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• 134****2783

  “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念,它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以,“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”,它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些,“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種:一種是在集體建設(shè)用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只屬于該農(nóng)村的集體所有者,外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買(mǎi);
  另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。 和一般意義上的商品房相比,“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有土地出讓金概念,也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取,所以,“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格,一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。
  “廉價(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。 法律屬性 那么,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何,其究竟是否合法、能否購(gòu)買(mǎi)或轉(zhuǎn)讓? 首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù),其就是合法建筑,法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。
  因此,并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑,其只是因銷(xiāo)售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突,才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。
  既然是合法的,那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓呢?根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
  而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù),也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  由此可見(jiàn),鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的,只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

  查看全文↓ 2018-11-27 11:00:56
• 157****3400

  小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因
  1、城市房?jī)r(jià)過(guò)高
  中國(guó)許多大中城市的高房?jī)r(jià)是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡,若干大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時(shí),政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)無(wú)法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)群。
  2、擦邊球的空間
  根據(jù)法律規(guī)定,在農(nóng)村集體的宅基地和集體建設(shè)用地上,農(nóng)民可以自行經(jīng)營(yíng),而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。正是因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方,才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫,在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個(gè)擦邊球的空間。
  3、農(nóng)地制度不合理
  小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體自發(fā)在其集體的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn),不需要繳納類(lèi)似開(kāi)發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金(其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用);由村集體牽頭開(kāi)發(fā),省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用及成本費(fèi)。在這一開(kāi)發(fā)過(guò)程中,農(nóng)民集體通過(guò)出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。

  查看全文↓ 2018-11-27 11:00:45
• 158****3676

  “小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā),而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā),所以叫做“小產(chǎn)權(quán)房”,又稱(chēng)為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。但是就在建設(shè)部門(mén)以其產(chǎn)權(quán)不受?chē)?guó)家保護(hù),警告市民別去購(gòu)買(mǎi),國(guó)土部門(mén)以其違法用地,要予以查禁的時(shí)候,小產(chǎn)權(quán)房卻以其頑強(qiáng)的自生能力,贏得市民和農(nóng)民的青睞,不斷擴(kuò)大其市場(chǎng)份額。究其原因,主要有以下幾個(gè)方面的原因:
  　　一、房?jī)r(jià)上漲滋生了其產(chǎn)生的土壤。
  　　城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快早已是不爭(zhēng)的事實(shí),相對(duì)來(lái)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)掩蓋了其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),以北京為例,2007年7月在售的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的均價(jià)為3311元/平方米,僅及2006年北京市整體銷(xiāo)售均價(jià)的8792/平方米的38%。對(duì)于想去大城市,而又無(wú)力購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)這無(wú)疑是非常好的過(guò)渡。假如政府今后不出什么政策,購(gòu)房者就能以這么低的購(gòu)房成本享受幾十年的住房,從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō),他們可能就會(huì)覺(jué)得這是比較合算的。從而在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房時(shí),其中的價(jià)格低廉也掩蓋了其要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格之所以如此之低,在于其省去了三部分費(fèi)用:一是購(gòu)地成本,二是各種稅費(fèi),三是土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管制造成的巨額腐敗成本。土地出讓金、稅費(fèi)以及各種腐敗成本是房?jī)r(jià)上漲的主要原因,當(dāng)然其也為小產(chǎn)權(quán)房提供生存土壤。
  　　二、地方政府的管理不到位促成其快速發(fā)展。
  　　作為一種市場(chǎng)行為,小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中能夠存在這么長(zhǎng)時(shí)間,能夠從局部地區(qū)、個(gè)別城市擴(kuò)展到全國(guó),這恐怕應(yīng)該是政府相關(guān)管理部門(mén)的失職,是一種管理上的嚴(yán)重缺位和行政不作為,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實(shí)際上是這種行為的制造者和實(shí)際推動(dòng)者。按照國(guó)家土地管理法的規(guī)定,任何個(gè)人和單位都不得在沒(méi)有經(jīng)農(nóng)村土地征用轉(zhuǎn)化為國(guó)家土地所有權(quán)之后進(jìn)行土地出讓。作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,在全國(guó)各地大搞開(kāi)發(fā)區(qū)的熱潮中,進(jìn)行土地違法買(mǎi)賣(mài)行為一方面是利益所致,另一方面也與土地管理部門(mén)的嚴(yán)重失職行為有關(guān)。
  　　三、新農(nóng)村建設(shè)為其發(fā)展提供了便利條件。
  　　這兩年小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大,還有一個(gè)很重要的因素就是新農(nóng)村建設(shè)。在國(guó)家要求的新農(nóng)村建設(shè)中,村里把原來(lái)的宅基地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建房,所建的房子應(yīng)該是連排的、類(lèi)似公寓形式的住宅。但是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在建設(shè)這項(xiàng)工程時(shí),由于資金窘迫,便會(huì)和開(kāi)發(fā)商合作,將上級(jí)政府批準(zhǔn)的,用于新農(nóng)村建設(shè)的宅基地同開(kāi)發(fā)商搞合作開(kāi)發(fā),然后將一部分房子以低廉的價(jià)格賣(mài)給農(nóng)民,另一部分房子便讓開(kāi)發(fā)商 給城市居民獲取利潤(rùn)了。所以小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)其實(shí)是搭上了新農(nóng)村建設(shè)的便車(chē)。
  　　四、市場(chǎng)需求提供了其發(fā)展的空間。
  　　小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)份額的擴(kuò)大,從某種意義上說(shuō),體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)資源配置的自我調(diào)適功能———當(dāng)城市公共住宅無(wú)法滿足民眾需要時(shí),市場(chǎng)注意力自然會(huì)流向既無(wú)費(fèi)也無(wú)稅的集體土地;鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補(bǔ)貼財(cái)政,也需要城市購(gòu)買(mǎi)力來(lái)填補(bǔ)農(nóng)村的“消費(fèi)空當(dāng)”,農(nóng)民也需要增加收益。城、鄉(xiāng)都是基于各自公共產(chǎn)品提供不足而向外求解,這當(dāng)然就造成了小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)空間。另外,小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的擴(kuò)大也取決于它的供求關(guān)系。當(dāng)很多人嘗到了購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的甜頭,那么需求自然就上去了。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾和價(jià)格壓力一直這么持續(xù)下去,那么小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)也就一定會(huì)存在,因?yàn)樗茉谝欢ǔ潭壬掀鸬教娲蜓a(bǔ)充的作用。

