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• 143****0359

  購買回遷房與商品房、安置房有什么區(qū)別，三者的區(qū)別主要如下：
  拆遷安置過程中，如果采取貨幣補償?shù)姆绞剑疬w戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。如果采取的是回遷的方式補償就需要區(qū)分商品房、拆遷安置房與回遷房三者的不同了。
  (一)商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。在房價款方面，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟適用住房政策管理。
  (二)拆遷安置房，是指在市人民政府實施土地儲備地塊、非經(jīng)營性公益性項目建設、城市基礎(chǔ)設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口(含農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。房屋拆遷補償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。
  (三)如果拆遷的是商品房，回拆房自然是應當商品房。如果拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟適用房，回拆房的性質(zhì)一般不是商品房。所以，購買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。

  查看全文↓ 2018-10-25 01:28:01
• 132****2814

  區(qū)別一：安置房相對于商品房來說質(zhì)量比較低
  　　安置房往往建設利潤被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤。加上職能部門監(jiān)管不力或者甚至沆瀣一氣，造成普遍上安置房的質(zhì)量不如商品房。當然，也有比較負責的或者示范工程之類的，質(zhì)量相對較好的安置房，但是不多。
  　　區(qū)別二：相對于商品房安置房大部分是不屬于完全產(chǎn)權(quán)
  　　很多安置房不是完全產(chǎn)權(quán)，即具有完全的房屋所有權(quán)，卻不一定具有完全的土地使用權(quán)。很多安置房的土地性質(zhì)是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產(chǎn)權(quán)，即完全的房屋所有權(quán)和完全的土地使用權(quán)，土地性質(zhì)是出讓，也就是繳納了土地出讓金。所以，安置房在以后再次交易時，可能會被要求補繳土地出讓金。當然，目前安置房交易并沒有要求這樣，但法律規(guī)定是要繳納的，所以，一但政府出臺政策，那就很可能要交。
  區(qū)別三：安置房交易時間受限
  　　不少安置房都有交易時間限制，也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)售。商品房沒有這方面的規(guī)定，只要是您買到的已經(jīng)辦理過登記的現(xiàn)房，就可以上市交易。不過，商品期房，法律上是不允許轉(zhuǎn)售的。
  　　區(qū)別四：安置房是否可以交易取決于開發(fā)商時候?qū)Π仓梅窟M行產(chǎn)權(quán)登記
  　　拆遷安置房屋的土地是劃撥的，因此與購買的正常商品房(商品房開發(fā)，開發(fā)商取得土地是通過出讓方式)是有區(qū)別的。但拆遷安置房如果進行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，可以進行上市交易。所以要看開發(fā)商是否對安置房進行產(chǎn)權(quán)登記。
  　　區(qū)別五：安置房相對于商品房的使用用途來說受到了一定限制
  　　安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
  　　區(qū)別六：相對于商品房來說安置房享有的權(quán)利較為不全面
  　　商品房的買受人一般享有該房屋的全部所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分。買受人可以將此房屋依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈與以及繼承，甚至可以依法出典。這是因為買受人依法取得了該房屋的所在位置的土地使用權(quán)以及土地上坐落房屋的所有權(quán)。商品房于其他類型的房屋相比在價格上要高出許多，因此買受人對其享有的權(quán)利也相應的全面。

  查看全文↓ 2018-10-25 01:27:56
• 133****1287

  好與不好是相對的。我的經(jīng)驗是：商品房房屋質(zhì)量、功能設施會好于安置房；房屋價格商品房要高出安置房很多；永久和70年是按土地證使用年限確定的，安置房多數(shù)是劃撥土地，也有出讓土地，但商品房一定是出讓土地。
  追問
  房屋拆遷可以選擇阿 選安置房還是商品房呢？
  追答
  看你經(jīng)濟狀況，從居住環(huán)境來說，還是商品房小區(qū)房屋質(zhì)量好、景觀、綠化環(huán)境好、安全。

