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• 145****9546

  不少購房人在選購二手商住房，還是選購二手住宅上做權(quán)衡時，往往會搞不清兩種房產(chǎn)的區(qū)別。這有時候會影響購房人的判斷，而耽誤了交易的時間。購買二手商住房與購買二手住宅究竟有什么區(qū)別呢？
  
  區(qū)別一：二手住宅屬于限購范圍
  
  北京二手商住房與北京二手住宅，哪個限購呢？專家表示，“在北京，二手住宅屬于限購范圍，購房人只有符合北京購房資格，才能購買二手住宅。特別是對于外地人而言，需要在北京連續(xù)交納個人所得稅5年，或是連續(xù)交納社保5年，才有資格購買二手住宅?！?br/>
  “與北京二手住宅不同，北京二手商住房不屬于限購范圍。但需要注意的是，北京通州區(qū)商住房在今年5月被限購，但其他地區(qū)商住房仍然不屬于限購范圍?！币簿褪钦f，二手商住房并不限購。
  
  區(qū)別二：二手商住房辦理商貸利率上浮10%
  
  在北京，購買二手住宅可以使用公積金貸款，但是購買二手商住房不能使用公積金貸款。購買兩種房產(chǎn)都可以使用商業(yè)貸款。
  
  “上述兩種房產(chǎn)，使用商業(yè)貸款，貸款利率是不同的。購買二手住宅，可以按照各家銀行規(guī)定而享受貸款利率優(yōu)惠。但購買二手商住房，使用商業(yè)貸款，利率上浮10%。”曾勝男說。
  
  區(qū)別三：購買兩種房產(chǎn)交稅不同
  
  在北京二手房交易中，購買商住房與購買住宅所要交納的稅費(fèi)有不同?！百彿咳速徺I二手住宅，需要交納增值稅、契稅、個稅。若是購房人購買商住房，不僅要交納增值稅、契稅、個稅，還要交納印花稅、土地增值稅?！?br/>
  業(yè)內(nèi)專家曾勝男舉例介紹說，“以北京某一小區(qū)為例，網(wǎng)簽價為100萬元，面積為80平方米，原值50萬元，購房人是買首套房產(chǎn)。如果這套房產(chǎn)是住宅，屬于滿五年唯一房產(chǎn)，增值稅、契稅都是免征的，購房人只需要交納契稅1萬元。如果這套房產(chǎn)是商住房，購房人需要繳納所有稅費(fèi)，共計18.44萬元?！?br/>
  區(qū)別四：二手商住房不能落戶
  
  曾勝男表示，通常情況下，北京二手住宅有70年產(chǎn)權(quán)，是可以辦理落戶的。但北京二手商住房的產(chǎn)權(quán)有50年或40年，不能辦理落戶。

  查看全文↓ 2019-07-16 18:04:42
• 143****5672

  商住房本質(zhì)上就屬于灰色產(chǎn)品，其土地屬于非住宅用地，房產(chǎn)證也注明書商業(yè)和辦公類產(chǎn)權(quán)。這種特點(diǎn)就注定了商住房存在不小的風(fēng)險和弊端。
  
  我們梳理了以下，商住房至少存在以下11個問題：
  
  1、 商住房的配套要比普通住宅差，開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，一般都會為普通住宅引進(jìn)**、幼兒園等配套，但商住項目一般不會有這種待遇。即使是普通住宅混合商住的項目，商住房業(yè)主也不能享受子女入學(xué)待遇。
  
  2、 商住房的土地使用年限多是40-50年，比普通住宅少20-30年。這種天然的缺陷，讓商住房二次銷售面臨尷尬的局面。因為自從溫州鹿城土地使用年限問題被曝光后，幾乎所有的購房者對土地使用年限都倍加關(guān)注。
  
  3、 商住房貸款壓力大，你至多能貸款10年，**必須50%，利率非但沒有優(yōu)惠，還得在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。
  
  4、 一手商住房不享受稅費(fèi)減免優(yōu)惠，二手商住房不僅不享受“滿五唯一”等政策，還會強(qiáng)制征收增值稅，交易成本更高。
  
  5、 部分商住房能爭取到民水民電，但即使這樣，物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)等支出仍然會按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
  
