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• 154****8794

  對房價會產(chǎn)生影響的因素還有社會、經(jīng)濟、政策、環(huán)境和物業(yè)管理等。社會因素,包括政治、軍事、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、社會環(huán)境和人文觀念等等。他們的變化都會影響對住房的需要,進(jìn)而影響房價的上升或下降。經(jīng)濟因素,包括國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、財政金融狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物價、工資、就業(yè)與儲蓄水平的變動以及住房的供求狀況等。
  一般來說,經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步上升會導(dǎo)致住房需求增加,引起房價上漲,反之則房價會趨于平緩甚至下跌。

  查看全文↓ 2018-12-09 10:27:54
• 144****8928

  1、宏觀因素。
  主要包括：成本因素
  。城市地價的平均水平、建安成本、資金成本（利息）、稅費額度等決定一個城市房價的平均絕對水平。供求關(guān)系。
  供不應(yīng)求時，拉動成本上漲，利潤水平也會增加，房價上揚；供過于求時，地價會下滑，有產(chǎn)稅費、資 金成本也會下降，利潤空間被壓至**小，房價下跌，跌至成 本加**低利潤水平。
  城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展水平
  。這是成本因素及供求關(guān)系的衍生因素。城市建設(shè)經(jīng)濟發(fā)展水平提高，會加大建房成本，增加供給和需求，特別是增加需求的總量和購買力，促使房 價上漲。人地關(guān)系。人地關(guān)系即城市建成區(qū)或規(guī)劃區(qū)人口與土地在數(shù)量上的對比關(guān)系，特別指現(xiàn)實或潛在可用于商品房建設(shè)的用地面積與有住戶需求的人口數(shù)量之間的關(guān)系。
  人多地少，則存在現(xiàn)實的或潛在的供不應(yīng)求的局面，會使土地變得更珍貴；少地多，土地供給彈性大，地價就不會 太高，房價也會便宜些。
  變化趨勢
  。上述各項因素的未來變化趨勢，影響開發(fā)商的定價水平和購房者購房時機的選擇。當(dāng)某種決定記價上漲 或下跌的因素發(fā)展趨勢為大多數(shù)發(fā)商、購房者公認(rèn)的時候， 就會對現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響。
  2、微觀因素。
  主要包括：成本因素
  。城市各處房價的差異，在很大程度上是源于成本差異。下述很多因素也都直接或間接地影響建房成本，進(jìn)而影響房價，如位置差異導(dǎo)致地價差異，進(jìn)而導(dǎo)致記價更 大的差異；設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，建安費及裝修費就不同， 房價自然也會有相應(yīng)的差別。
  位置
  。位置是影響城市內(nèi)部房地產(chǎn)價格水平的**重要因素，大家公認(rèn)的好位置、好環(huán)境，往往也是城市建設(shè)投資、環(huán)境投資長期積累的結(jié)果，土地成本自然居高不下，加之購 房者對好位置需求熱情高，開發(fā)高有機會提高利潤水平，由此導(dǎo)致好位置房價高出差位置房價幾倍乃至十幾倍。
  規(guī)劃設(shè)計水平與裝修標(biāo)準(zhǔn)。
  小區(qū)規(guī)劃與建筑檔次提高了，人得到更多購房者的青睞，提高檔次需要以增加投資為基礎(chǔ)， 自然會使房價提高。
  此外，小區(qū)與住宅的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與未來小區(qū)居住人口的素 質(zhì)相互影響。高標(biāo)準(zhǔn)高價位，入住人口素質(zhì)較高，高素質(zhì)居 住人口同樣能維護(hù)小區(qū)良好的環(huán)境質(zhì)量與設(shè)計水準(zhǔn)，因而促 使房價進(jìn)一步提高；普通住宅區(qū)，通俗是位，入住人口雜亂， 小區(qū)環(huán)境質(zhì)量難以得到有效維護(hù)，房價也難以進(jìn)一步提高； 如果有治安隱患，環(huán)境臟、亂、差，可能導(dǎo)致房價下降。
  住宅平面格局。
  內(nèi)部功能設(shè)置、面積分配都會直接影響 房價。臥室、廳、廚、衛(wèi)等功能如果按購房者要求，設(shè)置齊 全、合理，面積分配適當(dāng)，購房者在價格上就人寬容一些， 開發(fā)商則有機會提高價格。在以建筑面積計價時，住宅套內(nèi) 有效使用面積大，分?jǐn)偟墓妹娣e少，即使開發(fā)商適當(dāng)提高 房價，購房者也會樂意接受。
  配套設(shè)施。
  包括小區(qū)內(nèi)生活服務(wù)配套設(shè)施及住宅內(nèi)水、電、氣、等配套設(shè)施。配套設(shè)施齊全，房價就可以提高，特 別是中**與體育衛(wèi)生、商業(yè)設(shè)施尤顯重要。住宅內(nèi)適當(dāng)配 置高級設(shè)施，如 24 小時熱水供應(yīng)、消防報警、高級電梯、防 盜對講、衛(wèi)星天線入戶等設(shè)施，提高的價格要比追加的投資 多得多。交付使用時間，已使用時間及剩余使用年限。

