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• 141****7049

  檢查開發(fā)商的“五證”、“兩書”是否齊全
  
  五證：《國有土地使用權證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》
  
  兩書：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》
  
  使用規(guī)范的合同文本
  
  采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本。
  
  注意合同文本中補充協(xié)議的內(nèi)容
  
  注意查看合同及補充協(xié)議上雙方所填寫的內(nèi)容中的權利與義務是否對等。
  
  注意合同中的空白條款
  
  開發(fā)商交給客戶簽訂的《商品房買賣合同》上，往往有很多空白的地方。購房者在當時一定要尋問清楚，以免為開發(fā)商日后作弊提供了條件。
  
  簽合同，先交定金
  
  有些開發(fā)商，簽訂合同前要求購房者先交定金，還只給購房者一個收條。因此，購房者一定要注意房屋買賣的付款方式是否規(guī)范，在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式以及違約責任等作出約定。
  
  交房日期故意模糊不清
  
  購房者在簽訂合同時，避免用一些“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后”等模糊的語言，一定要將交房日期準確無誤的規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的違約責任。
  
  注意約定違約責任
  
  包括：簽約后購房者要求退房；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定；出現(xiàn)不可抗力因素時不能再繼續(xù)購房等（例如，國家頒布新的房產(chǎn)政策）
  
  簽約時注意房屋質(zhì)量問題約定
  
  簽約時，認真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。

  查看全文↓ 2018-11-25 08:08:25
• 137****3893

  一、什么是商品房認購書？
  
  商品房認購書是指購房者與開發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨立于正式房屋買賣合同。認購書并不是購房過程中的必須的法律程序，在《合同法》上認購書視為要約合同。雖然認購書所約定的購買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購房合同。
  
  因此，**終的購房法律文本只有購房合同。即便購房者不簽認購書，開發(fā)商也無權要求購房者簽訂。認購書并不是法律規(guī)定的必要環(huán)節(jié)，只是習慣做法。但認購書只要約定了所購房子的房號、單價、總價、付款方式等內(nèi)容，并經(jīng)買賣雙方簽訂，也同樣具備法律效力。
  
  只不過在實踐中，由于不同項目在認購書中規(guī)定的內(nèi)容有些差別，印刷質(zhì)量有優(yōu)劣之分，對于一些印制簡單的認購書，購房者尤其是初次購房者重視程度還遠遠不夠。對其中約定的“幾日后定金不退”的條款也并未放在心上。
  
  很多情況下，簽完了認購書很快就后悔的情況相當普遍。于是，由此而引發(fā)的糾紛就成為不少購房人的煩惱。對此，希望購房人能充分重視。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》有關規(guī)定，“認購書”是當事人的“預約”請求。即在訂立購房合同前，當事人約定將來簽訂合同的民事行為。因此，“認購書”在購房合同尚未簽訂前屬于預約合同。
  
  二、簽訂商品房認購書要注意什么？
  
  在正式房地產(chǎn)買賣合同簽訂之前，買方一般先與發(fā)展商簽訂購房臨時認購書?！墩J購書》雖然是臨時的，但也具有法律效力。
  
  《合同法》規(guī)定：“當事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預訂書》等的，如確實是雙方真實意思表示，權利義務內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《意向書》、《預訂書》等對雙方均有約束力?！?br/>
  可見，臨時認購書是具有法律效力的，不可隨便簽訂，否則將會嚴重影響你的利益。簽署購房臨時認購書之前應注意：要對開發(fā)商有個基本了解，做到“一看、二問、三查”。
  
  一看：發(fā)展商的有關證件及資料
  
  包括營業(yè)執(zhí)照、土地使用權出讓合同書及補充協(xié)議、該塊土地的房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)預售許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。
  
  二問：不清楚的地方要多問問，問清楚
  
  在看的過程中，可以對自己不甚清楚或有疑問的地方及時向發(fā)展商、代理商的銷售人員進行詢問。
  
  其次，還應當多問問同一樓盤的其他業(yè)主，包括不同時間購房的業(yè)主，以期核對別人所獲得的信息及看法與自己有何不同。在對某些購房所涉及的專業(yè)問題或法律問題不能肯定時，還可向律師等專業(yè)人士咨詢。
  
  三查：盡可能多地調(diào)查了解發(fā)展商及該樓盤的相關信息
  
  包括發(fā)展商經(jīng)營業(yè)績、資金狀況、商業(yè)信譽、以往售樓糾紛情況等。
  
  要細審《認購書》條款，《認購書》中至少應對雙方達成一致的基本內(nèi)容尤其是達成意向的房屋位置、面積、單價、總價等必須有明確的約定，否則《認購書》沒有產(chǎn)生效力的事實基礎。
  
