合《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》中的相關(guān)規(guī)定，是合法行為。你所說的不需要物業(yè)服務(wù)，只不過是你日常生活中對物業(yè)工作的認(rèn)知不足。物業(yè)工作不只是看門和打掃樓道而已，還承擔(dān)小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化、設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護、能源供應(yīng)保障等等工作。別的不說，單單垃圾清運一項，小區(qū)垃圾一個禮拜不清理，這個小區(qū)就沒法住人了。倆個月不清掏化糞池，小區(qū)內(nèi)就會污水橫流。電梯壞了沒人修，樓道燈憋火了也沒人管，小區(qū)閑雜人隨意進出，治安事件天天不斷。這種生活你想過么？這些工作，就要依靠物業(yè)公司來做。

  全部3個回答>
• 問 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生糾紛怎么辦 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)如何避免糾紛
  答

  物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒有界定清楚而造成的。解決物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生的糾紛，需要了解糾紛的的類型，發(fā)生的原因和法律方面的界定。 物業(yè)管理糾紛 一、物業(yè)管理糾紛的類型及其特征 實踐中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛可以分為這樣三種類型： （一） 基于物業(yè)管理合同的糾紛 依據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的或者由業(yè)主委員會于專門的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)利義務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)安全及服務(wù)義務(wù)。如果物業(yè)管理企業(yè)顛倒市場主體的位置和不履行應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，管而不理，致使業(yè)主享受不到繳費后的服務(wù)。或者，業(yè)主因為種種原因拒繳物業(yè)管理費。這些都可能引起糾紛。而且，由于我國目前物業(yè)管理市場體制發(fā)展不成熟，主要是物業(yè)管理企業(yè)不作為導(dǎo)致糾紛發(fā)生，進而引發(fā)各種極端事件。 根據(jù)**高人民法院2000年法發(fā) [2000]26號文件即《民事案件案由規(guī)定（試行）》第一部分的規(guī)定，這類糾紛本質(zhì)上屬于合同糾紛。應(yīng)當(dāng)按照合同法等相關(guān)法律進行處理。 （二） 物業(yè)管理企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益的糾紛 第一種類型中，物業(yè)管理企業(yè)也侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，但因為是因為基于物業(yè)管理合同發(fā)生，而且往往是消極侵權(quán)，所以將其單列。第二種類型特指，物業(yè)管理企業(yè)的積極侵權(quán)行為引起的糾紛。例如侵占業(yè)主財產(chǎn)，阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會，侵占業(yè)主共有房產(chǎn)等等。 這類糾紛一般與物業(yè)管理服務(wù)合同的履行沒有直接關(guān)系，屬于一般侵權(quán)糾紛，**高院《民事案件案由規(guī)定（試行）》講物業(yè)管理糾紛不加區(qū)別地規(guī)定為合同糾紛欠妥。當(dāng)然，第一類和第二類往往會同時發(fā)生，出現(xiàn)競合的現(xiàn)象。根據(jù)民法通則的規(guī)定，當(dāng)事人由選擇權(quán)。 （三） 開發(fā)商遺留問題引起的糾紛 業(yè)主入主后，還可能出現(xiàn)公攤面積不清、房屋質(zhì)量不合格或不符合約定、開發(fā)商在賣房過程中的許多承諾未能按時兌現(xiàn)……嚴(yán)格地講，這類糾紛與物業(yè)管理企業(yè)沒有直接關(guān)系，而屬于業(yè)主與開發(fā)商的糾紛。但是因為這些問題往往是在業(yè)主入住以后出現(xiàn)，而且物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的維護管理負(fù)有責(zé)任。故將此類糾紛也納入物業(yè)管理糾紛中來一并研究。 二、糾紛發(fā)生的原因 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛可能因各種具體原因而發(fā)生，但從根本上說，主要是由于以下幾個原因： （一）我國現(xiàn)有的物業(yè)管理模式弊端是重要原因 物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自治管理的活動，是一項產(chǎn)權(quán)人對財產(chǎn)特別是共有財產(chǎn)進行處置的活動。業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)人當(dāng)然地享有物業(yè)的管理權(quán)，業(yè)主有權(quán)決定是否聘請、聘請哪家物業(yè)管理企業(yè)；而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化成為一種趨勢，但即使如此，從物業(yè)管理企業(yè)角度看，物業(yè)管理也是一種服務(wù)，是接受委托、按照業(yè)主的要求提供服務(wù)的一種活動。但實際上，一方面，幾乎所有的相關(guān)法規(guī)、規(guī)章均規(guī)定業(yè)主需要聘請物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理，而且大都用很長的章節(jié)來規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)，甚至連業(yè)主委員會的成立都需要物業(yè)管理企業(yè)參與。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)不能正確把握自己的“定位”，經(jīng)常人為造成主仆顛倒和概念混淆,把所管理的小區(qū)當(dāng)作自己的“獨立王國”，侵害業(yè)主權(quán)益。 （二） 我國現(xiàn)有物業(yè)管理模式固然是導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的重要原因，但因為物業(yè)管理模式的形成與國家相關(guān)法制的健全有莫大的關(guān)系，所以進一步，應(yīng)當(dāng)看到我國物業(yè)管理方面的法制不健全是糾紛多發(fā)又難處理的主要原因。 