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• 145****4584

  沒有房產(chǎn)證房屋買賣合同有效嗎
  從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因為我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記（也就是所謂的“過戶”）為準(zhǔn)，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國家不保護(hù)不過戶的房產(chǎn)交易。
  我們也建議大家不要購買這類房子，因為沒有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無效的。
  沒有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風(fēng)險將會很大，不過戶的話房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會被分割，如果他有債務(wù)被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會被法院列入可執(zhí)行的財產(chǎn)。
  目前存在好多公司打著公證的旗號在進(jìn)行操作，但這實際上對買方來說，存在的風(fēng)險特別大。一般公證書的方式主要是以委托公證出現(xiàn)的。其實，這樣的公證書，業(yè)主（委托方）是可以單方面撤消的！所以存在風(fēng)險。
  房屋沒有產(chǎn)權(quán)證有哪些危害
  如果購房者在入住后不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證，其所購的房屋的產(chǎn)權(quán)尚處在一種不確定的狀態(tài)，購房者將不能取得如下權(quán)利：
  1、不能進(jìn)行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動，即使簽定相關(guān)合同也均為無效合同，不受法律保護(hù)。
  2、在房屋被拆遷時無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補償。
  3、無法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利，購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任。
  4、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風(fēng)險。
  5、開發(fā)商因債務(wù)糾紛被強制執(zhí)行時，沒有辦理過戶的房地產(chǎn)仍屬于開發(fā)商的財產(chǎn)，可以被開發(fā)商的債權(quán)人依法強制執(zhí)行；
  6、在土地使用權(quán)期限屆滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。

  查看全文↓ 2018-11-11 11:07:40
• 143****1439

  沒有房產(chǎn)證的房子能買嗎
  如果購房者遇到剛剛交了**款，還沒有來辦按揭或者正在還房貸,還沒有交付的房屋，采用一些方法還是可以進(jìn)行交易的。
  1、賣方剛交了**款，還沒有辦按揭
  這種就是開發(fā)商還沒有去房管局備案，是比較好處理的，買賣雙方跟開發(fā)商商量好直接去辦理合同轉(zhuǎn)讓，然后開發(fā)商再跟買家簽訂一份新的購房合同，將老的購房合同收回，買家將**款給賣家就好了，后面的事買家就跟買新房一樣，房管局備案寫買家的名字，按揭也是買家自己去辦理，房產(chǎn)證下來就直接是買家的名字了。
  2、正在還貸，房屋還沒有交付
  如果是正在還貸的房子，在征的開發(fā)商的同意后可以直接去更名，步驟為：賣方還清所有房貸，拿著銀行出具的結(jié)清證明去房管局拿出正在抵押的合同。開發(fā)商帶著合同和注銷備案的登記表去房地局辦理房子的注銷手續(xù)。注銷完成之后買方再與開發(fā)商簽訂新的商品房買賣合同，重新在房管局備案。
  哪些房子沒有房產(chǎn)證
  1、利用集體所有土地開發(fā)的房子，也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房
  2、未經(jīng)立項批準(zhǔn)或私自變更立項的樓盤；未取得規(guī)劃審批的樓盤；私自變更規(guī)劃的樓盤；私自改變土地用途的樓盤
  3、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛的房屋
  4、沒有銷售許可證又無產(chǎn)權(quán)證的房屋
  5、未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋
  6、土地或房屋未解除抵押的房屋
  7、開發(fā)商未交納相關(guān)稅費的房屋
  8、被土地、房屋被有關(guān)部門司法查封的房屋
  9、其他法律法規(guī)規(guī)定不能出售的房屋

  查看全文↓ 2018-11-11 11:07:28
• 158****2244

  一般來說，房東不辦理房產(chǎn)證的情況有如下幾種:
  1、根據(jù)政策規(guī)定無法辦理的,比如違章建筑、農(nóng)居房等。
  2、產(chǎn)權(quán)有爭議的或無法明確產(chǎn)權(quán)人的。
  3、未到辦理時間的，如新建商品房未完工或未辦理土地總證的。
  4、因個人原因不去辦理的。對于種情況，我認(rèn)為我不用考慮，購買這樣的房子無法保障你的權(quán)益。對于第2種情況，應(yīng)當(dāng)在爭議解決（訴訟或辦理公證）后，方可購買。對于第3種情況，你可以先和房東訂立一份預(yù)約購買協(xié)議，在產(chǎn)權(quán)證書可以辦理后，再訂立正式的買賣合同。對于第4種情況，應(yīng)當(dāng)要求房東立即去辦理產(chǎn)權(quán)證書。其次，如果你所購買的房屋沒有產(chǎn)權(quán)證書，一般的解決方式不是無條件征收，而是找到該房的合法產(chǎn)權(quán)人，如果你不能證明該房確屬你，那么有可能就提供一套房屋給你居?。ūＵ夏愕木幼?quán)），但產(chǎn)權(quán)不屬于你。后，買房子的基本要求就是產(chǎn)權(quán)明晰，不存在爭議或瑕疵。基本的就是要有房屋產(chǎn)權(quán)證書，一般是三證：即房屋權(quán)證、土地使用權(quán)證、契證。其他資料就可有可無了。

