相關(guān)問題

• 問 如何對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估？
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  我聽說房屋評(píng)估要考慮房子的位置、大小、新舊程度，還有產(chǎn)權(quán)什么的。具體我也不太懂，還是得找專業(yè)人士幫忙。

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• 問 ??如何對(duì)房子進(jìn)行評(píng)估?房屋評(píng)估價(jià)怎么算?
  答

  一、申請(qǐng)進(jìn)行房屋評(píng)估的程序：1、首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評(píng)估相關(guān)知識(shí)。2、委托方向房地產(chǎn)估價(jià)單位出具“房地產(chǎn)估價(jià)委托書”作為委托評(píng)估的依據(jù)，如過房地產(chǎn)估價(jià)單位沒有異議，即可視為接受委托。3、接下來，委托方要向估價(jià)單位提供估價(jià)房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。4、資料準(zhǔn)備齊全并交給估價(jià)單位之后，委托方便可與估價(jià)單位約定實(shí)地勘察的時(shí)間，并明確勘察時(shí)的具體要求。5、估價(jià)單位在約定時(shí)間對(duì)委托方的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察并評(píng)估，委托方支付評(píng)估服務(wù)費(fèi)，約一個(gè)月的時(shí)間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評(píng)估報(bào)告書了。二、評(píng)估房屋現(xiàn)值的程序：1、 按市區(qū)房屋分項(xiàng)重置價(jià)格確定房屋各分項(xiàng)的重置價(jià)；2、 根據(jù)房屋所處位置確定區(qū)位差價(jià)系數(shù)；3、 根據(jù)房屋完損等級(jí)評(píng)定成新程度；4、 確定房屋的樓層次差價(jià)系數(shù)；5、 評(píng)定房屋調(diào)整項(xiàng)目重置價(jià)并確定其成新度；6、 核對(duì)房屋間數(shù)及其所有權(quán)；7、 計(jì)算房屋現(xiàn)值：房屋現(xiàn)值=每平方米房屋分項(xiàng)重置價(jià)之和×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×房屋成新×樓層次差價(jià)系數(shù)×房屋建筑面積+調(diào)整項(xiàng)目重置成新價(jià)格總額。三、以下幾種情形需要進(jìn)行房屋評(píng)估：1、如果有一方對(duì)交易的房屋沒有價(jià)格概念，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)，可自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。2、辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要進(jìn)行評(píng)估，可分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。3、向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值，需對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。4、當(dāng)交易雙方由于房屋價(jià)格不公平而產(chǎn)生糾紛時(shí)，一方或雙方可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

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• 問 如何對(duì)二手房進(jìn)行價(jià)值評(píng)估？
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  地段、配套、房況。

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• 問 ??請(qǐng)問，房產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估怎樣收費(fèi)？
  答

  一、房屋因素 舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))扣減10%。此外，樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，2層和6層為-3%，7層為-5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%;而朝向如無朝南窗則為-5%。 房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響。二、環(huán)境因素 環(huán)境因素既有自然的也有社會(huì)的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市重點(diǎn)中**區(qū)的為+15%。三、心理因素 如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 在房屋買賣過程中，房產(chǎn)有時(shí)候需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用是怎樣收取的，這是很多購房者關(guān)心的問題。房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分費(fèi)用率檔次，分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。

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• 問 如何對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估?
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  1、 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法說的通俗些，其實(shí)就是貨比三家，售房者想要對(duì)房子做出準(zhǔn)確的定價(jià)，**基礎(chǔ)的辦法就是和類似房產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)于購房者來說，可以通過多看幾處住宅，然后在價(jià)格相等的住宅中選取效用**高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格**便宜的方法，從中挑選出自己**中意的一個(gè)。2、 收益還原法收益還原法是指按照房地產(chǎn)未來的收益來估計(jì)房價(jià)的做法，首先要估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房價(jià)。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本，計(jì)算方法一般為房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。3、 成本估價(jià)法成本估價(jià)法是指建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤就是房價(jià)，成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場(chǎng)比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價(jià)法。二手房的的價(jià)格按成本估價(jià)法進(jìn)行計(jì)算，其公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值-建筑物折舊4、假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析，房產(chǎn)項(xiàng)目在被建設(shè)之前，首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷售費(fèi)用，資金成本，稅金等，**后扣除地價(jià)，剩下來的就是預(yù)期的利潤。5、 基準(zhǔn)地價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)法是指針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，**后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法，這種方法通常具有有一定的政策性。6、 混合法混合法是將以上幾種方法綜合運(yùn)用，即把各種方法求出的結(jié)果作加權(quán)平均或算術(shù)平均，一般是先用耐用年限法確定基準(zhǔn)減價(jià)額，然后依實(shí)際觀察法進(jìn)行修正。

