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• 143****5124

  無(wú)論是投資還是自用，商鋪的保值、增值率當(dāng)然越高越好。那么，在各種各樣、大大小小的商鋪中，什么樣的商鋪（底商）才是好商鋪（底商）呢？怎樣才能選擇到好的商鋪（底商）呢？什么樣的商鋪（底商）才是值得購(gòu)買(mǎi)的呢？下面我就把自己的一些這方面的經(jīng)驗(yàn)與大家分享一下。 選擇商鋪（底商）時(shí)要注意的幾個(gè)方面： 1、地段： 地段是商鋪的生命，是在選擇商鋪時(shí)第一要考慮到的問(wèn)題。即使是在一個(gè)小區(qū)域內(nèi)相比也要選擇相對(duì)繁華的地段。而如果經(jīng)濟(jì)條件允許，則應(yīng)選址在主要的繁華大街之上，相對(duì)高的房?jī)r(jià)也會(huì)帶來(lái)相對(duì)高的回報(bào)。在這一點(diǎn)上，投資與回報(bào)是成正比的。 2、流量： 在這里，流量指的是在單位時(shí)間內(nèi)經(jīng)過(guò)你的店鋪門(mén)前的人數(shù)。足夠的客流量是商鋪盈利的根本?？梢栽谟^察流量時(shí)注意觀察一下未來(lái)客戶(hù)所占的比例。如，想開(kāi)家兒童用品店，可以仔細(xì)觀察一下附近小孩的數(shù)量。這種有的放矢的觀察對(duì)有效流量的確定有很大的幫助。
  

  查看全文↓ 2018-08-26 23:32:20
• 142****2532

  商鋪較高的投資潛力刺激了一部分投資者從股票、住宅，轉(zhuǎn)向商鋪。根據(jù)上海中原物業(yè)代理有限公司分析，影響商鋪**的因素主要有以下幾點(diǎn)：
  零售業(yè)帶動(dòng)商鋪中國(guó)入世后，零售業(yè)將在三年內(nèi)逐步向外資開(kāi)放。在這段時(shí)間內(nèi)外資零售業(yè)將大舉進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)，內(nèi)資零售業(yè)也加緊“圈地”步伐，特許加盟的形式大大加快了零售業(yè)的擴(kuò)張步伐。據(jù)2001年11月零點(diǎn)調(diào)查與指標(biāo)網(wǎng)的調(diào)查結(jié)果顯示，**適合進(jìn)行特許連鎖經(jīng)營(yíng)的行業(yè)是零售業(yè)（43%），其次是服務(wù)業(yè)（23．9%）和快餐業(yè)（22%）。值得關(guān)注的是，家電等專(zhuān)業(yè)連鎖店快速的發(fā)展引起了業(yè)界的重視。因此，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)商鋪的需求將有較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)。需求主要集中在便利店、大型超市與賣(mài)場(chǎng)、連鎖餐飲、品牌專(zhuān)賣(mài)店等。
  人氣指數(shù)大量客流為商業(yè)帶來(lái)活力。位于商業(yè)繁榮地區(qū)的商鋪，客流量的走高帶動(dòng)了商業(yè)興旺，為投資商鋪帶來(lái)很大空間。因此，選擇商業(yè)地段的商鋪就要特別注意來(lái)往的客流量；位于小區(qū)內(nèi)的商鋪，小區(qū)人氣興旺與否是很重要的因素。住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主多，就意味著消費(fèi)需求多，開(kāi)個(gè)商鋪?zhàn)錾庥械煤米?，投資商鋪也就有得好賺。關(guān)鍵之處在于，小區(qū)必須具備一定規(guī)模。例如，萬(wàn)科城市花園的優(yōu)詩(shī)美地的商鋪已漸成氣候，成為投資者的投資熱點(diǎn)。
  地區(qū)潛力商業(yè)氛圍濃的地段，商鋪會(huì)有較高**潛力，反之亦然。在市政動(dòng)態(tài)方面，滬上著名的商業(yè)街南京路和淮海中路將引來(lái)新一輪改造。南京東路邀請(qǐng)國(guó)際著名咨詢(xún)公司麥肯錫進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)定位，到2010年，把南京路建設(shè)成國(guó)際一流商業(yè)街?；春Ｂ氛?qǐng)來(lái)仲量聯(lián)行為其進(jìn)行一期商業(yè)改造規(guī)劃，計(jì)劃將淮海路建成更為時(shí)尚的商業(yè)街，屆時(shí)將有更多國(guó)際一流品牌旗艦店一路排開(kāi)。上海中心城區(qū)繁華商業(yè)街上第一座大型公共綠地--5萬(wàn)平方米的四川北路大型綠地建設(shè)方案已經(jīng)敲定，2002年建成后，四川北路商業(yè)街商業(yè)布局和檔次都將進(jìn)一步擴(kuò)大和提升。因此，上述地區(qū)的商鋪有一定的**潛力。
  