2003年6月8日，《物業(yè)管理條例》經(jīng)國務(wù)院第9次常務(wù)會議審議通過后正式對外公布，并于9月1日起正式實施。這是我國第一部物業(yè)管理的專門法規(guī)，此前僅有建設(shè)部1994年的33號令，以及一些地方性法規(guī)對物業(yè)管理進行規(guī)范，1995年的《城市房地產(chǎn)管理法》未涉及物業(yè)管理的規(guī)范。 物業(yè)管理在我國是一個新興行業(yè)，由于法律規(guī)范未能對物業(yè)管理中各方包括物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及政府部門的法律關(guān)系做出明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和一般業(yè)主對于物業(yè)管理的認(rèn)識存在很大的錯位。物業(yè)管理企業(yè)往往有越位之舉，或直接侵犯業(yè)主權(quán)利，或者違反了法律，例如物業(yè)管理企業(yè)強制拆除小區(qū)內(nèi)違章建筑等；業(yè)主一方也經(jīng)常因為政府方面或者其他業(yè)主侵犯自己權(quán)利而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，比如，鄰居之間因相鄰關(guān)系發(fā)生糾紛，不適當(dāng)?shù)匾晕飿I(yè)管理企業(yè)為被告起訴等等。 綜上所述，物業(yè)管理糾紛的多發(fā)根本的原因在于人們對于物業(yè)管理認(rèn)識不足，各方當(dāng)事人法律地位不明確，而這些又是現(xiàn)有的物業(yè)管理模式以及相關(guān)法律規(guī)范不健全尤其是對物業(yè)管理中各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系規(guī)定不明確導(dǎo)致的。 三、物業(yè)管理法律關(guān)系分析 研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法、加強司法，采用促進自覺守法綜合措施，來針對性地解決中國現(xiàn)實改革和發(fā)展中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類主體間居處境位所含利益、權(quán)利和義務(wù)的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)的矛盾問題，有效化解有關(guān)當(dāng)事人間的利益沖突，從而對建立穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應(yīng)。 物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體包括業(yè)主（物業(yè)所有人）及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督指導(dǎo)的行政機關(guān)。 （一）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系： 物業(yè)管理企業(yè)是在工商部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，受業(yè)主委員會（或管理委員會）的聘請委托，依照有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和物業(yè)管理合同，實施管理服務(wù)的企業(yè)。 而業(yè)主委員會則是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉產(chǎn)生的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。 可見，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是一種委托合同關(guān)系或者服務(wù)提供商與消費者的關(guān)系，而且這種關(guān)系的發(fā)生以業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的選聘為前提。 這二者的關(guān)系具體表現(xiàn)就是各自根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理合同的約定而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。 2003年頒布的《物業(yè)管理條例）對二者的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容有詳細(xì)規(guī)定。 一言蔽之，業(yè)主是小區(qū)的主人，對物業(yè)的管理權(quán)首先屬于業(yè)主（以業(yè)主委員會為代表），物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主聘請的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規(guī)定為業(yè)主提供管理服務(wù)，收取業(yè)主的管理費用，未經(jīng)業(yè)主同意委托的事項，物業(yè)管理企業(yè)不能去隨便插手。 （二）物業(yè)管理企業(yè)的管理與政府管理的關(guān)系： 一方面，物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)行政部門、有關(guān)行政主管部門以及住宅小區(qū)所在地政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，對小區(qū)同意實施專業(yè)化管理，推行社會化、專業(yè)化的管理模式，這也是我國住房制度改革，房地產(chǎn)市場化的必然要求；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)的管理不能取代政府的管理，住宅小區(qū)不是那個物業(yè)管理企業(yè)的“獨立王國”。小區(qū)需要政府的管理。 例如，小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章建筑，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，甚至可以要求拆除，但是他沒有強制拆除違章建筑的權(quán)利，這個權(quán)力屬于城建規(guī)劃部門。又如，小區(qū)住宅內(nèi)失盜等治安問題(或刑事犯罪）應(yīng)由公安機關(guān)負(fù)責(zé)處理，物管公司對此類事件一般不承擔(dān)責(zé)任，除非其有保安失職的過錯。 所以，物業(yè)管理企業(yè)作為以追求利潤為目的的企業(yè)，他的所謂管理是很有限度的，他只能在法律和業(yè)主賦予它的權(quán)限范圍內(nèi)進行管理工作，同時還要接受政府對他的管理；對于自己權(quán)限范圍外，應(yīng)由政府部門處理的事務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)管。