  查看全文↓ 2018-12-09 10:27:45
• 146****1685

  事實上，中國住房的內(nèi)在供求格局已發(fā)生變化———當(dāng)前的住宅建設(shè)量已超過城鎮(zhèn)人口增長和住房改善帶來的需求。由于房價下降以及理財產(chǎn)品和海外資產(chǎn)等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。在三四線城市，新政策不會在短期內(nèi)立竿見影。從全國來看，新政對開發(fā)商雖說是利好，但直接漲價還不太現(xiàn)實，房企應(yīng)該還是去庫存以跑量為主基調(diào)。有國家的宏觀調(diào)控，房價大跌的可能性不是很大

  查看全文↓ 2018-12-09 10:27:36

相關(guān)問題

• 問 現(xiàn)在一手房房價受什么因素影響？
  答

  對房價會產(chǎn)生影響的因素還有社會、經(jīng)濟、政策、環(huán)境和物業(yè)管理等。社會因素,包括政治、軍事、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、社會環(huán)境和人文觀念等等。他們的變化都會影響對住房的需要,進(jìn)而影響房價的上升或下降。經(jīng)濟因素,包括國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、財政金融狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物價、工資、就業(yè)與儲蓄水平的變動以及住房的供求狀況等。一般來說,經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步上升會導(dǎo)致住房需求增加,引起房價上漲,反之則房價會趨于平緩甚至下跌。

