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• 145****4584

  沒(méi)有房產(chǎn)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎
  從國(guó)家法律政策來(lái)講，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因?yàn)槲覈?guó)規(guī)定，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記（也就是所謂的“過(guò)戶(hù)”）為準(zhǔn)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過(guò)戶(hù)的，國(guó)家不保護(hù)不過(guò)戶(hù)的房產(chǎn)交易。
  我們也建議大家不要購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房子，因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過(guò)戶(hù)、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無(wú)效的。
  沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過(guò)戶(hù)的話(huà)，那么其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大，不過(guò)戶(hù)的話(huà)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話(huà)房產(chǎn)將會(huì)被分割，如果他有債務(wù)被起訴的話(huà)，那么這套房產(chǎn)將會(huì)被法院列入可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。
  目前存在好多公司打著公證的旗號(hào)在進(jìn)行操作，但這實(shí)際上對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，存在的風(fēng)險(xiǎn)特別大。一般公證書(shū)的方式主要是以委托公證出現(xiàn)的。其實(shí)，這樣的公證書(shū)，業(yè)主（委托方）是可以單方面撤消的！所以存在風(fēng)險(xiǎn)。
  房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證有哪些危害
  如果購(gòu)房者在入住后不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證，其所購(gòu)的房屋的產(chǎn)權(quán)尚處在一種不確定的狀態(tài)，購(gòu)房者將不能取得如下權(quán)利：
  1、不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、置換、繼承、出租等活動(dòng)，即使簽定相關(guān)合同也均為無(wú)效合同，不受法律保護(hù)。
  2、在房屋被拆遷時(shí)無(wú)法按國(guó)家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償。
  3、無(wú)法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，購(gòu)房者無(wú)法通過(guò)房屋抵押來(lái)獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任。
  4、如因項(xiàng)目非法開(kāi)發(fā)而無(wú)法辦理房產(chǎn)證，則購(gòu)房者所購(gòu)房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。
  5、開(kāi)發(fā)商因債務(wù)糾紛被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)的房地產(chǎn)仍屬于開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，可以被開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人依法強(qiáng)制執(zhí)行；
  6、在土地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)時(shí)無(wú)法申請(qǐng)繼續(xù)使用該土地。

  查看全文↓ 2018-11-11 11:07:40
• 143****1439

  沒(méi)有房產(chǎn)證的房子能買(mǎi)嗎
  如果購(gòu)房者遇到剛剛交了**款，還沒(méi)有來(lái)辦按揭或者正在還房貸,還沒(méi)有交付的房屋，采用一些方法還是可以進(jìn)行交易的。
  1、賣(mài)方剛交了**款，還沒(méi)有辦按揭
  這種就是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有去房管局備案，是比較好處理的，買(mǎi)賣(mài)雙方跟開(kāi)發(fā)商商量好直接去辦理合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)缓箝_(kāi)發(fā)商再跟買(mǎi)家簽訂一份新的購(gòu)房合同，將老的購(gòu)房合同收回，買(mǎi)家將**款給賣(mài)家就好了，后面的事買(mǎi)家就跟買(mǎi)新房一樣，房管局備案寫(xiě)買(mǎi)家的名字，按揭也是買(mǎi)家自己去辦理，房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買(mǎi)家的名字了。
  2、正在還貸，房屋還沒(méi)有交付
  如果是正在還貸的房子，在征的開(kāi)發(fā)商的同意后可以直接去更名，步驟為：賣(mài)方還清所有房貸，拿著銀行出具的結(jié)清證明去房管局拿出正在抵押的合同。開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷(xiāo)備案的登記表去房地局辦理房子的注銷(xiāo)手續(xù)。注銷(xiāo)完成之后買(mǎi)方再與開(kāi)發(fā)商簽訂新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，重新在房管局備案。
  哪些房子沒(méi)有房產(chǎn)證
  1、利用集體所有土地開(kāi)發(fā)的房子，也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房
  2、未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)或私自變更立項(xiàng)的樓盤(pán)；未取得規(guī)劃審批的樓盤(pán)；私自變更規(guī)劃的樓盤(pán)；私自改變土地用途的樓盤(pán)
  3、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛的房屋
  4、沒(méi)有銷(xiāo)售許可證又無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋
  5、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋
  6、土地或房屋未解除抵押的房屋
  7、開(kāi)發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的房屋
  8、被土地、房屋被有關(guān)部門(mén)司法查封的房屋
  9、其他法律法規(guī)規(guī)定不能出售的房屋

