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• 146****4859

  購房簽約要注意哪些問題？
  五類合同陷阱需多加注意
  商品房是大額消費品，而一些開發(fā)商在合同中預設了一些條款，使購房人掉進陷阱。
  
  第一類，訂購金陷阱。有些購房人在沒有考慮充分的情況下，就聽從售樓員的話交了定金，到后來不想買了，想把定金要回來卻難上加難。如在消費者購買商品房的時候，開發(fā)商沒有說明這個房子的情況，在與購房人制定商品房買賣合同時，就向購房人提出新要求，而簽訂認購書中明確寫明認購金在簽約不成時不予退還。
  
  第二類，約定房屋貸款辦不下來，不給退還定金。有些房產(chǎn)項目開發(fā)商不具備銷售的資格，不能辦理公積金貸款，就在合同中做這樣的約定，使購房人利益受到損失。
  
  第三類是合同違約責任規(guī)定含糊，開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)時，購房人權益受損。如延期交房，按合同規(guī)定可以退房的，甚至有擅自改變設計，商用房的游泳池變成了停車場，該建的不建，或者根本不建，嚴重影響了居民的生活，對一些關鍵的問題，開發(fā)商與消費者簽定合同時或者不約定，或者在約定中設下陷阱。出現(xiàn)糾紛后千方百計地推卸責任。
  
  第四類是在面積的漲水和縮水違反規(guī)定放寬對開發(fā)商的限制。根據(jù)規(guī)定，如果房屋面積絕對值誤差比超過3％的，購房人就有權退房，但實際情況由于一些開發(fā)商在合同中做出不利于購房人的約定，購房人很難索賠。由于面積縮水的數(shù)額很大，計算的依據(jù)透明度也差，同時造成了面積爭議引起的投訴也逐年在遞增。
  
  第五類是合同中關于產(chǎn)權證辦理條款的陷阱，因為開發(fā)商不具備銷售的資格，或者以舊城改造的名義，把房屋改頭換面，偷偷地或者是明目張膽地以商品房交易，拿不到政府的一些手續(xù)和證件，就以各種借口拒絕或者拖延辦理產(chǎn)權證。
  
  ■補充條款應對陷阱
  
  一般情況下，以下五方面內(nèi)容**好在補充協(xié)議中體現(xiàn)：
  
  一、房屋面積：開發(fā)商應以套內(nèi)面積簽訂購房合同，對套內(nèi)面積和訂房階段的建筑面積之間的換算方法必須進行明示，并以套內(nèi)面積為單位公布每平方米單價和房屋總價；開發(fā)商應承諾交房時使用面積應和簽合同時的套內(nèi)面積相等。對于交房之后實際套內(nèi)面積和合同簽署面積的差值，正負偏差不得超過3%，如果超出該范圍，多出部分業(yè)主可按照合同單價進行購買，不足部分開發(fā)商必須以合同單價退還買受人。
  
  二、關于裝修標準：開發(fā)商承諾的裝修標準必須以書面的形式進行，對于裝修時所使用的所有材質(zhì)（指包括公共部分裝修時使用的工程材料）和型號（指裝修時使用的廚房用具、衛(wèi)生間用具等），必須進行明示；請開發(fā)商注明精裝修的保修年限是多久。
  
  三、關于車位：地上車位是否有產(chǎn)權，業(yè)主如何購買及使用年限為多久；如果租用車位，費用如何，該收費標準的時限為多久？制定依據(jù)是什么。
  
  四、關于物業(yè)和綠地：物業(yè)收取的費用，服務的內(nèi)容必須作為合同的必要組成要件以書面形式進行，入住后一年內(nèi)，所有業(yè)主有權對物業(yè)公司進行評估，如果認為物業(yè)公司不能勝任小區(qū)的物業(yè)工作，有權進行解聘和新物業(yè)公司的聘用。
  
  五、關于入住條件和房產(chǎn)證的辦理：入住條件必須達到八通，即通水、通電、通天然氣、通暖、通郵，通電話、通有線電視、通寬帶。
  
  ■開發(fā)商拒簽補充協(xié)議怎么辦
  
  建議購房人在交納定金前，要求開發(fā)商出示商品房買賣合同文本，并與開發(fā)商協(xié)商修改條款或補充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補充協(xié)議達成一致意見后再交定金，或者在交納定金時在認購書中與開發(fā)商作出約定。
  