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• 問 住房公積金貸款要先對(duì)房子進(jìn)行價(jià)值評(píng)估嗎?
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  ?2014年10月15日，住建部、財(cái)政部及央行三部門發(fā)文，取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目，減輕職工貸款負(fù)擔(dān)。??評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保服務(wù)費(fèi)怎么收??從全國大部分城市的個(gè)人公積金貸款購房規(guī)定來看，申請(qǐng)住房公積金貸款主要涉及兩筆費(fèi)用，分別是評(píng)估費(fèi)和擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。??評(píng)估費(fèi)??借款人所購住房為商品房、二手房及貸款受理機(jī)構(gòu)認(rèn)定的其他需要評(píng)估的房屋，必須提供管理中心認(rèn)可的具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房屋評(píng)估報(bào)告，需要向評(píng)估機(jī)構(gòu)繳納評(píng)估費(fèi)。??收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：??按抵押物評(píng)估價(jià)值的3%。收取評(píng)估費(fèi)，**低收費(fèi)300元，**高收費(fèi)1500元。??擔(dān)保服務(wù)費(fèi)??借款申請(qǐng)人申請(qǐng)住房公積金貸款，必須提供管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式。由擔(dān)保中心提供擔(dān)保的，應(yīng)向擔(dān)保中心繳納擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。??收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：??自2009年3月9日起，擔(dān)保服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為按貸款額的3%。收取，**低收費(fèi)300元。??取消后公積金貸款15萬能節(jié)省數(shù)千元??公積金貸款時(shí)強(qiáng)制買保險(xiǎn)或做擔(dān)保備受質(zhì)疑，甚至被稱為是“霸王條款”。事實(shí)上，早在8月，住建部就已發(fā)出通知，稱將在全國開展公積金服務(wù)專項(xiàng)督查，要求降低中間費(fèi)用，取消強(qiáng)制保險(xiǎn)、公證和擔(dān)保及其他不合理收費(fèi)。取消這些不合理收費(fèi)，能為購房人節(jié)省多少錢？??擔(dān)保費(fèi)是按貸款額度及貸款年限具體計(jì)算，如貸款公積金15萬元，其擔(dān)保費(fèi)為450元。??評(píng)估費(fèi)的**低收費(fèi)為300元。1990年(含1990年)前的二手房貸款額度超過房屋總價(jià)的30%，1990年以后的二手房貸款額度超過房屋總價(jià)的50%，需要由辦理機(jī)構(gòu)指定評(píng)估公司進(jìn)行房屋評(píng)估，代辦費(fèi)300元，公證費(fèi)200元左右。??保險(xiǎn)費(fèi)=貸款額×貸款年限×保險(xiǎn)費(fèi)率。大多購房者都會(huì)選擇10年以上年限，其費(fèi)率在0.035%，按前述貸款額度和年限計(jì)算，保險(xiǎn)費(fèi)為630元。??因此，取消這些收費(fèi)項(xiàng)目后，一個(gè)貸款公積金15萬元、年限為12年的購房者，實(shí)際可以省下2000元左右的費(fèi)用。??政策與國家剔除行政冗余成本相吻合??業(yè)內(nèi)人士稱，此次三部門出臺(tái)的政策，也可以理解為在住房公積金制度上的一個(gè)新調(diào)整，釋放了積極的信號(hào)。另外，此政策也吻合目前國家部委逐漸放開審批權(quán)、剔除行政冗余成本的行政改革思路。??這樣一個(gè)政策，對(duì)于剛需購房者顯然是一個(gè)利好。雖然省下的錢不多，但對(duì)于高房價(jià)下的剛需購房者來說，會(huì)刺激其積極入市。這也說明國家層面越來越注重從民生的角度為購房者的負(fù)擔(dān)“松綁”。如果考慮到別的類似政策的不斷調(diào)整，那么可以認(rèn)為，目前中央此類改革是和整個(gè)樓市的政策導(dǎo)向緊密相吻合的。

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