  投資種類(lèi)
  編輯
  商鋪投資的種類(lèi)可以有很多種分類(lèi)的方法，按照商鋪的開(kāi)發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行分類(lèi)，具體分類(lèi)如下：
  1、商業(yè)街商鋪投資；
  2、市場(chǎng)類(lèi)商鋪投資；
  3、社區(qū)商鋪投資；
  4、建筑底商商鋪投資；
  5、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪投資；
  6、商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪投資；
  7、交通設(shè)施商鋪投資
  
  回報(bào)率
  編輯
  隨著國(guó)家政策對(duì)樓市的打壓，越來(lái)越多的人將眼光轉(zhuǎn)向了商鋪投資，其實(shí)并不是所有的商鋪投資都是穩(wěn)賺的買(mǎi)賣(mài)，這就需要在投資商鋪之前認(rèn)真的計(jì)算商鋪投資回報(bào)率。如何計(jì)算投資回報(bào)率:
  1、租金回報(bào)率法
  公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。
  不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
  2、租金回報(bào)率分析法
  公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12/購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
  優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。
  不足：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。
  3、內(nèi)部收益率法
  房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/(按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))=內(nèi)部收益率。
  上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出;累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。
  優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。
  不足：通過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。
  4、簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法
  基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國(guó)際上專(zhuān)業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。
  任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào)，正所謂：虧本生意沒(méi)人做。投資者若要評(píng)判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報(bào)率，那么，如何計(jì)算投資回報(bào)率，如何判斷投資回報(bào)率所包含的意義呢?
  
  投資要素
  編輯
  投資商鋪應(yīng)主要考慮位置、規(guī)模、價(jià)格、回報(bào)和使用率五要素。
  
  位置
  與住宅不同的是，投資商鋪的目的是為了賺錢(qián)，因此有時(shí)盡管兩個(gè)商場(chǎng)相距只有咫尺之遙，但購(gòu)物的客流量卻相差千里。因此，作為商鋪的投資者絕不能貪一時(shí)的價(jià)格便宜而買(mǎi)下一個(gè)“包袱”。
  
  規(guī)模
  具備優(yōu)越的位置才能聚來(lái)人氣，才擁有獲利的基本條件，而商場(chǎng)的規(guī)模是匯聚人氣必不可少的條件。首先，因其規(guī)模大才能“吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)”我全有；其次，才能引來(lái)大商家進(jìn)駐，帶旺其他鋪面。尤其是現(xiàn)代商場(chǎng)已逐步向“大而全”方向發(fā)展。如果商場(chǎng)不具備一定規(guī)模，各種新型的經(jīng)營(yíng)方式無(wú)法展開(kāi)，同時(shí)也限制了人流量。
  
  價(jià)格
  多數(shù)商場(chǎng)位于繁華鬧市區(qū)，這里寸土寸金，因此，商鋪價(jià)格自然不菲。但是商鋪價(jià)格絕不可以“貨比三家”，貴自有其貴的理由。試想在非商業(yè)區(qū)買(mǎi)一個(gè)鋪位，價(jià)格可能只有繁華鬧市區(qū)的一半，但因?yàn)楸ＷC不了人流量，顧客稀少，很可能買(mǎi)了商鋪后干賠不賺，**后轉(zhuǎn)手都無(wú)人敢要。
  
