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• 148****8131

  一、《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán);農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。
  
  二、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員分三種具體情況：
  
  1、本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn);
  2、已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);
  
  3、已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶，但尚沒(méi)有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。
  
  對(duì)上列情況，村民如再申請(qǐng)第二處宅基地時(shí)超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也不應(yīng)得到批準(zhǔn)。至于第三種情況，則可依法申請(qǐng)建房用地。
  
  二、如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，會(huì)出現(xiàn)兩種情況：
  
  (1)城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
  
  (2)本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國(guó)家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購(gòu)買方。
  
  總之，農(nóng)村的房屋買賣必須慎重，對(duì)于并非同一個(gè)村集體組織成員之間的房屋買賣合同糾紛，如訴諸法院，法院將可能認(rèn)定其為無(wú)效。
  
  三、農(nóng)村宅基地買賣3大原則
  
  1、農(nóng)村宅基地買賣需進(jìn)行權(quán)利(使用權(quán))主體變更登記
  《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)，如果宅基地房屋通過(guò)買賣轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)(使用權(quán)主體發(fā)生變化)，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定進(jìn)行審查、批準(zhǔn)，完成權(quán)利主體的變更登記。
  需要注意的是宅基地房屋買賣，除了要到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，還要進(jìn)行宅基地使用權(quán)的主體變更。如果不進(jìn)行宅基地使用權(quán)的變更，房屋根本就沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移。
  2、宅基地購(gòu)買者的資格有限制
  宅基地使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)等，原使用權(quán)人不再使用宅基地，依法可以轉(zhuǎn)讓，但宅基地使用權(quán)的購(gòu)買者(受讓主體)，有資格限制。
  宅基地使用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，將不符合法定的條件。解決方法：轉(zhuǎn)讓時(shí)，購(gòu)買者已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。
  3、轉(zhuǎn)讓后原則：“一戶一宅”
  《土地管理法》明確規(guī)定，宅基地遵守“一戶一宅”的標(biāo)準(zhǔn)。雙方進(jìn)行宅基地買賣是，應(yīng)該滿足這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的限制。
  

  查看全文↓ 2019-03-13 22:48:20
• 136****7590

  農(nóng)村房屋買賣是一個(gè)比較復(fù)雜的問(wèn)題，由于法律上并沒(méi)有非常明確的規(guī)定，各地在認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力問(wèn)題上有不同的判例。購(gòu)買農(nóng)村房屋時(shí)，須謹(jǐn)慎考慮，此外還要考慮各地往常判例如何。如有必要，可咨詢當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)律師，以更清楚地了解當(dāng)?shù)氐那闆r以及農(nóng)村房屋買賣的前景。
  眾所周知，農(nóng)村房屋是建立在農(nóng)村宅基地之上的，而農(nóng)村村民對(duì)農(nóng)村宅基地僅有使用權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)，這是集體土地所有制所決定的。因?yàn)榉梢?guī)定，嚴(yán)禁買賣農(nóng)村宅基地。而對(duì)于其上的農(nóng)村房屋是否可以買賣并沒(méi)有明確規(guī)定。根據(jù)司法實(shí)踐以及法理邏輯，農(nóng)村房屋要買賣必須具備以下條件：
  1、如果農(nóng)村房屋的受讓對(duì)象是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員;
  2、受讓人沒(méi)有其他房產(chǎn);
  3、該轉(zhuǎn)讓房屋建造合法，是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)建造的，并且該受讓房屋必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn);
  4、房屋買賣應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)同意。
  除此之外的其它情況，農(nóng)村房屋原則上是不可以買賣的，比如城鎮(zhèn)居民因?yàn)椴皇羌w經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，是不允許購(gòu)買農(nóng)村房屋的。
  購(gòu)買農(nóng)村房屋時(shí)，必須滿足上述購(gòu)買農(nóng)村房屋的主體要件，除此之外，還應(yīng)該注意以下事項(xiàng)：
  1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意。
  2、如系共有房屋，必須征得其它共有人同意。
  3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。
  4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。
  5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過(guò)戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶更名手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-03-13 22:48:13
• 152****9877

  農(nóng)村房屋買賣需要注意以下事項(xiàng)：
  1、農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，買賣無(wú)效，不受法律保護(hù)。
  2、要簽訂房屋買賣合同，詳細(xì)約定房屋信息、價(jià)格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。
  3、農(nóng)村房屋買賣也可以辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。
  4、沒(méi)有房產(chǎn)證的，要經(jīng)村民委員會(huì)同意并出具相關(guān)宅基地轉(zhuǎn)移的證明，以便未來(lái)辦理房產(chǎn)證時(shí)使用。

