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• 154****5211

  不可以。
  根據(jù)《物權(quán)法》七十七條：
  
  業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
  
  本條是關(guān)于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的規(guī)定。將住宅改變?yōu)椴惋?、娛?lè)等經(jīng)營(yíng)性用房，帶來(lái)許多弊端。例如，造成來(lái)往小區(qū)人員過(guò)多，外來(lái)人員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車(chē)位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張，造成樓板的承重力過(guò)大，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，危害性大。
  
  另一方面，將住宅大量改為經(jīng)營(yíng)性用房，用于商業(yè)目的，也會(huì)造成國(guó)家稅費(fèi)的大量流失。因此，物權(quán)法頒布前已有法規(guī)、規(guī)章對(duì)此作了規(guī)定。
  
  例如《物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條規(guī)定：
  
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；
  
  物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)

  查看全文↓ 2019-05-23 12:04:19
• 153****3873

  顧名思義，就是將住房改成商用房，主要有兩種情況：一是在宅基地上直接將住房改成商業(yè)用房；二是連宅基證都沒(méi)有，直接建造商業(yè)用房。
  住改商-采取措施
  隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，目前在中國(guó)各個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部“住改商”之風(fēng)愈演愈烈，廣東為主要現(xiàn)象代表地。
  目錄· 采取措施 · 缺點(diǎn) · 采取措施 · 缺點(diǎn)
  龍洞經(jīng)驗(yàn)：先給合法身份
  天河的龍洞就給出了一個(gè)范本：將所有這些一條街上的商鋪統(tǒng)一起來(lái)，由區(qū)政府和街道辦開(kāi)證明令其辦理合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照，規(guī)范后再進(jìn)行升級(jí)改造，將其打造成一條龍洞商業(yè)步行街，并設(shè)置宣傳欄、文化休閑地。
  而工商部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，對(duì)這類(lèi)“住改商”，的確應(yīng)該引導(dǎo)其從“地下”走到“地上”，先給予其合法身份再來(lái)規(guī)范管理。
  住改商-缺點(diǎn)
  目前城鄉(xiāng)結(jié)合部沒(méi)有房產(chǎn)證或宅基地證就變成“住改商”的建筑，如果經(jīng)有關(guān)部門(mén)同意不需清拆、給予合法身份的，一般都要辦理為期一年的臨時(shí)場(chǎng)地使用證明，再進(jìn)行相關(guān)備案、重新合法證件等，繁瑣程序全部走下來(lái)估計(jì)前前后后需要半年，過(guò)了半年又要重新開(kāi)始弄一遍，有店主表示除了費(fèi)用問(wèn)題外，**怕花的就是時(shí)間精力，這一問(wèn)題也亟待解決。

  查看全文↓ 2019-05-23 12:04:10
• 158****1283

  主要的規(guī)定如下：
  
  商業(yè)用地土地使用權(quán)**高年限為40年，住宅用地土地使用權(quán)**高年限70年，要想把商業(yè)用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的。要想把你的一套房屋改變土地使用性質(zhì)是不能的。
  
  按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓?xiě)?yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌等方式公開(kāi)進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買(mǎi)受人不得自行進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)。
  
  商業(yè)用地使用年限：
  
  根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第15號(hào)）中華人民共和國(guó)物權(quán)法的規(guī)定第十二條 土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：
  
  (一)居住用地七十年；
  
  (二)工業(yè)用地五十年；
  
  (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；
  
  (四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；
  
  (五)綜合或者其他用地五十年。

  查看全文↓ 2019-05-23 12:04:05
• 136****4029

  1、國(guó)有土地使用年限由70年變更為40年（影響后期交易房屋價(jià)值）
  2、可能會(huì)導(dǎo)致以后生活成本上升，物業(yè)費(fèi)水電費(fèi)商業(yè)比住宅的高一倍以上。
  3、后期交易成本上升，稅費(fèi)比住宅的稅費(fèi)更高。

  查看全文↓ 2019-05-23 12:04:00

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商業(yè)用房改住宅產(chǎn)權(quán)可以嗎？有什么規(guī)定呢？
  答

  不可以。根據(jù)《物權(quán)法》七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。本條是關(guān)于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的規(guī)定。將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵?lè)等經(jīng)營(yíng)性用房，帶來(lái)許多弊端。例如，造成來(lái)往小區(qū)人員過(guò)多，外來(lái)人員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車(chē)位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張，造成樓板的承重力過(guò)大，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，危害性大。另一方面，將住宅大量改為經(jīng)營(yíng)性用房，用于商業(yè)目的，也會(huì)造成國(guó)家稅費(fèi)的大量流失。因此，物權(quán)法頒布前已有法規(guī)、規(guī)章對(duì)此作了規(guī)定。例如《物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。