  查看全文↓ 2018-11-11 11:07:28
• 158****2244

  一般來(lái)說(shuō)，房東不辦理房產(chǎn)證的情況有如下幾種:
  1、根據(jù)政策規(guī)定無(wú)法辦理的,比如違章建筑、農(nóng)居房等。
  2、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的或無(wú)法明確產(chǎn)權(quán)人的。
  3、未到辦理時(shí)間的，如新建商品房未完工或未辦理土地總證的。
  4、因個(gè)人原因不去辦理的。對(duì)于種情況，我認(rèn)為我不用考慮，購(gòu)買(mǎi)這樣的房子無(wú)法保障你的權(quán)益。對(duì)于第2種情況，應(yīng)當(dāng)在爭(zhēng)議解決（訴訟或辦理公證）后，方可購(gòu)買(mǎi)。對(duì)于第3種情況，你可以先和房東訂立一份預(yù)約購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，在產(chǎn)權(quán)證書(shū)可以辦理后，再訂立正式的買(mǎi)賣(mài)合同。對(duì)于第4種情況，應(yīng)當(dāng)要求房東立即去辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。其次，如果你所購(gòu)買(mǎi)的房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)，一般的解決方式不是無(wú)條件征收，而是找到該房的合法產(chǎn)權(quán)人，如果你不能證明該房確屬你，那么有可能就提供一套房屋給你居?。ūＵ夏愕木幼?quán)），但產(chǎn)權(quán)不屬于你。后，買(mǎi)房子的基本要求就是產(chǎn)權(quán)明晰，不存在爭(zhēng)議或瑕疵?；镜木褪且蟹课莓a(chǎn)權(quán)證書(shū)，一般是三證：即房屋權(quán)證、土地使用權(quán)證、契證。其他資料就可有可無(wú)了。

  查看全文↓ 2018-11-11 11:07:14

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)房只簽合同,但沒(méi)有房產(chǎn)證行嗎
  答

  如果情況不是很特殊或很了解的情況下，建議先不要買(mǎi)。沒(méi)有房產(chǎn)證有幾種原因，一個(gè)是房產(chǎn)證還沒(méi)有給辦下來(lái)；另一個(gè)是房子本身是清欠房，再一個(gè)原因是該房子本身是不在正常建房的計(jì)劃內(nèi)（屬于無(wú)證房產(chǎn)）。這三種情況哪種都不太好辦，因?yàn)榈谝环N也有特別例子，明明那個(gè)房子眼看到住了好久就是沒(méi)有發(fā)放房產(chǎn)證，你如果不想住了，要售該房只能找熟悉的人來(lái)買(mǎi)，但如果是為了提取公積金也不會(huì)影響到多少，第二種清欠房，那個(gè)房產(chǎn)證的事就不能去強(qiáng)求了，可能買(mǎi)回來(lái)的時(shí)候房?jī)r(jià)不高，覺(jué)得住著也行，但要再想往外賣(mài)，那真的對(duì)自己來(lái)說(shuō)是個(gè)麻煩事。

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• 問(wèn) ??想問(wèn)下怎么看期房有沒(méi)有房產(chǎn)證？
  答

  開(kāi)發(fā)商蓋房子和銷(xiāo)售房子都不需要房產(chǎn)證的，房產(chǎn)證是房屋竣工驗(yàn)收以后才領(lǐng)取的。我不知道你是不是擔(dān)心買(mǎi)房以后是否會(huì)得到房產(chǎn)證的。其實(shí)，你只需要看開(kāi)發(fā)商是否有《商品房預(yù)售許可證》就可以了，如果開(kāi)發(fā)商有《商品房預(yù)售許可證》，那他必然有國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。期房銷(xiāo)售時(shí)是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，你只需簽訂購(gòu)房合同，合同會(huì)在房管局備案，房產(chǎn)交付后按測(cè)繪報(bào)告的面積出具房產(chǎn)證，面積會(huì)和購(gòu)房合同有一點(diǎn)差異，一般都是按購(gòu)買(mǎi)時(shí)的單價(jià)多退少補(bǔ)，面積相差超過(guò)3%可以退房（我個(gè)人認(rèn)為這是霸王條款，但是也毫無(wú)辦法）。樓上說(shuō)的看開(kāi)發(fā)商《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)》我覺(jué)得是沒(méi)必要的，這只是開(kāi)發(fā)商的公司資質(zhì)，有資質(zhì)不代表他開(kāi)發(fā)的某一個(gè)樓盤(pán)已經(jīng)取得合法手續(xù)，而且現(xiàn)在很多樓盤(pán)的銷(xiāo)售都是開(kāi)發(fā)公司委托銷(xiāo)售公司代理，開(kāi)發(fā)公司并不直接參與銷(xiāo)售?！渡唐贩款A(yù)售許可證》的編號(hào)在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理局或房地產(chǎn)交易中心窗口就能查到，有些城市的房地產(chǎn)網(wǎng)站都有直接查詢(xún)。

