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• 135****9667

  現(xiàn)在很多地方都在進(jìn)行大規(guī)模的拆遷，當(dāng)然企業(yè)也不例外。而且企業(yè)拆遷對于企業(yè)主來說是一件大事，而且企業(yè)拆遷依法也會(huì)得到一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。下面小編將向大家來介紹一下關(guān)于企業(yè)拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)，希望可以幫助到大家。
  一、所涉法律依據(jù)
  《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡稱《條例》)第十七條規(guī)定作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：
  (一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;
  (二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;
  (三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。第二十二條規(guī)定因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi);選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。第二十三條規(guī)定對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第二十七條規(guī)定實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。這些規(guī)定當(dāng)然適用企業(yè)拆遷。
  二、企業(yè)拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)
  1、拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)?
  2、停產(chǎn)停業(yè)損失，以實(shí)際情況而定，一般既包括實(shí)際經(jīng)營損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營損失;
  3、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用;
  四是基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。
  (一)拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)用
  1、實(shí)踐中關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)用存在的問題。
  企業(yè)的經(jīng)營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)拆遷必然會(huì)導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止，那么企業(yè)在租賃合同中的期待利益如何保障?根據(jù)《條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償對象是國有土地上的建筑物及附屬物，對空地或凈地的補(bǔ)償，拆遷法規(guī)并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對集體土地上的建筑物拆遷也沒用規(guī)定。
  也有直接通過招拍掛或劃撥的方式取得國有土地使用權(quán)的。但土地管理法中關(guān)于國有土地使用權(quán)收回方面，僅規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償，但沒有詳細(xì)的規(guī)定。
  全國各地方的拆遷土地補(bǔ)償，往往與房屋、建筑物補(bǔ)償計(jì)算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權(quán)利人的權(quán)益無法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償。同時(shí)，這也是我們立法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)加以保護(hù)的地方，希望有關(guān)部門能夠引起重視。
  2、房屋、建筑物補(bǔ)償費(fèi)用確定問題。
  對于房屋、建筑物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。房屋、建筑物的價(jià)值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司，評估公司根據(jù)相關(guān)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋、建筑物的實(shí)際價(jià)值。
  3、設(shè)備補(bǔ)充費(fèi)用按照重置成新價(jià)計(jì)算
  設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。機(jī)器設(shè)備分為兩類：一類是可搬遷設(shè)備;二是不可搬遷設(shè)備;可搬遷設(shè)備因拆遷而引起的損失費(fèi)又可分為實(shí)物損失費(fèi)和功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。功能損失費(fèi)用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對于不可搬遷設(shè)備，拆遷會(huì)導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價(jià)，計(jì)算設(shè)備重置成新價(jià)，對所有人進(jìn)行補(bǔ)償。
  在拆遷的實(shí)際操作中，拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，每個(gè)地方應(yīng)當(dāng)有確定的標(biāo)準(zhǔn);無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。
  (二)停產(chǎn)停業(yè)損失
  該部分是法律實(shí)踐中出現(xiàn)爭執(zhí)較大的部分，我認(rèn)為停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)用不僅應(yīng)當(dāng)包括原材料、半成品等物品的實(shí)際損失，還應(yīng)當(dāng)包括按照往年同一時(shí)期的實(shí)際銷售額或利潤額確定補(bǔ)償數(shù)額。這部分費(fèi)用，往往是直接影響企業(yè)賠償總額的部分，因此，也是律師維權(quán)的重中之重。
  《條例》第二十三條規(guī)定對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有進(jìn)行規(guī)定。在法律實(shí)踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)常常由市一級地方政府以政策性文件規(guī)定，各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，計(jì)算方法也不同，這在立法上未免是一個(gè)遺憾。
  (三)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用
  1、設(shè)備搬遷安裝費(fèi)
  對于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則，進(jìn)行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。
  2、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用。
  因拆遷而解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用，在法律法規(guī)政策性文件中并沒有詳細(xì)性規(guī)定，屬于拆遷當(dāng)事人相互協(xié)商爭取的項(xiàng)目。拆遷如果導(dǎo)致員工解聘，那么，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體與員工簽訂的勞動(dòng)合同，結(jié)合勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。
  (四)基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用
  在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，拆遷人往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出拆遷范圍。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實(shí)際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實(shí)際承租人之間協(xié)商確定。應(yīng)當(dāng)注意的是，如果被拆遷廠房的所有人和使用人發(fā)生分離時(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)支付給實(shí)際使用被拆遷廠房的承租人，這已經(jīng)由政策性文件進(jìn)行規(guī)定，也是合情合理的做法。
  通過上述介紹，我們了解到企業(yè)拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)一般包括資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，無法搬遷的土地以及因?yàn)榘徇w而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償費(fèi)用等;此外，停產(chǎn)停業(yè)的損失費(fèi)用會(huì)以實(shí)際的情況而定，一般有實(shí)際經(jīng)營損失也可包括預(yù)期經(jīng)營損失等。

