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• 154****1703

  可以轉讓。但轉讓的不是房產的不動產物權，而是未來取得房產不動產物權的債權?？梢约s定，房產交付并辦理產權證以后，配合買方辦理產權過戶變更登記手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-06-05 09:50:44
• 136****1188

  無不存在爭議。司法實踐中，大多裁判者根據(jù)《城市房地產管理法》37條“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”判決無證房屋買賣合同無效，互相返還房屋和房款。近年，許多學者此種裁判結果提出質疑，且有判例認定無產權證房屋買賣合同違反《城市房地產管理法》37條并不真正導致合同無效。筆者認為：應當區(qū)分合同生效與物權變動，產權證不是房屋買賣合同的有效要件，但從維護社會公益和公序良俗原則出發(fā)，應對無產權證房屋買賣合同的效力從嚴掌握。
  一、房屋與產權證書的關系。
  權屬登記是房屋登記機關將房屋權利設定、變更、轉讓和消滅的事實記載于不動產登記簿，并向相關權利人頒發(fā)產權證書的行為。其性質屬于行政管理，目的在于明晰房屋權利歸屬，作為課征稅收、推行房產政策的依據(jù)。產權證書是證明房屋權利歸屬的書面憑證，行為人應當在房屋建成后法定期限內申請初始登記，領取產權證書，以明晰產權歸屬和保障交易順暢。而無產權證房屋缺乏證實其權利歸屬的初步證據(jù)。
  房屋是人類運用勞動力物化建筑材料而形成的構筑物?！段餀喾ā返?0條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力”，故房屋所有權自房屋建造成就之日產生，而非領取產權證書之日，未領取產權證書不等于不享有房屋所有權。對于違法建造的房屋，如果情節(jié)輕微且不影響城市規(guī)劃，可以由行政機關課處行政處罰，補辦相關審批手續(xù)，使之變?yōu)楹戏ńㄔ煳?；違法情節(jié)嚴重而無法補辦審批手續(xù)的房屋，在有權機關認定違法建筑并強制拆除之前，不影響行為人的房屋所有權。
  二、產權證書不是房屋買賣合同的生效要件。
  對的爭議主要集中對《城市房地產管理法》37條的理解上。根據(jù)《合同法》第52條，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，而《城市房地產管理法》37條明確規(guī)定：“下列房地產不得轉讓：（六）未依法登記領取權屬證書的?！倍鄶?shù)裁判者據(jù)此判決無證房屋買賣合同無效。筆者認為：產權證書不是房屋買賣合同的生效要件。1、房屋買賣合同是出賣人轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。行為人自房屋建造事實成就之日取得房屋所有權，買賣雙方可基于各方真實意思，就房屋買賣進行協(xié)商和締約。買賣合同是物權變動的原因行為，通過交付房屋和辦理權屬變更手續(xù)發(fā)生物權變動的法律后果，但能否發(fā)生物權變動并不影響買賣合同成立與生效。2、《城市房地產管理法》37條屬于管理性規(guī)范，旨在加強房地產行政管理，禁止權屬不清或權屬有爭議的房屋進入房地產市場交易，從而保障交易安全，而非禁止交易或限制合同自由。3、古羅馬法諺稱“任何人不得因自己之不法行為而獲得利益”，房價大漲大落時，一方通常會以買賣合同違反《城市房地產管理法》37條為由，請求裁判機關確認合同無效，返還房屋或者付款。如果僅以無權屬證書徑行判決合同無效，一方因合同無效反而獲取較大不當利益，這將極大危害交易安全和誘導誠信危機。
  無產權證房屋的外延極其廣泛，包括商品房、集資房、自建房、公房等，有些來源合法、權屬明確，有些權屬不清、嚴重違法，故不能魚龍混雜、泥沙俱下，一律為其“松綁?！睉攨^(qū)別對待：1、危害國家利益與公共利益的買賣合同無效，如向社會銷售的商品房涉及公共利益，未辦理合法開發(fā)手續(xù)且無法補辦的，應當認定合同無效。2、侵犯共有人或真正權利人合法權益的買賣合同，對其效力持相對否定態(tài)度，交由有權人行使撤銷權或追認權。3、建造合法或來源正當?shù)臒o證房屋，如果權屬明確的，完全可以交易；建造不合法但可以補辦手續(xù)的無證房屋也可以買賣。
  三、無產權證房屋權利人的現(xiàn)實處境。
  無證房屋缺乏證實權利歸屬的初步證據(jù)，故原始建造人或買受人應當承擔由此產生的風險。無證房屋難以辦理物權變動手續(xù)，存在交易風險，權利人難以如愿行使買賣、抵押、出租和入股等權利，難以物盡其用；房屋拆遷時，權利人無法獲得如同有證房屋價值相當?shù)难a償；如果房屋被認定為違章建筑將面臨行政處罰和強行拆除。當然，無證房屋在現(xiàn)行法律框架內應當?shù)玫较鄳Ｗo。即使無證房屋屬于違章建筑，除法定機關外，任何人不得侵占、毀損或拆除，否則權利人可以請求返還財產、排除妨礙和賠償損失；權利人行使房屋權利與鄰人發(fā)生糾紛時，應當適用相鄰關系的規(guī)定，接受限制和擴張權利。
  作為謹慎理性的正常人，買受人應當審查權屬手續(xù)和預測交易風險，明知無證而仍然購買的，意味著甘冒風險。如果買賣合同有效，要求出賣人辦理權屬變更手續(xù)或者請求解除合同的，難以得到支持。作者：北京大滄海律師事務所 邢萬兵律師