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• 問 商品房房價受什么因素影響呢？
  答

  1、宏觀因素。主要包括：成本因素。城市地價的平均水平、建安成本、資金成本（利息）、稅費額度等決定一個城市房價的平均絕對水平。供求關(guān)系。供不應(yīng)求時，拉動成本上漲，利潤水平也會增加，房價上揚；供過于求時，地價會下滑，有產(chǎn)稅費、資 金成本也會下降，利潤空間被壓至**小，房價下跌，跌至成 本加**低利潤水平。城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展水平。這是成本因素及供求關(guān)系的衍生因素。城市建設(shè)經(jīng)濟發(fā)展水平提高，會加大建房成本，增加供給和需求，特別是增加需求的總量和購買力，促使房 價上漲。人地關(guān)系。人地關(guān)系即城市建成區(qū)或規(guī)劃區(qū)人口與土地在數(shù)量上的對比關(guān)系，特別指現(xiàn)實或潛在可用于商品房建設(shè)的用地面積與有住戶需求的人口數(shù)量之間的關(guān)系。人多地少，則存在現(xiàn)實的或潛在的供不應(yīng)求的局面，會使土地變得更珍貴；少地多，土地供給彈性大，地價就不會 太高，房價也會便宜些。變化趨勢。上述各項因素的未來變化趨勢，影響開發(fā)商的定價水平和購房者購房時機的選擇。當(dāng)某種決定記價上漲 或下跌的因素發(fā)展趨勢為大多數(shù)發(fā)商、購房者公認(rèn)的時候， 就會對現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響。2、微觀因素。主要包括：成本因素。城市各處房價的差異，在很大程度上是源于成本差異。下述很多因素也都直接或間接地影響建房成本，進(jìn)而影響房價，如位置差異導(dǎo)致地價差異，進(jìn)而導(dǎo)致記價更 大的差異；設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，建安費及裝修費就不同， 房價自然也會有相應(yīng)的差別。位置。位置是影響城市內(nèi)部房地產(chǎn)價格水平的**重要因素，大家公認(rèn)的好位置、好環(huán)境，往往也是城市建設(shè)投資、環(huán)境投資長期積累的結(jié)果，土地成本自然居高不下，加之購 房者對好位置需求熱情高，開發(fā)高有機會提高利潤水平，由此導(dǎo)致好位置房價高出差位置房價幾倍乃至十幾倍。規(guī)劃設(shè)計水平與裝修標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)規(guī)劃與建筑檔次提高了，人得到更多購房者的青睞，提高檔次需要以增加投資為基礎(chǔ)， 自然會使房價提高。此外，小區(qū)與住宅的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與未來小區(qū)居住人口的素 質(zhì)相互影響。高標(biāo)準(zhǔn)高價位，入住人口素質(zhì)較高，高素質(zhì)居 住人口同樣能維護(hù)小區(qū)良好的環(huán)境質(zhì)量與設(shè)計水準(zhǔn)，因而促 使房價進(jìn)一步提高；普通住宅區(qū)，通俗是位，入住人口雜亂， 小區(qū)環(huán)境質(zhì)量難以得到有效維護(hù)，房價也難以進(jìn)一步提高； 如果有治安隱患，環(huán)境臟、亂、差，可能導(dǎo)致房價下降。住宅平面格局。內(nèi)部功能設(shè)置、面積分配都會直接影響 房價。臥室、廳、廚、衛(wèi)等功能如果按購房者要求，設(shè)置齊 全、合理，面積分配適當(dāng)，購房者在價格上就人寬容一些， 開發(fā)商則有機會提高價格。在以建筑面積計價時，住宅套內(nèi) 有效使用面積大，分?jǐn)偟墓妹娣e少，即使開發(fā)商適當(dāng)提高 房價，購房者也會樂意接受。配套設(shè)施。包括小區(qū)內(nèi)生活服務(wù)配套設(shè)施及住宅內(nèi)水、電、氣、等配套設(shè)施。配套設(shè)施齊全，房價就可以提高，特 別是中**與體育衛(wèi)生、商業(yè)設(shè)施尤顯重要。住宅內(nèi)適當(dāng)配 置高級設(shè)施，如 24 小時熱水供應(yīng)、消防報警、高級電梯、防 盜對講、衛(wèi)星天線入戶等設(shè)施，提高的價格要比追加的投資 多得多。交付使用時間，已使用時間及剩余使用年限。以新建的、即購即住的住宅房價為標(biāo)準(zhǔn)，尚未交付使用的期房及已使用 過的存量房，價格都要打折扣。期房房價要考慮提前會款的利息的因素和能否按時按質(zhì)交付使用的風(fēng)險因素。

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• 問 商品房房價受哪些因素影響呢？
  答

  房地產(chǎn)價格的影響因素主要有以下幾個方面：房地產(chǎn)自身的價值。引用政治經(jīng)濟學(xué)的原理，商品的價值是價格的基礎(chǔ)，價格是價值的表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)的價格主要由其的價值決定，是由凝結(jié)在商品中的無差別的勞動決定供求關(guān)系的影響。商品的價格由商品的價值決定，受供求關(guān)系的影響。供給大于需求，生產(chǎn)過剩，商家為了促進(jìn)銷售，會降低出差來拉動需求。供給小于需求的時候，供不應(yīng)求，會出現(xiàn)物以稀為貴的現(xiàn)象。消費者愿意以較高的價格獲得商品，這時商品的價格會上升。房地產(chǎn)市場需求較大，會出現(xiàn)哄搶的情況，此時房地產(chǎn)市場價格會上漲；反之，若房地產(chǎn)市場房子擠壓過多，開發(fā)商為了盡快銷售出去會降價銷售，房地產(chǎn)價格會下降。受政府政策的影響。房地產(chǎn)市場的價格會對其他行業(yè)產(chǎn)生影響。適當(dāng)?shù)臅r候，政府會采取相應(yīng)的政府宏觀干預(yù)進(jìn)行調(diào)控。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)價格過高，政府采取限貸限購策略，抑制需求，使房地產(chǎn)價格趨于平穩(wěn)。

