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• 136****9420

  國土資源局提供的商品房買賣合同是一種推廣示范文本，不可以直接修改合同內容，只可以進行補充；按照商品房買賣合同格式文本說明，合同條款的解釋權歸屬于市工商局；房屋買賣合同本質是民事合同，民事合同都是雙方協(xié)商一致的產物，建議在簽訂合同之前，仔細閱讀其中的各項條款，根據(jù)雙方協(xié)商進行補充約定，以保障自己的權益；
  如果認為合同內容存在霸王條款可向市工商行政管理部門和市消費者協(xié)會反映。

  查看全文↓ 2012-11-29 11:43:47

相關問題

• 問 在簽購房合同時，開發(fā)商在正式合同之外，有搞了大量補充條款，這屬于欺詐消費者的霸王條款嗎？
  答

  國土資源局提供的商品房買賣合同是一種推廣示范文本，不可以直接修改合同內容，只可以進行補充；按照商品房買賣合同格式文本說明，合同條款的解釋權歸屬于市工商局；房屋買賣合同本質是民事合同，民事合同都是雙方協(xié)商一致的產物，建議在簽訂合同之前，仔細閱讀其中的各項條款，根據(jù)雙方協(xié)商進行補充約定，以保障自己的權益；如果認為合同內容存在霸王條款可向市工商行政管理部門和市消費者協(xié)會反映。

• 問 如何避免開發(fā)商的“霸王條款”合同?。?/a>
  答

  購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，一定要小心謹慎，因為一些開發(fā)商在簽訂購房合同時往往加上一些隱性的不平等條款，如果購房者不小心的話就會上當，從而使自己在購房交易中陷入不利的地位。如在合同中規(guī)定交房時間時，開發(fā)商往往強調不可抗力，將施工中的技術問題、配套設施等等都作為延期交付的理由。這樣，開發(fā)商在逾期交房時往往依據(jù)購房合同中的這些條款推卸自己的責任。在確定面積誤差范圍時，往往強調雙方議定的售價不作調整，實行多退少補，在交房時，房屋的實際面積總是大于預售時的面積，購房者往往因為這一條款而損失數(shù)千至上萬元。有些開發(fā)商還在合同中規(guī)定，購房者在轉讓預售房時須經其同意并收取一定比例的總樓款作為手續(xù)費，其實，樓盤按揭中開發(fā)商已經拿到足夠的購房款，銀行在貸款的同時也已獲得了抵押物，所以轉讓是可以自由進行的，開發(fā)商已無權阻止，更不應收取所謂的手續(xù)費。對于購房者而言，購房合同中規(guī)定的付款事宜，卻十分精細與苛刻。因此建議購房者在簽訂購房合同時一定要清楚各項條款的含義，否則，若購房者與開發(fā)商簽訂了含有一些隱性不平等條款的購房合同，一旦發(fā)生法律糾紛，購房者往往 處于不利的地位

• 問 購房合同補充協(xié)議的條款如何簽？
  答

  在簽訂補充協(xié)議時，**好與開發(fā)商就以下事項進行約定：(1)應該在補充協(xié)議中寫明：“本補充條款的內容，如與法規(guī)政策抵觸的，一律以法規(guī)政策為準。”(2)要讓開發(fā)商對其主體資格及相應批準文件的真實性做出承諾，如果有做假的情況，按違約處理，買受人有權提出退房，出賣人退還所有已交房款(包括定金)，并且支付違約金。(3)要讓開發(fā)商對所售物業(yè)及其相應土地面積未設定抵押、留置權做出承諾(車要是避免因此而造成購房人無法正常行使產權的權利)。購房者要求開發(fā)商證實土地使用權是否抵押、出租、轉讓等情況。如其不能如實拿出有關證明或尚未處理好，則應當慎重。(4)要把售樓書或廣告承諾寫進補充協(xié)議，購房者在同發(fā)展商簽訂《購房合同》的時候，**好將發(fā)展商的相關宣傳材料或承諾材料中做出的許多誘人條件，如房屋使用率、公共配套設施的設置及建成時間、附帶贈送等，作為補充協(xié)議的附件加以確認將其變成購房合同的一個重要組成部分。倘若交付的房屋不符合上述承諾中的要求時，購房者可根據(jù)合同中的有關違約條款追究開發(fā)商的責任。(5)要確定產權證的取得時間，應在合同中明確提出產權證的放準確時間。目前由于各方面的因素，產權證發(fā)放比較慢，但也應注明一個合適的日期。發(fā)展商不能無限期地拖發(fā)產權證。(6)如購房人選擇按揭貸款，則應約定如按揭不成，購房人采取的付款方式及具體處理方法，例如寫明：若非因買受人主觀原因造成不能貸款，出賣人應返還所有已付房款(包括定金)。(7)要補充一些合同文本中未提及的稅務和權利問題。例如：該房屋交接之日前所有已產生而未繳稅費均由出賣人承擔，該房屋交付之日起，所產生的一切稅費及管理公約約定范圍內應繳付的費用均由買受人承擔。(8)補充一些與正式契約不一致的合同變更、解除條件及其他當事人雙方認為應當約定的事項。雙方當事人在補充協(xié)議或補充條款中需要約定的其他事項主要有：(1)關于免責條款中不可抗力問題延期交房是商品房交易中的一個突出問題。為了避免承擔違約責任，開發(fā)商常在購房合同的免責條款中寫入“除不可抗力因素外，應于某年某月某日前交房”字樣。為此，購房者可以要求開發(fā)商在補充協(xié)議或補充條款中把施工過程中可能遇到的異常困難及重大技術問題和不能及時解決的情況列出來，以減少這個不可抗力的模糊程度，防止對方將來鉆空子。(2)關于房屋外墻使用權的問題購房者如果不想接受對己不利條款可以不簽合同，也可以就這些條款約定某些限制條件，比如，外墻使用權要有一定的期限，使用外墻面不得對業(yè)主造成光污染、熱輻射、磁場感應和影響整潔等。