  查看全文↓ 2019-03-13 22:48:07
• 154****8245

  農(nóng)村房屋買賣需要注意以下事項(xiàng)：
  1、農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，買賣無(wú)效，不受法律保護(hù)。
  2、要簽訂房屋買賣合同，詳細(xì)約定房屋信息、價(jià)格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。
  3、農(nóng)村房屋買賣也可以辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。
  4、沒(méi)有房產(chǎn)證的，要經(jīng)村民委員會(huì)同意并出具相關(guān)宅基地轉(zhuǎn)移的證明，以便未來(lái)辦理房產(chǎn)證時(shí)使用。
  農(nóng)村房屋買賣要謹(jǐn)慎，對(duì)于此類交易，法院是以認(rèn)定無(wú)效為原則。想要有效的話，要求是買賣雙方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且經(jīng)過(guò)審批（或符合審批條件，比如沒(méi)有宅基地等）。如果符合上述條件，需要審查房屋是否婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)及其配偶去世時(shí)是否有小孩，有沒(méi)有放棄繼承。農(nóng)村房屋買賣糾紛很多，需謹(jǐn)慎。
  從以上分析看，購(gòu)買農(nóng)村房屋，只要在簽訂買賣合同時(shí)對(duì)合同條款的細(xì)節(jié)做好充分的約定，在遇到出賣人反悔請(qǐng)求解除合同時(shí)，買受人的利益才能獲得較大限度的保護(hù)。建議，買受人應(yīng)當(dāng)委托此類業(yè)務(wù)具豐富的律師見證，以保障十幾年后可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-03-13 22:48:03

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 2018年農(nóng)村戶口買房子新政策有什么?
  答

  農(nóng)民可以自建房或到城市買房，但城市居民到農(nóng)村買房不受法律保護(hù)，是辦不了房產(chǎn)證的！1、農(nóng)村戶口買房政策介紹：農(nóng)村戶口買房政策是國(guó)家為了鼓勵(lì)農(nóng)村人口進(jìn)城買房的福利政策，既可以推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，又可以降低城市的新房庫(kù)存。而且只要符合農(nóng)民購(gòu)房補(bǔ)貼條件，購(gòu)買者可享受國(guó)家購(gòu)房高額補(bǔ)助。接下來(lái)可以跟著看看農(nóng)村戶口進(jìn)城買房具體的優(yōu)惠政策。（1）農(nóng)民進(jìn)城買房自愿退還農(nóng)村宅基地和耕地資源，可以享受國(guó)家給予的補(bǔ)助，一次性補(bǔ)助3-5萬(wàn)元，具體金額根據(jù)歸還的土地面與家庭人口核算。（2）農(nóng)民進(jìn)城買房，首次購(gòu)買90平方米以下住房免契稅。（3）農(nóng)民進(jìn)城買房可享受政府補(bǔ)貼，金額**高可以領(lǐng)取10萬(wàn)元，具體詳情可以咨詢當(dāng)?shù)卣?、《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的實(shí)施意見》記者總結(jié)認(rèn)為主要有以下3大亮點(diǎn)：（1）其一是購(gòu)房直接獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金。（2）其二是鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房。（3）其三是取消境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在當(dāng)?shù)刭?gòu)房限制。

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• 問(wèn) 2019年農(nóng)村戶口買房子新政策有什么?
  答

  關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的實(shí)施意見》規(guī)定：（1）“農(nóng)村居民在資陽(yáng)市中心城區(qū)（一城三區(qū)）購(gòu)買商品住宅房，旗農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)、宅基地上房屋使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、集體資產(chǎn)收益分配權(quán)、林地經(jīng)營(yíng)權(quán)等權(quán)益繼續(xù)受法律保障。農(nóng)村居民凡在資陽(yáng)市中心城區(qū)（一城三區(qū)）購(gòu)房入戶的，其適齡子女享有同等入學(xué)條件，享受城鎮(zhèn)居民基本公共衛(wèi)生服務(wù)同等待遇?！保?）針對(duì)購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)，文件規(guī)定：“我市城鄉(xiāng)居民和外來(lái)人員，凡在資陽(yáng)市中心城區(qū)（一城三區(qū)）購(gòu)買首套普通商品住房（不含限價(jià)商品房、拆遷安置房）的，一次性給予7000元的購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。市政府主辦的第五屆房交會(huì)期間，對(duì)參展企業(yè)在房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)成交的資陽(yáng)市中心城區(qū)（一城三區(qū)）普通商品住房，每套另給予2000元的購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)，免收房屋登記費(fèi)。

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• 問(wèn) 房貸新政策是怎樣的 貸款買房需要注意什么
  答

