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拆遷賠償-請問找什么樣的評估機構、找哪些地方的評估機構較為合適?

156****1884 | 2018-08-16 15:09:27

已有3個回答

  • 144****8134

    1、拆遷評估直接關系著拆遷當事人切身利益,關系著社會安定穩(wěn)定、關系著估價執(zhí)業(yè)風險
    評估,有時主要體現(xiàn)的是其公正性,著重程序、形式上要求。但對拆遷評估,就像經(jīng)濟糾紛涉案物評估一樣,不僅要求公正性,還注重客觀性、準確性和可行性。因為評估結論,無論高評還是低評,都直接關系著一方當事人的切身利益。評估結論不客觀、不公平、不可行,必然直接帶來估價執(zhí)業(yè)風險。許多評估機構不愿承接拆遷估價業(yè)務即是一例證,經(jīng)常不是拆遷人不滿,就是被拆遷人不服。房屋拆遷是社會安定穩(wěn)定的熱點問題,拆遷糾紛、因拆遷引起的群體上訪層出不窮,今年國慶甚至出現(xiàn)了天安門廣場自焚事件。
    2、拆遷評估項目小組的設立
    本人贊成福州市房地產(chǎn)管理局對參與福州市城市房屋拆遷評估的機構進行準入核準。拆遷評估有別于其他類型評估,現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》也尚未有所涉及。按照《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》有關規(guī)定,評估報告(含按拆遷評估技術鑒定委員會提出修正意見后的評估報告)經(jīng)拆遷評估技術鑒定委員會鑒定認可的,該報告中確定的評估結果作為拆遷糾紛裁決的依據(jù)。對拆遷評估,評估結論僅僅是為所對應的經(jīng)濟行為提供評估作價參考意見,而是裁決“依據(jù)”,是評估機構獨立、客觀、公正的尺度。評估結果的合理性、準確性、可行性將立即受到市場、法律法規(guī)和專家意見的檢驗,同時還要接受尖銳對立的拆遷當事人雙方的質詢。所以,拆遷評估項目組人員配備十分重要,不能因為拆遷評估項目小而有任何忽視,要從評估專業(yè)性原則出發(fā),有針對性地配備土地估價、工程設計、施工管理、造價咨詢等人員。如人員不到位,素質低劣、難打硬仗(拆遷評估時間性強),不做周密計劃,拆遷評估工作將難以順利開展。
    3、拆遷評估結果一般不是真正意義上的公平市場價值
    對現(xiàn)今通常的舊屋區(qū)改造和新區(qū)成片開發(fā),作為個體的被拆遷人基本處于被動、從屬地位,對諸如是否列入拆遷范圍、拆與不拆、何時拆、如何拆等,沒有發(fā)言權。國務院《城市房屋拆遷管理條例》于2001年11月1日起施行后,福建省出臺了《福建省城市房屋拆遷管理條例》,并且制定了《福建省城市房屋拆遷估價技術規(guī)范》、《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》和《福建省城市房屋拆遷貨幣補償暫行辦法》。然后,各地市,包括縣市又從當?shù)厍闆r出發(fā),由政府出臺相關規(guī)定。比如福州市人民政府于2003年2月28日印發(fā)了《關于貫徹實施<城市房屋拆遷管理條例>及<福建省城市房屋拆遷管理條例>的若干暫行規(guī)定》,核準了8家評估機構具有在福州范圍內(nèi)從事拆遷評估的資格,出臺了《福州市城市遷管理辦法》、《福州市城市房屋拆遷貨幣補償及產(chǎn)權調(diào)換價格指導意見》。拆遷評估除了要符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》外,還受制于一系列的法規(guī)、政策??梢哉f,拆遷評估結果是被拆人在其財產(chǎn)權制約前提下政策主導市場的房地產(chǎn)補償價格。就法律地位而言,拆遷人與被拆遷人是平等的。如果發(fā)生糾紛,就實際而言,多數(shù)個體被拆遷人處于弱勢地位,他們有關的法律、政策、技術知識儲備不足,其合法權益易受侵害。同時,因受政府制定的拆遷貨幣補償及產(chǎn)權調(diào)換價格指導意見,以及政府貫徹“拆得除”原則等影響,也常出現(xiàn)被拆遷房屋高于正常市場價值(實際價值)、被拆遷人“不當?shù)美钡那闆r。