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• 問(wèn) ??商業(yè)用房改住宅產(chǎn)權(quán)可以嗎？有哪些規(guī)定呢？
  答

  主要的規(guī)定如下：商業(yè)用地土地使用權(quán)**高年限為40年，住宅用地土地使用權(quán)**高年限70年，要想把商業(yè)用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的。要想把你的一套房屋改變土地使用性質(zhì)是不能的。按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓?xiě)?yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌等方式公開(kāi)進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買(mǎi)受人不得自行進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)。商業(yè)用地使用年限：根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第15號(hào)）中華人民共和國(guó)物權(quán)法的規(guī)定第十二條 土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。

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• 問(wèn) ??商業(yè)用地住宅有保障嗎?商業(yè)用地住宅有什么要注意的?
  答

  商業(yè)住宅是指在土地性質(zhì)為商業(yè)用地上建設(shè)的住宅用房，稱(chēng)為商業(yè)住宅，例如像市場(chǎng)上售賣(mài)的產(chǎn)權(quán)為40-50年的酒店式公寓就是商業(yè)住宅。而商品房則屬于普通住宅，產(chǎn)權(quán)70年。購(gòu)房者在買(mǎi)房的時(shí)候應(yīng)該注意商業(yè)住宅和商品住房區(qū)分開(kāi)來(lái)，由于土地性質(zhì)不同，商業(yè)住宅產(chǎn)權(quán)也和普通商品房產(chǎn)權(quán)不同。優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：1、關(guān)于保值性開(kāi)發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)小、銷(xiāo)售速度快、資金回籠時(shí)間短等因素，當(dāng)然，**關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)，能實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)價(jià)值！因此購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)住房時(shí)，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。2、關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，成本將提高，但對(duì)購(gòu)房者的使用影響不大。弊端主要有以下幾點(diǎn)：1、使用年限商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重。產(chǎn)權(quán)時(shí)間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時(shí)間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間。因?yàn)榉课葙?gòu)買(mǎi)后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無(wú)所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國(guó)有。國(guó)家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時(shí)間也有可能出現(xiàn)。40年后，國(guó)家有權(quán)收回土地及地上附著物。50年和70年聽(tīng)起來(lái)好象對(duì)現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因?yàn)椤段餀?quán)法》對(duì)綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動(dòng)續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購(gòu)買(mǎi)綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險(xiǎn)?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。2、交易稅費(fèi)初次購(gòu)買(mǎi)或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國(guó)家開(kāi)征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比住宅高。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??住宅可以改經(jīng)商用途嗎？個(gè)體戶(hù)住房改商業(yè)用房，可以嗎？
  答

  房產(chǎn)證的功能是改不了的了。 在拆遷賠償方面，拆遷方會(huì)對(duì)房子的現(xiàn)用功能作一定的補(bǔ)償。 具體你可在他們動(dòng)遷時(shí)協(xié)商。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 商業(yè)用地改住宅用地需要哪些手續(xù)？
  答

  　　1、由于土地使用性質(zhì)變更必須經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理委員會(huì)批準(zhǔn)，一般規(guī)委會(huì)主要成員為書(shū)記、市長(zhǎng)、分管副市長(zhǎng)，因此當(dāng)?shù)匾话咽直仨殞?duì)此事不反對(duì)才有可能；　　2、當(dāng)?shù)匾?guī)劃局、國(guó)土部門(mén)分管部門(mén)、分管副局長(zhǎng)、一把手應(yīng)該支持并同意(主要是規(guī)劃部門(mén)審核是否符合土地利用規(guī)劃，國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)變更費(fèi)用的核定和是否有相應(yīng)的土地利用指標(biāo)核定)，因此土地必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃;同時(shí)原則上掛牌、拍賣(mài)用地不能變更(除非上述核心政府管理層認(rèn)為有相當(dāng)合理的理由)；　　3、首先土地方向規(guī)劃部門(mén)提出變更申請(qǐng)，規(guī)劃審批—國(guó)土部門(mén)征詢(xún)意見(jiàn)—規(guī)劃管理委員會(huì)審核—國(guó)土部門(mén)費(fèi)用核定—規(guī)劃同意變更，與國(guó)土部門(mén)簽訂變更合同—規(guī)劃設(shè)計(jì)條件變更，變更土地使用性質(zhì)必須報(bào)批。

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