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• 153****2955

  現(xiàn)在農村的宅基地建房也是有規(guī)劃的了,你可以找國土部門來處理這件事

  查看全文↓ 2014-05-19 14:57:26
• 138****3316

  城市相鄰房屋采光權糾紛案的處理原則、賠償標準和范圍
  
  
  潢川縣人民法院 丁大貴 發(fā)布時間：2004-05-11 08:49:54
  
  
  
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  隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人們生活水平的提高，城鎮(zhèn)建設也日新月異。但由于城鎮(zhèn)規(guī)劃自身的因素，居民之間、居民與單位之間，單位之間修建房屋造成相鄰采光糾紛不斷增多。上述相鄰問題，在我國民法通則中雖有規(guī)定，但規(guī)定得比較籠統(tǒng)、原則，而現(xiàn)實中的糾紛又復雜多樣。筆者就上述相鄰權問題談一點淺顯的看法。
  一相鄰采光糾紛的成因。相鄰關系采光，是指兩個或兩個以上不動產(chǎn)相互毗鄰的所有人或使用人之間，利用日照光和自然光進行生產(chǎn)、生活、工作、學習等活動而不受任何干擾和妨礙。采光權是相互毗鄰不動產(chǎn)所有、占有、使用權人的一項特殊的民事權益。我國民法通則規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利于生產(chǎn)，方便生活，團結互助，公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風、通行、采光等相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。采光權之所以列入相鄰關系中，是因為采光糾紛的形成與否，由相鄰建筑的高低決定，主體是相鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人，內容是要求他方提供便利，他方應給予必要的便利，這種便利包含有采光在內；客體表現(xiàn)是不動產(chǎn)，實際上采光糾紛的客體是行使不動產(chǎn)所產(chǎn)生的利益。相鄰關系情況復雜，因而形成采光糾紛的表現(xiàn)形成多種多樣。根據(jù)《中華人民共和國建設規(guī)劃法》規(guī)定，建筑房屋必須服從統(tǒng)一規(guī)劃，不僅有利于節(jié)約土地，而且有利于長期發(fā)展，便于管理。而現(xiàn)實的城鎮(zhèn)規(guī)劃不是落后就是規(guī)劃不當，由于城鎮(zhèn)建設劃圖，確定了建房的排位座落，而對房屋的高度沒有統(tǒng)一限制。隨著時間的推移，人們對住房條件的要求越來越高，多數(shù)往高層發(fā)展，以往的規(guī)劃顯然已經(jīng)落后。規(guī)劃部門的官僚主義作用也引發(fā)了采光糾紛，規(guī)劃時只注意收費，而不到現(xiàn)場勘驗，不勘驗就不了解四鄰情況，不能客觀考慮房屋高度，僅憑一份意向報告就審批，主觀上給采光制造了矛盾。這是規(guī)劃部門引起的。其次，是各種規(guī)范失調引起的。依照國家建設部門的規(guī)定，修建房屋必須由規(guī)劃部門規(guī)劃，土地部門審批，設計部門設計，施工部門報標等。而現(xiàn)有各單位之間未能協(xié)調一致，缺乏有效的監(jiān)督制約機制，給相鄰采光帶來一定的隱患。土地部門未經(jīng)規(guī)劃即對土地使用進行審批，規(guī)劃部門未經(jīng)審批土地就規(guī)劃建房，相互越權，使統(tǒng)一政策落到實處，使修建房屋處于無政府狀態(tài)，為相鄰關系帶來諸多不利因素，加劇了采光糾紛的形成。第三，土地資源的匱乏，使糾紛不斷增多。隨著城鎮(zhèn)建設用地日趨緊張，國家從宏觀上加強對土地使用權的審批和管理，使城鎮(zhèn)土地資源更加匱乏，修建房屋需用土地與國家嚴格限制土地審批之間的矛盾日益突出。一些居民單位在滿足不了自己需要情況下，就在原有的土地上進行修建，隨意向高空發(fā)展，無節(jié)制地發(fā)展產(chǎn)生了采光糾紛。第四，法制觀念淡薄。相鄰關系一般來說是相互提供便利，以達到有利生產(chǎn)、方便生活，團結互助、公平合理之目的，而現(xiàn)實生活中有相當一部分人對相鄰關系知者很少，只講個人利益，不顧他人利益，甚至損人利已，在自已不動產(chǎn)內行使權利，對相鄰一方構成損害。第五、違章建筑增多而影響采光。違章建筑是指未經(jīng)規(guī)劃或未經(jīng)有關部門審批而違反法律法規(guī)新建的房屋等。近幾年來，由于部分單位和個人為了自己利益，在法律法規(guī)不允許的情況下，目違紀而擅自建筑的時有發(fā)生。違章者明知自己無權建筑，經(jīng)與土地所有者私下協(xié)商，暗箱操作達成轉讓協(xié)議，強行施工，從而影響了鄰方的利益。
  
