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• 144****8134

  1、拆遷評估直接關(guān)系著拆遷當(dāng)事人切身利益，關(guān)系著社會安定穩(wěn)定、關(guān)系著估價執(zhí)業(yè)風(fēng)險
  評估，有時主要體現(xiàn)的是其公正性，著重程序、形式上要求。但對拆遷評估，就像經(jīng)濟(jì)糾紛涉案物評估一樣，不僅要求公正性，還注重客觀性、準(zhǔn)確性和可行性。因為評估結(jié)論，無論高評還是低評，都直接關(guān)系著一方當(dāng)事人的切身利益。評估結(jié)論不客觀、不公平、不可行，必然直接帶來估價執(zhí)業(yè)風(fēng)險。許多評估機(jī)構(gòu)不愿承接拆遷估價業(yè)務(wù)即是一例證，經(jīng)常不是拆遷人不滿，就是被拆遷人不服。房屋拆遷是社會安定穩(wěn)定的熱點問題，拆遷糾紛、因拆遷引起的群體上訪層出不窮，今年國慶甚至出現(xiàn)了天安門廣場自焚事件。
  2、拆遷評估項目小組的設(shè)立
  本人贊成福州市房地產(chǎn)管理局對參與福州市城市房屋拆遷評估的機(jī)構(gòu)進(jìn)行準(zhǔn)入核準(zhǔn)。拆遷評估有別于其他類型評估，現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》也尚未有所涉及。按照《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，評估報告(含按拆遷評估技術(shù)鑒定委員會提出修正意見后的評估報告)經(jīng)拆遷評估技術(shù)鑒定委員會鑒定認(rèn)可的，該報告中確定的評估結(jié)果作為拆遷糾紛裁決的依據(jù)。對拆遷評估，評估結(jié)論僅僅是為所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為提供評估作價參考意見，而是裁決“依據(jù)”，是評估機(jī)構(gòu)獨立、客觀、公正的尺度。評估結(jié)果的合理性、準(zhǔn)確性、可行性將立即受到市場、法律法規(guī)和專家意見的檢驗，同時還要接受尖銳對立的拆遷當(dāng)事人雙方的質(zhì)詢。所以，拆遷評估項目組人員配備十分重要，不能因為拆遷評估項目小而有任何忽視，要從評估專業(yè)性原則出發(fā)，有針對性地配備土地估價、工程設(shè)計、施工管理、造價咨詢等人員。如人員不到位，素質(zhì)低劣、難打硬仗(拆遷評估時間性強(qiáng))，不做周密計劃，拆遷評估工作將難以順利開展。
  3、拆遷評估結(jié)果一般不是真正意義上的公平市場價值
  對現(xiàn)今通常的舊屋區(qū)改造和新區(qū)成片開發(fā)，作為個體的被拆遷人基本處于被動、從屬地位，對諸如是否列入拆遷范圍、拆與不拆、何時拆、如何拆等，沒有發(fā)言權(quán)。國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》于2001年11月1日起施行后，福建省出臺了《福建省城市房屋拆遷管理條例》，并且制定了《福建省城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范》、《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》和《福建省城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償暫行辦法》。然后，各地市，包括縣市又從當(dāng)?shù)厍闆r出發(fā)，由政府出臺相關(guān)規(guī)定。比如福州市人民政府于2003年2月28日印發(fā)了《關(guān)于貫徹實施<城市房屋拆遷管理條例>及<福建省城市房屋拆遷管理條例>的若干暫行規(guī)定》，核準(zhǔn)了8家評估機(jī)構(gòu)具有在福州范圍內(nèi)從事拆遷評估的資格，出臺了《福州市城市遷管理辦法》、《福州市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格指導(dǎo)意見》。拆遷評估除了要符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》外，還受制于一系列的法規(guī)、政策?？梢哉f，拆遷評估結(jié)果是被拆人在其財產(chǎn)權(quán)制約前提下政策主導(dǎo)市場的房地產(chǎn)補(bǔ)償價格。就法律地位而言，拆遷人與被拆遷人是平等的。如果發(fā)生糾紛，就實際而言，多數(shù)個體被拆遷人處于弱勢地位，他們有關(guān)的法律、政策、技術(shù)知識儲備不足，其合法權(quán)益易受侵害。同時，因受政府制定的拆遷貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格指導(dǎo)意見，以及政府貫徹“拆得除”原則等影響，也常出現(xiàn)被拆遷房屋高于正常市場價值(實際價值)、被拆遷人“不當(dāng)?shù)美钡那闆r。