  查看全文↓ 2018-11-27 11:00:34

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因是什么？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房因土地性質(zhì)和法律限制產(chǎn)生。

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因包括哪些？
  答

  我聽(tīng)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房是因?yàn)檗r(nóng)村集體土地不能直接賣(mài)，所以有人就偷偷蓋房子賣(mài)。還有的人是因?yàn)槌抢锓孔犹F，買(mǎi)不起，就買(mǎi)這種便宜的房子。不過(guò)我聽(tīng)說(shuō)這種房子風(fēng)險(xiǎn)挺大的，好像沒(méi)有房產(chǎn)證，以后可能會(huì)有麻煩。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因有哪些？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因主要是土地制度和市場(chǎng)需求。城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致農(nóng)村集體土地不能直接入市，而城市化進(jìn)程中，部分農(nóng)村地區(qū)為獲取經(jīng)濟(jì)利益違規(guī)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉，吸引了部分購(gòu)房者。作為過(guò)來(lái)人，我建議購(gòu)房者要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，以免權(quán)益受損。

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因是什么？購(gòu)買(mǎi)時(shí)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  聽(tīng)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房便宜但不能貸款，產(chǎn)權(quán)也有問(wèn)題，不敢買(mǎi)。

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 室內(nèi)裝修污染主要是什么原因引起的？
  答

  室內(nèi)環(huán)境污染主要是由裝修材料使用不當(dāng)而引起的，一是設(shè)計(jì)不合理，房間過(guò)多使用一種材料，如大面積鋪設(shè)復(fù)合地板引起甲醛超標(biāo)；二是工藝不合理，傳統(tǒng)工藝沒(méi)有考慮室內(nèi)環(huán)境問(wèn)題，如復(fù)合地板下鋪大芯板，墻上刷清漆防止裂縫，傳統(tǒng)工藝家具不封邊都會(huì)帶來(lái)空氣污染；三是選擇了劣質(zhì)的裝修材料。