  回報(bào)
  投資商鋪者主要分為自用和真正意義上的投資者。對(duì)前者來(lái)說(shuō)，以銀行按揭形式購(gòu)買(mǎi)一個(gè)鋪位，每月月供與租金相差不多，與鋪?zhàn)馕徊煌闹皇嵌喔兑粋€(gè)首期款，而日后商鋪歸為己有，使經(jīng)營(yíng)成本大為降低，與同行競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。對(duì)后者來(lái)說(shuō)，投資風(fēng)險(xiǎn)前三年由發(fā)展商承擔(dān)，收益與銀行儲(chǔ)蓄利率相比相差無(wú)多，但一兩年后租金大漲卻是儲(chǔ)蓄無(wú)法比擬的。
  
  使用率
  使用率是根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)于商鋪?zhàn)陨淼倪x擇而定一般是55%、65%、85%、98%····
  
  投資技巧
  編輯
  商鋪吸引投資者的主要原因是在于其誘人的投資回報(bào)。要使商鋪長(zhǎng)盛不衰，取得豐厚利潤(rùn)，可要從**初的選購(gòu)商鋪開(kāi)始，但是如何在商鋪選擇上就處于有利地位呢？商鋪選購(gòu)要考慮的內(nèi)容很多，有經(jīng)濟(jì)環(huán)境、有商鋪的房地產(chǎn)因素、商業(yè)因素，還有供求關(guān)系以及投資市場(chǎng)的資金狀況等，下面就獻(xiàn)上12個(gè)小技巧，以供參考。
  技巧一：選擇適當(dāng)?shù)男袠I(yè)類(lèi)別
  位于交通運(yùn)輸站的店鋪，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)日常用品以及價(jià)格低較且便于攜帶的消費(fèi)品為主。位于住宅附近的商鋪，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)綜合性消費(fèi)品為主。位于辦公樓附近的商鋪，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)文化辦公用品為主，且商品檔次應(yīng)較高。位于**附近的商鋪，應(yīng)以文具，飲食，日常用品為主。
  技巧二：有“傍大款”意識(shí)
  即把店鋪開(kāi)在著名連鎖店或強(qiáng)勢(shì)品牌店的附近，甚至可以開(kāi)在它的旁邊，不僅可省去考察市場(chǎng)的時(shí)間和精力，還可以借助它們的品牌效應(yīng)招攬顧客。
  技巧三：選取自發(fā)形成某類(lèi)市場(chǎng)的地段
  在現(xiàn)實(shí)生活中，管理部門(mén)并沒(méi)有對(duì)某一條街、某一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)什么做出規(guī)定，但在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)中，某條街會(huì)自發(fā)形成為銷(xiāo)售某類(lèi)商品的“集中市場(chǎng)”。
  技巧四：選擇有獨(dú)立門(mén)面
  有的店面沒(méi)有獨(dú)立門(mén)面，店面前自然就失去獨(dú)立的廣告空間，也就使你失去了在店前“發(fā)揮”營(yíng)銷(xiāo)智慧的空間，這會(huì)給促銷(xiāo)帶來(lái)很大的麻煩。
  技巧五：了解商鋪周邊民眾購(gòu)買(mǎi)力
  購(gòu)買(mǎi)力是依附人而存在的，購(gòu)買(mǎi)力的數(shù)量、質(zhì)量決定了其所在商圈內(nèi)的商鋪的基本價(jià)值。當(dāng)然，在那些消費(fèi)能力強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力所在區(qū)域，商鋪的價(jià)值高，獲得的成本也相應(yīng)較高。
  技巧六：看人流量
  商鋪收益**終決定于人流量。真正支撐商鋪的是固定人流，其次是流動(dòng)人流、客運(yùn)流(公交、地鐵站)。
  技巧七：選擇路邊店
  商鋪位于一條道路一側(cè)，擁有道路，來(lái)回兩個(gè)方向的客流，價(jià)值低于路角店，是商鋪中**常見(jiàn)的臨街狀態(tài)。
  技巧八：選擇好的建筑結(jié)構(gòu)
  建筑結(jié)構(gòu)的形式多種多樣，理想的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)或大跨度無(wú)柱類(lèi)結(jié)構(gòu)形式（如體育場(chǎng)館），其優(yōu)點(diǎn)是：展示性能好、便于分隔組合、利于布置商場(chǎng)和商品。
  技巧九：了解開(kāi)發(fā)商
  選擇品牌開(kāi)發(fā)商來(lái)確保資金安全是投資的一個(gè)重要方面。實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商采用完善的開(kāi)發(fā)流程，擁有眾多的合作伙伴，這對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)前景本身也是一種保證。
  技巧十：周邊交通便利
  理想狀態(tài)下的商鋪或商業(yè)街市應(yīng)具備接納各種來(lái)客（購(gòu)買(mǎi)力）的交通設(shè)施，即商鋪周邊擁有軌道交通、公交車(chē)站點(diǎn)，還具有停車(chē)場(chǎng)。
  技巧十一：看商鋪的前景商業(yè)環(huán)境
  考慮投資商業(yè)物業(yè)要有發(fā)展的眼光。有一些看似位置較偏的鋪位，雖然前期租金很低，商戶(hù)難尋，但時(shí)機(jī)成熟之時(shí)，就可以將商鋪高出買(mǎi)進(jìn)價(jià)幾倍價(jià)錢(qián)售出。
  技巧十二：把握投資時(shí)機(jī)
  從總體上說(shuō)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，商業(yè)景氣、商業(yè)利潤(rùn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)，這個(gè)時(shí)期未必是投資商鋪的合適時(shí)機(jī)，在商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)或商業(yè)繁榮的時(shí)期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域內(nèi)，商業(yè)氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的合適時(shí)機(jī)，投資者可以在較大的范圍進(jìn)行商鋪選購(gòu)。
  