  二相鄰采光糾紛的管轄。采光糾紛是由相鄰一方建筑物而形成的，對其管轄，筆者認為應分別對待。對于違章建筑或超出審批范圍的建筑物引起相鄰采光糾紛的，原則上應由政府城建部門依法處理決定，限期予以拆除。當事人如對處理人（處罰）的決定，既不履行又不申請行政復議或提起訴訟的，可由政府城建部門申請人民法院強制執(zhí)行。現(xiàn)實中，城建部門對類似的釘子戶，經(jīng)過一次或數(shù)次的制止無效，顯得束手無策，往往采取消極的態(tài)度，既不作出處理決定或處罰決定，又不積極阻止，將問題推到法院。致使違章或非法建筑物得以繼續(xù)施工直至完工，給鄰方采光權益造成更大的損害。對于訴訟到人民法院的案件，應積極受理。因為：（1）采光糾紛符合民訴法第108條規(guī)定的條件。采光糾紛的特征是：基于不動產(chǎn)相鄰的事實而產(chǎn)生，主體是相鄰或鄰近的不動產(chǎn)所有人或占用、使用權，客體不是所有權客體本身，而是使用時引起的相互涉鄰利益；內容是相鄰人一方有權要求另一方不實施某種行為給予便利。影響采光的是由相鄰建筑物引起，因而修建房屋和其他建筑物的當事人，應該使其建造與鄰人房屋或其建筑保持適當?shù)木嚯x，當修建的建筑物或者妨害鄰人的房屋或建筑物采光時，鄰人有權請求其采取措施，予以排除。因此，采光糾紛中不僅原告與糾紛有利害關系，而且有明確原、被告，故應由法院管轄。（2）相鄰采光糾紛屬民事調整范圍。采光糾紛是物權的范疇，民法通則把采光列入相鄰關系之列，符合民法調整對象。相鄰關系本身是給予便利，表現(xiàn)為對所有權的限制和延伸。一方要求相鄰一方提供便利，提供便利者對自己所有權進行限制，要求提供者則是受益者，是自己的所有權得到延伸，依照公平原則，受到限制者應得到一定補償，收益者應該給予補償。故采光糾紛人民法院應予管轄。
  