  查看全文↓ 2018-07-17 13:37:07
• 158****6207

  律師并不能將所有不滿意的事情變成滿意，因?yàn)槊總€(gè)人對滿意的界定不同。
  拆遷律師只能做到在補(bǔ)償不合理不合法的時(shí)候爭取到合理合法的補(bǔ)償，也就是在法律框架內(nèi)的利益**大化。但是到底能不能達(dá)到被拆遷人心中的滿意確實(shí)不好衡量。

  查看全文↓ 2018-07-17 13:36:50
• 135****1737

  這是正常的，所謂拆遷補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)氖浅杀緝r(jià)，即你當(dāng)初建這房屋花了多少錢；而一般房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的是資產(chǎn)價(jià)，包括**、器械設(shè)備等等，資產(chǎn)價(jià)當(dāng)然要比成本價(jià)高。但就算你自己請?jiān)u估機(jī)構(gòu)評估，拆遷辦也可以置之不理，因?yàn)楦静怀姓J(rèn)。有更多問題請關(guān)注栩銳企業(yè)拆遷維權(quán)律師團(tuán)官網(wǎng)。

  查看全文↓ 2018-07-17 13:36:35
• 144****7139

  1、拆遷評估直接關(guān)系著拆遷當(dāng)事人切身利益，關(guān)系著社會(huì)安定穩(wěn)定、關(guān)系著估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
  評估，有時(shí)主要體現(xiàn)的是其公正性，著重程序、形式上要求。但對拆遷評估，就像經(jīng)濟(jì)糾紛涉案物評估一樣，不僅要求公正性，還注重客觀性、準(zhǔn)確性和可行性。因?yàn)樵u估結(jié)論，無論高評還是低評，都直接關(guān)系著一方當(dāng)事人的切身利益。評估結(jié)論不客觀、不公平、不可行，必然直接帶來估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。許多評估機(jī)構(gòu)不愿承接拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)即是一例證，經(jīng)常不是拆遷人不滿，就是被拆遷人不服。房屋拆遷是社會(huì)安定穩(wěn)定的熱點(diǎn)問題，拆遷糾紛、因拆遷引起的群體上訪層出不窮，今年國慶甚至出現(xiàn)了天安門廣場自焚事件。
  2、拆遷評估項(xiàng)目小組的設(shè)立
  本人贊成福州市房地產(chǎn)管理局對參與福州市城市房屋拆遷評估的機(jī)構(gòu)進(jìn)行準(zhǔn)入核準(zhǔn)。拆遷評估有別于其他類型評估，現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》也尚未有所涉及。按照《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，評估報(bào)告(含按拆遷評估技術(shù)鑒定委員會(huì)提出修正意見后的評估報(bào)告)經(jīng)拆遷評估技術(shù)鑒定委員會(huì)鑒定認(rèn)可的，該報(bào)告中確定的評估結(jié)果作為拆遷糾紛裁決的依據(jù)。對拆遷評估，評估結(jié)論僅僅是為所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為提供評估作價(jià)參考意見，而是裁決“依據(jù)”，是評估機(jī)構(gòu)獨(dú)立、客觀、公正的尺度。評估結(jié)果的合理性、準(zhǔn)確性、可行性將立即受到市場、法律法規(guī)和專家意見的檢驗(yàn)，同時(shí)還要接受尖銳對立的拆遷當(dāng)事人雙方的質(zhì)詢。所以，拆遷評估項(xiàng)目組人員配備十分重要，不能因?yàn)椴疬w評估項(xiàng)目小而有任何忽視，要從評估專業(yè)性原則出發(fā)，有針對性地配備土地估價(jià)、工程設(shè)計(jì)、施工管理、造價(jià)咨詢等人員。如人員不到位，素質(zhì)低劣、難打硬仗(拆遷評估時(shí)間性強(qiáng))，不做周密計(jì)劃，拆遷評估工作將難以順利開展。