  查看全文↓ 2018-10-25 01:27:49
• 141****8896

  安置房和商品房的區(qū)別：
  
  1、土地來源的區(qū)別。拆遷安置房屋的土地是劃撥的，因此與購買的正常商品房(商品房開發(fā)，開發(fā)商取得土地是通過出讓方式)是有區(qū)別的。但拆遷安置房如果進行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，可以進行上市交易。所以要看開發(fā)商是否對安置房進行產(chǎn)權(quán)登記。
  
  2、產(chǎn)權(quán)的區(qū)別。很多安置房不是完全產(chǎn)權(quán)，即具有完全的房屋所有權(quán)，卻不一定具有完全的土地使用權(quán)。很多安置房的土地性質(zhì)是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產(chǎn)權(quán)，即完全的房屋所有權(quán)和完全的土地使用權(quán)，土地性質(zhì)是出讓，也就是繳納了土地出讓金。
  
  3、質(zhì)量的區(qū)別。安置房往往建設利潤被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤。加上職能部門監(jiān)管不力或者甚至沆瀣一氣，造成普遍上安置房的質(zhì)量不如商品房。
  
  4、交易時間的限制。不少安置房都有交易時間限制，也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)售。商品房沒有這方面的規(guī)定，只要是你買到的已經(jīng)辦理過登記的現(xiàn)房，就可以上市交易。不過，商品期房，法律上是不允許轉(zhuǎn)售的。
  
  5、交易限制的區(qū)別。安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
  
  6、享受權(quán)利的區(qū)別。商品房的買受人一般享有該房屋的全部所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分。買受人可以將此房屋依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈與以及繼承，甚至可以依法出典。
  
  結(jié)論：商品房和拆遷安置房在法律上不是并列的，但是在房地產(chǎn)圈子里經(jīng)常被放在一起說。其實他們出現(xiàn)在不同的概念體系里面，在不同的語境里意思會不一樣。
  在樓市，商品房是相對存量房（二手房）的概念，也就是新房的意思。
  
  在法律上，商品房指的是開發(fā)商二次開發(fā)上市交易的新房，比如《商品房銷售管理辦法》《商品房預售合同》《**高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛若干問題的司法解釋》商品房預售許可證。在這個層次上，商品房、存量房、經(jīng)濟適用房、宅基地是并列的，體現(xiàn)在房產(chǎn)證上。
  
  拆遷安置房一般不體現(xiàn)在房產(chǎn)證上，它嚴格意義上來說也不是一個法律上的概念，比如我國就沒有中央層面的拆遷安置房法律，這類法律只有地方會有，比如上海就出過。
  
  拆遷安置房就是拆遷安置的房源，在不同的時代有不同的內(nèi)涵，在1991年到2001年，拆遷安置房有不少是公房，在2001年到2011年，存在大量的經(jīng)濟適用房，少量商品房甚至存量房（二手房），到2011年之后商品房占的比例開始提高。這里面的政策和法律因素就按下不表了，太長。
  
  在給拆遷戶什么房子安置這個事兒上各地有各地不同的思路：比如北京近年危改，原地回遷提供商品房，異地安置提供按經(jīng)濟適用房管理的商品房或者經(jīng)濟適用房，商品房和經(jīng)適房1：2甚至1：3配置。浙江省有一些城市提供100%的商品房。南京則政府集中蓋經(jīng)適房然后集中安置，不管你再哪兒拆遷都讓你去城里指定的幾個安置小區(qū)，100%的經(jīng)濟適用房。
  
  一般來說一個城市不同的項目策略都有可能不一樣，村東頭拆掉安置到村西頭，私房拆掉安置在公房里，廠房拆掉給個商鋪，商品房全部賣掉給被拆遷人經(jīng)適房放在同一個小區(qū)。
  
