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• 135****8365

  1、業(yè)主公約現(xiàn)在稱為業(yè)主管理規(guī)約，一般來說是業(yè)主自發(fā)組織訂立并在業(yè)主群體內有效的規(guī)約。因此，如果發(fā)現(xiàn)有對業(yè)主不利的情況也沒有關系，可以召開業(yè)主大會進行修改。
  
  2、入住時簽訂的物業(yè)管理協(xié)議稱為前期物業(yè)管理協(xié)議，業(yè)主可以放心的簽（當然內容合理合法），合同期多長時間無所謂，因為，如果覺得此物業(yè)公司不好，可以召開業(yè)主大會隨時解聘前期物業(yè)管理公司，這種解聘是不受合同簽訂時間約束的，只要業(yè)主大會或者業(yè)主委員會選定了下一家物業(yè)公司，此合同自動解除。

  查看全文↓ 2014-03-30 15:31:09
• 157****8232

  物業(yè)公司的會計處理
  第一章 經營收入核算管理規(guī)定
  1 經營收入的范圍經營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。
  1.1主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入和物業(yè)大修收入。
  1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產權人、使用人收取的公共性服務收入、公眾**性服務收入和特約服務收入。企業(yè)收取使用權房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設置明細科目核算。
  1.1.2物業(yè)經營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務以外的其他經營性收入。如企業(yè)經營自己擁有產權的房屋建筑物和共用設施取得的收入、前期費收入等。
  1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。 1.2其他業(yè)務收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他經營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經營業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經營收入及無形資產轉讓收入等。
  1.2.1商業(yè)用房經營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經營收入。
  2 經營收入的確認及其時間
  2.1企業(yè)應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為經營收入的實現(xiàn)。當年度經營收入必須計入當年度損益，不得提前或延后。 以下內容需要回復才能看到
  2.2物業(yè)大修收入應當在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。
  3 經營收入會計科目處理
  3.1 因物業(yè)管理、物業(yè)經營、物業(yè)大修等業(yè)務取得的經營收入計入“主營業(yè)務收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務收入范圍的收入計入“其他業(yè)務收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設置并進行明細核算。
  3.2 企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應付款——***場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè)管理服務協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應承擔的管理費用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入“其他應付款——***場地停車費代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應付款—***場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉入“其他業(yè)務收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設置明細賬進行核算。
  第二章 成本費用核算管理規(guī)定
  1 成本核算方法成本核算應遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經營、物業(yè)大修等不同業(yè)務項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內不得任意改變。
  2 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：
  2.1生產經營成本和非生產經營成本的界限只有正常的生產經營活動消耗才能計入生產經營成本。生產經營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經費、教育經費；房屋共用部位、共用設施設備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設施設備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經營活動的固定資產折舊費等等。非生產經營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如災害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產減值損失等，均不能計入生產經營成本。
  2.2 生產經營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產經營活動無關的經營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。
  2.3 不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權責發(fā)生制”原則確定當期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預提費用”。會計期末未經主管稅務機關認可的“待攤費用”及“預提費用”，均應計入當年度損益。
  2.4 不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。
  3 成本核算及科目設置 3.1按不同管理處設置“主營業(yè)務成本”明細賬，計算并歸集主營業(yè)務成本。
  3.2主營業(yè)務成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細科目下按成本類別設置三級明細科目。
  3.3 物業(yè)管理成本的核算
  3.3.1自營方式管理成本的核算。采用自營方式進行物業(yè)管理服務的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入“主營業(yè)務成本—物業(yè)管理成本”。
  3.3.2出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進行的公共性服務，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結算款，并按成本類別計入“主營業(yè)務成本—物業(yè)管理成本”。
  3.4 物業(yè)經營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經營由業(yè)主委員會或物業(yè)產權人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設施等物業(yè)應付給物業(yè)產權人、使用人的租賃費、承包費等計入“主營業(yè)務成本—物業(yè)經營成本”。直接為以上經營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經費、教育經費、勞動保護費；材料費、水電費等也計入“主營業(yè)務成本—物業(yè)經營成本”。
  3.5物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設施設備大修、更新改造任務實際發(fā)生的工程支出。
  3.6其他業(yè)務支出的核算其他業(yè)務支出是指企業(yè)從事其他經營活動所發(fā)生的有關成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出。
  3.7期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入“長期待攤費用”，不計入當期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益；企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益。期間費用核算的科目設置按照《****集團財務管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算。
  第三章 物業(yè)工程的核算
  1 物業(yè)工程的內容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設施設備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。
  2 物業(yè)工程的核算應在“在建工程”科目下設置明細科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結轉數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應按工程項目類別設置明細賬進行核算。
  2.1自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發(fā)生時確定由某個工程項目負擔,則直接計入該項目成本；若涉及多個工程項目，應增設相應科目歸集有關費用支出，再按一定標準分配計入各有關項目。
  2.2 出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計入“在建工程——物業(yè)工程——**工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。
  2.3 工程完工交付使用的核算。
  2.3.1企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設施設備大修、更新改造工程完工交付使用時，其工程決算價款，須經業(yè)主委員會或物業(yè)產權人、使用人簽證認可。若該工程價款由維修基金列支，則根據(jù)分攤表進行轉賬結算；若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產權人、使用人的簽證進行價款結算。
  2.3.2工程完工交付使用的會計科目處理：借記“銀行存款”或“長期應付款—代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務收入—物業(yè)大修收入”科目；同時結轉已完物業(yè)工程成本，借記“主營業(yè)務成本—物業(yè)大修成本”，貸記“在建工程—物業(yè)工程—**工程”科目。
  第四章 維修基金的核算
  1 科目設置應在“專項應付款”下設置明細科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設施設備維修基金。
  2 維修基金的核算
  2.1收到維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款—代管基金—本金”。
  2.2維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款—代管基金—利息收入”。
  2.3維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產權屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設施設備，應支付的有關費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基金的收益，計入“專項應付款—代管基金”的貸方。
  2.4維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設施設備進行大修、更新、改造任務的項目，實際發(fā)生的工程支出，通過“物業(yè)工程”科目核算，核算方法同第四章
  2.5由外單位承接大修任務的，工程完工后，經業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽證認可后與承接單位進行結算，并根據(jù)維修基金分攤表進行分配轉賬，借記“專項應付款—代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。
  第五章 代收款項的核算
  企業(yè)應在“其他應付款“科目下設置明細科目“代收款項”，用于核算企業(yè)代收代付款項，如代收的電表初裝費、有線電視初裝費等。企業(yè)受物業(yè)產權人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應按代收代交費用種類設置明細并按往來單位進行核算。