    國務院條例第二十四條規(guī)定“貨幣補償?shù)慕痤~,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定?!蓖瑫r也規(guī)定,“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”。
    拆遷評估既要維護拆遷人的正當利益,又要有利于城市建設的順利進行。總之,受制于法規(guī)政策是拆遷評估**大特點。不結合當?shù)貙嶋H,不熟悉相關政策法規(guī)體系,拆遷評估無從入手。
    4、評估資料應盡量全面充分并妥善整理存檔
    拆遷評估的風險是顯見的。估價依據(jù)不充分,估價流于形式,必將給估價機構和估價人員帶來大麻煩。
    ①接受委托后,向委托方開列清單,提請?zhí)峁┫鄳纼r資料,包括《房屋拆遷許可證》、《被拆遷房屋產(chǎn)權審查證明》、《房屋所有權證》、《國有土地使用證》、房屋竣工圖、工程決算書或房地產(chǎn)買賣合同、發(fā)票等,所有資料應進行原件與復印件核對,要求委托方在其提供的復印件上簽字蓋章確認,同時請委托方簽署表明所提供資料合法真實有效的《承諾函》。
    ②現(xiàn)場勘驗由2人以上共同進行,事前周密計劃、準備相應表格,現(xiàn)場認真踏勘、詳細記錄,要照像,以記錄被拆房屋的基本狀況和特點。對明知爭議較大的,**好進行錄像。
    ③拆遷評估多數(shù)是在拆遷當事人依據(jù)當?shù)卣疬w補償指導意見達不成協(xié)議的情況下進行的,一般由一方當事人委托,因糾紛已起,評估工作往往得不到另一方當事人的配合,給資料搜集帶來困難。這是拆遷評估的又一特點,估價人員必須面對。
    ④拆遷房屋估價中涉及工程造價、成新簽定(尤其是危房),面積測量等工作的,可另行委托相應有資格的機構進行,評估機構利用其工作成果。
    ⑤拆遷評估多為追溯性評估。按照《福建省城市房屋拆遷評估技術規(guī)范》,拆遷補償?shù)墓纼r時點為《房屋拆遷許可證》核發(fā)之日,所以拆遷評估的現(xiàn)場勘驗多在估價時點之后。因此,估價人員應關注房屋主體、設施設備因自然毀損、被拆被盜造成的兩個時點的差異,作相應調(diào)整,并在估價報告中作必要說明。
    ⑥評估機構所作現(xiàn)場勘驗、調(diào)查詢證記錄應充分完備?,F(xiàn)場工作底稿上應有現(xiàn)場記錄人、復核人簽字,應載明勘查時間、地點、勘查人、在場人、勘查經(jīng)過和結果(內(nèi)容涵蓋所有區(qū)位和個別因素),并請當事人或在場人簽名、蓋章,當事人或在場人拒絕的,應予說明。市場調(diào)查詢證記錄亦如此。
    ⑦必要時,可將現(xiàn)場勘驗記錄、照片、錄像、證照材料提交委托方一并公正機構辦理證據(jù)保全手續(xù)。
    ⑧評估資料已認真整理歸檔,以利于拆遷糾紛裁決和訴訟。
    5、評估人員要注重并善于把握拆遷當事人的“交集”
    拆遷糾紛一般多因拆遷補償價格引起。接受拆遷評估委托的機構在可能的情況下,應盡量與評估委托方的相對人取得聯(lián)系,聽取拆遷當事人雙方情況介紹,了解各自意見和雙方爭議焦點,尤其是要找出雙方共同認可的部分?;诖?,估價人員在充分體現(xiàn)估價科學性的同時,合理運用估價的藝術性,估價結論更易為當事雙方所接受。