  查看全文↓ 2018-08-26 23:32:14
• 138****3238

  買(mǎi)門(mén)市，對(duì)于不考慮投資額度的情況下，個(gè)人認(rèn)為要注意以下幾點(diǎn)：
  1、地理位置和周邊環(huán)境；
  2、房屋結(jié)構(gòu)的合理性，實(shí)用性；
  3、物業(yè)的管理與服務(wù)；
  4、交通的便利性；
  5、城區(qū)的輔助政策與商業(yè)支持等；
  6、了解城市規(guī)劃（長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮）。
  

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)什么樣的商鋪好？稅費(fèi)怎么計(jì)算？
  答

  無(wú)論是投資還是自用，商鋪的保值、增值率當(dāng)然越高越好。那么，在各種各樣、大大小小的商鋪中，什么樣的商鋪（底商）才是好商鋪（底商）呢？怎樣才能選擇到好的商鋪（底商）呢？什么樣的商鋪（底商）才是值得購(gòu)買(mǎi)的呢？下面我就把自己的一些這方面的經(jīng)驗(yàn)與大家分享一下。 選擇商鋪（底商）時(shí)要注意的幾個(gè)方面： 1、地段： 地段是商鋪的生命，是在選擇商鋪時(shí)第一要考慮到的問(wèn)題。即使是在一個(gè)小區(qū)域內(nèi)相比也要選擇相對(duì)繁華的地段。而如果經(jīng)濟(jì)條件允許，則應(yīng)選址在主要的繁華大街之上，相對(duì)高的房?jī)r(jià)也會(huì)帶來(lái)相對(duì)高的回報(bào)。在這一點(diǎn)上，投資與回報(bào)是成正比的。 2、流量： 在這里，流量指的是在單位時(shí)間內(nèi)經(jīng)過(guò)你的店鋪門(mén)前的人數(shù)。足夠的客流量是商鋪盈利的根本?？梢栽谟^察流量時(shí)注意觀察一下未來(lái)客戶(hù)所占的比例。如，想開(kāi)家兒童用品店，可以仔細(xì)觀察一下附近小孩的數(shù)量。這種有的放矢的觀察對(duì)有效流量的確定有很大的幫助。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 在成都投資該選擇什么樣的商鋪？
  答

