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• 133****7644

  出賣(mài)人即房屋的賣(mài)方，應(yīng)是房屋的所有權(quán)人。而房地產(chǎn)屬不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)行登記制度，必須以在登記部門(mén)登記的所有權(quán)人名義與買(mǎi)方簽訂合同。但與其他的商品買(mǎi)賣(mài)不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有其特殊性，必須具備三大要素：開(kāi)發(fā)資質(zhì)、資金和土地。而很多企業(yè)不能同時(shí)具備這三大要素，因此通常是采取幾家企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的形式。你所說(shuō)的情況就是因?yàn)檫@種原因造成的。

  查看全文↓ 2013-05-08 14:43:07

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 我看中一個(gè)樓盤(pán)，簽合同時(shí)，合同上的出賣(mài)人不是廣告宣傳中的開(kāi)發(fā)商，這是怎么回事？
  答

  出賣(mài)人即房屋的賣(mài)方，應(yīng)是房屋的所有權(quán)人。而房地產(chǎn)屬不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)行登記制度，必須以在登記部門(mén)登記的所有權(quán)人名義與買(mǎi)方簽訂合同。但與其他的商品買(mǎi)賣(mài)不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有其特殊性，必須具備三大要素：開(kāi)發(fā)資質(zhì)、資金和土地。而很多企業(yè)不能同時(shí)具備這三大要素，因此通常是采取幾家企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的形式。你所說(shuō)的情況就是因?yàn)檫@種原因造成的。

• 問(wèn) 購(gòu)房合同中的出賣(mài)人不是廣告中的開(kāi)發(fā)商，這是怎么回事？
  答

  出賣(mài)人即房屋的賣(mài)方，應(yīng)是房屋的所有權(quán)人。而房地產(chǎn)屬不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)行登記制度，必須以在登記部門(mén)登記的所有權(quán)人名義與買(mǎi)方簽訂合同。但與其他的商品買(mǎi)賣(mài)不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有其特殊性，必須具備三大要素：開(kāi)發(fā)資質(zhì)、資金和土地。而很多企業(yè)不能同時(shí)具備這三大要素，因此通常是采取幾家企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的形式。你所說(shuō)的情況就是因?yàn)檫@種原因造成的。

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商在廣告宣傳中應(yīng)注意避免哪些不當(dāng)行為？
  答

  聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商宣傳時(shí)要真實(shí)，不要夸大其詞，欺騙大家。

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• 問(wèn) 在樓盤(pán)廣告宣傳中，哪些幾方面內(nèi)容容易弄虛作假？
  答

  開(kāi)發(fā)商在商品房銷(xiāo)售廣告中可能對(duì)以下幾方面內(nèi)容作出描述和承諾：（一）樓盤(pán)環(huán)境。樓盤(pán)環(huán)境主要是指商品房附近的生活環(huán)境和生存發(fā)展環(huán)境。開(kāi)發(fā)商會(huì)在廣告中對(duì)商品房小區(qū)的配套設(shè)施，比如商場(chǎng)、**、綠化、游泳池、交通等等設(shè)施進(jìn)行描述。（二）樓房景觀質(zhì)量。景觀質(zhì)量包括住宅小區(qū)的整體布局、配備、裝飾標(biāo)準(zhǔn)和房屋質(zhì)量等等，比如開(kāi)發(fā)商承諾商品房地板的裝飾標(biāo)準(zhǔn)為進(jìn)口木地板或大理石。（三）提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠或附贈(zèng)禮品。為了促銷(xiāo)，開(kāi)放商會(huì)承諾提供一些優(yōu)惠條件，比如承諾向購(gòu)房者提供銀行按揭貸款，或者向購(gòu)房者贈(zèng)送一個(gè)車(chē)庫(kù)。（四）物業(yè)管理。物業(yè)管理也是消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)可能考慮的因素之一，因此開(kāi)發(fā)商可能會(huì)對(duì)這方面作出一些承諾，比如承諾業(yè)主在入住幾年后可減免物業(yè)管理費(fèi)等。如果開(kāi)發(fā)商在有關(guān)上述幾個(gè)方面的廣告中作出了較為具體的描述和承諾，但之后消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)事實(shí)與其描述的不符或開(kāi)放商沒(méi)有履行承諾，那么開(kāi)發(fā)商所發(fā)布的就是虛假?gòu)V告，屬于欺詐行為。但如果開(kāi)發(fā)商在廣告中僅僅是提出了像“理想居所”“居家首選之地”之類(lèi)較為模糊的形容，那么該廣告僅僅是為了引起人們注意，具體還是由消費(fèi)者自己去認(rèn)識(shí)和決定，不屬于虛假?gòu)V告。

