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• 133****2689

  一、房地產(chǎn)營業(yè)稅對銷售不動產(chǎn)的單位和個人,就其營業(yè)收入額征收的一種稅?，F(xiàn)行房地產(chǎn)營業(yè)稅政策是自2009年1月1日至12月31日,個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。依據(jù):《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》財稅〔2008〕174號,《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》七部委2005年4月30日發(fā)布。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%。依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》普通標準住房與非普通標準住房的區(qū)別:國家標準:享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。依據(jù)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》七部委2005年4月30日發(fā)布北京標準:享受優(yōu)惠政策普通住房標準應(yīng)同時滿足以下三個條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140(含)平方米以下;實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。依據(jù)《北京市建設(shè)委員會關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標準的通知》2005年5月30日發(fā)布。北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格自二〇〇八年十一月二十四日調(diào)整為:三環(huán)以內(nèi)總價人民幣215萬元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬元/套、五環(huán)以外100萬元/套。受優(yōu)惠政策普通住房的標準應(yīng)同時滿足以下三個條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140(含)平方米以下;實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。依據(jù)《北京市建設(shè)委員會關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格的通知》2008年11月24日發(fā)布。購房時間的確定:納稅人銷售已購住房的購房時間,可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的時間孰先原則確定。依據(jù)北京市地稅局、財政局、建委《關(guān)于個人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補充通知》對于首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房,由于客觀原因,購房人未能及時取得房屋所有權(quán)證書并辦理契稅手續(xù)的,購房時間的認定可憑原購房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購房款交納時間作為購房時間。
  二、個人所得稅個人轉(zhuǎn)讓住房,以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值,轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和合理費用后的余額為納稅所得額。稅率計算公式:據(jù)實征收法:應(yīng)納稅額=(銷售額-財產(chǎn)原值-稅金-合理費用)×20%核定征收法:應(yīng)納稅額=銷售額×核定稅率1%(北京市場實際交易按此方式計稅)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)個人所得稅征收范圍是:個人轉(zhuǎn)讓自用不足5年且有增值的普通住宅(含房改房)。個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅且有增值的。銷售額的確定:以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的,征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。房屋原值指出售人購置該房屋時實際支付的房價款加上繳納的相關(guān)稅費。原值以出售人購買時的發(fā)票或其他憑證,納稅人未提供完整、準確的原值憑證的,稅務(wù)機關(guān)可以核定征稅。具體比例由省地稅局及其授權(quán)的地稅局根據(jù)房屋所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平平均價格水平等因素,在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。已經(jīng)購公房的原值按4000每平米的價格進行計算。合理費用指納稅人按照規(guī)定支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。裝修費用的核算方法:有裝修費稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票(付款人與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致)的,可以在以下規(guī)定的比例內(nèi)扣除:已購公有住房、經(jīng)濟適用房:**高扣除限額為房屋原值的15%。商品房及其他住房:**高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房價款中含裝修費的,不得再重復(fù)扣除裝修費。住房貸款利息憑銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。免稅條件:個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。納稅人需持房地產(chǎn)管理部門提供的有關(guān)證明,到主管稅務(wù)機關(guān)辦理免征手續(xù)。個人出售自有住房前1年內(nèi)購買住房的,其購房金額大于或等于現(xiàn)住房銷售額的,免征現(xiàn)住房銷售時應(yīng)繳納的個人所得稅;購房金額小于現(xiàn)住房銷售額(現(xiàn)住房為已購公有住房的,其銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益或補交的土地出讓金,下同)的,按照購房金額占現(xiàn)住房銷售額的比例,予以減征同比例的應(yīng)納個人所得稅。個人出售自有住房后1年內(nèi)購買住房的,其購房金額大于或等于原住房銷售額的,可申請全額退還出售住房時應(yīng)繳納的個人所得稅;購房金額小于原住房銷售額的,按照購房金額占原住房銷售額的比例,可申請同比例退還出售住房時應(yīng)繳納的個人所得稅。依據(jù)《關(guān)于個人出售住房征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》北京市地方稅務(wù)局京財稅[2003]732號
  三、契稅
  1、 稅目、稅率在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個人應(yīng)依法繳納契稅?，F(xiàn)行稅率為3%。稅目為:國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與和交換);房屋買賣;房屋贈與;房屋交換。
  2、計稅依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣為成交價格;土地使用權(quán)贈與、房屋贈與,由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定;(受贈方按成交價格的3%繳納契稅?)土地使用權(quán)交換、房屋交換,為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。
  3、計稅方法
  (1)建筑面積140平方米以下的普通住宅,按房屋成交價格×1.5%繳納;
  (2)建筑面積140平方米以上的非普通住宅,按房屋成交價格×3%繳納;
  (3)商用房及高檔住宅:按房屋成交價格×3%繳納。
  (4)首次購買建筑面積90平米以下的普通住宅,契稅稅率為1%。
  4、優(yōu)惠政策
  (1)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋權(quán)屬的,其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置費的部分,免征契稅。
  (2)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房,免征契稅;對各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房,經(jīng)當?shù)乜h以上人民政府房改部門批準,按照國家房改政策出售給本單位職工的,如屬職工首次購買住房,免征契稅。
  (3)個人購買自用普通商品住宅暫減半征收契稅。
  (4)居民上市出售已購公有住房前后一年內(nèi)新購各類商品房,按新購商品房與出售已購公有住房成交價的差額計征契稅。如新購商品房屬于普通住宅,同時可以享受減半征收契稅的政策。對于已購買了商品房,尚未出售公有住房的納稅人,應(yīng)按房屋買賣行為規(guī)定的計稅依據(jù)繳納契稅,待公有住房出售后需到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理申請退稅手續(xù)。
  (5)土地使用權(quán)交換、房屋交換,交換價格相等的,免征契稅。
  (6)對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬,不征契稅。
  (7)對于夫妻離婚,因財產(chǎn)分割涉及房屋所有權(quán)證變更登記,不征契稅。
  四、財政部新聞辦公室從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。二手商品房買賣稅費表 2009年稅種房屋類型賣方稅費買方稅費營業(yè)稅及其附加個人所得稅土地增值稅印花稅契稅印花稅商品房滿兩年90平米以下普通住宅免免(是家庭唯一生活用房才可免)免免個人1%免個人滿兩年90平以上普通住宅免免(是家庭唯一生活用房才可免)免免個人1.5%免個人未滿兩年90平以上普通住宅(銷售價-原購房價)×5.5%據(jù)實征收法:應(yīng)納稅額=(銷售額-財產(chǎn)原值-稅金-合理費用)×20%核定征收法:應(yīng)納稅額=銷售額×核定稅率1%免免個人1.5%免個人滿兩年非普通住宅(銷售價-原購房價)×5.5%據(jù)實征收法:應(yīng)納稅額=(銷售額-財產(chǎn)原值-稅金-合理費用)×20%核定征收法:應(yīng)納稅額=銷售額×核定稅率1%免免個人1.5%免個人未滿兩年非普通住宅銷售價×5.5%據(jù)實征收法:應(yīng)納稅額=(銷售額-財產(chǎn)原值-稅金-合理費用)×20%核定征收法:應(yīng)納稅額=銷售額×核定稅率1%免免個人3%免個人原購房時間按契稅完稅憑證和房產(chǎn)證上登記的時間中較早的為準。普通住房的標準應(yīng)同時滿足以下三個條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140(含)平方米以下;實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。小區(qū)建筑容積率=建筑面積/土地使用面積。北京普通住宅實際成交價**高額為:三環(huán)以內(nèi)總價人民幣258萬元/套、三環(huán)至四環(huán)之間210萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間198萬元/套、五環(huán)以外120萬元/套。(北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格自二〇〇八年十一月二十四日調(diào)整為:三環(huán)以內(nèi)總價人民幣215萬元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬元/套、五環(huán)以外100萬元/套。)

