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• 141****1487

  根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅按帳面記載的固定資產(chǎn)原值交納的，而土地出讓金按照新的會計制度必須計入固定資產(chǎn)房屋，因此必須交納。但根據(jù)財政部財會[2001]43號實(shí)施《企業(yè)會計制度》及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答中之九：“問：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入房屋、建筑物的價值后，其價值攤銷年限如何確定中的答復(fù)為：執(zhí)行《企業(yè)會計制度》前土地使用權(quán)價值作為無形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調(diào)整，其土地使用權(quán)價值按照《企業(yè)會計制度》規(guī)定的期限平均攤銷?！痹诖酥暗耐恋爻鲎尳鹗强梢圆挥嬋牍潭ㄙY產(chǎn)的，如果土地出讓金不計入固定資產(chǎn)是不是可以不用交納房產(chǎn)稅？
  根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)會計制度、會計原理，以及房地產(chǎn)的性質(zhì)及其法律屬性，土地出讓金作為企業(yè)受讓土地的成本的一部分，在將該土地用于建筑房地產(chǎn)后，該土地價值應(yīng)自然成為房地產(chǎn)整體價值的組成部分，而不能再將土地及其上之建筑物作為兩個獨(dú)立的部分予以分別核算。對此，財務(wù)會計制度明確，土地受讓后在未建房之前，在“無形資產(chǎn)”科目核算，土建開始應(yīng)從“無形資產(chǎn)”科目結(jié)轉(zhuǎn)“在建工程”，竣工后交付使用，再從“在建工程”科目結(jié)轉(zhuǎn)“固定資產(chǎn)”。因此，土地出讓金應(yīng)構(gòu)成應(yīng)征房產(chǎn)稅之“房產(chǎn)原值”的一部分。
  根據(jù)《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地[1986]8號）第十五條“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定？房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿‘固定資產(chǎn)’科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的，在計征房產(chǎn)稅時，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估之規(guī)定，若企業(yè)將應(yīng)當(dāng)計入房產(chǎn)原值的某成本、費(fèi)用未計入固定資產(chǎn)科目記載之房屋原價的，則應(yīng)當(dāng)依法調(diào)整，并按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。

  查看全文↓ 2019-09-25 10:09:32
• 152****4701

  對于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價?？墒菍τ诮?jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是政府定價。
  

  查看全文↓ 2019-09-25 10:09:28
• 146****2023

  一、土地出讓需繳納稅費(fèi)嗎
  1、營業(yè)稅。凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的單位和個人為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收取的全部價款和價外費(fèi)用，按5%稅率計算繳納。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
  2、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)實(shí)際繳納的營業(yè)稅為計稅依據(jù)。城建稅的稅率。納稅人在市區(qū)為7%;在縣城、建制鎮(zhèn)的為5%;不在上述地區(qū)的為1%。教育費(fèi)附加的征收標(biāo)準(zhǔn)為3%，地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)為2%。
  3、土地增值稅。凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務(wù)人，轉(zhuǎn)讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的增值額。
  稅率為：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。
  增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。
  增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。
  增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
  4、所得稅。個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，取得的轉(zhuǎn)讓所得按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計征個人所得稅，差價的20%。單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，取得的轉(zhuǎn)讓所得計入應(yīng)納稅所得額計征企業(yè)所得稅。

  查看全文↓ 2019-09-25 10:09:23

相關(guān)問題

• 問 ??土地出讓金包括稅嗎？應(yīng)該怎么做呢？
  答

  1、契稅。在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，按成交價格的3%繳納。對承受國有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金應(yīng)征收契稅，不得因減免出讓金減免契稅。2、印花稅。土地使用證，每本貼花5元;土地使用權(quán)出讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同載明出讓金額的萬分之五繳納。

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• 問 ??私房拆遷時應(yīng)該繳納土地出讓金嗎？應(yīng)該怎么做呢？
  答

  拆遷安置房有可能是劃撥地，也可能是出讓地，你自己要先搞清楚。如果是出讓地，就不需要繳納土地出讓金；如果是劃撥地，現(xiàn)在居住時不繳土地出讓金，但將來買賣房屋時需要補(bǔ)繳土地出讓金。

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• 問 土地出讓稅收如何處理？土地出讓金稅收怎樣計算？
  答

  　土地出讓金(land transaction fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。

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• 問 ??土地出讓稅收如何處理？土地出讓金稅收如何計算？
  答

  首先土地出讓金方面：經(jīng)濟(jì)適用房分兩種，經(jīng)濟(jì)適用房管理的房子，一般就是集資建房或者是回遷房，也就是常說的二類經(jīng)濟(jì)適用房，交易的時候買方出3%的土地出讓金。另外一種就是經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的房子，批地的時候就是按照經(jīng)濟(jì)適用房審批的，交易的時候要繳納10%的綜合地價款，如果房本上面加蓋了方形章，寫著按經(jīng)濟(jì)適用房管理，那就是3%的土地出讓金。其次稅費(fèi)方面：稅費(fèi)是上繳給國家的，具體的明細(xì)與普通房屋一樣，90㎡以下的繳納總房款的1%。

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• 問 土地出讓金返還稅收可以嗎？ 土地出讓金返還，需要交稅嗎？
  答

  土地在具備出讓條件后,由國土評估機(jī)構(gòu)對土地招拍掛的基價進(jìn)行評估確定,以價高者得的原則進(jìn)行招拍掛，國有土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地受讓方憑市國土資源管理局開具的“國有土地資金繳款通知單”按規(guī)定的時間將土地出讓金直接交市財政局收費(fèi)中心。市財政局收費(fèi)中心在征收款項(xiàng)的同時，向土地受讓方開具“土地出讓金專用收據(jù)”。市國土資源管理局憑“土地出讓金專用收據(jù)”辦理土地使用權(quán)證。市財政局收費(fèi)中心將土地出讓金劃轉(zhuǎn)到“財政局土地出讓金專戶”。為了規(guī)范財政補(bǔ)貼和加強(qiáng)減免稅的管理，土地出讓金返還需要繳稅，一般都屬于應(yīng)稅范圍，應(yīng)當(dāng)依法繳納企業(yè)所得稅。

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