  國務(wù)院條例第二十四條規(guī)定“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定?！蓖瑫r也規(guī)定，“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”。
  拆遷評估既要維護(hù)拆遷人的正當(dāng)利益，又要有利于城市建設(shè)的順利進(jìn)行?？傊?，受制于法規(guī)政策是拆遷評估**大特點。不結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，不熟悉相關(guān)政策法規(guī)體系，拆遷評估無從入手。
  4、評估資料應(yīng)盡量全面充分并妥善整理存檔
  拆遷評估的風(fēng)險是顯見的。估價依據(jù)不充分，估價流于形式，必將給估價機(jī)構(gòu)和估價人員帶來大麻煩。
  ①接受委托后，向委托方開列清單，提請?zhí)峁┫鄳?yīng)估價資料，包括《房屋拆遷許可證》、《被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)審查證明》、《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、房屋竣工圖、工程決算書或房地產(chǎn)買賣合同、發(fā)票等，所有資料應(yīng)進(jìn)行原件與復(fù)印件核對，要求委托方在其提供的復(fù)印件上簽字蓋章確認(rèn)，同時請委托方簽署表明所提供資料合法真實有效的《承諾函》。
  ②現(xiàn)場勘驗由2人以上共同進(jìn)行，事前周密計劃、準(zhǔn)備相應(yīng)表格，現(xiàn)場認(rèn)真踏勘、詳細(xì)記錄，要照像，以記錄被拆房屋的基本狀況和特點。對明知爭議較大的，**好進(jìn)行錄像。
  ③拆遷評估多數(shù)是在拆遷當(dāng)事人依據(jù)當(dāng)?shù)卣疬w補(bǔ)償指導(dǎo)意見達(dá)不成協(xié)議的情況下進(jìn)行的，一般由一方當(dāng)事人委托，因糾紛已起，評估工作往往得不到另一方當(dāng)事人的配合，給資料搜集帶來困難。這是拆遷評估的又一特點，估價人員必須面對。
  ④拆遷房屋估價中涉及工程造價、成新簽定(尤其是危房)，面積測量等工作的，可另行委托相應(yīng)有資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，評估機(jī)構(gòu)利用其工作成果。
  ⑤拆遷評估多為追溯性評估。按照《福建省城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范》，拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r時點為《房屋拆遷許可證》核發(fā)之日，所以拆遷評估的現(xiàn)場勘驗多在估價時點之后。因此，估價人員應(yīng)關(guān)注房屋主體、設(shè)施設(shè)備因自然毀損、被拆被盜造成的兩個時點的差異，作相應(yīng)調(diào)整，并在估價報告中作必要說明。
  ⑥評估機(jī)構(gòu)所作現(xiàn)場勘驗、調(diào)查詢證記錄應(yīng)充分完備。現(xiàn)場工作底稿上應(yīng)有現(xiàn)場記錄人、復(fù)核人簽字，應(yīng)載明勘查時間、地點、勘查人、在場人、勘查經(jīng)過和結(jié)果(內(nèi)容涵蓋所有區(qū)位和個別因素)，并請當(dāng)事人或在場人簽名、蓋章，當(dāng)事人或在場人拒絕的，應(yīng)予說明。市場調(diào)查詢證記錄亦如此。
  ⑦必要時，可將現(xiàn)場勘驗記錄、照片、錄像、證照材料提交委托方一并公正機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全手續(xù)。
  ⑧評估資料已認(rèn)真整理歸檔，以利于拆遷糾紛裁決和訴訟。
  5、評估人員要注重并善于把握拆遷當(dāng)事人的“交集”
  拆遷糾紛一般多因拆遷補(bǔ)償價格引起。接受拆遷評估委托的機(jī)構(gòu)在可能的情況下，應(yīng)盡量與評估委托方的相對人取得聯(lián)系，聽取拆遷當(dāng)事人雙方情況介紹，了解各自意見和雙方爭議焦點，尤其是要找出雙方共同認(rèn)可的部分?；诖?，估價人員在充分體現(xiàn)估價科學(xué)性的同時，合理運用估價的藝術(shù)性，估價結(jié)論更易為當(dāng)事雙方所接受。

