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• 144****1287

  　一、小區(qū)物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容？
  
  　　小區(qū)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。一般而言，物業(yè)服務(wù)具體包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等內(nèi)容。
  
  　　二、業(yè)主不交水電費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎？
  
  　　小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和供電公司。根據(jù)《合同法》第八條、第一百七十六條的規(guī)定，用水用電人（即小區(qū)業(yè)主）有義務(wù)繳交水費(fèi)電費(fèi)，而供水供電人（即供水供電公司）有義務(wù)依約供水供電。根據(jù)《合同法》第六十七條的規(guī)定，如果業(yè)主不履行繳交水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)，則供水、供電公司當(dāng)然享有停水停電的權(quán)利。
  
  　　如果供水、供電公司委托物業(yè)公司代收水電費(fèi)，那么在業(yè)主拖欠水電費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司則可以以供電供水部門的名義對業(yè)主停水停電。如果供電供水部門沒有委托物業(yè)公司代收水電費(fèi)，物業(yè)公司作為供水供電合同外第三人，當(dāng)然無權(quán)對業(yè)主停水停電。如果物業(yè)公司據(jù)此停水停電，給業(yè)主造成損失的，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)責(zé)任。
  
  　　三、不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？
  
  　　供水、供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者處于不同的法律關(guān)系中。
  
  　　停水停電的權(quán)利是供水、供電公司的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據(jù)合同相對性原則，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。
  
  　　四、不交購房款時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？
  
  　　業(yè)主拖欠房款違反了他與開發(fā)商之間的購房合同，開發(fā)商可以依據(jù)房屋買賣合同追究業(yè)主的違約責(zé)任。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系，如果業(yè)主按時(shí)支付了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)。如果物業(yè)公司根據(jù)開發(fā)商的指示，擅自對業(yè)主停水停電，顯然是違法行為，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任或者追究物業(yè)公司的違約責(zé)任。根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第九條的規(guī)定，如果業(yè)主選擇追究物業(yè)公司的侵權(quán)責(zé)任，還可以選擇讓物業(yè)公司和開發(fā)商承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-08-16 14:33:59
• 148****0472

  一、物業(yè)是沒有權(quán)利私自關(guān)停業(yè)主的水電的；
  二、業(yè)主得到水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用是業(yè)主作為房屋所有權(quán)人的基本權(quán)利。物業(yè)管理公司應(yīng)該保證其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，不能對這種權(quán)益進(jìn)行侵害。物業(yè)服務(wù)公司僅僅是依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》為業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)；
  三、依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-08-16 14:33:32
• 148****3716

  直接進(jìn)行報(bào)警處理，因?yàn)槲飿I(yè)公司的停水停電行為是違法行為，可以要求警方介入進(jìn)行處理，或者是聯(lián)合小區(qū)居民到當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)管理處進(jìn)行投訴處理。

  查看全文↓ 2018-08-16 14:33:02
• 134****4125

  業(yè)公司的做法是錯(cuò)誤的，物業(yè)公司無權(quán)停止供水電。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條之規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
  從法律規(guī)定可以看出，物業(yè)公司是為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，沒有中斷業(yè)主水電暖等供應(yīng)的權(quán)力，這些權(quán)力只能由相關(guān)部門在法律授權(quán)的范圍內(nèi)依法行使。
  您提出的問題中，如果是水電部門委托物業(yè)公司向業(yè)主代收電費(fèi)，物業(yè)公司職責(zé)僅僅是向業(yè)主收取后再轉(zhuǎn)交給水電企業(yè)，其無權(quán)擅自或拒絕向業(yè)主供水電。
  如果物業(yè)公司仍拒供水電，您可以向當(dāng)?shù)夭块T反映