  什么叫二手房?
  二手房私房上市交易通稱二手房。也就是依法取得房屋所有權(全部產(chǎn)權)，可以進入住房二級市場(即房地產(chǎn)三級市場)交易的房產(chǎn)。如取得所有權的商品房、自建房、準予上市交易的房改房、經(jīng)濟適用房等。
  
  “二手房”買賣法律問題攻略
  
  共有二手房出售需全體共有人同意
  
  我國《民法通則》規(guī)定，共有財產(chǎn)進行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效。因此，在二手房買賣中，買賣雙方應對房屋權利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產(chǎn)所有權采用記名登記制度，因此交易時房屋的所有權利人，均應在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字，買家應注意這些簽字的真實性。除未成年的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權書，該授權還應經(jīng)過公證機關的公證。需要特別注意的是，如果當作夫妻共有財產(chǎn)的房屋子產(chǎn)權僅登記了一方的名字時，買家需要確認夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。
  
  在實踐中，有時會出現(xiàn)這樣的情況；屬于共有財產(chǎn)的房屋子未經(jīng)全部共有人同意而被個別人出售后，其他共有權利人提起拆訟要求確認買賣行為無效時，如果買家是善意購房，即不知道賣家未經(jīng)全體共有人同意且房屋已經(jīng)過戶，法院一般不會判決二手房交易無效。這是從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個別權利人追究責任。
  
  三方需明確各自的權責利
  
  賣方在委托中介時，應與中介簽訂書面的委托協(xié)議。協(xié)議中要明確房屋的出售價格，賣家應注意區(qū)分“凈到手價”“出售價”及“合同價”，明確房屋的權屬和使用現(xiàn)狀， 以及委托權限等。這份委托協(xié)議賣家應有一份原件。需要注意的是。
  買家通過中介找賣家時，應該要求中介出示其與賣家之間的房屋掛牌出售委托協(xié)議。協(xié)議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向買方收取定金的規(guī)定。買家與中價簽訂的書面協(xié)議，應包括房價、保留期限及定金處理等條款，并蓋有中介公司的印章。買家應至少有一份合同原件。在與中介簽好協(xié)議后，實際交付定金前，買家還應確認中介是否經(jīng)過上家授權可以代收定金。在交付定金時應要求中介出具收據(jù)。該收據(jù)有中介經(jīng)辦人員的簽字，還應加蓋中介公司的印章。
  
  買家須實地查看賣家房屋有無出租
  
  如果二手房出售前已經(jīng)有房客承租，那么在租期內(nèi)，有同等條件下，房客享有優(yōu)先購買權。賣家應該在出售房屋三個月前告知房客房屋即將出售的情況，并告知房價等出售條件，房客**晚應在三個月內(nèi)盡快決定是否行使優(yōu)先購買權。如果房客放棄優(yōu)先購買權，賣家有得到房客出具的書面表示后，可將房屋賣給其他人。如果賣家不告知房客房屋出售的情況，而擅自賣給其他人，則房客有權向法院主張買賣行為無效。對于買家而言，為避免出現(xiàn)此類問題，應該對房屋進行實地考察，確定是否有房客居住其內(nèi)，以確保交易的安全性。
  
  妥善解決簽約后的后續(xù)事項
  
  買賣雙方簽好買賣合同后，除了收付房款、辦理過戶外，還有一些后續(xù)問題如戶口遷移、維修資金過戶等。對此，買家賣家也要妥善處理，避免發(fā)生不必要的糾紛。在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，買家賣家應將買家付款方式與賣家交房情況結合，以保證各自的權益。比如，雙方可約定合同簽訂后付房款30%，交房時付房款30%，產(chǎn)權過戶時付房款35%。在上述兩者掛鉤的同時，雙方還要明確違約責任，如約定逾期交房或逾期付款，每日付總房價一定比例的違約金；超過多少天時，一方有權選擇違約金，超過多少天時，一方有權選擇解除合同并要求違約方承擔違約責任等。總之，買賣合同的內(nèi)容越詳細，履行起來的可操作性就越強，也越能促成買賣的順利進行。
  