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• 問(wèn) ??想問(wèn)下沒(méi)有房產(chǎn)證的房子是否可以買(mǎi)賣(mài)
  答

  沒(méi)有房產(chǎn)證分為一下幾種情況:1、剛剛交了**款,但是還沒(méi)有來(lái)辦按揭像這種情況其實(shí)就是開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在還沒(méi)有去到房管局來(lái)備案,著是較好進(jìn)行處理的。房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方就可以直接去到開(kāi)發(fā)商那里來(lái)辦理合同的轉(zhuǎn)讓,就是需要跟開(kāi)發(fā)商來(lái)商量好,跟買(mǎi)方要重新簽訂另外的一份購(gòu)房合同,并且將老的購(gòu)房合同及時(shí)收回即可。然后房屋買(mǎi)方將房子**款支付給賣(mài)方就可以了。接下來(lái)的事情就跟購(gòu)買(mǎi)新房一樣,到房管局去備案就寫(xiě)買(mǎi)方的名字就可以了,銀行的按揭也是買(mǎi)方他們?nèi)マk理即可,房產(chǎn)證下來(lái)之后就直接是寫(xiě)的買(mǎi)方的名字了。2、正在還房貸,還沒(méi)有交房方式一:直接更名流程:(1)賣(mài)方將銀行的貸款還清;(2)賣(mài)方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同;(3)開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷(xiāo)備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷(xiāo)手續(xù);(4)注銷(xiāo)完成后由買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,再到房管局重新備案。注意事項(xiàng):(1)房子必須還清銀行貸款(2)更名必須取得開(kāi)發(fā)商的同意(3)買(mǎi)方不能再按揭了,必須全款購(gòu)買(mǎi)這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單,且整個(gè)過(guò)程沒(méi)有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭,且中間有大量的空白期,風(fēng)險(xiǎn)比較大。從國(guó)家法律政策來(lái)講,沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此,法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的,出了什么問(wèn)題都只能自己兜著。方式二:雙方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶(hù)這種方式就屬于二手房買(mǎi)賣(mài)了,因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多。包括:個(gè)人所得稅:總房款的1%契稅:90平米以下的為總房款的1%;90平~140平米的為總房款的1.5%;140平米以上的為總房款的3%。(均為首套房)(契稅要交兩次,一次是賣(mài)方本人辦理房產(chǎn)證時(shí)繳納,一次是買(mǎi)方辦理新房產(chǎn)證時(shí)繳納)營(yíng)業(yè)稅:5.55%第2種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過(guò)戶(hù),風(fēng)險(xiǎn)較低;缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高,且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。注意事項(xiàng)(1)沒(méi)有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大,買(mǎi)方和賣(mài)方都應(yīng)謹(jǐn)慎!(2)如果遇到特殊情況一定要賣(mài)(買(mǎi))沒(méi)拿到房產(chǎn)證的房子,雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解,明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到,并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備。(3)對(duì)買(mǎi)方來(lái)講,降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手,一是在取得房產(chǎn)證之前,盡量少交房款;二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán),這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。(4)房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng),買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn),以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí),一方違約。但是對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房或者是自建房沒(méi)有房產(chǎn)證的,較好考慮清楚再進(jìn)行購(gòu)買(mǎi),因?yàn)闆](méi)有法律條款保護(hù)你的合法的權(quán)益。如果在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題,難以保護(hù)自己的利益。

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• 問(wèn) ??想問(wèn)下有房產(chǎn)證沒(méi)有土地證能過(guò)戶(hù)嗎？
  答

  只有房產(chǎn)證沒(méi)有土地證是能過(guò)戶(hù)的，如果沒(méi)有土地證，可以補(bǔ)辦，國(guó)土證過(guò)戶(hù)一直都很的，主要看土地的性質(zhì) （劃撥地或出讓地），如果是劃撥地則需補(bǔ)齊劃撥地面積地價(jià)（評(píng)估價(jià)×劃撥地面積×20%），如果是出讓地就沒(méi)事 花幾百塊錢(qián)過(guò)戶(hù)就可以了！

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• 問(wèn) ??我想問(wèn)下沒(méi)有房產(chǎn)證賣(mài)方稅要交多少
  答

  沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，法律上是不許上市交易的，如果上市交易，不受法律保護(hù)，對(duì)業(yè)主有利，可以隨時(shí)違約，對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)太大，如果房子增值，業(yè)主隨時(shí)違約，不建議買(mǎi)賣(mài)，賠錢(qián)**多是已付的20%

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