  這要看你具體的額度哈，**常見(jiàn)的就是投資服裝店，網(wǎng)店，還有**近很火的北新國(guó)際機(jī)械城小鋼鋪，聽(tīng)說(shuō)10多萬(wàn)就可以投資。投資服裝店、網(wǎng)店也賺不到啥子錢(qián)，競(jìng)爭(zhēng)太大了。小鋼鋪是個(gè)很不錯(cuò)的選擇哈，省重點(diǎn)項(xiàng)目，還是比較有保障。

• 問(wèn) 成都小額投資該選擇什么樣的商鋪？
  答

  這要看你具體的額度哈，**常見(jiàn)的就是投資服裝店，網(wǎng)店，還有**近很火的北新國(guó)際機(jī)械城小鋼鋪，聽(tīng)說(shuō)10多萬(wàn)就可以投資。投資服裝店、網(wǎng)店也賺不到啥子錢(qián)，競(jìng)爭(zhēng)太大了。小鋼鋪是個(gè)很不錯(cuò)的選擇哈，省重點(diǎn)項(xiàng)目，還是比較有保障。

• 問(wèn) 商鋪買(mǎi)多大面積好出租呢？怎么選擇呢？
  答

  如 果 你 想 投 資 臨 街 商 鋪 的 話(huà) ， 可 以 考 慮 福 成 ? 尚 街 時(shí) 代 的 商 鋪 。 至 于 商 鋪 的 面 積 多 大 好 出 租 ， 我 個(gè) 人 覺(jué) 得 小 面 積 的 會(huì) 更 好 出 租 和 經(jīng) 營(yíng) ， 可 以 用 來(lái) 做 水 吧 ， 甜 品 店 ， 飾 品 店 ， 玩 具 店 等 等 ， 而 且 這 類(lèi) 店 鋪 的 利 潤(rùn) 空 間 很 客 觀 ， 投 資 又 不 多 ， 個(gè) 人 建 議 是 投 資 小 面 積 的 商 鋪 。 福 成 ? 尚 街 時(shí) 代 廣 場(chǎng) 的 商 鋪 從 4 0 平 米 到 2 1 0 平 米 都 有 ， 你 可 以 去 看 看 ， 總 有 適 合 你 的 尺 寸 。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 商鋪怎么買(mǎi)
  答

  商鋪購(gòu)買(mǎi)的注意事項(xiàng)1、要盡可能的選擇在人口集中的區(qū)域購(gòu)買(mǎi)商鋪，畢竟購(gòu)買(mǎi)商鋪就是為了進(jìn)行交易，周邊商業(yè)活動(dòng)比較頻繁，而且設(shè)施相對(duì)成熟的商圈是理想的選擇，無(wú)論是自己使用還是之后用來(lái)出租都是可以的。2、要選擇交通通暢，往來(lái)車(chē)輛人流較多的街道同時(shí)在購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候也要考慮行人的行走方向和客流量的來(lái)源以及客流的年齡。3、店鋪門(mén)前要有適合停放車(chē)輛的位置。4、在購(gòu)買(mǎi)商鋪之前，一定要先檢查清楚商鋪的產(chǎn)權(quán)是否清晰，包括是否抵押、是否受司法限制，以免引起產(chǎn)權(quán)糾紛。5、商鋪的租金可以參照購(gòu)置商鋪周邊的租金來(lái)預(yù)估要計(jì)算投入的產(chǎn)出比。6、提前做好預(yù)預(yù)算，因?yàn)榇蟛糠值纳啼伿嵌疾荒軌蛸J款的，即便是能貸款支付的費(fèi)用也會(huì)比較高，除此之外還需要支付總房?jī)r(jià)4％的契稅，另外還有合同印花稅、營(yíng)業(yè)稅、土地稅以及個(gè)人所得稅等。商鋪的最佳面積比較好的面積就是50~80平米，對(duì)于很多的中小投資人來(lái)說(shuō)，過(guò)大的面積費(fèi)用會(huì)比較高，而且50-80㎡的商鋪市場(chǎng)層面更廣、出租更容易租金較高、投資較小且面向廣大的中小經(jīng)營(yíng)租戶(hù)。