  此次貸款**下降，可以說(shuō)是與2008年救市政策的力度齊平，1.5線和二線的城市將迎來(lái)重大利好。未來(lái)幾年房地產(chǎn)的主基調(diào)還是“去庫(kù)存”，非“限購(gòu)”城市降低住房貸款**比例，不僅可以提高居民的購(gòu)房能力，還能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。 購(gòu)房愿望提前實(shí)現(xiàn)，想想都激動(dòng)！ 首套房購(gòu)買的人中大部分是剛需，這一部分人的購(gòu)房計(jì)劃趕上春節(jié)前夕政策的出臺(tái)，很有可能提前實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的愿望。新出臺(tái)的降低**的新政加上春節(jié)的返鄉(xiāng)高峰，將更有力的促進(jìn)返鄉(xiāng)置業(yè)，新一輪交易小高峰即將到來(lái)。 上海等一線城市限購(gòu)政策會(huì)取消嗎？ 未來(lái)的房貸政策調(diào)整是否能夠從“不限購(gòu)”城市擴(kuò)展到“限購(gòu)”城市呢？大部分的市場(chǎng)人士認(rèn)為可能性是比較低的。2015年房地產(chǎn)調(diào)控政策使得上海等一線城市房?jī)r(jià)上漲的過(guò)快，去庫(kù)存達(dá)到了明顯的效果，未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲壓力依然很大，所以，限購(gòu)政策暫時(shí)是不會(huì)取消的。 首套房貸**新政與上海沒(méi)有半毛錢關(guān)系。 在非限購(gòu)的城市購(gòu)買首套房**只需要2成就可以，但是這樣的政策對(duì)上海等一線限購(gòu)城市來(lái)說(shuō)，是沒(méi)有任何影響的。對(duì)于上海等“限購(gòu)”城市來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款政策還是按照原規(guī)定來(lái)執(zhí)行。 2016新一輪降息會(huì)來(lái)到嗎？ 回顧2015年的降息軌跡： 3月1日，央行降低0.25%，5月11日再降低0.25%，到了6月28日，再降0.25%，8月26日又降0.25%，10月24日，商貸再降0.25%，五年期以上貸款利率降至4.9%。 從2014年11月份利率下行開始，經(jīng)過(guò)2014、2015年的五次降息以后，2016年的利率還是很有可能繼續(xù)下調(diào)的，但是下調(diào)的空間應(yīng)該會(huì)比2014年、2015年要少。 上海首套房**比例是多少? 1.商業(yè)貸款 首套房貸款需**3成，貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率，即5年期以上貸款利率為6.55%; 2.公積金貸款 購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米(含90平方米)以下的家庭，住房公積金貸款**款比例不低于20%;購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，住房公積金貸款**款比例不低于30%。 上海首套房契稅交多少? 據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，在上海購(gòu)買首套房90平以下按照1%執(zhí)行，戶型在90平到144平，按照1.5征收%，144平以上戶型按照3%征收。上海首套房契稅優(yōu)惠是指若能出具證明，表明自己是首次購(gòu)買90平方米及以下的普通住房的話，就可享受1%的契稅優(yōu)惠。

• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地確權(quán)新政策是怎樣的
  答

  未經(jīng)批準(zhǔn)占地建房，均屬于違法占地行為。以下規(guī)定供您參考。第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。第七十七條農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。

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• 問(wèn) ??農(nóng)村房子買賣**新政策有誰(shuí)清楚？
  答

  一、《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán);農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。二、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員分三種具體情況：1、本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn);2、已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);3、已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶，但尚沒(méi)有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對(duì)上列情況，村民如再申請(qǐng)第二處宅基地時(shí)超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也不應(yīng)得到批準(zhǔn)。至于第三種情況，則可依法申請(qǐng)建房用地。二、如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，會(huì)出現(xiàn)兩種情況：(1)城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。(2)本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國(guó)家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購(gòu)買方。總之，農(nóng)村的房屋買賣必須慎重，對(duì)于并非同一個(gè)村集體組織成員之間的房屋買賣合同糾紛，如訴諸法院，法院將可能認(rèn)定其為無(wú)效。三、農(nóng)村宅基地買賣3大原則1、農(nóng)村宅基地買賣需進(jìn)行權(quán)利(使用權(quán))主體變更登記《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)，如果宅基地房屋通過(guò)買賣轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)(使用權(quán)主體發(fā)生變化)，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定進(jìn)行審查、批準(zhǔn)，完成權(quán)利主體的變更登記。需要注意的是宅基地房屋買賣，除了要到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，還要進(jìn)行宅基地使用權(quán)的主體變更。如果不進(jìn)行宅基地使用權(quán)的變更，房屋根本就沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移。2、宅基地購(gòu)買者的資格有限制宅基地使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)等，原使用權(quán)人不再使用宅基地，依法可以轉(zhuǎn)讓，但宅基地使用權(quán)的購(gòu)買者(受讓主體)，有資格限制。宅基地使用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，將不符合法定的條件。解決方法：轉(zhuǎn)讓時(shí)，購(gòu)買者已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。3、轉(zhuǎn)讓后原則：“一戶一宅”《土地管理法》明確規(guī)定，宅基地遵守“一戶一宅”的標(biāo)準(zhǔn)。雙方進(jìn)行宅基地買賣是，應(yīng)該滿足這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的限制。

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