  “兩個定金”大不同
  
  定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題，主要原因是買賣雙方?jīng)]能充分理解“定金”的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的，在交易過程中一般有兩個定金。第一個定金出現(xiàn)在買賣雙方對中介進行委托的過程中，用來擔保買家賣家在約定的時間內(nèi)，按照約定的條件，到某確定地點簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。如屆時買家反悔不來與賣家簽訂買賣合同，要承擔定金被賣家沒收的風險，如賣家反悔不簽《房地產(chǎn)買賣合同》，要承擔雙倍反還定金的責任。
  
  第二個定金出現(xiàn)在《房地產(chǎn)買賣合同》中，用來保證買賣合同簽訂后，買賣雙方能夠按照合同的約定切實履行各自的義務。如果出現(xiàn)違約的情況，違約方要承擔相應責任。
  
  當然，買賣雙方也可以不通過中介直接簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來保證簽訂的合同后，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務。
  
  三類二手房權利受限制，交易前必須嚴加審查
  
  常見權利受限制的二手房大致有以下幾類：一是沒有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設有抵押的二手房需征得抵押權人的方面同意，如果抵押權人不同意，只能在解除抵押關系后方可進行交易過戶，二是被法院等機關查封。一般需要產(chǎn)權人向法院提供另外的財產(chǎn)將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封后，方可進行二手房買賣。三是房屋當初分配給承租人時，對今后的轉(zhuǎn)讓就設有一定的限制條件，該條件一般會在房屋權屬登記機關備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權人原在某個單位，之后單位將房屋作為實物分配給予職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權人，但要符合一定條件時，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓買賣這樣的二手房，一般需要設定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

  查看全文↓ 2014-04-18 09:05:42
• 155****1031

  購買期房應當注意的問題很多，并且各種情況也各不相同，無法一一列舉，主要的比如：充分了解開發(fā)商的情況，包括營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)、以往業(yè)績、信譽實力等等；充分了解所購房產(chǎn)的情況，購房前應要求開發(fā)商出具五證原件：即國有土地使用證,建設用地規(guī)劃許可證,建設工程規(guī)劃許可證,建設工程開工許可證,商品房預售許可證。
  由于購買期房涉及大量專業(yè)法律知識，請律師協(xié)助購房應是科學、方便的方法。
  
  訂金問題
  
  購期房一般要交付訂金，對于訂金的交付法律是有明文規(guī)定的，如開發(fā)商提出“無理”要求，你可依法拒之，或在事后訴之法院，由法院認定合同無效，讓法院幫你把多付的錢要回來?！稉７ā返诎耸艞l規(guī)定：“當事人一方可以約定一方向?qū)Ψ浇o付訂金作為債權的擔保。債務人履行債務后，訂金應抵行債務的，無權要求返還訂金；接受訂金的一方不履行債務的，應當雙倍返還訂金。訂金應當以書面形式約定，當事人在訂金合同中應約定交付訂金的期限。訂金合同從實際交付訂金之日起生效，訂金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的。”
  
  由此可見，第一，訂金條款并不具否訂立訂金條款；第二，應當在訂金條款中注明不履行合同的具體情況；第交付訂金前要充分了解自己履行合同的能力，如果沒有能力履行合同，就不要交付訂金，因為交付訂金合同才會生效；第四，要分清訂金和預付款的區(qū)別。預付款也是預先支付，但它的性質(zhì)與訂時事先支付的是預付款，就不能適用訂金的罰則。
  
  不可抗力問題
  
  《民法通則》第條明確規(guī)定：他人損害的，不承擔民事責任?！币坏┭悠诮环?，開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責任。為防止這方面的損失，購房人在簽約時，一定要對涉及到不可抗力的有關條款給予高度重視，購房合同示范文本中延期交房的免責條款有兩條：一是“人力不可抗拒的自然災害”；二是“施工中遇到異常困難或重大技術問題不能及時解決”。從實際發(fā)生的商品房買賣糾紛來看，因“施工中遇到異常困難或重大技術問題不能及時解決”問題產(chǎn)生的糾紛較多。
  