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• 問 二手房房價評估的標(biāo)準(zhǔn)受哪些因素影響？
  答

  地段、交通、學(xué)區(qū)、房屋狀況和市場趨勢。經(jīng)驗告訴我，細(xì)節(jié)決定成敗。

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• 問 商品房價格變化受什么因素影響？
  答

  首先你要明白房價的構(gòu)成要素即成本為哪些.主要有1、土地費用 約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。2、前期工程費 他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。 3、建筑安裝工程費 從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費用 市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用。公公配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如**，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20% ~30%左右。5、管理費用 在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。6、貸款利息 房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。由此可以看到,房地產(chǎn)的成本中**沒有理由叫房價高的應(yīng)該是政府了,因為地方政府將地價作為財政收入的重要組成部分,這些年,年年出地王,大部分收入由地方財政笑納.地方政府將賣地作為主要收入,而且房地產(chǎn)開發(fā)對于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的帶動程度非常之大.所以即使大部分人因為高房價而叫苦連天的時候,地方政府在創(chuàng)造政績的過程中,絕對不會因此而有所收斂.即使中央在出臺了一系列打壓房價的政策之后,房價依然我行我素,這是制度問題,而且事實證明房價在08年是越打壓,越反彈,估計這次政策也是如此.現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了面粉(即地價)比面包貴(房價)的奇特現(xiàn)狀.現(xiàn)在的情況是,無論中央政府還是地方政府不能也不愿意看到房價暴跌,大家可以看到,在以經(jīng)濟建設(shè)為中心的中國,現(xiàn)在中央政府的曖昧態(tài)度,打壓房價不是沒有辦法,是他不能也不愿意,在這個房地產(chǎn)業(yè)如此紅火的今天,過度的打壓房價,第一是地方政府不愿意,這樣造成地方財政的困難.第二會導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)企業(yè)無法生存,這里可以解釋一下,房地產(chǎn)行業(yè)絕不是獨立存在的,這個行業(yè)的不景氣,會直接導(dǎo)致上游的鋼材價格下跌,水泥價格下跌,各個行業(yè)的減產(chǎn),工程的停工,又意味著大量的工人收入減少或者失業(yè).同時也會造成銀行的貸款減少,對于銀行的損失也是非常大的,而地產(chǎn)和金融股又是大盤的權(quán)重股,股市大跌,以上種種對于擴大內(nèi)需來說是極為不利的.這樣導(dǎo)致的經(jīng)濟增長明顯放緩,顯然是中央政府不愿意看到的.所以在中央政府出臺國十條之后又無下文的做法,很顯然是在安撫民心,可以預(yù)料的是,未來的房價還會繼續(xù)上漲,因為目前政策打壓的只是那些中小炒房者.對于開征房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅,今天新聞里面明確指出未來三年不會出臺,這很顯然是對既得利益集團(tuán)的一種妥協(xié).真正的大炒房者甚至不需要從銀行貸款,這樣第三套房貸政策完全打壓不了他們.有炒房者說很多官員手中都不止2套房產(chǎn),這或許也是保有稅出臺的一個困難之一吧.而且在未來一段時間,因為中國的剛性需求非常旺盛,而房地產(chǎn)業(yè)的實際情況又是供不應(yīng)求,所以房價的繼續(xù)攀升會在情理之中.但是我個人認(rèn)為,在未來的10年甚至20年之后,當(dāng)這波生育高峰過后,大家可以想想,現(xiàn)在我們父母至少一套到兩套房產(chǎn),而80后90后結(jié)婚必要購買一套房產(chǎn),你想那8090后的小孩們還會為房產(chǎn)著急么? 我想不會了吧.

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