  3、拆遷評估結(jié)果一般不是真正意義上的公平市場價(jià)值
  對現(xiàn)今通常的舊屋區(qū)改造和新區(qū)成片開發(fā)，作為個(gè)體的被拆遷人基本處于被動(dòng)、從屬地位，對諸如是否列入拆遷范圍、拆與不拆、何時(shí)拆、如何拆等，沒有發(fā)言權(quán)。國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》于2001年11月1日起施行后，福建省出臺(tái)了《福建省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，并且制定了《福建省城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)規(guī)范》、《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》和《福建省城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償暫行辦法》。然后，各地市，包括縣市又從當(dāng)?shù)厍闆r出發(fā)，由政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。比如福州市人民政府于2003年2月28日印發(fā)了《關(guān)于貫徹實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>及<福建省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>的若干暫行規(guī)定》，核準(zhǔn)了8家評估機(jī)構(gòu)具有在福州范圍內(nèi)從事拆遷評估的資格，出臺(tái)了《福州市城市遷管理辦法》、《福州市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價(jià)格指導(dǎo)意見》。拆遷評估除了要符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》外，還受制于一系列的法規(guī)、政策。可以說，拆遷評估結(jié)果是被拆人在其財(cái)產(chǎn)權(quán)制約前提下政策主導(dǎo)市場的房地產(chǎn)補(bǔ)償價(jià)格。就法律地位而言，拆遷人與被拆遷人是平等的。如果發(fā)生糾紛，就實(shí)際而言，多數(shù)個(gè)體被拆遷人處于弱勢地位，他們有關(guān)的法律、政策、技術(shù)知識(shí)儲(chǔ)備不足，其合法權(quán)益易受侵害。同時(shí)，因受政府制定的拆遷貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價(jià)格指導(dǎo)意見，以及政府貫徹“拆得除”原則等影響，也常出現(xiàn)被拆遷房屋高于正常市場價(jià)值(實(shí)際價(jià)值)、被拆遷人“不當(dāng)?shù)美钡那闆r。
  國務(wù)院條例第二十四條規(guī)定“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定?！蓖瑫r(shí)也規(guī)定，“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”。
  拆遷評估既要維護(hù)拆遷人的正當(dāng)利益，又要有利于城市建設(shè)的順利進(jìn)行。總之，受制于法規(guī)政策是拆遷評估**大特點(diǎn)。不結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，不熟悉相關(guān)政策法規(guī)體系，拆遷評估無從入手。
  4、評估資料應(yīng)盡量全面充分并妥善整理存檔
  拆遷評估的風(fēng)險(xiǎn)是顯見的。估價(jià)依據(jù)不充分，估價(jià)流于形式，必將給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來大麻煩。