    查看全文↓ 2018-08-16 15:10:29
  • 148****9461

    1.2.3級資質均可(除暫定3級),地區(qū)不限。。 不過請誰都一樣,委托人是政府拆遷部門,出錢簽合同的也是他。初評要先給政府拆遷部門,人家想要多少報告就寫多少,你不滿意評估結果的話,**好自己去找個評估公司,自己當委托人,用不了多少錢。
    估價目的:轉讓 (一般評估公司都不肯得罪政府。你懂得。)
    價值類型:市場價值。(市場價值=征收價值。)
    估價對象:你的被拆房屋 (不含裝修和拆遷過渡費)
    價格再對不上 你就仔細跟你們那一片其他的房屋征收評估價格做下比較,法律規(guī)定這個是必需公示的。

    查看全文↓ 2018-08-16 15:10:06
  • 143****2505

    在《國有土地上房屋拆遷與補償條例》中的第20條有規(guī)定,有被征收人協(xié)商選擇。

    查看全文↓ 2018-08-16 15:10:00

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  • 現(xiàn)在很多地方都在進行大規(guī)模的拆遷,當然企業(yè)也不例外。而且企業(yè)拆遷對于企業(yè)主來說是一件大事,而且企業(yè)拆遷依法也會得到一定的經(jīng)濟補償。下面小編將向大家來介紹一下關于企業(yè)拆遷賠償標準,希望可以幫助到大家。一、所涉法律依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《條例》)第十七條規(guī)定作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵。第二十二條規(guī)定因征收房屋造成搬遷的,房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的,產(chǎn)權調(diào)換房屋交付前,房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。第二十三條規(guī)定對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償,根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第二十七條規(guī)定實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后,被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。這些規(guī)定當然適用企業(yè)拆遷。二、企業(yè)拆遷賠償標準1、拆遷資產(chǎn)的補償費用,包括:無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物,以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設備而生的補償?shù)?2、停產(chǎn)停業(yè)損失,以實際情況而定,一般既包括實際經(jīng)營損失也可酌情包括預期經(jīng)營損失;3、拆遷補償費用,包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設備調(diào)試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用;四是基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用,包括速遷費、拆遷獎勵費等。(一)拆遷資產(chǎn)補償費用1、實踐中關于土地補償費用存在的問題。企業(yè)的經(jīng)營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)拆遷必然會導致這種租賃關系的終止,那么企業(yè)在租賃合同中的期待利益如何保障?根據(jù)《條例》規(guī)定,拆遷補償對象是國有土地上的建筑物及附屬物,對空地或凈地的補償,拆遷法規(guī)并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對集體土地上的建筑物拆遷也沒用規(guī)定。也有直接通過招拍掛或劃撥的方式取得國有土地使用權的。但土地管理法中關于國有土地使用權收回方面,僅規(guī)定給予適當補償,但沒有詳細的規(guī)定。全國各地方的拆遷土地補償,往往與房屋、建筑物補償計算在一起,不明晰、不透明的情況大量存在,使得權利人的權益無法獲得相應的合理補償。同時,這也是我們立法機關和行政機關在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時候,應當加以保護的地方,希望有關部門能夠引起重視。2、房屋、建筑物補償費用確定問題。對于房屋、建筑物的補償,應當以相關房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計算標準。因為歷史原因無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的,可經(jīng)實際丈量確定。房屋、建筑物的價值一般應由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司,評估公司根據(jù)相關評估技術標準,確定房屋、建筑物的實際價值。3、設備補充費用按照重置成新價計算設備搬遷安裝費用應當按國家和當?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。機器設備分為兩類:一類是可搬遷設備;二是不可搬遷設備;可搬遷設備因拆遷而引起的損失費又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調(diào)試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對于不可搬遷設備,拆遷會導致該設備的廢棄,故應結合其成新和重置價,計算設備重置成新價,對所有人進行補償。在拆遷的實際操作中,拆遷非住宅房屋,其設備搬遷和安裝費用,每個地方應當有確定的標準;無法恢復使用的設備,按照設備重置價結合成新給予補償。(二)停產(chǎn)停業(yè)損失該部分是法律實踐中出現(xiàn)爭執(zhí)較大的部分,我認為停產(chǎn)停業(yè)費用不僅應當包括原材料、半成品等物品的實際損失,還應當包括按照往年同一時期的實際銷售額或利潤額確定補償數(shù)額。這部分費用,往往是直接影響企業(yè)賠償總額的部分,因此,也是律師維權的重中之重。《條例》第二十三條規(guī)定對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償,根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標準和計算方法該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定,其他法律、行政法規(guī)也沒有進行規(guī)定。在法律實踐中,補償?shù)臉藴?、依?jù)常常由市一級地方政府以政策性文件規(guī)定,各地補償標準不同,計算方法也不同,這在立法上未免是一個遺憾。(三)拆遷補償費用1、設備搬遷安裝費對于可搬遷的設備,應當本著繼續(xù)利用的原則,進行異地搬遷安裝,繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失,拆遷人應當予以補償。2、解聘員工的安置補償費用。因拆遷而解聘員工的安置補償費用,在法律法規(guī)政策性文件中并沒有詳細性規(guī)定,屬于拆遷當事人相互協(xié)商爭取的項目。拆遷如果導致員工解聘,那么,應當根據(jù)具體與員工簽訂的勞動合同,結合勞動法有關規(guī)定給予補償。(四)基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用在拆遷的過程中,拆遷人為了加快拆遷進度,拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議,搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小,由拆遷人根據(jù)拆遷實際確定,也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協(xié)商確定。應當注意的是,如果被拆遷廠房的所有人和使用人發(fā)生分離時,獎勵費用應當支付給實際使用被拆遷廠房的承租人,這已經(jīng)由政策性文件進行規(guī)定,也是合情合理的做法。通過上述介紹,我們了解到企業(yè)拆遷賠償標準一般包括資產(chǎn)的補償費用,無法搬遷的土地以及因為搬遷而發(fā)生損失的機器設備的補償費用等;此外,停產(chǎn)停業(yè)的損失費用會以實際的情況而定,一般有實際經(jīng)營損失也可包括預期經(jīng)營損失等。