  查看全文↓ 2014-03-29 21:26:40
• 145****7488

  你上要問配鑰匙的錢應該是誰出嗎?

  查看全文↓ 2014-03-29 13:41:24
• 147****1517

  商品房的按約交付是開發(fā)商與購房者在《商品房預售合同》或《商品房出售合同》（下簡稱《預售合同》或《出售合同》）中所約定的合同義務，是開發(fā)商與購房者之間的法律關系；
  而繳納物業(yè)管理費，是基于物業(yè)管理企業(yè)（下簡稱“物業(yè)公司”）提供的物業(yè)管理服務，由業(yè)主向物業(yè)公司支付的相應費用，是業(yè)主與物業(yè)公司之間的法律關系，二者是不同的法律關系。
  在辦理新建商品房的交房手續(xù)時，開發(fā)商理應按約履行其交房的義務，除非《預售合同》或《出售合同》另有約定（譬如：未提前繳納物業(yè)管理費，開發(fā)商有權相應延遲交付房屋），開發(fā)商無權拒絕交房。
  否則，即導致開發(fā)商延期交房。目前，絕大部分的開發(fā)商在辦理新建商品房交付時，委托其聘請的前期物業(yè)公司代為辦理相關手續(xù)，包括驗房、交付鑰匙等。
  于是，往往物業(yè)公司趁此要求購房者繳納一定期限的物業(yè)管理費，以作為辦理交房手續(xù)的前提條件。至于你說的煤氣管道問題你可以跟物業(yè)協(xié)商解決。

  查看全文↓ 2014-03-29 12:57:45
• 154****3541

  建議:物業(yè)備用金

  查看全文↓ 2014-03-29 10:30:00
• 137****3425

  首先說明一點，你們這樣做（代開發(fā)票）違反了稅法的規(guī)定，被查到是要挨罰的。
  
  單純說一下會計處理：
  1、開發(fā)票時收款：
  借：庫存現(xiàn)金
  貸：其他應付款－某業(yè)主
  （這里在記賬時不能確認收入）
  2、計算應交的稅費：
  借：其他應付款－某業(yè)主
  貸：應交稅費
  3、將“其他應付款”的差額（即扣稅后）付給業(yè)主：
  借：其他應付款
  貸：庫存現(xiàn)金
  4、交納稅費：
  借：應交稅費
  貸：庫存現(xiàn)金
  
  做個丁字賬戶看一下，涉及的科目**后都是平的。

  查看全文↓ 2014-03-29 09:33:40
• 144****9555

  物業(yè)費收取時間為：物業(yè)公司一般從房開商公告交房之日起算！
  如果物業(yè)并沒有提供任何相應的服務，那么物業(yè)費的收取或起算時間則應該與服務企業(yè)協(xié)商不合理。首先，開發(fā)商未完成建設房屋的配套設施，未經驗收，是不允許交房的。物業(yè)要從實際的開始服務工作的時間算起，收取物業(yè)費。不管開發(fā)商和物業(yè)公司是什么關系，但是二者的義務和責任不同，該是誰的就是誰的，不能混為一體