  6、 買商住房不要指望落戶了。
  
  7、 商住房沒有燃?xì)猓娰M(fèi)又很貴，進(jìn)一步增加了居住成本。
  
  8、 選擇商住房居住的購房者要接受辦公、餐飲、零售等人員混雜的狀態(tài)。而且每一次的人口密度都很大，出行和居住體驗都不好。
  
  9、 商住房基本沒有業(yè)主委員會，一旦出現(xiàn)問題，只能自行維權(quán)，勢單力薄啊！
  
  所以，對于開發(fā)商吹噓商住房“不限購不限貸、精裝修拎包入住”時，要多一分考量，不要被忽悠了。

  查看全文↓ 2019-07-16 18:04:32
• 148****6454

  商住兩用房能火起來的原因，無外乎其四大誘人的特性：低總價、使用面積大、不限購和拎包入住。
  
  優(yōu)點(diǎn)一：低總價
  
  商住兩用房低總價
  
  由于40年產(chǎn)權(quán)商住公寓一般以高層、小面積戶型為主，容積率較高（容積率越高則相同占地面積上蓋得房子越多），自然開發(fā)商的成本價就降低，售價也跟著相應(yīng)低了不少。
  
  優(yōu)點(diǎn)二：面積大
  
  商住兩用房面積大
  
  對于這種房子，開發(fā)商往往把層高設(shè)成4.5米，再隔成2層，美其名曰“買一層贈一層”，房子建筑面積60平方米，實際居住面積可能達(dá)到100平方米，這對于剛工作不久的年輕人而言，確實充滿“殺傷力”。
  
  優(yōu)點(diǎn)三：不限購
  
  商住兩用房不限購
  
  在一些城市，直接將不少年輕買房人拒之門外的是限購、限貸。試想在北京如果沒有北京戶口，只有交夠5年社保才能買房，在上海不僅要交夠5年社保，還要是已婚人士。在合肥去年10月限購以后，必須要2年以內(nèi)連續(xù)繳滿1年以上社保才可以買房。
  
  對于咱們這種無戶口、不夠社保的單身人士，感覺想買個房怎么比登天還難呢。
  
  40年產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)了，合肥樓市中不少項目隱藏了許久的40年產(chǎn)權(quán)房開始推出銷售。
  
  不僅總價合適、而且購買以后還能滿足過渡型居住功能，同時又兼具一定的投資功能，如果地段靠近地鐵站，出租甚至比住宅更搶手。
  
  優(yōu)點(diǎn)四：拎包入住
  
  商住兩用房拎包入住
  
  現(xiàn)在繁忙的工作中，對在都市的上班族們來說，這種公寓大多為精裝修，直接做到了拎包入住，省去了購房者折騰的麻煩。何樂而不為呢？
  
  總之，商住房的優(yōu)點(diǎn)確實不少，但是相較于它的優(yōu)點(diǎn)，缺點(diǎn)也是顯而易見。但是各有各的需求，各有各的條件，倒也不必追求完美，畢竟每個人的生活方式不同。有一個溫暖的家，遮風(fēng)擋雨就是一種幸福。

  查看全文↓ 2019-07-16 18:04:24
• 153****7802

  1、商住房優(yōu)點(diǎn)：
  (1)不限購。商住兩用房較大優(yōu)勢就是不限購，無論是北京限購還是通州**嚴(yán)限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房!
  (2)面積小。商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。
  (3)可商可居。商住兩用樓盤可以由于其獨(dú)特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。
  (4)靈動性強(qiáng)。因為商住兩用公寓的獨(dú)特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶型小巧，投資性強(qiáng)，所以對于業(yè)主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。
  2、商住房缺點(diǎn)：
  (1)商住兩用房一般不能落戶。商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。這無形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。
  (2)“商住兩用”房生活成本高。商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。
  (3)商住兩用房安全問題也值得擔(dān)憂。商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴(yán)重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結(jié)束太晚等
  (4)商住兩用房產(chǎn)權(quán)短。商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。
  (5)商住兩用房稅費(fèi)高，出手成本高?！吧套捎谩表椖磕壳斑€無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。
  (6)商住兩用房貸款受限。商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。
  注意事項：
  1.明確未來使用費(fèi)的繳納依據(jù)
  購房者應(yīng)該在選購時問清水、電、暖是否采取商用價格，一些開發(fā)商會采取相應(yīng)補(bǔ)救措施，有些費(fèi)用可按民用價格繳納。
  2.所選項目是否有配建
  非住宅項目一般不會被強(qiáng)制配套幼兒園，**、醫(yī)療機(jī)構(gòu)以及相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)等。
  3.優(yōu)選商住分區(qū)
  現(xiàn)在很多商住項目在設(shè)計初期就考慮到了商與住之間的矛盾，所以在一個小區(qū)中分別設(shè)計出了商用區(qū)和居住區(qū)兩個區(qū)域。

