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• 148****3454

  主要的規(guī)定如下：
  
  商業(yè)用地土地使用權(quán)**高年限為40年，住宅用地土地使用權(quán)**高年限70年，要想把商業(yè)用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的。要想把你的一套房屋改變土地使用性質(zhì)是不能的。
  
  按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)。
  
  商業(yè)用地使用年限：
  
  根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國國務(wù)院令第15號）中華人民共和國物權(quán)法的規(guī)定第十二條 土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：
  
  (一)居住用地七十年；
  
  (二)工業(yè)用地五十年；
  
  (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；
  
  (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；
  
  (五)綜合或者其他用地五十年。

  查看全文↓ 2019-05-22 11:28:17
• 135****8909

  可以的，住宅房可以改為商品用房的。
  　　土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
  

  查看全文↓ 2019-05-22 11:28:12
• 141****6150

  　《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！北緱l是關(guān)于住改商的原則規(guī)定，從本條規(guī)定可以得出以下幾個結(jié)論：
  　　1、原則上，業(yè)主不可以將住宅用房改為商業(yè)用房。如果相關(guān)法律、法規(guī)或小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約明確規(guī)定，業(yè)主不能將住宅改為商業(yè)用房的，則業(yè)主絕不可以改變房屋用途。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，根據(jù)民法通則規(guī)定，業(yè)主有權(quán)對其房屋進行占有、使用、收益、處分，但由于建筑物構(gòu)造上的一體性，業(yè)主在行使權(quán)利時不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
  　　2、住改商不是絕對的，在遵守法律、法規(guī)及業(yè)主管理規(guī)約的前提下，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，可以住改商。
  　?、僮「纳滩坏眠`反法律、法規(guī)及管理規(guī)約的禁止性規(guī)定。如不得從事法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營行為，《娛樂場所管理條例》第七條規(guī)定：“娛樂場所不得設(shè)在下列地點：（一）居民樓、博物館、圖書館和被核定為文物保護單位的建筑物內(nèi)；（二）居民住宅區(qū)和**、醫(yī)院、機關(guān)周圍”；《互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所管理條例》第九條規(guī)定：“居民住宅樓（院）內(nèi)不得設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所。”業(yè)主在住改商過程中進行的裝修行為也不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定：“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為?！钡诹鶙l規(guī)定：“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃氣管道和設(shè)施?！?br/>　　②住改商必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?*高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第八條規(guī)定：“因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱‘有利害關(guān)系的業(yè)主’?！?因此，“有利害關(guān)系的業(yè)主”是指正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主。這里，有利害關(guān)系的業(yè)主并不是一個固定的范圍，不同的經(jīng)營行為涉及到的業(yè)主的范圍是不同的，如一樓開便利店只影響到左鄰右舍及其正對樓上業(yè)主的權(quán)益，而開飯店由于會產(chǎn)生油煙則影響的業(yè)主就會比較多，因此，只要該業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境受到影響，其就是有利害關(guān)系的業(yè)主。《物權(quán)法》賦予有利害關(guān)系的業(yè)主以事前否決權(quán)，即如果有利害關(guān)系的業(yè)主其中之一不同意住改商的，業(yè)主則不可以住改商。
  　?、蹣I(yè)主將住宅用房改變?yōu)樯虡I(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)進行管理，其對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的全面了解是完成這一義務(wù)的前提，因此，業(yè)主應(yīng)將其房屋使用情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  　　3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有利害關(guān)系業(yè)主的監(jiān)督權(quán)?！侗本┦芯幼⌒^(qū)物業(yè)管理辦法》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機關(guān)報告，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失：（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備及其他有危及房屋安全行為的；” 《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第九條規(guī)定：“業(yè)主未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負賠償責(zé)任。業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理?！钡谑畻l規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動，嚴(yán)重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負賠償責(zé)任?！?/span>

  查看全文↓ 2019-05-22 11:28:06
• 137****5522

  1、國有土地使用年限由70年變更為40年（影響后期交易房屋價值）
  2、可能會導(dǎo)致以后生活成本上升，物業(yè)費水電費商業(yè)比住宅的高一倍以上。
  3、后期交易成本上升，稅費比住宅的稅費更高。

  查看全文↓ 2019-05-22 11:27:54

相關(guān)問題

• 問 商業(yè)用房改住宅產(chǎn)權(quán)可以嗎？有什么規(guī)定呢？
  答

  不可以。根據(jù)《物權(quán)法》七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。本條是關(guān)于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的規(guī)定。將住宅改變?yōu)椴惋?、娛樂等?jīng)營性用房，帶來許多弊端。例如，造成來往小區(qū)人員過多，外來人員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張，造成樓板的承重力過大，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，危害性大。另一方面，將住宅大量改為經(jīng)營性用房，用于商業(yè)目的，也會造成國家稅費的大量流失。因此，物權(quán)法頒布前已有法規(guī)、規(guī)章對此作了規(guī)定。例如《物業(yè)管理條例》第50條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。

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• 問 商業(yè)用房改住宅產(chǎn)權(quán)可以嗎？有什么需要注意的？
  答