  實際上，只要《認購書》具備合同主要條款并生效后，在與正式合同沒有沖突的情況下，他可以做主合同的補充。

  查看全文↓ 2018-11-25 08:08:18
• 147****1646

  檢查開發(fā)商的“五證”、“兩書”是否齊全
  
  五證：
  《國有土地使用權證》
  《建設用地規(guī)劃許可證》
  《建設工程規(guī)劃許可證》
  《建設工程施工許可證》
  《商品房銷售預售許可證》
  兩書：
  《住宅質(zhì)量保證書》
  《住宅使用說明書》
  
  
  
  使用規(guī)范的合同文本
  采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本。
  
  注意合同文本中補充協(xié)議的內(nèi)容
  注意查看合同及補充協(xié)議上雙方所填寫的內(nèi)容中的權利與義務是否對等。

  查看全文↓ 2018-11-25 08:08:11
• 136****3252

  認購后，在簽訂正式的購房合同前，需要簽訂一個認購協(xié)議書，這是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簡單地來說，就是賣方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，買方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣方就買房事項進行商談。
  
  商品房認購書存在的問題
  
  由于《認購協(xié)議書》大多是由開發(fā)商事先制訂的，因此在部分條款上對于開發(fā)商更為有利，這些認購書在內(nèi)容上通常存在下列缺陷：
  
  一、內(nèi)容過于簡單
  
  實踐中有一部分認購書僅包括房屋地址、面積、價格等基本事項，而對于違約責任、定金的退還等重要條款卻沒有明確，這樣會導致購房者不能全面了解交易條件。
  
  二、約定不明確
  
  一部分認購書中有這樣的約定，“在簽署本認購書后若干時間內(nèi)簽署正式預(出)售合同，逾期則視為購房者違約，開發(fā)商有權沒收定金?！钡捎谡J購書沒有明確約定造成沒按時簽約的具體因素，所以很可能**終簽不成正式合同而造成糾紛。
  
  在這個環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問題是，購房者在對項目的進一步了解中，可能會發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，或者開發(fā)商本身還存在一些問題，或者對正式合同的補充協(xié)議不能達成一致而想退掉房子拿回定金，但由于有認購書的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認購書時，雙方在協(xié)議中應明確什么情況下購房人有權要求終止協(xié)議，索回定金。
  
  為了避免不必要的損失，在簽訂認購書時要注意下面的這些事項：
  
  一、明確認購協(xié)議書的法律效力
  
  從法律角度看，認購書確定的是房屋是否要買賣的關系，而正式合同確立的是正式房屋買賣關系，二者有本質(zhì)的區(qū)別。由于有關部門對認購書尚未做出嚴格的規(guī)定，所以購房者應當注意：
  
  1、購房者有權利知道，房產(chǎn)商也有義務告知購房者，關于認購協(xié)議書及《商品房買賣(預售)合同》中雙方應承擔的權利和義務。
  
  2、購房者在認購書中明確：“雙方經(jīng)協(xié)商未能就《商品房買賣(預售)合同》或補充協(xié)議達成統(tǒng)一意見的，開發(fā)商應全額退還定金。”這樣可以為自身留有余地。
  
  3、注意認購協(xié)議書中權利義務的對等性。目前多數(shù)的認購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔責任。為了避免一方責任傾斜，在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。
  
  二、審查開發(fā)商是否具備商品房銷售條件
  
  確認開發(fā)商已經(jīng)拿到預售許可證。預售合同有示范文本，但預訂書條款則比較簡單，有些開發(fā)商可能會在預訂書中并不寫明預售許可證等資質(zhì)情況，從而規(guī)避有關法律規(guī)定。這里，購房者要注意，沒有取得預售許可證，房屋認購書是不受法律保護的。
  
  如果開發(fā)商故意隱瞞重要事實或者提供虛假情況謊稱取得《房地產(chǎn)預售許可證》，開發(fā)商則要承擔締約過失責任，除退還購房者交付的定金外，還應賠償購房者交付定金的利息等資金損失及其他有關財產(chǎn)損失。
  