  查看全文↓ 2019-07-16 18:04:15
• 133****8064

  要注意的事項有：
  
  1、房屋手續(xù)是否齊全
  
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  
  2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  
  3、交易房屋是否在租
  
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”。
  
  4、土地情況是否清晰
  
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利。
  
  5、市政規(guī)劃是否影響
  
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  
  6、福利房屋是否合法
  
  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

  查看全文↓ 2019-07-16 18:04:07

相關(guān)問題

• 問 商住房好不好
  答

  1 商用水電 2 不好出手 3 年限短 房子便宜是有道理的，房產(chǎn)商都幫你算好了。不會賺就是了。

  全部4個回答>
• 問 ??商住房好不好？商住房可以買嗎？會有什么不妥嗎？
  答

  一、五證齊全的商住房是可以放心購買的，沒有什么不妥的，商住房的土地使用權(quán)年限為40年，住宅用房是70年。二、依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，分為40年、50年或70年不等。居住用地土地使用權(quán)出讓的**高年限是70年，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續(xù)使用權(quán)。三、依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。

  全部4個回答>
• 問 ??商住房好不好出售?。?/a>
  答

  不容易出售的。40年商住樓和滿不滿五年沒關(guān)系的，都需要交很多稅費(fèi)。40年產(chǎn)權(quán)的商住房子交易稅費(fèi)特別高。1%個人所得稅、5.6%營業(yè)稅、3%契稅、增值稅。整個算下來稅費(fèi)都要10%以上的。

  商住房交稅嗎？二手商住房稅費(fèi)怎么算？

  答

  契稅（基準(zhǔn)稅率3% 優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買方繳納） 征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積小于（含）90m2的普通住宅計稅單價*總面積*1%，若買方首次購買面積超過90m2的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；二套房購買面積小于（含）90m2的普通住宅計稅單價*總面積*1%，若買方首次購買面積超過90m2的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；三套及以上收取計稅單價*總面積*3%。注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

  全部3個回答>
• 問 ??商住房有投資價值嗎?商住房值得買嗎?
  答

  什么是商住兩用房？商住兩用的房子，可以用于居住，也可以用于辦公，項目有商業(yè)部分，或者是商業(yè)裙樓，或者是有部分單位按照寫字間銷售。它有別于傳統(tǒng)住宅僅僅用于居住，它是soho住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動，各種功能的配備逐漸讓我們看到了它的優(yōu)勢。商住兩用房有哪些優(yōu)勢？商住兩用房優(yōu)點(diǎn)一：不限購商住兩用房**大優(yōu)勢就是不限購，無論是北京限購還是通州**嚴(yán)限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房！商住兩用房優(yōu)點(diǎn)二：面積小商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。商住兩用房優(yōu)點(diǎn)三：可商可居商住兩用樓盤可以由于其獨(dú)特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。商住兩用房優(yōu)點(diǎn)四：靈動性強(qiáng)因為商住兩用公寓的獨(dú)特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶型小巧，投資性強(qiáng)，所以對于業(yè)主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。商住兩用房缺點(diǎn)總結(jié)商住兩用房缺點(diǎn)一：商住兩用房一般不能落戶商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。這無形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。商住兩用房缺點(diǎn)二：“商住兩用”房生活成本高商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。商住兩用房缺點(diǎn)三：商住兩用房安全問題也值得擔(dān)憂商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴(yán)重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結(jié)束太晚等商住兩用房缺點(diǎn)四：商住兩用房產(chǎn)權(quán)短商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。商住兩用房缺點(diǎn)五：商住兩用房稅費(fèi)高，出手成本高“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。商住兩用房缺點(diǎn)六：商住兩用房貸款受限商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。

  全部4個回答>