  ①接受委托后，向委托方開列清單，提請?zhí)峁┫鄳?yīng)估價(jià)資料，包括《房屋拆遷許可證》、《被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)審查證明》、《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、房屋竣工圖、工程決算書或房地產(chǎn)買賣合同、發(fā)票等，所有資料應(yīng)進(jìn)行原件與復(fù)印件核對，要求委托方在其提供的復(fù)印件上簽字蓋章確認(rèn)，同時(shí)請委托方簽署表明所提供資料合法真實(shí)有效的《承諾函》。
  ②現(xiàn)場勘驗(yàn)由2人以上共同進(jìn)行，事前周密計(jì)劃、準(zhǔn)備相應(yīng)表格，現(xiàn)場認(rèn)真踏勘、詳細(xì)記錄，要照像，以記錄被拆房屋的基本狀況和特點(diǎn)。對明知爭議較大的，**好進(jìn)行錄像。
  ③拆遷評估多數(shù)是在拆遷當(dāng)事人依據(jù)當(dāng)?shù)卣疬w補(bǔ)償指導(dǎo)意見達(dá)不成協(xié)議的情況下進(jìn)行的，一般由一方當(dāng)事人委托，因糾紛已起，評估工作往往得不到另一方當(dāng)事人的配合，給資料搜集帶來困難。這是拆遷評估的又一特點(diǎn)，估價(jià)人員必須面對。
  ④拆遷房屋估價(jià)中涉及工程造價(jià)、成新簽定(尤其是危房)，面積測量等工作的，可另行委托相應(yīng)有資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，評估機(jī)構(gòu)利用其工作成果。
  ⑤拆遷評估多為追溯性評估。按照《福建省城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范》，拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)為《房屋拆遷許可證》核發(fā)之日，所以拆遷評估的現(xiàn)場勘驗(yàn)多在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后。因此，估價(jià)人員應(yīng)關(guān)注房屋主體、設(shè)施設(shè)備因自然毀損、被拆被盜造成的兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的差異，作相應(yīng)調(diào)整，并在估價(jià)報(bào)告中作必要說明。
  ⑥評估機(jī)構(gòu)所作現(xiàn)場勘驗(yàn)、調(diào)查詢證記錄應(yīng)充分完備?，F(xiàn)場工作底稿上應(yīng)有現(xiàn)場記錄人、復(fù)核人簽字，應(yīng)載明勘查時(shí)間、地點(diǎn)、勘查人、在場人、勘查經(jīng)過和結(jié)果(內(nèi)容涵蓋所有區(qū)位和個(gè)別因素)，并請當(dāng)事人或在場人簽名、蓋章，當(dāng)事人或在場人拒絕的，應(yīng)予說明。市場調(diào)查詢證記錄亦如此。
  ⑦必要時(shí)，可將現(xiàn)場勘驗(yàn)記錄、照片、錄像、證照材料提交委托方一并公正機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全手續(xù)。
  ⑧評估資料已認(rèn)真整理歸檔，以利于拆遷糾紛裁決和訴訟。
  5、評估人員要注重并善于把握拆遷當(dāng)事人的“交集”
  拆遷糾紛一般多因拆遷補(bǔ)償價(jià)格引起。接受拆遷評估委托的機(jī)構(gòu)在可能的情況下，應(yīng)盡量與評估委托方的相對人取得聯(lián)系，聽取拆遷當(dāng)事人雙方情況介紹，了解各自意見和雙方爭議焦點(diǎn)，尤其是要找出雙方共同認(rèn)可的部分?；诖?，估價(jià)人員在充分體現(xiàn)估價(jià)科學(xué)性的同時(shí)，合理運(yùn)用估價(jià)的藝術(shù)性，估價(jià)結(jié)論更易為當(dāng)事雙方所接受。