  三、明確協(xié)議條款
  
  認購書要產(chǎn)生合同效力，首先應當符合合同法的要求，內(nèi)容應當清晰、明確。認購書的主要內(nèi)容應包括：
  
  1、買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯(lián)系電話、傳真等。
  
  2、房屋基本情況，包括房號、戶型、面積、單位價格、總價等。
  
  3、簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等。
  
  4、定金條款，約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。
  
  5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等。
  
  6、買賣雙方權利與義務。一般而言賣方的義務應包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售；以認購書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式的買賣合同；在約定的期限內(nèi)訂立買賣合同；在雙方不能就主要條款達成一致時，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。
  
  7、違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承擔何種責任。
  
  一份認購協(xié)議書應具備上述條款，在買賣雙方意見表示一致時，認購協(xié)議書即告成立。
  
  購房者在簽訂認購協(xié)議書的時候，一定要仔細查看條款的相關內(nèi)容，維護自己的利益。一般來說，從認購到正式簽購房合同付**，是5-7天的時間。在這期間，**款，結(jié)婚證，身份證、戶口本原件，社保記錄或納稅證明，收入證明等資料要準備好，如果要公積金貸款，那么還需要提供繳存證明。

  查看全文↓ 2018-11-25 08:08:00
• 134****3279

  1、規(guī)避受牽制條款。如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。前些年的認購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯就歸結(jié)于購房人。但因為該條款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認購書的話，應當避免該條款的出現(xiàn)。建議購房人要求簽訂認購書示范文本，該文本充分保護了購房人的利益。
  
  2、購房者不要與開發(fā)商約定預付款或認購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發(fā)商就要沒收認購金，不予退還；
  
  3、不使用模糊概念，在認購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”，“優(yōu)惠價”“折扣價”等，而要準確到單價的具體數(shù)額；
  
  3、開發(fā)商答應為購房者保留價格或房號的，要將保留承諾寫進認購書，如此價格保留10天，此房號保留10天。此時還要注意，這種保留是開發(fā)商的單方承諾，如果開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾應該承擔違約責任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內(nèi)必須購買的義務；
  
  5、注意認購協(xié)議書中權利義務的對等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個角度說，即各方當事人應當在認購協(xié)議中規(guī)定必要的義務，雙方的義務都是圍繞合同目的的實現(xiàn)而確立的，任何一方的義務不能過多也不能過少。目前多數(shù)的認購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔責任。為了避免一方責任傾斜，在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。
  
  6、在簽訂《認購協(xié)議書》時，購房者應對開發(fā)商提供的格式條款進行認真審查，適當補充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認購協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權益。

  查看全文↓ 2018-11-25 08:07:51

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• 問 ??認購房子時要注意哪些？
  答

  檢查開發(fā)商的“五證”、“兩書”是否齊全五證：《國有土地使用權證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》 兩書：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》

  全部5個回答>
• 問 選購房子時，要注意房子的哪些因素？
  答

  選購房子主要注意以下四個因素:　價格：為能在保證自身生活品質(zhì)的前提下，置業(yè)投資需要參考月收入、還貸能力、貸款方式、利率、地段**潛力等因素?！　〗煌ǎ航煌ㄊ琴I方考慮的重要因素，四通八達，進出方便，有停車位和物業(yè)管理才算物盡其用?！　∩鐓^(qū)環(huán)境：社區(qū)環(huán)境已成為購房者投資前越來越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化、安全性、配套設施都對您的生活產(chǎn)生重大影響?！　粜徒Y(jié)構(gòu)：戶型的選擇主要考慮家庭成員的構(gòu)成及對房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。

• 問 買房子時要簽訂購房協(xié)議，要注意什么？
  答

  一,是否里面有戶口 二,房齡 房子產(chǎn)權是否有缺陷 三,**多少(是否需要解押) 四,什么時候送件(送件時付多少費用) 五,什么時候出件(出件時付多少費用) 六,如果貸款的話就還要想好審批 下款時間 七,設施是否送 八,尾款是多少等等 有很多要注意的 看仔細 想清楚就行了

  全部14個回答>
• 問 選房子時要注意哪些？
  答

  購買房屋時，還要察看周圍的環(huán)境，是否有重大工程項目通過，如地鐵、高架公路、立交橋，大型煤氣罐等，同時還要察看房屋正面和背后，有無大電塔、大水塔、電視塔、以及高壓線桿橫切“沖”宅。這些周邊之物都會對居宅磁場產(chǎn)生不好的干擾影響。另外，還要詢問未來附近建筑物還有哪些，景觀是怎樣安排的，然后作出購房決策。

• 問 選房子時要注意哪些風水？
  答

  朝向 環(huán)境等方面

  全部29個回答>