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  • 對評估結果不服按照下面的規(guī)定處理?!侗本┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》第二十三條 拆遷人應當委托有資質的房地產(chǎn)價格評估機構(以下簡稱評估機構)對被拆遷房屋進行評估,并將評估報告報區(qū)、縣國土房管局備案。 被拆遷人對評估結果有異議的,應當持其委托的評估機構出具的評估報告向區(qū)、縣國土房管局提出申請,由區(qū)、縣國土房管局指定評估機構復核,并按復核結果補償。評估機構復核的費用,由過失方承擔。 市國土房管局按照國家有關評估機構資質管理的規(guī)定,定期公布符合規(guī)定條件的評估機構名錄。

  • 房地產(chǎn)評估公司只要工作如下:1、負責客戶的開發(fā)、維系工作,為客戶提供專業(yè)的房地產(chǎn)評估服務;2、負責聯(lián)系銀行、工商、稅務等與房地產(chǎn)相關的部門拓展公司業(yè)務規(guī)模;3、指導所屬部門的工作人員接受業(yè)務,收集資料,并按照公司的評估報告模板制作評估報告,收取相關費用;4、完成公司交待的其他工作任務。入職房地產(chǎn)評估公司需要準備金融、市場營銷及相關專業(yè),熱愛團隊生活,能夠承受較大的工作壓力,能夠出色完成公司交給的任務,具有優(yōu)秀的溝通協(xié)調(diào)能力、社會活動能力及較強的市場開拓能力。

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  • 您可以不同意,鑒定費用一般是平分,如果不同意的話你還要找其他的鑒定機構

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  • 1、在訴訟程序之外,需要對房屋質量進行鑒定的流程:單方或與房地產(chǎn)開發(fā)商共同向鑒定機構或房屋質量監(jiān)督站提出鑒定申請,配合鑒定機構進行鑒定,由鑒定機構出具鑒定結論。2、在訴訟過程中,通過法院委托進行鑒定的流程:提出司法鑒定申請、明確鑒定內(nèi)容,選擇司法鑒定機構,配合鑒定機構進行鑒定,由鑒定機構出具鑒定結論。

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