  查看全文↓ 2018-07-17 13:36:24
• 152****7507

  隨著各城市拆遷力度不斷加大,對城市房屋拆遷的評估已成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。今天吳少博律師總結(jié)了7種企業(yè)拆遷評估的亂象，都是各位企業(yè)主在拆遷中會(huì)經(jīng)常碰到的問題。
  
  1.評估機(jī)構(gòu)如何而來
  
  按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和以前各個(gè)地方的集體土地拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)是由被拆遷人選定的，可以通過抽簽、搖號、協(xié)商選定。但是企業(yè)主在進(jìn)入拆遷環(huán)節(jié)的時(shí)候已經(jīng)有評估公司介入，企業(yè)主不清楚評估機(jī)構(gòu)從何而來，其實(shí)都是由拆遷方在拆遷前就指定了具體的評估機(jī)構(gòu)，這是不符合法律規(guī)定的。
  
  2.評估價(jià)格一致性
  
  早期補(bǔ)償政策就進(jìn)行了實(shí)際的規(guī)定跟圈定，比如不同高度、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)、建設(shè)時(shí)間的廠房是一個(gè)價(jià)格。特別是進(jìn)行違章建筑拆除的時(shí)候，這種評估機(jī)構(gòu)完全就是虛設(shè)。因?yàn)樵缫岩?guī)定了價(jià)格根本不用評估，評估機(jī)構(gòu)成了拆遷方手中的一個(gè)工具，只是填寫個(gè)數(shù)字而已。廠房及其附屬設(shè)施、機(jī)器設(shè)備、營業(yè)利潤、停產(chǎn)停業(yè)損失都是不同的，怎么能評估出一樣的補(bǔ)償價(jià)格？
  
  3.評估報(bào)告不簽字不蓋章
  
  被拆遷企業(yè)主可能只拿到一張?jiān)u估單，單子上印著XX評估公司但是沒有評估師簽字和評估公司蓋章。這是不正規(guī)、不合法的評估報(bào)告，不具有法律效力。
  
  4.一張?jiān)u估單幾乎代表一切補(bǔ)償
  
  怎么可能一張?jiān)u估單上的內(nèi)容就代表了一切拆遷補(bǔ)償？實(shí)踐中，評估公司會(huì)告訴你“丟項(xiàng)、落項(xiàng)隨意添加。”為什么早期評估的時(shí)候不進(jìn)行統(tǒng)計(jì)？不進(jìn)行入戶丈量呢？不進(jìn)行附屬物清單的匯總呢？
  
  5.找不到評估公司
  
  在實(shí)際拆遷談判中找不到評估公司的人，只是在進(jìn)行到某個(gè)階段的時(shí)候，比如被拆遷人對評估不理解的時(shí)候，拆遷方可能會(huì)找一個(gè)評估公司的員工來跟被拆遷人談一談是如何評估的?？偟膩碚f被拆遷人不清楚評估報(bào)告如何而來，也見不到評估公司的人，并且也沒有人來解釋、解讀評估報(bào)告的由來。
  
  6.評估走一趟丟掉一籮筐
  
  現(xiàn)在評估公司即便入戶丈量也是“走過場”，全憑被拆遷人跟評估公司談，如果被拆遷人沒有把裝修、附屬物等評估項(xiàng)跟評估公司說全面，就有可能丟掉一些補(bǔ)償。作為企業(yè)主沒有具體的清單，有可能也記不清楚是否有附屬設(shè)施。找評估公司就是為了對企業(yè)具體評估，包括地上、地下附屬物，企業(yè)廠房的大小、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)，機(jī)器設(shè)備是否能搬遷等都是由評估公司來統(tǒng)計(jì)的。
  
  7.提不起評估的復(fù)核鑒定
  
  根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》，被拆遷人對評估報(bào)告有異議有權(quán)提起復(fù)核，復(fù)核后有權(quán)提起專家委員會(huì)鑒定，這都是被拆遷人享有的程序權(quán)利。但是由于見不到評估公司，也拿不到正規(guī)的評估報(bào)告，所以無法提起復(fù)核鑒定。也就是剝奪了被拆遷人對評估報(bào)告不服的程序性權(quán)利。
  
  在實(shí)踐中，評估公司到底是以什么方式來介入進(jìn)行評估的，比如是正規(guī)的征收拆遷、環(huán)境整治、“運(yùn)動(dòng)式拆違”等等，以上方式的不同評估公司的角色也不同，正規(guī)的征收拆遷是有簽字有蓋章的評估報(bào)告，環(huán)境整治基本就只有一張單子，可能都不是評估公司出具的，只是拆遷方列出的一張單子。
  
  以上這就是拆遷評估的亂象匯總的全部內(nèi)容，提醒各位被拆遷人如何在征收拆遷中維護(hù)自己的權(quán)益。
  
  