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商的廣告具有法律效力嗎 廣告中的宣傳標(biāo)語(yǔ)是否可以等同于開(kāi)發(fā)商的承諾
  答

  樓盤(pán)廣告常常巨幅掛在城市里顯眼位置，赫然成了一道城市風(fēng)景，看到廣告而心動(dòng)買(mǎi)房的業(yè)主也不占少數(shù)。那么，這些開(kāi)發(fā)商懸掛在外、面向大眾的廣告是否也具有法律效力？廣告上誘人的宣傳標(biāo)語(yǔ)是否可以等同于開(kāi)發(fā)商的承諾？這些問(wèn)題你應(yīng)該知道答案，以免損壞自身權(quán)益。 售樓廣告上的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？ 售樓廣告和宣傳資料僅僅是開(kāi)發(fā)商為了吸引買(mǎi)房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入合同中，即使將來(lái)這些宣傳沒(méi)有兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。 宣傳海報(bào)通常是開(kāi)發(fā)商所做的宣傳廣告，有些海報(bào)可以界定為法律上的要約邀請(qǐng)，是可以具備法律效力的。 售樓海報(bào)往往體現(xiàn)的是樓盤(pán)外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，根據(jù)**高法相關(guān)司法解釋的規(guī)定，如果要從法律上確保宣傳海報(bào)本身具有法律效力，可以把宣傳海報(bào)中的具體內(nèi)容明確的寫(xiě)到商品房銷(xiāo)售合同中或者將宣傳海報(bào)內(nèi)容作為售房合同的附件，以此制約開(kāi)發(fā)商虛假宣傳和后期的違約行為。即使不對(duì)宣傳海報(bào)進(jìn)行約定，我們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)也一定要對(duì)宣傳海報(bào)進(jìn)行留存，如果一旦日后就房屋格局、面積、質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等事宜發(fā)生糾紛，將可能成為贏得訴訟的關(guān)鍵證據(jù)。如果開(kāi)發(fā)商在這些材料上寫(xiě)得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢(qián)的精裝修”，“綠化面積達(dá)到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購(gòu)房人是否買(mǎi)房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入合同，開(kāi)發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來(lái)發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。 參考法條：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條 房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假?gòu)V告民事責(zé)任的必要條件有什么？ （1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假?gòu)V告。購(gòu)房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。 （2）購(gòu)房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購(gòu)房者因?yàn)橐蕾?lài)（虛假）廣告，對(duì)該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購(gòu)買(mǎi)房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購(gòu)房者在購(gòu)房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購(gòu)房者的購(gòu)房行為與虛假?gòu)V告無(wú)關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。 （3）購(gòu)房者的合法權(quán)益受到了侵害。購(gòu)房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢(qián)的、精神的。 （4）損害和虛假?gòu)V告之間有因果關(guān)系。也就是說(shuō)，是虛假?gòu)V告欺騙和誤導(dǎo)了購(gòu)房者，給購(gòu)房者的權(quán)益造成了損害，即虛假?gòu)V告與損害之間有因果關(guān)系。 參考法條：《 廣告法》第三十七條