  查看全文↓ 2014-02-14 11:25:06
• 137****4346

  （房改房全額房主有二套也上稅1%買方1%有二套上3%契稅 房主沒有個稅！%7E）
  
  沈陽房屋買賣稅收
  90平以下、過五年、是唯一住宅。契稅1% （備注：90平一下非第一次購房按照1.5%契稅）
  144平以下、過五年、是唯一住宅。契稅1.5% （備注：買第二套住宅契稅3%收取按戶口計算）
  90平以下、過五年、不是唯一住宅。契稅1% 個人所得稅20% （大東估價6700以上按契稅4%）
  144平以下、過五年、不是唯一住宅。契稅1.5% 個人所得稅20% 沈河估價6900以上契稅4%）
  90平以下、沒過五年、是唯一住宅。契稅1% 營業(yè)稅5.5%個人所得稅20%和平區(qū)6500以契4%）
  144平以下、沒過五年、是唯一住宅。契稅1.5%營業(yè)稅5.5%個人所得稅20%（渾南區(qū)5950以上契稅4%）
  90平以下、沒過五年、不是唯一住宅。契稅1% 營業(yè)稅5.5%個人所得稅20%（鐵西區(qū)5950以上契稅4%
  144平以下、沒過五年、不是唯一住宅。契稅1.5%營業(yè)稅5.5%個人所得稅20%
  144平以上屬于非普通住宅按照商鋪計算
  (房子的評估價直接影響貸款)
  契稅4% 營業(yè)稅5.5% 個人所得稅20% （按照上手價于評估價的差額計算）
  土地增值稅30%到60%不等 按照評估價于原值的百分比計算 (個人所得稅. 營業(yè)稅)
  超出原值40%以內(nèi)，增值稅30% 超出原值60%以內(nèi)，增值稅50%
  