  面積問題
  
  《合同法》第條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”因此，要防止面積糾紛，關鍵是訂好合同。期房**大的特征是在預售合同訂立時，房屋所有權并未現(xiàn)實存在，有關房屋狀況只能體現(xiàn)在圖紙上，這樣，使得按圖紙預測的建筑面積和竣工后現(xiàn)場實測的建筑面積常有誤差。而預售商品格又往往是按圖紙預測的建筑面積來計算的。
  
  產(chǎn)權證問題
  
  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：以出讓方式取得土地使用權的，不符合房地產(chǎn)條件的；司法機關和行政機關依法裁定，決定查封其他形式限制房地產(chǎn)權利的；依法收回土地使用權的；有房地產(chǎn)，未得到其他有人書面同意的；權有爭議的；未依法登記領取權書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
  
  在期房糾紛中，很多是關于房屋產(chǎn)權證的發(fā)放期限的，開發(fā)商解釋產(chǎn)權證的發(fā)放進度為何一再拖延時，一個常用借口是有關部門不給辦。其實，根據(jù)《城市房屋權理辦法》規(guī)定，登記機關是指房地產(chǎn)行政主管機關，登記機關在對申請人的申請進行審查后，凡權清楚、產(chǎn)權來源資料齊全的，登記機關應在受理登記之日起兩個月內(nèi)核準登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權證。也就是說，造成房屋產(chǎn)權證遲遲辦不下來的原因很可能在于開發(fā)商，比如開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金等，一于這些情況，購房人就要提高警惕，一方面了解能否解決，一方面考慮是否要放棄購買該房產(chǎn)的計劃。

  查看全文↓ 2014-04-16 18:56:48

相關問題

• 問 買期房需要注意什么? 購買新房需要注意什么問題？
  答

  一、認真查驗相關文件開發(fā)項目必須取得《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》;查驗開發(fā)商是否取得《商品房銷售(預售)許可證》，并核實自己擬購買的房屋是否在《商品房銷售(預售)許可證》上所載的房屋棟號范圍內(nèi)。二、注意定金條款購房者購買期房時，一般要向開發(fā)商交付定金。根據(jù)《擔保法》規(guī)定，雙方約定的定金數(shù)額不能超過合同總價款的20%。三、區(qū)分定金和預付款四、注意購房合同中的面積五、注意購房合同中不可抗力條款延期交房是商品房交易中的一個**為突出的問題，為避免承擔違約責任，開發(fā)商常常以不可抗力為借口。為避免這方面的損失，購房人在簽約時，一定要對涉及到不可抗力的有關條款給予高度重視。六、對開發(fā)商產(chǎn)權證辦理義務的約定。

  全部3個回答>
• 問 ??期房什么時候領房產(chǎn)證?購買期房時需要注意什么問題?
  答

  如果是新房，通常交房以后，三個月拿到房產(chǎn)證，如果是二手房，那么過戶以后，一個月左右拿到房產(chǎn)證。房產(chǎn)證辦理流程：第一步：簽訂委托協(xié)議通?！顿彿亢贤分杏嘘P于委托開發(fā)商代辦房產(chǎn)證的條款，這個條款本身就可以看作是一份單獨的委托協(xié)議。此外，很多開發(fā)商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房產(chǎn)證，并同意入住前將契稅和公共維修基金交給他們的委托書。有些時候，開發(fā)商會把辦理相關手續(xù)的事務委托給專門的代理公司或律師辦理。此時，可以選擇，開發(fā)商或代理公司僅辦理相關手續(xù)，契稅和公共維修基金等稅費由您自己來繳納。第二步：繳納房產(chǎn)證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅辦理收房入住手續(xù)的時候，開發(fā)商往往會要求繳納這些費用。注意事項：1.在交錢之前，請您了解一下這些稅費的收繳標準，以便核實開發(fā)商計算是否正確，可參見本書附錄十一。2.交錢之后，一定保留好收款憑證，并一定要求收款單位蓋公章，不要收“白條”。第三步：按照約定時間領取房產(chǎn)證開發(fā)商或代理公司代交上述稅費之后，申請辦理房產(chǎn)證，并辦理抵押登記后，就可以領取房產(chǎn)證了。如果貸款銀行扣押房產(chǎn)證和《購房合同》，一定要找機會仔細核驗房產(chǎn)證上的記載，一旦存在記載錯誤，應及時要求更改。