  查看全文↓ 2018-06-05 09:49:49
• 152****8298

  看你是什么情況了，如果開發(fā)商那邊還沒給你們去辦房產證的話可以去找開發(fā)商改底單，費用一般都是開發(fā)商那邊定。
  如果開發(fā)商去辦房產證了也可以憑購房合同和當時的契稅票進行買賣，但必須要去過戶大廳辦理房屋產權人變更，再去有資質且國家承認的公證處做一個財產公證，如果你簽的是小公司或個人在網站下的合同就一定要在做一個合同的有效性公證，簡單的說就是找一個第三方擔保。
  在北京是這樣。別的地方我就不知道了。沒房本的房子交易風險很大，建議你找一個大中介公司作個委托過戶，你什么都不用管就OK了!國家的法規(guī)就是沒有拿到房產證的房子是不允許上市買賣的，只能走贈與和遺產

  查看全文↓ 2018-06-05 09:48:42

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  公房分為不能上市交易的公房和已購公房，能買的都是已購公房。

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  無產權房買賣？別逗了，這事兒違法，誰買誰傻。

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  1、從法律角度來說無產權證的房屋是得不到法律支持的2、如訴諸法律你們當時立的字據(jù)可作為證據(jù),你會得到相應的補償3、如果你們當時立字據(jù)時通過了所在村的村委會那么也可以請村委會幫助調解。4、你們可以拒絕,但購買的房屋是不合法的。5、如果得不到你想要的結果,建議你找個律師事務所在房產領域有專長的律師具體咨詢,他們公給你的建議。

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  沒有房產證的房子，說沒就沒的！

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  你所說屬于單位公房福利房。此類住房，房主沒有全部產權，只有一部分，另一部分屬于單位，而且該住房所屬土地屬于集體性質，此類住房，不允許上市交易買賣，無法過戶，只能本單位人員之間，相互買賣，到單位房管，辦理過戶更名。想上市交易，過戶，需要房主和單位協(xié)議，買斷全部產權，補齊差價，繳納土地出讓金，契稅等稅費，辦理完畢正規(guī)商品房房產證，契稅證和土地證，之后，才可以買賣過戶他人。

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