  查看全文↓ 2018-08-16 15:10:29
• 148****9461

  1.2.3級資質(zhì)均可(除暫定3級)，地區(qū)不限。。 不過請誰都一樣，委托人是政府拆遷部門，出錢簽合同的也是他。初評要先給政府拆遷部門，人家想要多少報告就寫多少，你不滿意評估結(jié)果的話，**好自己去找個評估公司，自己當(dāng)委托人，用不了多少錢。
  估價目的：轉(zhuǎn)讓 （一般評估公司都不肯得罪政府。你懂得。）
  價值類型：市場價值。（市場價值=征收價值。）
  估價對象：你的被拆房屋 （不含裝修和拆遷過渡費）
  價格再對不上 你就仔細(xì)跟你們那一片其他的房屋征收評估價格做下比較，法律規(guī)定這個是必需公示的。

  查看全文↓ 2018-08-16 15:10:06
• 143****2505

  在《國有土地上房屋拆遷與補(bǔ)償條例》中的第20條有規(guī)定，有被征收人協(xié)商選擇。

  查看全文↓ 2018-08-16 15:10:00

相關(guān)問題

• 問 ??拆遷賠償-請問律師找什么樣的評估機(jī)構(gòu)、找哪些地方的評估機(jī)構(gòu)較為合適？
  答

  現(xiàn)在很多地方都在進(jìn)行大規(guī)模的拆遷，當(dāng)然企業(yè)也不例外。而且企業(yè)拆遷對于企業(yè)主來說是一件大事，而且企業(yè)拆遷依法也會得到一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。下面小編將向大家來介紹一下關(guān)于企業(yè)拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)，希望可以幫助到大家。一、所涉法律依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡稱《條例》)第十七條規(guī)定作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。第二十二條規(guī)定因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。第二十三條規(guī)定對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第二十七條規(guī)定實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。這些規(guī)定當(dāng)然適用企業(yè)拆遷。二、企業(yè)拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)1、拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)?2、停產(chǎn)停業(yè)損失，以實際情況而定，一般既包括實際經(jīng)營損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營損失;3、拆遷補(bǔ)償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補(bǔ)償費等費用;四是基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。(一)拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償費用1、實踐中關(guān)于土地補(bǔ)償費用存在的問題。企業(yè)的經(jīng)營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)拆遷必然會導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止，那么企業(yè)在租賃合同中的期待利益如何保障?根據(jù)《條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償對象是國有土地上的建筑物及附屬物，對空地或凈地的補(bǔ)償，拆遷法規(guī)并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對集體土地上的建筑物拆遷也沒用規(guī)定。也有直接通過招拍掛或劃撥的方式取得國有土地使用權(quán)的。但土地管理法中關(guān)于國有土地使用權(quán)收回方面，僅規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償，但沒有詳細(xì)的規(guī)定。全國各地方的拆遷土地補(bǔ)償，往往與房屋、建筑物補(bǔ)償計算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權(quán)利人的權(quán)益無法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償。同時，這也是我們立法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時候，應(yīng)當(dāng)加以保護(hù)的地方，希望有關(guān)部門能夠引起重視。2、房屋、建筑物補(bǔ)償費用確定問題。對于房屋、建筑物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計算標(biāo)準(zhǔn)。因為歷史原因無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實際丈量確定。房屋、建筑物的價值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司，評估公司根據(jù)相關(guān)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋、建筑物的實際價值。3、設(shè)備補(bǔ)充費用按照重置成新價計算設(shè)備搬遷安裝費用應(yīng)當(dāng)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算。機(jī)器設(shè)備分為兩類：一類是可搬遷設(shè)備;二是不可搬遷設(shè)備;可搬遷設(shè)備因拆遷而引起的損失費又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調(diào)試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對于不可搬遷設(shè)備，拆遷會導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價，計算設(shè)備重置成新價，對所有人進(jìn)行補(bǔ)償。在拆遷的實際操作中，拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費用，每個地方應(yīng)當(dāng)有確定的標(biāo)準(zhǔn);無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價結(jié)合成新給予補(bǔ)償。(二)停產(chǎn)停業(yè)損失該部分是法律實踐中出現(xiàn)爭執(zhí)較大的部分，我認(rèn)為停產(chǎn)停業(yè)費用不僅應(yīng)當(dāng)包括原材料、半成品等物品的實際損失，還應(yīng)當(dāng)包括按照往年同一時期的實際銷售額或利潤額確定補(bǔ)償數(shù)額。這部分費用，往往是直接影響企業(yè)賠償總額的部分，因此，也是律師維權(quán)的重中之重?！稐l例》第二十三條規(guī)定對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標(biāo)準(zhǔn)和計算方法該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有進(jìn)行規(guī)定。在法律實踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)常常由市一級地方政府以政策性文件規(guī)定，各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，計算方法也不同，這在立法上未免是一個遺憾。(三)拆遷補(bǔ)償費用1、設(shè)備搬遷安裝費對于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則，進(jìn)行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。2、解聘員工的安置補(bǔ)償費用。因拆遷而解聘員工的安置補(bǔ)償費用，在法律法規(guī)政策性文件中并沒有詳細(xì)性規(guī)定，屬于拆遷當(dāng)事人相互協(xié)商爭取的項目。拆遷如果導(dǎo)致員工解聘，那么，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體與員工簽訂的勞動合同，結(jié)合勞動法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。(四)基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協(xié)商確定。應(yīng)當(dāng)注意的是，如果被拆遷廠房的所有人和使用人發(fā)生分離時，獎勵費用應(yīng)當(dāng)支付給實際使用被拆遷廠房的承租人，這已經(jīng)由政策性文件進(jìn)行規(guī)定，也是合情合理的做法。通過上述介紹，我們了解到企業(yè)拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)一般包括資產(chǎn)的補(bǔ)償費用，無法搬遷的土地以及因為搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償費用等;此外，停產(chǎn)停業(yè)的損失費用會以實際的情況而定，一般有實際經(jīng)營損失也可包括預(yù)期經(jīng)營損失等。