  全部5個回答>
• 問 購買商鋪投資需要注意些什么問題？
  答

  商鋪投資回報周期長，特別是新建小區(qū)周邊的商鋪，由于地段還未成熟、人氣也不夠旺，因此市場培育期就更長。此外，商鋪投資地段是關鍵。通常情況下，大多數(shù)店鋪適合選擇在人流量比較大的街區(qū)，特別是商業(yè)活動比較頻繁、商業(yè)設施比較密集的成熟商圈，人氣旺盛的地區(qū)才有利于店鋪的日常營運。但對于一些新興區(qū)域，由于還處在開發(fā)階段，未來商業(yè)形成存在變數(shù)，因此不要貿(mào)然去一個新的商圈。而項目周邊的交通、配套、規(guī)劃等都是考察的重要指標。

  全部4個回答>
• 問 購買學區(qū)房需要注意什么問題 應該如何購買
  答

  中國人對學區(qū)房的崇拜已經(jīng)到了近乎極致的地步了，天價學區(qū)房的出現(xiàn)就是明顯的表現(xiàn)。每個人買房都要在意是不是學區(qū)房，但是你在購買學區(qū)房有注意過購買過程中會遇到的問題嗎？有哪些特別需要注意的事項呢？ 1、首先需要了解所在區(qū)域的招生政策與招生細則 有的時候不是你買了這里的房子就一定能上這里的**。每個**的招生政策都不一樣，有時還會有特殊的招生條件，比如學習成績的要求等等，都需要特別關注。當然了，一般住的離得越近，入學的可能性越大。 2、登記房產(chǎn)要避免變成“不完全房產(chǎn)” 所謂不完全房產(chǎn)指的是，如果房產(chǎn)證業(yè)主除了小孩的父母外還有其他人，這樣的房產(chǎn)就屬于不完全房產(chǎn)。 只有當不完全房產(chǎn)滿足唯一房產(chǎn)、人戶一致的條件是，房主子女才能入住對口**。 3、“人戶一致”，監(jiān)護人與戶主的居住地要一致 有時會出現(xiàn)這樣的情況，夫妻雙方離婚后失去了孩子的監(jiān)護權，那么孩子就不能在自己名下的學區(qū)房就讀了。孩子只能跟著監(jiān)護人入學。 4、買學位房入不了學，也不能就此解除買房合同 如果在買房過程中，學區(qū)學位發(fā)生調(diào)整，購買的房子失去了學位，購房者是不能以這個理由去解除合同的，因為無特殊要求，一般情況下購房合同里是沒有保證入學的條款的。如果是為了學位購房，一定要和開發(fā)商提前在合同里約定好。 是不是發(fā)現(xiàn)買個學區(qū)房也是件很麻煩的事呢？的確是這樣，但是為了下一代有一個相對好一些的教育環(huán)境，有些辛苦也是值得的。

• 問 買房需要注意什么問題
  答

  買房需要注意的問題：①檢查賣方的身份，看看賣方是不是房屋的所有人，如果購買的新房，那么開發(fā)商應當五證齊全，如果購買的是二手房，那么應該有房屋所有權證書。②在房屋質(zhì)量方面也應當多多關注一些實際檢查一下房屋是否存在墻體破裂或者是偷工減料等一系列問題。③購買新房時了解開發(fā)商的口碑，因為開發(fā)商的資質(zhì)以及實力在很大程度上也影響了后續(xù)交房的情況。④了解車位情況，這在很大程度上關系到之后小區(qū)居住的停車情況，如果車位比相對來說比較高，那么后期就不需要去購買車位，直接通過車位租賃即可，如果車位比相對來說比較低，那么可以考慮購買車位，要不然停車會比較不方便。⑤關于周邊規(guī)劃也是比較重要的問題，因為開發(fā)商可能為了突出房屋的賣點，會夸大其詞，比如在規(guī)劃方面，可能后期交付的時候，這些規(guī)劃根本無法落地。