  查看全文↓ 2018-07-17 13:36:08

相關(guān)問題

• 問 拆遷賠償-請問找什么樣的評估機(jī)構(gòu)、找哪些地方的評估機(jī)構(gòu)較為合適？
  答

  1、拆遷評估直接關(guān)系著拆遷當(dāng)事人切身利益，關(guān)系著社會(huì)安定穩(wěn)定、關(guān)系著估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評估，有時(shí)主要體現(xiàn)的是其公正性，著重程序、形式上要求。但對拆遷評估，就像經(jīng)濟(jì)糾紛涉案物評估一樣，不僅要求公正性，還注重客觀性、準(zhǔn)確性和可行性。因?yàn)樵u估結(jié)論，無論高評還是低評，都直接關(guān)系著一方當(dāng)事人的切身利益。評估結(jié)論不客觀、不公平、不可行，必然直接帶來估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。許多評估機(jī)構(gòu)不愿承接拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)即是一例證，經(jīng)常不是拆遷人不滿，就是被拆遷人不服。房屋拆遷是社會(huì)安定穩(wěn)定的熱點(diǎn)問題，拆遷糾紛、因拆遷引起的群體上訪層出不窮，今年國慶甚至出現(xiàn)了天安門廣場自焚事件。2、拆遷評估項(xiàng)目小組的設(shè)立本人贊成福州市房地產(chǎn)管理局對參與福州市城市房屋拆遷評估的機(jī)構(gòu)進(jìn)行準(zhǔn)入核準(zhǔn)。拆遷評估有別于其他類型評估，現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》也尚未有所涉及。按照《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，評估報(bào)告(含按拆遷評估技術(shù)鑒定委員會(huì)提出修正意見后的評估報(bào)告)經(jīng)拆遷評估技術(shù)鑒定委員會(huì)鑒定認(rèn)可的，該報(bào)告中確定的評估結(jié)果作為拆遷糾紛裁決的依據(jù)。對拆遷評估，評估結(jié)論僅僅是為所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為提供評估作價(jià)參考意見，而是裁決“依據(jù)”，是評估機(jī)構(gòu)獨(dú)立、客觀、公正的尺度。評估結(jié)果的合理性、準(zhǔn)確性、可行性將立即受到市場、法律法規(guī)和專家意見的檢驗(yàn)，同時(shí)還要接受尖銳對立的拆遷當(dāng)事人雙方的質(zhì)詢。所以，拆遷評估項(xiàng)目組人員配備十分重要，不能因?yàn)椴疬w評估項(xiàng)目小而有任何忽視，要從評估專業(yè)性原則出發(fā)，有針對性地配備土地估價(jià)、工程設(shè)計(jì)、施工管理、造價(jià)咨詢等人員。如人員不到位，素質(zhì)低劣、難打硬仗(拆遷評估時(shí)間性強(qiáng))，不做周密計(jì)劃，拆遷評估工作將難以順利開展。3、拆遷評估結(jié)果一般不是真正意義上的公平市場價(jià)值對現(xiàn)今通常的舊屋區(qū)改造和新區(qū)成片開發(fā)，作為個(gè)體的被拆遷人基本處于被動(dòng)、從屬地位，對諸如是否列入拆遷范圍、拆與不拆、何時(shí)拆、如何拆等，沒有發(fā)言權(quán)。國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》于2001年11月1日起施行后，福建省出臺(tái)了《福建省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，并且制定了《福建省城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)規(guī)范》、《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》和《福建省城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償暫行辦法》。然后，各地市，包括縣市又從當(dāng)?shù)厍闆r出發(fā)，由政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。比如福州市人民政府于2003年2月28日印發(fā)了《關(guān)于貫徹實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>及<福建省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>的若干暫行規(guī)定》，核準(zhǔn)了8家評估機(jī)構(gòu)具有在福州范圍內(nèi)從事拆遷評估的資格，出臺(tái)了《福州市城市遷管理辦法》、《福州市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價(jià)格指導(dǎo)意見》。拆遷評估除了要符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》外，還受制于一系列的法規(guī)、政策?？梢哉f，拆遷評估結(jié)果是被拆人在其財(cái)產(chǎn)權(quán)制約前提下政策主導(dǎo)市場的房地產(chǎn)補(bǔ)償價(jià)格。就法律地位而言，拆遷人與被拆遷人是平等的。