  所以，拆遷安置房可以是商品房、存量房、經(jīng)濟適用房、宅基地，拆遷之前業(yè)主需要具備一定的法律知識才能識別到底是個什么房子，有些地區(qū)還有第五類，就是按照經(jīng)濟適用房管理的商品房——不嚴格受5年交易限制，但是又需要補繳土地（比如總房款的10%）出讓金才能上市交易。
  
  實踐中法院審理案件的時候，如果遇到拆遷戶賣拆遷房，可能會參照房屋性質(zhì)，比如經(jīng)濟適用房的管理辦法審理案件，而遇到拆遷戶因為拆遷房的原因打官司告開發(fā)商，有時候又會參照商品房的司法解釋，因為二者的性質(zhì)都屬于開發(fā)商蓋新房。
  
  總之，拆遷房和商品房在有些語境是并列關(guān)系，有些語境是互相包含關(guān)系。
  
  拆遷安置房的買賣，首先要分清楚這個房源的性質(zhì)，是公房、經(jīng)濟適用房還是商品房，還是集體土地上的宅基地（小產(chǎn)權(quán)房），不同性質(zhì)的房子價格不同，過戶方法不同。公房承租權(quán)變更承租人，按經(jīng)濟適用房管理的商品房交10%土地出讓金，5年內(nèi)不允許過戶，非本市戶口不能過戶等等。
  
  特別注意買安置房存在一個特殊的方式：改底單。就是在業(yè)主剛剛簽字拆遷的時候，就開始出售安置房（尚未建成），購房人給業(yè)主購房款，業(yè)主和購房人在拆遷辦配合下，在安置協(xié)議書上提供購房人名字。這種交易可以規(guī)避稅費和經(jīng)濟適用房的交易限制，房產(chǎn)證一下來就是購房人名字。
  
  安置房的市場價格，一般來說要比周邊房價低10%到30%。具體的價格來說，不能全聽中介公司忽悠或者業(yè)主的標價，這種房子不是比市場價便宜，不要天真的以為買它你就賺了。實際上這種房子有很多問題，便宜是應該的，不是專業(yè)人士投資這個房子很容易上當。
  
  共同的是質(zhì)量都不太好，別說物業(yè)、鄰里這類的，就是建筑質(zhì)量普遍較差。導致這一點的原因還是屬于制度上的，一般上頭（指天）做一塊地的一級開發(fā)（拆遷），拆平之后會把這塊地賣給大開發(fā)商蓋小區(qū)、商鋪、寫字樓。但是安置房一般不是交給這家開發(fā)商做，一般是交給上頭（指天）下面（指地）的小開發(fā)商來做。這種開發(fā)商有的甚至就在鎮(zhèn)上機關(guān)大院里（上指天下指地，左右劃拉）辦公，他的成分大家可以想象?？傊鞣矫孢@種開發(fā)商都不能和市場上一個正常的開發(fā)商比較。

  查看全文↓ 2018-10-25 01:27:45
• 147****6311

  1、產(chǎn)權(quán)的區(qū)別。 很多安置房不是完全產(chǎn)權(quán)，即具有完全的房屋所有權(quán)，卻不一定具有完全的土地使用權(quán)。很多安置房的土地性質(zhì)是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產(chǎn)權(quán)，即完全的房屋所有權(quán)和完全的土地使用權(quán)，土地性質(zhì)是出讓，也就是繳納了土地出讓金。所以，安置房在以后再次交易時，可能會被要求補繳土地出讓金。當然，目前安置房交易并沒有要求這樣，但法律規(guī)定是要繳納的，所以，一但政府出臺政策，那就很可能要交。
  2、交易時間的限制。 不少安置房都有交易時間限制，也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)售。商品房沒有這方面的規(guī)定，只要是你買到的已經(jīng)辦理過登記的現(xiàn)房，就可以上市交易。不過，商品期房，法律上是不允許轉(zhuǎn)售的。

