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• 156****2227

  選擇中介機構(gòu)要慎重許多購房者在購買二手房時，為省時省力，都會通過中介機構(gòu)來查找房源，進而委托其代理購房。由于房地產(chǎn)交易中介市場魚龍混雜，許多不法中介采取各種手段欺騙購房者，例如，有的中介為促成交易，故意隱瞞房屋質(zhì)量方面存在的瑕疵，有的在告知購房者有關(guān)房屋面積等重要情節(jié)時含糊其辭，故意不明確使用面積、建筑面積、以及建筑面積是否包含了公用面積，從而給購房者設(shè)下陷阱，使購房者蒙受巨大損失。張律師提醒，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構(gòu)，必要時可查閱中介機構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”，其一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，其二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。??
  全面審查**重要環(huán)節(jié)
  全面審查是購買二手房**重要的環(huán)節(jié)之一。張律師說，所謂全面審查，主要包括以下幾個方面：
  １．對賣主的資格審查。要求賣房人出示房屋所有權(quán)證、身份證、戶口簿，查驗賣房人與產(chǎn)權(quán)人是否為同一人，如不是同一人，須查看賣房者是否持有產(chǎn)權(quán)人簽發(fā)的有效的授權(quán)委托書；
  ２．對房屋的產(chǎn)權(quán)狀況的審查。房屋產(chǎn)權(quán)證須是縣級以上房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證明，包括“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”，購房者在審查上述證件時，必須查驗原件，必要時可到該房屋所在地的房屋管理部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性。３．對房屋其他上市交易資格的審查。
  （１）如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；（２）如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；（３）如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件；
  （４）如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費 用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售；
  （５）如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書；
  （６）如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被法院或行政機關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。
  ４．對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標準。??
  關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同當中
  除了全面審查之外，交易雙方當事人對房地產(chǎn)管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應(yīng)特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或房主的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價款及給付方式、期限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)，在這一環(huán)節(jié)，律師會告訴購房者需要準備哪些證件。**后，購房后應(yīng)及時辦理過戶手續(xù)，以避免節(jié)外生枝。.

  查看全文↓ 2019-07-12 14:09:13
• 141****9004

  1、首先要確定出售人是否完全持有該房產(chǎn)權(quán)，是否真實的合同權(quán)利人；
  2、其次要確定該房未向房管局備案，且開發(fā)商同意進行“改合同”更名方式交易。
  “改合同”就是原房主所購買的房為新房，只是和開發(fā)商簽了合同，開發(fā)商還沒有向房管局備案，這種情況下新業(yè)主直接和原業(yè)主達成協(xié)議，然后由原業(yè)主出面，將開發(fā)商處的信息更改為新業(yè)主的信息就可以了，這樣的交易方式叫“合同更名”。

  查看全文↓ 2019-07-12 14:08:58
• 146****5644

  ：個人購買商品房后，產(chǎn)權(quán)證還沒有下發(fā)，此時是不能辦理過戶手續(xù)的；但如果能更改開發(fā)商在房管部門的購房備案登記，下發(fā)房權(quán)證時就會下發(fā)給更改過的人。您所問及的包改合同八成是指這里。 這樣做會比產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后再過戶省錢；但存在手續(xù)上的風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-07-12 14:08:51

相關(guān)問題

• 問 二手新房怎么改合同
  答

  1、首先要確定出售人是否完全持有該房產(chǎn)權(quán)，是否真實的合同權(quán)利人；2、其次要確定該房未向房管局備案，且開發(fā)商同意進行“改合同”更名方式交易?！案暮贤本褪窃恐魉徺I的房為新房，只是和開發(fā)商簽了合同，開發(fā)商還沒有向房管局備案，這種情況下新業(yè)主直接和原業(yè)主達成協(xié)議，然后由原業(yè)主出面，將開發(fā)商處的信息更改為新業(yè)主的信息就可以了，這樣的交易方式叫“合同更名”。

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• 問 ??二手新房怎么改合同?改合同費用是多少啊?
  答