  三相鄰采光糾紛處理的原則。（1）公平原則。相鄰采光糾紛的主體，是毗鄰不動產(chǎn)的所有權人或使用權人，有一定的感情基礎，日后還要長期相處生活下去。因此，可調解或判決侵害方給受害方一定的經(jīng)濟補償，體現(xiàn)權利義務相一致原則?；蛘哂汕趾Ψ竭m當修改建筑方案，再給予一定的補償，**大限度地照顧鄰方的采光需求。（2）合法性原則。基于毗鄰的不動產(chǎn)所有權使用權人，因采光發(fā)生糾紛，應審查建筑方有無土地使用權證，是否超界使用；有無城鎮(zhèn)建設規(guī)劃審批證，是否超審批面積及層數(shù)建筑。審查鄰方有無房屋所有權或土地使用權證。因為房屋的所有、占有、使用權等權能，只有合法的前提下，方受法律保護。侵權損害的民事責任的構成，需具備四個要件：即損害事實的存在，侵權行為與損害事實有因果關系，行為人有過錯，行為具有違法性。因此，合法性審查應是第一位的。建筑方土地使用及建設許可證等證件齊全，而鄰方財產(chǎn)屬于非法或違章建筑物的，因其失去合法的基礎，其權益不受保護，不能抗辯建筑方，故應駁回鄰方關于采光權的請求。對建筑方在訴訟庭審辯論終結前，仍不能提供其建筑的合法手續(xù)，又對鄰方采光權造成侵害的，應判決限期拆除，排隊妨礙。（3）補償性原則。對于涉鄰不動產(chǎn)雙方，均有合法手續(xù)或有財產(chǎn)憑證的，對建筑方無拆除可能的，由其向鄰方給予一定的經(jīng)濟補償，具體應考慮鄰方采光受限制的程度，房屋間距的遠近等綜合考慮。
  
  四采光糾紛賠償?shù)臉藴省⒎秶?。采光糾紛在民法通則中規(guī)定得比較籠統(tǒng)，處理起來難度較大。因此，應對賠償標準及范圍進行認真審查。由于相鄰采光已經(jīng)形成糾紛，要求提供便利一方的采光權已經(jīng)受到侵害，應當排除妨礙，賠償損失。鑒于相鄰關系情況復雜，應從不動產(chǎn)所有人和占有人之間長期相處，有利團結互助的角度考慮。對排除妨礙，能拆除的應判令把影響采光部分的建筑予以拆除，不能拆除的，盡可能采取措施，給予受侵方的采光予以補救。賠償?shù)姆秶皵?shù)額：（1）受侵害方房屋貶值部分。侵害方因其建筑物輕高空發(fā)展，充分利用了空間，其房屋有了較大的增值，或者侵害方所蓋的高層建筑物純粹為了商品房開發(fā)，其建成房屋的經(jīng)濟效益自不待言。與此鮮明對比的是，鄰方的房屋因采光受到影響，其房屋在原有價值的基礎上有大幅的下降。因為房屋的價值取決于其位置、方向、采光等關鍵因素，因此應委托物價評估部門，對受害方的原有價值及采光受影響后的價值予以評估，其差額部分應屬賠償范圍?；蛘咦兺ㄓ山ㄖ綄⑧彿降姆课菀栽袃r格買下，受害方另置買新房。（2）受侵害方采取補救措施的費用。受害方因采光的需要，需改變原有房屋結構，如增大門窗面積，開天窗等，該項費用應屬賠償范圍。另外，受害方因采光不足，室內照明設備使用時間相對延長，對照設備的使用壽命及能源消耗都有較大影響，可考慮將該項費酌情予以一次性判賠。（E）
  
  

  查看全文↓ 2014-05-19 14:52:13
• 145****7256

  對于你所講的情況，法律上并沒有具體的規(guī)定，你應通過相關部門（如規(guī)劃局、建筑勘測院等）勘察后出具有關別人新建的房屋違反城市規(guī)劃或已真實影響了你的房屋的通風、采光、排水等的證明書才能想法院提出起訴，限令其將方整改至市城規(guī)劃允許的范圍或解除對你房屋所造成的影響。

  查看全文↓ 2014-04-29 09:31:15
• 137****7272

  建議直接向當?shù)赜嘘P部門咨詢.

  查看全文↓ 2014-04-28 21:19:23
• 148****2992

  還是協(xié)商處理比較好 鄰里關系是**難處理的 特別是農村 產(chǎn)權很難確認

  查看全文↓ 2014-04-28 13:34:29
• 134****7877

  你好！開發(fā)商所言不是沒有道理，如果確實可能涉嫌遮擋你們的通風、采光，可以以侵犯相鄰權之訴由訴至法院，請求法院判令停止侵權行為。此復！

  查看全文↓ 2014-04-28 09:50:07

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