  查看全文↓ 2014-03-28 11:05:19

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• 問 物業(yè)公司會計
  答

  負責板塊：保安、綠化、電梯的維護！一般這3大快。

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• 問 物權法下物業(yè)公司對業(yè)主公共收益的會計核算
  答

  物權法對物業(yè)管理利益的影響《物權法》是調整民事法律關系的基本法，物權法的頒布和實施將對各民事主體的經營和生活產生重大影響。本文擬就本人對物權法條文的理解談談物權法對物業(yè)管理的影響。因為時間倉促，難免掛一漏萬，有些觀點也會有不妥之處，歡迎讀者批評指正。 一、物權法規(guī)定了建筑物的區(qū)分所有權以及建筑區(qū)劃內道路以及相關場地、場地、場所的權利歸屬以及確定原則 1、建筑物區(qū)分所有權 物權法第七十條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”由此第一次以基本法的形式確定了建筑物的權屬以及區(qū)分所有權的基本內涵。 2、建筑物以外相關場所、設施的共有權以及規(guī)劃車位、車庫權屬確定規(guī)則 建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。 建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。 這樣，原則上確定了建筑區(qū)劃內除個人專有以及國家所有的權利以外原則上歸業(yè)主共有。 但是，物權法對規(guī)劃的車庫、車位沒有直接規(guī)定所有權，只是規(guī)定了歸屬原則和規(guī)則：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 ”“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！蔽餀喾鞔_規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ” 上述制度的規(guī)定，一定會帶來物業(yè)管理制度的一些變革。根據(jù)物權法七十條的規(guī)定，區(qū)分所有權的邊界是獨棟的建筑物。物權法使用了“建筑區(qū)劃”這樣一個新概念，盡管沒有對這個概念進行詳細解釋，但是這種表述完全不同于《物業(yè)管理條例》所使用的“物業(yè)管理區(qū)域”概念，更沒有使用“規(guī)劃區(qū)區(qū)分所有”等概念。如此理解，將來的業(yè)主大會制度有可能是按照獨棟的建筑物來設立；如果按照物權法文意理解，建筑物按照區(qū)分所有制度行使權利、履行義務；對于建筑區(qū)劃內建筑物以外的共有場地、場所、設施按照共有的制度形式權利和履行義務。當然，如何具體實施，還需要具體的法律解釋來規(guī)范。二、確定業(yè)主共同決定權方便了業(yè)主行使共同管理權 《物權法》第七十六條規(guī)定：涉及建筑物以及附屬設施的管理與使用的重大事項由由業(yè)主共同決定。籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其它事項應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 共同決定是一種共同行為，該行為區(qū)別于單方行為（如遺囑）和協(xié)議行為（如合同）。共同決定指兩個以上行為主體平行做出意思表示，而做出一致的意思表示達到一定比例時產生法律效力的行為。共同決定可以通過協(xié)商、征詢意見、會議表決等形式形成。業(yè)主如何行使共同決定權《物權法》沒有做出限制性規(guī)定，《物權法》只是用選擇性規(guī)范規(guī)定了“業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?！蓖瑫r規(guī)定了“地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助”的義務。 物權法共同決定權的設立，方便了業(yè)主對共同管理權的行使，將有利于保護業(yè)主權利，與此同時，物業(yè)管理企業(yè)的經營穩(wěn)定性遭到了巨大的挑戰(zhàn)。 三、物權法賦予業(yè)主的物業(yè)管理方式的選擇權 《物權法》第八十一條明確規(guī)定“ 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。” 這樣，物權法就賦予了業(yè)主物業(yè)管理方式的選擇權，確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的主導地位，即業(yè)主可以選擇自己管理、選擇物業(yè)管理企業(yè)管理或者選擇其他方式的管理。相應地, 因為物業(yè)管理方式選擇權的確定，以往司法實踐中的“事實服務”“無因管理”等法律關系的認定將不再有合理性，在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛中解決中，物業(yè)管理企業(yè)會處于不利的地位。四、物權法規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)管理人的選擇權 物權法第八十二條規(guī)定：“ 物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”“ 對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換?！?這樣，物權法明確規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)管理人的選擇權以及相關的更換權即解聘權。根據(jù)《物權法》第二條規(guī)定：“本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利”，業(yè)主選擇物業(yè)管理方式以及選聘物業(yè)管理企業(yè)和解聘物業(yè)管理企業(yè)不再受他人干預。 隨著物權法實施，業(yè)主更換物業(yè)管理企業(yè)可能會形成一個高潮，物業(yè)管理企業(yè)應當早有準備，更重要的是改善服務，贏得業(yè)主的信任。 五、業(yè)主違反法律以及管理規(guī)約的救濟權歸業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 物權法第八十三條規(guī)定：“ 業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。” “業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 ” 該條規(guī)定，確認了如果業(yè)主違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，受侵害的業(yè)主有權通過訴訟期需求司法救濟，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以要求行為人停止侵害、消除影響等。物權法的規(guī)定，排除了物業(yè)管理企業(yè)對于侵權業(yè)主的訴權。這樣規(guī)定，在一定程度上減輕了物業(yè)管理企業(yè)的責任，但與此同時物業(yè)管理企業(yè)的大量管理工作必須依靠業(yè)主大會和業(yè)主委員會的支持，否則物業(yè)管理企業(yè)的工作難以進行。因此，物業(yè)管理企業(yè)應當積極支持小區(qū)成立業(yè)主大會并與業(yè)主委員會建立良好的關系，以使經營活動保持正常進行。 物權法的基本作用就是定分止爭，通過確定物的權屬，減少因權屬不清引起的紛爭?，F(xiàn)在，物業(yè)管理糾紛紛繁復雜，但其根源就在于權屬不清，物權法的頒布，對物業(yè)管理具有正本清源的作用。物權法確定了建筑物以及建筑區(qū)劃內相關場所、設施和物業(yè)管理用房的權屬，同時規(guī)定了業(yè)主的權利以及行使權利的方式，為物業(yè)管理制度的完善提供了法律基礎。 物權法確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的主導地位，這樣可能會帶來物業(yè)管理制度的重構。物業(yè)管理的權利邊界進一步清晰，物業(yè)管理的利益格局將發(fā)生改變，物業(yè)管理企業(yè)對此應當給與足夠的重視。物業(yè)管理企業(yè)應當調整企業(yè)戰(zhàn)略和服務思路，通過改善管理和提高服務質量贏得業(yè)主的信任。