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• 問 消費者在簽購房合同時的注意事項有哪些 如何避免購房合同的問題
  答

  1.檢查開發(fā)商的“五證兩書”原件是否齊全，即《國有土地使用權證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》，并要抄下證件的號碼。 2.房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細約定。如戶型、綠化、相關配套設施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。 3.約定房子面積。建筑面積、套內面積、使用面積及其測量方法要明晰，將開發(fā)商有關面積的宣傳材料擇要寫入合同。 4.交房時間和預期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標準、物業(yè)的服務項目、收費等，同時明確違約責任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權利過長延遲交樓時間。 5.明確房產證辦理的具體時間以及無房產證、遲辦房產證的違約責任。 6.房子的保修期限和范圍。依據(jù)國家規(guī)定的質量問題判斷標準，確定是否出現(xiàn)質量問題，并對維修期限、條件作出約定。

• 問 購房合同補充條款
  答

  簽約前多去幾次售樓處很多人從付定金到簽約之前的一段時間里，就很少去售樓處，等到售樓處通知催促簽約時，可能連自己買的房子還不太了解，有些事項沒有搞清楚是不能簽約的。在簽合同之前，要多去幾次售樓處，了解項目的情況，連項目已有的或應有些什么都不盡了解，如何簽補充條款呢?把售樓人承諾都記下來售樓人員介紹項目時，是你問到什么就答什么，他想到什么就介紹什么，不像合同內容那樣有固定的形式，在簽合同時，你是按照合同一條條地討論，有很多東西沒有寫在里面，自己可能會一時想不起來，簽完合同回家再想起來，售樓人員曾答應過送地下儲藏室或送其他什么的，這時想起來已經晚了，所以平時談話時，售樓人員的每一點承諾都要記錄下來，能寫進合同里的盡量要求寫進合同里去。要不厭其煩地請教律師在簽約時，一般會先見一下律師(一般開發(fā)商會請一個律師到售樓處幫助簽合同)，要清楚律師是開發(fā)商請的，但律師費是購房人出的，所以律師有責任幫助購房人搞清各種法律細節(jié)，有責任維護購房人的利益。然而律師只有在簽了合同后才能取得律師費，所以律師也是希望順利簽約，他們不會主動幫助你質疑開發(fā)商的。所以，這時你自己要不厭其煩地請教律師才是**重要的?；丶抑饤l推敲合同條文很多人被通知簽約前，還沒有見過合同是什么樣的，簽約時拿到四份待簽字的合同，讀著極其專業(yè)的法律術語，簡直不知所云，這對簽約顯然不利。不如提前要一份合同復印件，回家和家人一起平心靜氣地一條條研究，把可能的疑問和想補充的地方記在旁邊。注意開發(fā)商的補充條款有些樓盤的開發(fā)商在購房合同補充條款的地方，先填寫了自己的一些補充條款。這些條件往往是只對開發(fā)商有利。比如補充了這樣的約定：該商品房所在樓宇的屋面使用權和外墻面使用權、小區(qū)和樓宇命名權歸出賣人，這顯然對購房人不利，這就意味著購房人雖然買了房屋，開發(fā)商還可以在它的外墻上有所作為。開發(fā)商的補充條款只表明了開發(fā)商的態(tài)度，購買人如不接受可以不簽合同，也可以就這些條款增加自己的限制條件。比如，外墻使用權應有一個約定等。

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