  查看全文↓ 2018-11-11 11:07:14

相關(guān)問題

• 問 買房只簽合同,但沒有房產(chǎn)證行嗎
  答

  如果情況不是很特殊或很了解的情況下，建議先不要買。沒有房產(chǎn)證有幾種原因，一個是房產(chǎn)證還沒有給辦下來；另一個是房子本身是清欠房，再一個原因是該房子本身是不在正常建房的計劃內(nèi)（屬于無證房產(chǎn)）。這三種情況哪種都不太好辦，因為第一種也有特別例子，明明那個房子眼看到住了好久就是沒有發(fā)放房產(chǎn)證，你如果不想住了，要售該房只能找熟悉的人來買，但如果是為了提取公積金也不會影響到多少，第二種清欠房，那個房產(chǎn)證的事就不能去強求了，可能買回來的時候房價不高，覺得住著也行，但要再想往外賣，那真的對自己來說是個麻煩事。

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• 問 ??想問下怎么看期房有沒有房產(chǎn)證？
  答

  開發(fā)商蓋房子和銷售房子都不需要房產(chǎn)證的，房產(chǎn)證是房屋竣工驗收以后才領(lǐng)取的。我不知道你是不是擔(dān)心買房以后是否會得到房產(chǎn)證的。其實，你只需要看開發(fā)商是否有《商品房預(yù)售許可證》就可以了，如果開發(fā)商有《商品房預(yù)售許可證》，那他必然有國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。期房銷售時是沒有產(chǎn)權(quán)證的，你只需簽訂購房合同，合同會在房管局備案，房產(chǎn)交付后按測繪報告的面積出具房產(chǎn)證，面積會和購房合同有一點差異，一般都是按購買時的單價多退少補，面積相差超過3%可以退房（我個人認(rèn)為這是霸王條款，但是也毫無辦法）。樓上說的看開發(fā)商《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書》我覺得是沒必要的，這只是開發(fā)商的公司資質(zhì)，有資質(zhì)不代表他開發(fā)的某一個樓盤已經(jīng)取得合法手續(xù)，而且現(xiàn)在很多樓盤的銷售都是開發(fā)公司委托銷售公司代理，開發(fā)公司并不直接參與銷售?！渡唐贩款A(yù)售許可證》的編號在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理局或房地產(chǎn)交易中心窗口就能查到，有些城市的房地產(chǎn)網(wǎng)站都有直接查詢。

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• 問 ??想問下沒有房產(chǎn)證的房子是否可以買賣
  答

  沒有房產(chǎn)證分為一下幾種情況:1、剛剛交了**款,但是還沒有來辦按揭像這種情況其實就是開發(fā)商現(xiàn)在還沒有去到房管局來備案,著是較好進(jìn)行處理的。房屋買賣的雙方就可以直接去到開發(fā)商那里來辦理合同的轉(zhuǎn)讓,就是需要跟開發(fā)商來商量好,跟買方要重新簽訂另外的一份購房合同,并且將老的購房合同及時收回即可。然后房屋買方將房子**款支付給賣方就可以了。接下來的事情就跟購買新房一樣,到房管局去備案就寫買方的名字就可以了,銀行的按揭也是買方他們?nèi)マk理即可,房產(chǎn)證下來之后就直接是寫的買方的名字了。2、正在還房貸,還沒有交房方式一:直接更名流程:(1)賣方將銀行的貸款還清;(2)賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同;(3)開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù);(4)注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同,再到房管局重新備案。注意事項:(1)房子必須還清銀行貸款(2)更名必須取得開發(fā)商的同意(3)買方不能再按揭了,必須全款購買這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單,且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭,且中間有大量的空白期,風(fēng)險比較大。從國家法律政策來講,沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此,法律上對這種交易行為是不保護(hù)的,出了什么問題都只能自己兜著。方式二:雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶這種方式就屬于二手房買賣了,因此要繳納的稅費也是比較多。包括:個人所得稅:總房款的1%契稅:90平米以下的為總房款的1%;90平~140平米的為總房款的1.5%;140平米以上的為總房款的3%。(均為首套房)(契稅要交兩次,一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時繳納,一次是買方辦理新房產(chǎn)證時繳納)營業(yè)稅:5.55%第2種方式的優(yōu)點是能及時過戶,風(fēng)險較低;缺點是稅費較高,且時間成本比較長。注意事項(1)沒有房產(chǎn)證的房子在交易時風(fēng)險比較大,買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎!(2)如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒拿到房產(chǎn)證的房子,雙方應(yīng)對該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解,明確房產(chǎn)證何時能拿到,并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn),同時也要有心理準(zhǔn)備。(3)對買方來講,降低風(fēng)險可從兩方面入手,一是在取得房產(chǎn)證之前,盡量少交房款;二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán),這樣法律會向購房者傾斜。(4)房價會有波動,買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn),以避免房價波動較大時,一方違約。但是對于小產(chǎn)權(quán)房或者是自建房沒有房產(chǎn)證的,較好考慮清楚再進(jìn)行購買,因為沒有法律條款保護(hù)你的合法的權(quán)益。如果在購買過程中出現(xiàn)問題,難以保護(hù)自己的利益。

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• 問 ??想問下有房產(chǎn)證沒有土地證能過戶嗎？
  答

  只有房產(chǎn)證沒有土地證是能過戶的，如果沒有土地證，可以補辦，國土證過戶一直都很的，主要看土地的性質(zhì) （劃撥地或出讓地），如果是劃撥地則需補齊劃撥地面積地價（評估價×劃撥地面積×20%），如果是出讓地就沒事 花幾百塊錢過戶就可以了！

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• 問 ??我想問下沒有房產(chǎn)證賣方稅要交多少
  答

  沒有房產(chǎn)證的房子，法律上是不許上市交易的，如果上市交易，不受法律保護(hù)，對業(yè)主有利，可以隨時違約，對客戶來說，風(fēng)險太大，如果房子增值，業(yè)主隨時違約，不建議買賣，賠錢**多是已付的20%

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