  1、契稅：指導(dǎo)價格以上或144平方米以上 3%；指導(dǎo)價格以下且144平方米以下 1.5%；首次購房90平方米以下1%；個人所得稅：1%.；登記費：80元；圖紙資料費：20元；印花稅：千分之一（首次購房印花稅免征）；營業(yè)稅：購買普通住宅收差額營業(yè)稅。2、網(wǎng)上看中的話如果是通過中介，還需要付中介費。我們是在上海的菁英，不知道你的房子是在哪里？3、如果是通過中介，**終需要付多少錢，可以讓經(jīng)紀人幫你計算。

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• 問 ??二手新房怎么改合同?買的二手房改合同需要多少費用?
  答

  1、契稅：指導(dǎo)價格以上或144平方米以上 3%；指導(dǎo)價格以下且144平方米以下 1.5%；首次購房90平方米以下1%；個人所得稅：1%.；登記費：80元；圖紙資料費：20元；印花稅：千分之一（首次購房印花稅免征）；營業(yè)稅：購買普通住宅收差額營業(yè)稅。2、網(wǎng)上看中的話如果是通過中介，還需要付中介費。我們是在上海的菁英，不知道你的房子是在哪里？3、如果是通過中介，**終需要付多少錢，可以讓經(jīng)紀人幫你計算。

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• 問 ??二手新房怎么改合同?二手房直接改合同的可以買嗎?
  答

  直接改合同的二手房尋找該類房源的具體方式,共分為三種方式：1、網(wǎng)絡(luò)渠道：找房網(wǎng)，58，趕集，當?shù)卣搲染W(wǎng)絡(luò)尋找（優(yōu)勢是信息量大，成本低；劣勢是虛假房源多，良莠不齊）；2、中介機構(gòu)：當?shù)仄放浦薪闄C構(gòu)或直接委托一家全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構(gòu)辦理（優(yōu)勢是房源真實有效，隨時看房，還免費；劣勢是需要花錢）；3、個人人脈資源：自己去找，或者熟人介紹（優(yōu)勢是對房源絕對了解，劣勢是砍價難）。

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• 問 二手新房怎么改合同?買房子什么情況下可以改合同?
  答

  購房合同備案更名所需材料　　1、由質(zhì)量管理部門出具的質(zhì)量鑒定報告;　　2、具體糾紛緣由和司法、仲裁機關(guān)出具的有關(guān)證明;　　3、另換購的新購房合同文本;　　4、商業(yè)銀行出具的不能受理貸款的證明;　　5、開發(fā)建設(shè)單位收取購房人違約金的證明;　　6、護照及有關(guān)部門確認證明、工作調(diào)動證明、醫(yī)院重癥診斷書等;　　7、本人身份證(含戶口簿)、注銷合同申請書、開發(fā)企業(yè)予以確認的簽章證明　　以及全部購房合同原件;　　8、房屋交付公告或公布的相關(guān)證明;　　9、有抵押行為的，需提供金融機構(gòu)同意解除和轉(zhuǎn)讓抵押的有關(guān)證明;　　10、超時退房的，需提供稅務(wù)部門的繳稅憑證。(以上1-6條根據(jù)實際情況提交，7-10條必須提交)　　11、辦理合同備案更名需提交的證明材料　　12、本人身份證、合同更名申請書、開發(fā)企業(yè)予以確認的簽章證明以及全部購房合同原件。　　13、父母與子女、夫妻之間合法關(guān)系及婚姻、戶籍等有關(guān)證明?！　≠彿亢贤瑐浒父鞒獭　?、購房者擬寫合同備案注銷、更名申請書，詳細說明合同備案注銷或更名的理由;　　2、購房者向開發(fā)企業(yè)提交合同備案注銷、更名申請，由開發(fā)企業(yè)簽寫意見并蓋章同意;　　3、購房者本人持合同備案注銷或更名申請書、身份證或戶口簿、《商品房買賣合同》以及其他有關(guān)證明材料，向項目所轄區(qū)域的市、區(qū)房產(chǎn)管理部門申請。受理申請的房產(chǎn)管理部門審查確定情況屬實，符合合同備案注銷、更名條件的，出具初審意見，報市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心審批后，辦理商品房合同備案注銷、更名手續(xù);　　4、商品房合同備案注銷、更名的有關(guān)證明材料及合同原件由市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心辦理時予以加蓋“作廢”及“更名修改”專用章，并將有關(guān)證明材料存檔備案。

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