已有1個回答

• 133****7644

  出賣人即房屋的賣方，應是房屋的所有權人。而房地產屬不動產，實行登記制度，必須以在登記部門登記的所有權人名義與買方簽訂合同。但與其他的商品買賣不同，房地產開發(fā)具有其特殊性，必須具備三大要素：開發(fā)資質、資金和土地。而很多企業(yè)不能同時具備這三大要素，因此通常是采取幾家企業(yè)合作開發(fā)的形式。你所說的情況就是因為這種原因造成的。

  查看全文↓ 2013-05-08 14:43:07

相關問題

• 問 我看中一個樓盤，簽合同時，合同上的出賣人不是廣告宣傳中的開發(fā)商，這是怎么回事？
  答

  出賣人即房屋的賣方，應是房屋的所有權人。而房地產屬不動產，實行登記制度，必須以在登記部門登記的所有權人名義與買方簽訂合同。但與其他的商品買賣不同，房地產開發(fā)具有其特殊性，必須具備三大要素：開發(fā)資質、資金和土地。而很多企業(yè)不能同時具備這三大要素，因此通常是采取幾家企業(yè)合作開發(fā)的形式。你所說的情況就是因為這種原因造成的。

• 問 購房合同中的出賣人不是廣告中的開發(fā)商，這是怎么回事？
  答

  出賣人即房屋的賣方，應是房屋的所有權人。而房地產屬不動產，實行登記制度，必須以在登記部門登記的所有權人名義與買方簽訂合同。但與其他的商品買賣不同，房地產開發(fā)具有其特殊性，必須具備三大要素：開發(fā)資質、資金和土地。而很多企業(yè)不能同時具備這三大要素，因此通常是采取幾家企業(yè)合作開發(fā)的形式。你所說的情況就是因為這種原因造成的。

• 問 開發(fā)商在廣告宣傳中應注意避免哪些不當行為？
  答

  聽說開發(fā)商宣傳時要真實，不要夸大其詞，欺騙大家。

  全部5個回答>
• 問 在樓盤廣告宣傳中，哪些幾方面內容容易弄虛作假？
  答

  開發(fā)商在商品房銷售廣告中可能對以下幾方面內容作出描述和承諾：（一）樓盤環(huán)境。樓盤環(huán)境主要是指商品房附近的生活環(huán)境和生存發(fā)展環(huán)境。開發(fā)商會在廣告中對商品房小區(qū)的配套設施，比如商場、**、綠化、游泳池、交通等等設施進行描述。（二）樓房景觀質量。景觀質量包括住宅小區(qū)的整體布局、配備、裝飾標準和房屋質量等等，比如開發(fā)商承諾商品房地板的裝飾標準為進口木地板或大理石。（三）提供購房優(yōu)惠或附贈禮品。為了促銷，開放商會承諾提供一些優(yōu)惠條件，比如承諾向購房者提供銀行按揭貸款，或者向購房者贈送一個車庫。（四）物業(yè)管理。物業(yè)管理也是消費者在購房時可能考慮的因素之一，因此開發(fā)商可能會對這方面作出一些承諾，比如承諾業(yè)主在入住幾年后可減免物業(yè)管理費等。如果開發(fā)商在有關上述幾個方面的廣告中作出了較為具體的描述和承諾，但之后消費者發(fā)現事實與其描述的不符或開放商沒有履行承諾，那么開發(fā)商所發(fā)布的就是虛假廣告，屬于欺詐行為。但如果開發(fā)商在廣告中僅僅是提出了像“理想居所”“居家首選之地”之類較為模糊的形容，那么該廣告僅僅是為了引起人們注意，具體還是由消費者自己去認識和決定，不屬于虛假廣告。

• 問 開發(fā)商的廣告具有法律效力嗎 廣告中的宣傳標語是否可以等同于開發(fā)商的承諾
  答

  樓盤廣告常常巨幅掛在城市里顯眼位置，赫然成了一道城市風景，看到廣告而心動買房的業(yè)主也不占少數。那么，這些開發(fā)商懸掛在外、面向大眾的廣告是否也具有法律效力？廣告上誘人的宣傳標語是否可以等同于開發(fā)商的承諾？這些問題你應該知道答案，以免損壞自身權益。 售樓廣告上的內容，開發(fā)商應兌現嗎？ 售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現，開發(fā)商一般也不會因此而承擔責任。 宣傳海報通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，有些海報可以界定為法律上的要約邀請，是可以具備法律效力的。 售樓海報往往體現的是樓盤外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，根據**高法相關司法解釋的規(guī)定，如果要從法律上確保宣傳海報本身具有法律效力，可以把宣傳海報中的具體內容明確的寫到商品房銷售合同中或者將宣傳海報內容作為售房合同的附件，以此制約開發(fā)商虛假宣傳和后期的違約行為。即使不對宣傳海報進行約定，我們在買房時也一定要對宣傳海報進行留存，如果一旦日后就房屋格局、面積、質量、小區(qū)環(huán)境等事宜發(fā)生糾紛，將可能成為贏得訴訟的關鍵證據。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達到多少平方米”等等，這些內容將對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響，即使這些內容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據。 參考法條：《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條 房地產商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什么？ （1）房地產商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。 （2）購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。 （3）購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發(fā)生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。 （4）損害和虛假廣告之間有因果關系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。 參考法條：《 廣告法》第三十七條