如果發(fā)生糾紛，就實(shí)際而言，多數(shù)個(gè)體被拆遷人處于弱勢地位，他們有關(guān)的法律、政策、技術(shù)知識(shí)儲(chǔ)備不足，其合法權(quán)益易受侵害。同時(shí)，因受政府制定的拆遷貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價(jià)格指導(dǎo)意見，以及政府貫徹“拆得除”原則等影響，也常出現(xiàn)被拆遷房屋高于正常市場價(jià)值(實(shí)際價(jià)值)、被拆遷人“不當(dāng)?shù)美钡那闆r。國務(wù)院條例第二十四條規(guī)定“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定?！蓖瑫r(shí)也規(guī)定，“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”。拆遷評估既要維護(hù)拆遷人的正當(dāng)利益，又要有利于城市建設(shè)的順利進(jìn)行?？傊苤朴诜ㄒ?guī)政策是拆遷評估**大特點(diǎn)。不結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，不熟悉相關(guān)政策法規(guī)體系，拆遷評估無從入手。4、評估資料應(yīng)盡量全面充分并妥善整理存檔拆遷評估的風(fēng)險(xiǎn)是顯見的。估價(jià)依據(jù)不充分，估價(jià)流于形式，必將給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來大麻煩。①接受委托后，向委托方開列清單，提請?zhí)峁┫鄳?yīng)估價(jià)資料，包括《房屋拆遷許可證》、《被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)審查證明》、《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、房屋竣工圖、工程決算書或房地產(chǎn)買賣合同、發(fā)票等，所有資料應(yīng)進(jìn)行原件與復(fù)印件核對，要求委托方在其提供的復(fù)印件上簽字蓋章確認(rèn)，同時(shí)請委托方簽署表明所提供資料合法真實(shí)有效的《承諾函》。②現(xiàn)場勘驗(yàn)由2人以上共同進(jìn)行，事前周密計(jì)劃、準(zhǔn)備相應(yīng)表格，現(xiàn)場認(rèn)真踏勘、詳細(xì)記錄，要照像，以記錄被拆房屋的基本狀況和特點(diǎn)。對明知爭議較大的，**好進(jìn)行錄像。③拆遷評估多數(shù)是在拆遷當(dāng)事人依據(jù)當(dāng)?shù)卣疬w補(bǔ)償指導(dǎo)意見達(dá)不成協(xié)議的情況下進(jìn)行的，一般由一方當(dāng)事人委托，因糾紛已起，評估工作往往得不到另一方當(dāng)事人的配合，給資料搜集帶來困難。這是拆遷評估的又一特點(diǎn)，估價(jià)人員必須面對。④拆遷房屋估價(jià)中涉及工程造價(jià)、成新簽定(尤其是危房)，面積測量等工作的，可另行委托相應(yīng)有資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，評估機(jī)構(gòu)利用其工作成果。⑤拆遷評估多為追溯性評估。按照《福建省城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范》，拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)為《房屋拆遷許可證》核發(fā)之日，所以拆遷評估的現(xiàn)場勘驗(yàn)多在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后。因此，估價(jià)人員應(yīng)關(guān)注房屋主體、設(shè)施設(shè)備因自然毀損、被拆被盜造成的兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的差異，作相應(yīng)調(diào)整，并在估價(jià)報(bào)告中作必要說明。⑥評估機(jī)構(gòu)所作現(xiàn)場勘驗(yàn)、調(diào)查詢證記錄應(yīng)充分完備?，F(xiàn)場工作底稿上應(yīng)有現(xiàn)場記錄人、復(fù)核人簽字，應(yīng)載明勘查時(shí)間、地點(diǎn)、勘查人、在場人、勘查經(jīng)過和結(jié)果(內(nèi)容涵蓋所有區(qū)位和個(gè)別因素)，并請當(dāng)事人或在場人簽名、蓋章，當(dāng)事人或在場人拒絕的，應(yīng)予說明。市場調(diào)查詢證記錄亦如此。⑦必要時(shí)，可將現(xiàn)場勘驗(yàn)記錄、照片、錄像、證照材料提交委托方一并公正機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全手續(xù)。⑧評估資料已認(rèn)真整理歸檔，以利于拆遷糾紛裁決和訴訟。5、評估人員要注重并善于把握拆遷當(dāng)事人的“交集”拆遷糾紛一般多因拆遷補(bǔ)償價(jià)格引起。接受拆遷評估委托的機(jī)構(gòu)在可能的情況下，應(yīng)盡量與評估委托方的相對人取得聯(lián)系，聽取拆遷當(dāng)事人雙方情況介紹，了解各自意見和雙方爭議焦點(diǎn)，尤其是要找出雙方共同認(rèn)可的部分。基于此，估價(jià)人員在充分體現(xiàn)估價(jià)科學(xué)性的同時(shí)，合理運(yùn)用估價(jià)的藝術(shù)性，估價(jià)結(jié)論更易為當(dāng)事雙方所接受。