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• 問 北京房屋拆遷怎么評估？有哪些相關(guān)的評估機(jī)構(gòu)？
  答

  對評估結(jié)果不服按照下面的規(guī)定處理?！侗本┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》第二十三條 拆遷人應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)（以下簡稱評估機(jī)構(gòu)）對被拆遷房屋進(jìn)行評估，并將評估報告報區(qū)、縣國土房管局備案。 被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)持其委托的評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告向區(qū)、縣國土房管局提出申請，由區(qū)、縣國土房管局指定評估機(jī)構(gòu)復(fù)核，并按復(fù)核結(jié)果補(bǔ)償。評估機(jī)構(gòu)復(fù)核的費用，由過失方承擔(dān)。 市國土房管局按照國家有關(guān)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理的規(guī)定，定期公布符合規(guī)定條件的評估機(jī)構(gòu)名錄。

• 問 房屋評估機(jī)構(gòu)是做什么用的呢？
  答

  房地產(chǎn)評估公司只要工作如下：1、負(fù)責(zé)客戶的開發(fā)、維系工作，為客戶提供專業(yè)的房地產(chǎn)評估服務(wù)；2、負(fù)責(zé)聯(lián)系銀行、工商、稅務(wù)等與房地產(chǎn)相關(guān)的部門拓展公司業(yè)務(wù)規(guī)模;3、指導(dǎo)所屬部門的工作人員接受業(yè)務(wù)，收集資料，并按照公司的評估報告模板制作評估報告，收取相關(guān)費用；4、完成公司交待的其他工作任務(wù)。入職房地產(chǎn)評估公司需要準(zhǔn)備金融、市場營銷及相關(guān)專業(yè)，熱愛團(tuán)隊生活，能夠承受較大的工作壓力，能夠出色完成公司交給的任務(wù)，具有優(yōu)秀的溝通協(xié)調(diào)能力、社會活動能力及較強(qiáng)的市場開拓能力。

  全部3個回答>
• 問 關(guān)于鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的問題
  答

  您可以不同意，鑒定費用一般是平分，如果不同意的話你還要找其他的鑒定機(jī)構(gòu)

  全部5個回答>
• 問 ??房屋質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)哪家好？房屋質(zhì)量問題評估該找哪個部門？
  答

  1、在訴訟程序之外，需要對房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定的流程：單方或與房地產(chǎn)開發(fā)商共同向鑒定機(jī)構(gòu)或房屋質(zhì)量監(jiān)督站提出鑒定申請，配合鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，由鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定結(jié)論。2、在訴訟過程中，通過法院委托進(jìn)行鑒定的流程：提出司法鑒定申請、明確鑒定內(nèi)容，選擇司法鑒定機(jī)構(gòu)，配合鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，由鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定結(jié)論。

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