  不可以。根據(jù)《物權(quán)法》七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。本條是關(guān)于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的規(guī)定。將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返冉?jīng)營性用房，帶來許多弊端。例如，造成來往小區(qū)人員過多，外來人員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張，造成樓板的承重力過大，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，危害性大。另一方面，將住宅大量改為經(jīng)營性用房，用于商業(yè)目的，也會造成國家稅費的大量流失。因此，物權(quán)法頒布前已有法規(guī)、規(guī)章對此作了規(guī)定。例如《物業(yè)管理條例》第50條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)

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• 問 ??住宅可以改經(jīng)商用途嗎？個體戶住房改商業(yè)用房，可以嗎？
  答

  房產(chǎn)證的功能是改不了的了。 在拆遷賠償方面，拆遷方會對房子的現(xiàn)用功能作一定的補償。 具體你可在他們動遷時協(xié)商。

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• 問 商業(yè)用地改住宅用地需要哪些手續(xù)？
  答

  　　1、由于土地使用性質(zhì)變更必須經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理委員會批準(zhǔn)，一般規(guī)委會主要成員為書記、市長、分管副市長，因此當(dāng)?shù)匾话咽直仨殞Υ耸虏环磳Σ庞锌赡?；　?、當(dāng)?shù)匾?guī)劃局、國土部門分管部門、分管副局長、一把手應(yīng)該支持并同意(主要是規(guī)劃部門審核是否符合土地利用規(guī)劃，國土部門負責(zé)變更費用的核定和是否有相應(yīng)的土地利用指標(biāo)核定)，因此土地必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃;同時原則上掛牌、拍賣用地不能變更(除非上述核心政府管理層認(rèn)為有相當(dāng)合理的理由)；　　3、首先土地方向規(guī)劃部門提出變更申請，規(guī)劃審批—國土部門征詢意見—規(guī)劃管理委員會審核—國土部門費用核定—規(guī)劃同意變更，與國土部門簽訂變更合同—規(guī)劃設(shè)計條件變更，變更土地使用性質(zhì)必須報批。

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• 問 ??產(chǎn)權(quán)證上營業(yè)房改成住宅房可以嗎?商業(yè)能改成住宅嗎?
  答

  《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！北緱l是關(guān)于住改商的原則規(guī)定，從本條規(guī)定可以得出以下幾個結(jié)論：　　1、原則上，業(yè)主不可以將住宅用房改為商業(yè)用房。如果相關(guān)法律、法規(guī)或小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約明確規(guī)定，業(yè)主不能將住宅改為商業(yè)用房的，則業(yè)主絕不可以改變房屋用途。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，根據(jù)民法通則規(guī)定，業(yè)主有權(quán)對其房屋進行占有、使用、收益、處分，但由于建筑物構(gòu)造上的一體性，業(yè)主在行使權(quán)利時不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利?！段餀?quán)法》第七十一條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！　?、住改商不是絕對的，在遵守法律、法規(guī)及業(yè)主管理規(guī)約的前提下，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，可以住改商?！　、僮「纳滩坏眠`反法律、法規(guī)及管理規(guī)約的禁止性規(guī)定。如不得從事法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營行為，《娛樂場所管理條例》第七條規(guī)定：“娛樂場所不得設(shè)在下列地點：（一）居民樓、博物館、圖書館和被核定為文物保護單位的建筑物內(nèi)；（二）居民住宅區(qū)和**、醫(yī)院、機關(guān)周圍”；《互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所管理條例》第九條規(guī)定：“居民住宅樓（院）內(nèi)不得設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所?！睒I(yè)主在住改商過程中進行的裝修行為也不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定：“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為?！钡诹鶙l規(guī)定：“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃氣管道和設(shè)施?！薄　、谧「纳瘫仨毥?jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?*高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第八條規(guī)定：“因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱‘有利害關(guān)系的業(yè)主’?！?因此，“有利害關(guān)系的業(yè)主”是指正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主。這里，有利害關(guān)系的業(yè)主并不是一個固定的范圍，不同的經(jīng)營行為涉及到的業(yè)主的范圍是不同的，如一樓開便利店只影響到左鄰右舍及其正對樓上業(yè)主的權(quán)益，而開飯店由于會產(chǎn)生油煙則影響的業(yè)主就會比較多，因此，只要該業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境受到影響，其就是有利害關(guān)系的業(yè)主。《物權(quán)法》賦予有利害關(guān)系的業(yè)主以事前否決權(quán)，即如果有利害關(guān)系的業(yè)主其中之一不同意住改商的，業(yè)主則不可以住改商?！　、蹣I(yè)主將住宅用房改變?yōu)樯虡I(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)進行管理，其對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的全面了解是完成這一義務(wù)的前提，因此，業(yè)主應(yīng)將其房屋使用情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！　?、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有利害關(guān)系業(yè)主的監(jiān)督權(quán)?！侗本┦芯幼⌒^(qū)物業(yè)管理辦法》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機關(guān)報告，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失：（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備及其他有危及房屋安全行為的；” 《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第九條規(guī)定：“業(yè)主未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負賠償責(zé)任。業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理?！钡谑畻l規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動，嚴(yán)重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負賠償責(zé)任。”

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