  全部3個(gè)回答>
• 問 北京房屋拆遷怎么評估？有哪些相關(guān)的評估機(jī)構(gòu)？
  答

  對評估結(jié)果不服按照下面的規(guī)定處理?！侗本┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》第二十三條 拆遷人應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)（以下簡稱評估機(jī)構(gòu)）對被拆遷房屋進(jìn)行評估，并將評估報(bào)告報(bào)區(qū)、縣國土房管局備案。 被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)持其委托的評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告向區(qū)、縣國土房管局提出申請，由區(qū)、縣國土房管局指定評估機(jī)構(gòu)復(fù)核，并按復(fù)核結(jié)果補(bǔ)償。評估機(jī)構(gòu)復(fù)核的費(fèi)用，由過失方承擔(dān)。 市國土房管局按照國家有關(guān)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理的規(guī)定，定期公布符合規(guī)定條件的評估機(jī)構(gòu)名錄。

• 問 房屋評估機(jī)構(gòu)是做什么用的呢？
  答

  房地產(chǎn)評估公司只要工作如下：1、負(fù)責(zé)客戶的開發(fā)、維系工作，為客戶提供專業(yè)的房地產(chǎn)評估服務(wù)；2、負(fù)責(zé)聯(lián)系銀行、工商、稅務(wù)等與房地產(chǎn)相關(guān)的部門拓展公司業(yè)務(wù)規(guī)模;3、指導(dǎo)所屬部門的工作人員接受業(yè)務(wù)，收集資料，并按照公司的評估報(bào)告模板制作評估報(bào)告，收取相關(guān)費(fèi)用；4、完成公司交待的其他工作任務(wù)。入職房地產(chǎn)評估公司需要準(zhǔn)備金融、市場營銷及相關(guān)專業(yè)，熱愛團(tuán)隊(duì)生活，能夠承受較大的工作壓力，能夠出色完成公司交給的任務(wù)，具有優(yōu)秀的溝通協(xié)調(diào)能力、社會(huì)活動(dòng)能力及較強(qiáng)的市場開拓能力。

  全部3個(gè)回答>
• 問 關(guān)于鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的問題
  答

  您可以不同意，鑒定費(fèi)用一般是平分，如果不同意的話你還要找其他的鑒定機(jī)構(gòu)

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??房屋質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)哪家好？房屋質(zhì)量問題評估該找哪個(gè)部門？
  答

  1、在訴訟程序之外，需要對房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定的流程：單方或與房地產(chǎn)開發(fā)商共同向鑒定機(jī)構(gòu)或房屋質(zhì)量監(jiān)督站提出鑒定申請，配合鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，由鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定結(jié)論。2、在訴訟過程中，通過法院委托進(jìn)行鑒定的流程：提出司法鑒定申請、明確鑒定內(nèi)容，選擇司法鑒定機(jī)構(gòu)，配合鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，由鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定結(jié)論。

  全部3個(gè)回答>