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• 問 業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛如何處理？
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  更換物業(yè)公司　　如果以上方式都不能讓業(yè)主滿意，則業(yè)主可以更換物業(yè)公司?！　“凑瘴覈壳暗馁彿砍绦蚩?，購房人要與開發(fā)商簽訂購房合同。同時在使用統(tǒng)一印發(fā)使用的格式房產買賣合同時，會有買方同意其購置的房屋由賣方或買方的物業(yè)管理公司代管的條款。因此，購房者須受到開發(fā)商為其選聘的物業(yè)管理公司所簽訂的前期物業(yè)服務合同的約束，并接受其物業(yè)管理服務。因此在實踐中，許多物業(yè)管理公司通常以此為由，主張業(yè)主無權更換物業(yè)管理公司。 《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定廣大業(yè)主有權選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)由業(yè)主共同決定，但是應當經專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。因此，作為小區(qū)的真正主人，廣大業(yè)主有權重新選擇物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理服

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• 問 ??業(yè)主拒交物業(yè)費怎么辦?物業(yè)公司怎么處理?
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  1、服務不到位體現(xiàn)在那？物業(yè)日常工作開展是依據(jù)物業(yè)合同進行，合同怎樣約定就怎樣工作，不是張三說不好就不好，我們講規(guī)范與證據(jù)。2、業(yè)主拒交物業(yè)費很好解決。首先溝通物業(yè)費包含那幾塊服務，告知不會因為某人不在家住，很不回來就可以不交物業(yè)費。因為物業(yè)工作者不會因為某人不住或不常在就少安排人不搞衛(wèi)生或不安排人值守。翻看物業(yè)管理條例，享受了服務的各位住戶就應該承擔應盡的義務，那就是交納物業(yè)服務費；3、如果通過溝通還不見效果，可通過發(fā)律師函在次催繳；4、堅持到**后都不交費的業(yè)主，物業(yè)公司可通過法院進行訴訟，**后不交費的業(yè)主是絕對輸官司的。對于不講制度，不遵守國家相關規(guī)定的極少部分業(yè)主可通過打官司一次性拿下，法院會強制執(zhí)行。另：如果物業(yè)的工作開展的確不好，年度的業(yè)主意見調查滿意度達不到年度管理方案的目標制表，小區(qū)住戶可向業(yè)主委員會進行反映，要求按合同要求開展相關工作，如果不能達到約定，可通過業(yè)主大會炒了該物業(yè)，并通過招投標的方式向社會招標，找一家資質與實際能力都好的物業(yè)公司進行服務工作。

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• 問 業(yè)主要驗房不交物業(yè)費就不給鑰匙是合法的嗎 ？
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  一般的物業(yè)，都是先交一年的物業(yè)費的！

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