  查看全文↓ 2018-08-16 14:32:34

相關(guān)問題

• 問 ??物業(yè)擅自將業(yè)主的生活用水停掉合法嗎？
  答

  典型案例趙先生屬于漂泊一族，一直過著居無定所的租房生活，在一次同學(xué)的聚會上，偶然聽說當(dāng)面的班長開了一家房地產(chǎn)公司，手里代理一處樓盤，性價(jià)比很高，并且因?yàn)槭峭瑢W(xué)關(guān)系，還能給趙先生打一個(gè)8.8折。無論是地段，還是戶型，趙先生都很滿意，想想自己漂泊多年，都快“三張”的年紀(jì)了，于是決定買一套屬于自己的房子。經(jīng)過半年的等待，趙先生終于拿到了房屋鑰匙，喜遷新居。但令趙先生沒有想到的是，房子的質(zhì)量簡直無法容忍，由于是毛坯房，還沒居住就看到很多地方已經(jīng)出現(xiàn)很長很深的裂縫。這讓趙先生很生氣，在和開發(fā)商交涉無果的情況下，趙先生也拒絕將剩余的房款支付給開發(fā)商。案例剖析根據(jù)我國法律規(guī)定，在本案中，趙先生和開發(fā)商之間是房屋買賣法律關(guān)系，作為業(yè)主的趙該小區(qū)的物業(yè)公司和開發(fā)商公司屬于“一個(gè)鼻孔出氣”，見趙先生遲遲不支付尾款，開發(fā)商便通知物業(yè)公司，停掉其日常生活用水，這讓趙先生根本無法在房子里生活，和物業(yè)公司交涉無果，他也不知道該怎么辦了。先生和物業(yè)管理公司之間屬于物業(yè)服務(wù)關(guān)系，這兩種法律關(guān)系是各自獨(dú)立的法律關(guān)系。雖然趙先生欠繳房屋尾款，但只要趙先生交租物業(yè)費(fèi)，履行物業(yè)服務(wù)合同中的義務(wù)，那么物業(yè)公司不能對開發(fā)商言聽計(jì)從，侵害業(yè)主的合法權(quán)益。據(jù)此可知本案中物業(yè)公司擅自對趙先生采取停水的舉措是沒有法律依據(jù)的。大家以后遇到類似事情不能聽之任之，要拿起法律武器來維護(hù)自身權(quán)益，歡迎大家來“UU小區(qū)”里做客，嘮嘮物業(yè)糾紛的那些事。

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• 問 物業(yè)管理?xiàng)l例業(yè)主具備的身份
  答

  只要是電業(yè)局掛的表,在電業(yè)局那都是有備案的,可以通過電表的編號查到電表的用戶。不過需要通過當(dāng)?shù)氐碾姌I(yè)局或者供電所!

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• 問 ??物業(yè)管理?xiàng)l例有哪些？
  答

  主體框架是：法律有《物權(quán)法》；行政法規(guī)有《物業(yè)管理?xiàng)l例》地方行政法規(guī)有《.........（地方）物業(yè)管理辦法》等；

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• 問 北京物業(yè)管理?xiàng)l例是什么 北京物業(yè)管理?xiàng)l例有什么內(nèi)容
  答

  北京市住宅小區(qū)業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。經(jīng)過數(shù)年醞釀、幾經(jīng)修改的北京物業(yè)管理?xiàng)l例于2010年10月1日起執(zhí)行。 第一章總則 第一條為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 第三條 市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。 第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。 第二章 前期物業(yè)管理 第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。 物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。 第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。 第七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。 規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時(shí)應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。 第八條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。 前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定。 建設(shè)單位可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。 第九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本。 第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料： (一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料； (二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖； (三)竣工驗(yàn)收報(bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料； (四)設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料，安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄； (五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； (六)業(yè)主名冊； (七)物業(yè)管理必需的其他資料。 全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會 第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： (一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； (二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員； (三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案； (四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)； (五)籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金； (六)申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施； (七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域； (八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。 決定第(五)、(六)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第(七)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。 第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。 未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。 第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。 第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會會議?；I備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。 籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。 第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用。

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• 問 物業(yè)管理?xiàng)l例是什么 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例有什么內(nèi)容
  答