  超出原值100% 增值稅60% 2010-10-16
  贈與類房子 收取評估價全額20% 趙克強

  查看全文↓ 2014-02-13 14:15:43
• 132****7055

  不滿五年是2%
  滿五年不唯一也是2%
  滿五年唯一無個人所得稅。

  查看全文↓ 2014-02-13 09:27:52
• 133****0147

  房改房,滿五年,又是唯一住房,不交個人所得稅,交土地出讓金。沒多少錢,千把塊錢吧。

  查看全文↓ 2014-02-12 09:58:41
• 152****0355

  那對方辦理析產(chǎn)手續(xù)了嗎?如果辦理了在交易的話只收取1%的費用就可以了

  查看全文↓ 2014-02-12 09:39:34
• 154****4291

  簡單，自己買個U盤，去稅務(wù)那下載就行了

  查看全文↓ 2014-02-12 09:19:22
• 149****4750

  房改房的個人所得稅是國家規(guī)定的，國家大概基于房改房是原本是國家對在為國家服務(wù)而優(yōu)惠價格將房產(chǎn)出售給職工的意思所以現(xiàn)時業(yè)主要將此物業(yè)出售出去就需繳納個人所得稅了。

  查看全文↓ 2014-02-11 10:04:41
• 148****9164

  青島房改房的個人所得稅要怎么交?(唯一一套住房,且滿5年了。)

  查看全文↓ 2014-02-11 09:42:08
• 142****4238

  你好！個人所得稅，是業(yè)主在廣東省內(nèi)有兩套房以上然后賣房出去就要納交的。

  查看全文↓ 2014-02-10 21:51:46

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• 問 房改房的個人所得稅怎么計算？
  答

  房改房及私房,是沒紅本的,國家禁止買賣的.

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• 問 房改房的個人所得稅怎么計算？
  答

  1房改房又可以叫做已購公房，是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標準價或成本價扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。房改房又分為成本價、標準價（優(yōu)惠價）、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產(chǎn)權(quán) 2繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。契稅、印花稅 按照商品房的契稅和印花稅標準交納；房改房 土地出讓金 房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當年成本價×建筑面積×1%/。名詞解釋：當年成本價——指的是該房產(chǎn)實際上市出售的當年，由政府頒布的房改房成本價，也就是今年的成本價，北京市市區(qū)目前的房改房成本價為1560元/平米（部分郊區(qū)縣有所下浮），也就是說，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15.60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了； 個人所得稅 房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同，只是起算時間上，房改房是以該房產(chǎn)當初房改時，交納房改價款（購房款）的實際交付時間為起算，需提供當時的繳款憑證作為計算依據(jù)，另外，在按照（實際成交價格－原購買價格－合理費用）×20%的標準計算時，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據(jù)，而是統(tǒng)一核定為4000元/平米；需要注意的是，除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有優(yōu)惠價、標準價兩類房改房類型，標準價和優(yōu)惠價的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市，優(yōu)惠價、標準價補足成本價的計算公式為：當年成本價（1560元/平米）×建筑面積×6%，交納該款項后就可以按照成本價房改房有關(guān)規(guī)定上市交易了。按相關(guān)規(guī)定，以標準價購得的房改房上市時，應(yīng)先補足標準價和成本價之間的差價。消費者在購買這種二手房改房時，要確認該房屋是否已按照成本價補足差價。流程與稅費會因為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房產(chǎn)證簽發(fā)時間等因素而有所不同

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  指的是單位和個人分別在不超過職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內(nèi)，其實際繳存的住房公積金，允許在個人應(yīng)納稅所得額中扣除。單位和職工個人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設(shè)區(qū)城市上一年度職工月平均工資的3倍，單位和個人超過上述規(guī)定比例和標準繳付的住房公積金，應(yīng)將超過部分并入個人當期的工資、薪金收入，計征個人所得稅。

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  需要區(qū)分。如果不滿足滿五年且唯一的條件，需要繳納個人所得稅 根據(jù)《個人所得稅法》，出售不動產(chǎn)取得的收入按照財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，就增值部分繳納20%的個人所得稅。 考慮到市民正常的居住及改善居住的需求，對于個人自住型房屋

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