  查看全文↓ 2018-10-25 01:27:37

相關(guān)問題

• 問 ??什么是安置房，安置房和商品房哪個更好？
  答

  安置房和商品房的區(qū)別?1、安置房,是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時,對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。2、商品房是指在市場經(jīng)濟條件下,具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅,均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外,從法律角度來分析,商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易,不受政府政策限制的各類商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同,可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。3、安置房屋的土地是劃撥的,因此與購買的正常商品房(商品房開發(fā),開發(fā)商取得土地是通過出讓方式)是有區(qū)別的。但拆遷安置房如果進行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證,可以進行上市交易。所以要看開發(fā)商是否對安置房進行產(chǎn)權(quán)登記。4、很多安置房不是完全產(chǎn)權(quán),即具有完全的房屋所有權(quán),卻不一定具有完全的土地使用權(quán)。很多安置房的土地性質(zhì)是劃撥土地,也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產(chǎn)權(quán),即完全的房屋所有權(quán)和完全的土地使用權(quán),土地性質(zhì)是出讓,也就是繳納了土地出讓金。所以,安置房在以后再次交易時,可能會被要求補繳土地出讓金。哪個比較好?1、動遷安置房它的價格通常比同小區(qū)內(nèi)的商品房便宜很多。但是動遷安置房不能像商品房一樣為開發(fā)商帶來利潤,新建動遷安置房也不上市銷售,所以為了提高容積率,有些動遷房甚至設計成2梯6戶或7戶,而商品房則一般是1梯2戶或2梯4戶。因此動遷安置房的建筑設計就不會多考究,整個建筑的窗戶可能不在一個平面,形成不規(guī)則的拐角或凹凸。2、戶型設計也受到局限,有些戶型的房間雖然號稱全朝南,但實際上光照會被其他不規(guī)則或延伸出去的墻面遮擋。有些小區(qū)的動遷房的物業(yè)管理費比商品房低,相應地物業(yè)公司提供的服務內(nèi)容和質(zhì)量也會有較大差別。已經(jīng)具有一定購房實力的改善型、置換型的買房人對這些細節(jié)都會比較在意,不會單純?yōu)榱藘r格便宜犧牲居住品質(zhì)。3、商品房的買受人一般享有該房屋的全部所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分。買受人可以將此房屋依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈與以及繼承,甚至可以依法出典。這是因為買受人依法取得了該房屋的所在位置的土地使用權(quán)以及土地上坐落房屋的所有權(quán)。商品房于其他類型的房屋相比在價格上要高出許多,因此買受人對其享有的權(quán)利也相應的全面。

  全部4個回答>
• 問 安置房可以轉(zhuǎn)商品房嗎
  答

  這個主要就是土地性質(zhì)，安置房的土地是劃撥的，只要去房管局交一筆土地出讓金把土地證辦出來就可以啦，費用是土地價乘以土地面積，這樣土地的性質(zhì)就是出讓的啦，您的房子就是商品房了!

  全部3個回答>
• 問 請問安置房過戶了以后是商品房嗎
  答

  商品房是完整的產(chǎn)權(quán)，享有該房屋的所屬權(quán)包括占有、使用、 處分的權(quán)利。業(yè)主可以將此房屋依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈與以及繼承，所以商品房于其他類型的房屋相比在價格上要高出許多，因此買受人對其享有的權(quán)利也相應的全面。

  全部5個回答>
• 問 什么是定向安置房?怎樣區(qū)分商品房和定向安置房?
  答

  定向安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行定向，而安置給被定向人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。1、安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。2、根據(jù)我國法律的規(guī)定，安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進行，這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區(qū)別之處。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設發(fā)展步伐的進一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

  全部3個回答>
• 問 什么是定向安置房?如何區(qū)分商品房和定向安置房?
  答

  所謂定向安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行定向，而安置給被定向人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃埔江兩岸進行的世博動定向。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動定向，動定向公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

  全部3個回答>