  物業(yè)管理對每個(gè)購房者來說，都是購房因素中至關(guān)重要的一個(gè)考慮因素。物業(yè)管理?xiàng)l例是什么？廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定如何？ 1、物業(yè)管理?xiàng)l例概念釋義 物業(yè)管理?xiàng)l例是國家為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的管理?xiàng)l例。目的是為了明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會、職責(zé)、運(yùn)作，保護(hù)業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。 現(xiàn)執(zhí)行版本的《物業(yè)管理?xiàng)l例》由2007年國務(wù)院修改版，自2007年10月1日起施行。 我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。與此同時(shí)，原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。 在住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展過程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。目前，全國物業(yè)管理企業(yè)飛速增加。它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。同時(shí)，也出現(xiàn)了一些問題，需要通過立法、完善制度加以解決。 2、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱“條例”）已經(jīng)廣東省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議修訂通過，自2009年3月1日起施行。 條例的修訂實(shí)施，對于規(guī)范廣東物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造和諧社區(qū)具有重要意義。與上位法和原《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》相比，條例有哪些特點(diǎn)？近日，廣東省人大常委會法工委有關(guān)負(fù)責(zé)人對此作了解讀。 條例第五條： “街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。居民委員會、村民委員會予以協(xié)助和配合?！? 解讀：按照條例的規(guī)定，基層組織介入小區(qū)事務(wù)主要是對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。業(yè)主大會成立后，則以業(yè)主自行管理為主，基層政府只有在業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會委員集體辭職、業(yè)主委員會換屆選舉的特殊情況下，經(jīng)業(yè)主要求才給予協(xié)助。 條例第七條： “物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。” 解讀：條例對物管區(qū)域劃分的細(xì)化體現(xiàn)在多個(gè)方面，比如對于舊城區(qū)、城中村等沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，規(guī)定“由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域?！比绻嚓P(guān)主體對物業(yè)管理區(qū)域的劃定有爭議，則“由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會的意見后確定?！? 條例第十條： “房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)?！? 解讀：條例在這里明確了那些“準(zhǔn)業(yè)主”的范圍，包括已經(jīng)合法占有該房屋的房屋買受人、受贈人、拆遷補(bǔ)償人，但不包括承租人、借用人等不以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的占有房屋的人。至于婚姻、繼承等取得房屋所有權(quán)的人，由于涉及另外的法律關(guān)系，且在條例中難以列舉完全，而未作專門規(guī)定。 條例第十二條： “百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求?！? “已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。” “符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。” 解讀：條例的多項(xiàng)規(guī)定旨在解決業(yè)主大會籌備難的問題。進(jìn)一步明確了基層組織在業(yè)主大會籌備中的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)作用；規(guī)定了產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組的條件：或者是百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，或者是已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上。一般情況下，成立業(yè)主大會需要有百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，這主要是考慮到籌備業(yè)主大會需要有一定的民意基礎(chǔ)。而規(guī)定在物業(yè)交付比例達(dá)到百分之五十以上的情況下，業(yè)主也可以要求成立業(yè)主大會，不再有“百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名”的限制條件，則主要是為了防止小區(qū)大部分業(yè)主入住后，仍然遲遲未能成立業(yè)主大會。 條例第二十二條： “面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：（一）專有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算。（二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算?！? 解讀：《物權(quán)法》對業(yè)主表決采取了雙過三分之二和雙過半的計(jì)算規(guī)則。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主對籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。對制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 但在實(shí)施過程中，人們對于“專有部分面積”、“建筑物總面積”、“業(yè)主人數(shù)”怎么計(jì)算產(chǎn)生了不同的理解，一些小區(qū)還因此產(chǎn)生糾紛。為解決實(shí)踐當(dāng)中遇到的問題，省條例對此作了細(xì)化。 條例第三十八條： “建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，**低不少于五十平方米，**高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房**低不少于十平方米，**高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層?！? “物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。 解讀：條例在這方面的規(guī)定，主要目的在于解決現(xiàn)實(shí)生活中存在的部分物業(yè)管理用房權(quán)屬不明的情況。此外，為了從制度上保障業(yè)主對物業(yè)管理用房及物業(yè)其他共有部分的合法權(quán)益，條例還明確了政府部門、建設(shè)單位的法律義務(wù)。根據(jù)條例的規(guī)定，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，按前述規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售時(shí)予以公布。在辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，房地產(chǎn)登記簿中應(yīng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢。 條例相關(guān)規(guī)定： “物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。” “建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)?！? “物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示?！? “物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)?。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)??！? “業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，以及共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)的分?jǐn)偳闆r提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)?！? 解讀：條例在這方面的詳細(xì)規(guī)定，目的在于防止建設(shè)單位隨意承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用給其他業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害，同時(shí)維護(hù)業(yè)主的知情權(quán)， 條例第五十四條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個(gè)月?！? “建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫一個(gè)月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位、車庫。” 解讀：《物權(quán)法》規(guī)定了“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的原則，條例對如何“首先滿足業(yè)主的需要”給予進(jìn)一步明確。 條例相關(guān)規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 解讀：根據(jù)該項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主不得隨意改變房屋的用途（既包括“住改商”，也包括“商改住”），這是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的一個(gè)基本準(zhǔn)則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項(xiàng)基本義務(wù)。但同時(shí)，對于“住改商”、“商改住”，條例也未一刀切地給予禁止，如果業(yè)主確實(shí)需要改變房屋用途，例如因下崗再就業(yè)需要將住房改為商鋪的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，還要征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。 條例相關(guān)規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主不得將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方，給其他相關(guān)業(yè)主帶來危害。 解讀：條例對此專設(shè)一項(xiàng)禁止性規(guī)定，旨在遏制不斷引發(fā)糾紛的此類現(xiàn)象。 同時(shí)，為了解決“房中房”執(zhí)法難的問題，規(guī)定在發(fā)生上述違法行為時(shí)，由縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期拆除，并對業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬元以下的罰款；逾期未拆除的，縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。